把房產贈與家人或加入產權人

把房子送給子女，要繳贈與稅嗎？

加拿大對父母把房屋贈與子女的一般情況，不徵收獨立的贈與稅。子女一般不用把這份贈與申報為收入，但父母通常會被視為在贈與日按公平市價出售該房產，即使沒有任何款項易手（CRA：不課稅的款項；CRA：資本財產的轉讓）。

如果這項視同出售產生資本利得，父母即使沒有收到售價，也可能要繳所得稅。如果父母沒有繳稅，以低於財產價值的代價取得財產的家人，可能要為父母該年度及往年的稅款負責，上限為所收到的價值減去已支付的金額（《所得稅法》第 160 條）。對子女而言，受贈房產用於計算資本利得的成本，一般是贈與日的公平市價；出租樓宇的折舊成本則可能不同（《所得稅法》第 69 條；第 13 條）。如果父母曾就出租樓宇扣除折舊，轉讓時部分扣除額還可能要加回收入，這稱為資本成本免稅額回收（recaptured capital cost allowance）（CRA：出租物業的資本成本免稅額）。農場和漁業財產的特別規則，在部分家庭轉讓中可以遞延稅款；一般出租物業不會僅因受讓人是子女就獲得這項減免（CRA：資本財產的轉讓）。

如果我以象徵性金額或低於市價賣給子女呢？

就所得稅而言，以低於市價賣給子女，可能比真正的贈與更不利。父母一般被視為收到公平市價，而子女用於計算資本利得的成本，一般是實際支付的金額；可折舊的樓宇另有申報折舊的資本成本規則（《所得稅法》第 69 條；第 13 條）。

這種不一致，可能令同一筆增值在子女日後出售時再次被課稅。簽約前，請先確定這項交易屬於贈與、出售，還是混合交易。取得有依據的估值，並記錄任何現金、承擔的債務和轉讓的實益權益。即使標示的價格只是象徵性的，按揭貸款也可能改變省級轉讓稅（安大略省：象徵性代價）。

前兩行依據《所得稅法》第 69 條。只加名的結果，取決於第 248 條對處置的定義和實際的法律安排。

把子女加入產權，算是出售部分物業嗎？

僅僅把子女加入地契，本身並不足以決定所得稅的結果。如果子女取得真正的實益份額，父母一般就已處置該份額；若屬贈與，處置所得按公平市價計算。在普通法省份和地區，如果子女僅為父母持有法定所有權，父母可能仍是實益擁有人，只加名可能不構成處置。魁北克的信託法不採用這種法定與實益所有權的區分，因此魁北克的產權安排需要另行進行法律分析（《所得稅法》第 69 及 248 條；CRA：空白信託）。

兩者的區別取決於事實。請記錄誰支付了物業的費用、誰可以居住或出售、誰收取租金和出售所得、誰承擔費用和損失，以及子女是否必須聽從父母的指示。CRA 表示，信託如何處理，取決於事實和省級私法。一份與家庭實際做法一致的簽署聲明，比日後出售時才作出的沒有文件佐證的說明更有用。即使實益擁有權沒有改變，轉入信託也可能觸及另外的規則，因此在登記前，請連同地契和聲明一併審閱（《所得稅法》第 69 及 248 條）。

我可以把房產轉給配偶而現在不用繳稅嗎？

加拿大居民把資本財產轉讓給居民配偶或同居伴侶，一般按結轉處理，延後確認收益。土地一般按其調整後成本基礎（ACB）轉讓；可折舊的出租樓宇，則按其在該類別未折舊資本成本中所佔的份額轉讓，折舊記錄一併結轉。轉讓不會把成本重設為市價。轉讓人可以在轉讓年度的稅表中選擇不適用結轉，方法是附上由夫妻雙方（或伴侶雙方）簽署的信函，此時一般會被視為按公平市價處置（《所得稅法》第 73 條；CRA：資本財產的轉讓）。

結轉只是遞延所得稅；它並不決定日後由誰申報租金或收益，而省級轉讓稅另有規則。此處所說的標準第 73 條結轉，要求雙方在轉讓時都是加拿大居民。選擇不適用結轉影響重大，應在提交轉讓年度稅表之前決定。

轉讓之後，誰要申報租金和日後的收益？

登記在地契上的人，不一定就是要申報租金或日後收益的人。歸屬規則（attribution）是指稅法要求贈與人申報現在由他人擁有的財產所產生的收入。真正擁有份額的子女，一般要申報該份額日後的資本利得，而父母可能要申報轉讓給未成年子女的物業所產生的租金（《所得稅法》第 74.1 及 74.2 條）。

以上是一般的收入歸屬、配偶資本利得歸屬、分居例外和空白信託申報的結果。按公平市價實際出售，只有在符合法定條件時才可以避免歸屬；若是配偶之間的出售，條件包括選擇不適用結轉，而且就該物業所欠的任何債務，必須按至少是法定利率或獨立交易利率計息，並在每個年度結束後 30 日內支付（《所得稅法》第 74.5 條）。如果成年子女就該物業欠父母一筆無息或低息債務，而減稅是主要原因之一，租金仍可能向父母課稅（第 56(4.1) 條）。如需準備租金明細表，請參閱加拿大租金收入。日後出售的稅務，請參閱出售出租物業。

主要居所免稅額可以涵蓋贈與產生的收益嗎？

如果贈與的房屋在相關持有年度內符合父母的主要居所條件，主要居所免稅額（principal residence exemption）可以減少或消除父母在視同出售中的資本利得。即使免稅額消除了收益，贈與仍然算是需要申報的處置（CRA：主要居所稅務指引；CRA：申報出售主要居所）。

如果房屋曾出租，或只有部分用作住所，結果可能不同。把這間房屋指定為主要居所，也可能影響家庭單位名下的另一處房屋。計算和指定方法，請參閱主要居所免稅額。持有時間很短的物業，還可能涉及另外的房產炒賣規則。

子女的份額可以適用他自己的主要居所免稅額嗎？

只有在子女擁有實益份額，而且該房屋在所申請的年度符合子女自己的主要居所條件時才可以。共同擁有也可以符合。通常，子女、其現任或前任配偶或伴侶，或其子女，必須在該年度通常居住在該處；有效的改變用途選擇，可以涵蓋部分沒有居住的年度。如果成年子女住在別處，父母住在該處，本身並不符合居住條件。免稅額還取決於子女在加拿大居住的年數（CRA：主要居所稅務指引）。

只被列為空白受託人的子女，沒有可享免稅的實益份額。整年未滿 18 歲且沒有配偶或同居伴侶的子女，通常與父母同屬一個家庭單位，而家庭單位一般不能在同一年指定第二處房屋（CRA：主要居所稅務指引）。擁有份額的子女應記錄取得日期和價值、居住情況、加拿大居民身份，以及家庭單位指定的任何其他房屋。相關規則請參閱主要居所免稅額。

子女或父母以空白受託人身份持有產權，需要提交 T3 嗎？

部分明示的空白信託，須就本稅務年度提交 T3 稅表和 Schedule 15。如果有關係的個人持有不動產的法定所有權，而該不動產只要在該年度被指定，就會符合其中至少一人的主要居所條件，則可能適用例外。某項產權安排究竟是不是信託，取決於省級法律和相關文件（《所得稅法》第 150 條；CRA：空白信託問題）。

這項家庭住所例外有明確的條件；父母專為成年子女持有的出租物業，可能不符合。CRA 表示，報稅季將另有更多指引。如果空白信託須要申報，實益擁有人仍須在自己的稅表中申報其租金和收益（CRA：空白信託問題）。需要申報的信託，其 T3 須在信託年度結束後 90 日內提交，所以請在此之前確認其狀況，不要假設過往年度的寬免仍然適用（《所得稅法》第 150 條）。

把家人加入產權，要繳土地轉讓稅嗎？

即使聯邦所得稅不適用，省級的土地轉讓稅或物業轉讓稅仍可能適用。土地所在的省份、包括承擔的按揭債務在內的代價，以及可用的家庭豁免，決定了稅額。只涉及產權的信託安排，還可能需要辦理省級申報（安大略省：象徵性代價；卑詩省：家庭主要居所轉讓）。

持有時間很短的卑詩省物業贈與，也可能涉及卑詩省房屋炒賣稅。豁免和申報規則，請參閱房產炒賣及轉售合約轉讓（卑詩省：炒賣稅豁免）。請在地契登記前，讓辦理產權轉讓的專業人士估算並記錄省級和市政府的費用。

轉讓年度要申報什麼？

真正的處置，包括贈與產生的視同出售，要在轉讓人轉讓年度的所得稅稅表中申報。如果該房屋是主要居所，請在 Schedule 3 申報處置，在第 17900 行勾選指定欄，並填寫 T2091(IND) 表，即使免稅額已消除收益也一樣。轉讓出租物業，還可能需要申報資本成本免稅額回收（CRA：資本財產的轉讓；CRA：主要居所申報）。

如果您選擇不適用配偶結轉，請把雙方簽署的信函附在轉讓年度的稅表上（《所得稅法》第 73 條；CRA：資本財產的轉讓）。如果法定所有權改變，但實益擁有權沒有改變，在認定沒有資本處置之前，請先根據文件確認結果。另外，請檢查省級轉讓稅申報表，以及是否需要提交 T3 和 Schedule 15。請準備好購入記錄和改善工程記錄、以往的折舊扣除、最新估值、地契和信託聲明、按揭對帳單，以及證明由誰收取租金和出售所得的證據。

範例

以下為說明用的加拿大元數字，不計算稅款金額。一位父母以 $200,000 買入空置的投資土地，現值 $600,000，沒有按揭、銷售費用或改善工程。這位父母想把土地轉給成年子女。

• 完全贈與：父母被視為收到 $600,000，在適用稅務規則前的資本利得為 $400,000。子女的起始成本為 $600,000。
• 贈與一半份額：如果一半價值 $300,000，父母成本的一半為 $100,000，則父母在適用稅務規則前的資本利得為 $200,000。子女取得這一半的成本為 $300,000。
• 以 $1 出售：父母的視同所得仍是 $600,000，但子女的起始成本一般只有 $1。如果子女之後以 $600,000 出售，沒有其他費用，則其在適用稅務規則前的收益為 $599,999。
• 只加名：如果子女為父母持有法定所有權，沒有取得實益份額，則父母仍是經濟上的擁有人。結果取決於地契和任何信託安排。

您的情況不同嗎？

• 該房屋是您的主要居所、出租物業，或兩者兼有：指定方法和混合用途規則，請參閱主要居所免稅額。
• 轉讓後物業有租金收入：請參閱加拿大租金收入。
• 您的家人日後出售出租物業：請參閱出售出租物業。
• 您在考慮改用公司持有：請參閱控股及投資公司。
• 您的子女住在美國：他們的美國申報，請參閱來自海外的贈與及遺產。
• 該物業是新房，或可能適用 GST/HST：請參閱住宅物業的 GST/HST。
• 您要轉讓有按揭的出租物業、作出配偶選擇，或在不改變實益擁有權的情況下變更產權：簽約前，請讓專業人士審閱地契、估值、按揭和稅務記錄；請參閱稅務申報。