Tặng bất động sản cho gia đình hoặc thêm tên vào giấy tờ sở hữu

Tặng nhà cho con thì có thuế quà tặng không?

Canada không đánh thuế quà tặng riêng đối với việc tặng nhà thông thường cho con. Người con nói chung không phải khai khoản quà này là thu nhập, nhưng cha mẹ thường bị coi như đã bán bất động sản theo giá thị trường hợp lý vào ngày tặng, dù không có khoản tiền nào được trao đổi (CRA: các khoản không bị đánh thuế; CRA: chuyển nhượng tài sản vốn).

Nếu việc bán được coi như đã xảy ra này tạo ra lãi vốn, cha mẹ có thể phải nộp thuế thu nhập dù không nhận được tiền bán. Nếu cha mẹ không nộp, người thân nhận tài sản với giá thấp hơn giá trị có thể bị buộc chịu trách nhiệm về thuế của cha mẹ cho năm đó và các năm trước, tối đa bằng giá trị đã nhận trừ đi số tiền đã trả (Income Tax Act, section 160). Giá gốc tính lãi vốn của người con đối với tài sản được tặng nói chung là giá thị trường hợp lý vào ngày tặng; riêng giá gốc khấu hao của một tòa nhà cho thuê có thể khác (Income Tax Act, section 69; section 13). Nếu cha mẹ đã khấu trừ khấu hao cho tòa nhà cho thuê, một phần khoản khấu trừ đó cũng có thể bị cộng lại vào thu nhập khi chuyển nhượng. Khoản này gọi là thu hồi khấu hao vốn theo quy định CRA (recaptured capital cost allowance) (CRA: khấu hao vốn của bất động sản cho thuê). Quy tắc đặc biệt về tài sản nông trại và ngư nghiệp có thể hoãn thuế trong một số trường hợp chuyển nhượng trong gia đình; bất động sản cho thuê thông thường không được ưu đãi này chỉ vì người nhận là con (CRA: chuyển nhượng tài sản vốn).

Nếu tôi bán cho con với giá tượng trưng hoặc thấp hơn giá thị trường thì sao?

Về thuế thu nhập, bán cho con với giá thấp hơn thị trường có thể bất lợi hơn việc tặng thật sự. Cha mẹ nói chung bị coi như đã nhận giá thị trường hợp lý, trong khi giá gốc tính lãi vốn của người con nói chung là số tiền đã trả; tòa nhà có thể khấu hao còn có quy tắc giá gốc riêng để tính khấu hao (Income Tax Act, section 69; section 13).

Sự chênh lệch đó có thể khiến cùng một phần giá trị tăng thêm bị đánh thuế hai lần khi người con bán lại sau này. Hãy xác định giao dịch là quà tặng, mua bán hay giao dịch hỗn hợp trước khi ký. Hãy có bản định giá đáng tin cậy và ghi lại mọi khoản tiền mặt, khoản nợ được nhận thay và quyền lợi thực chất đã chuyển. Khoản thế chấp cũng có thể làm thay đổi thuế chuyển nhượng của tỉnh bang, dù giá ghi trên giấy chỉ mang tính danh nghĩa (Ontario: giá trị đối ứng danh nghĩa).

Hai dòng đầu theo section 69 của Income Tax Act. Kết quả khi chỉ thêm tên vào giấy tờ phụ thuộc vào định nghĩa chuyển nhượng ở section 248 và thỏa thuận pháp lý thực tế.

Thêm tên con vào giấy tờ sở hữu có được coi là bán một phần bất động sản không?

Chỉ thêm tên người con vào chứng thư thì chưa đủ để quyết định kết quả thuế thu nhập. Nếu người con nhận một phần sở hữu thực chất thật sự, cha mẹ nói chung đã chuyển nhượng phần đó, và khi là quà tặng thì số tiền thu về được tính theo giá thị trường hợp lý. Tại các tỉnh bang và vùng lãnh thổ theo thông luật (common law), nếu người con chỉ đứng tên pháp lý thay cho cha mẹ, cha mẹ có thể vẫn là chủ sở hữu thực chất và việc chỉ đổi tên trên giấy tờ có thể không phải là chuyển nhượng. Luật quỹ tín thác của Quebec không phân biệt quyền sở hữu pháp lý và thực chất như vậy, nên cách đứng tên tại Quebec cần được phân tích pháp lý riêng (Income Tax Act, các section 69 và 248; CRA: bare trust).

Điểm phân biệt này dựa trên dữ kiện thực tế. Hãy ghi lại ai đã trả tiền mua bất động sản, ai được ở hoặc được bán, ai nhận tiền thuê và tiền bán, ai chịu chi phí và khoản lỗ, và người con có phải làm theo chỉ dẫn của cha mẹ hay không. CRA cho biết cách đối xử với một quỹ tín thác phụ thuộc vào dữ kiện và luật tư của tỉnh bang. Một bản tuyên bố có chữ ký, khớp với cách gia đình thực sự hành xử, hữu ích hơn một lời nói không có văn bản được đưa ra sau khi đã bán. Việc chuyển vào quỹ tín thác có thể kích hoạt các quy tắc riêng, dù quyền sở hữu thực chất không đổi, vì vậy hãy xem lại chứng thư và bản tuyên bố cùng lúc trước khi đăng ký (Income Tax Act, các section 69 và 248).

Tôi có thể chuyển bất động sản cho vợ/chồng mà chưa phải nộp thuế ngay không?

Khi người cư trú Canada chuyển tài sản vốn cho vợ/chồng hoặc bạn đời theo luật chung (common-law partner) cũng là người cư trú, việc chuyển nhượng nói chung được thực hiện theo giá gốc (rollover) và khoản lãi được hoãn lại. Đất nói chung được chuyển theo giá gốc điều chỉnh (ACB); tòa nhà cho thuê có khấu hao thì dùng phần tương ứng trong chi phí vốn chưa khấu hao (UCC) của nhóm tài sản, và lịch sử khấu hao được chuyển theo. Việc chuyển không đặt lại giá gốc về giá thị trường. Người chuyển có thể chọn không áp dụng cách này trong tờ khai của năm chuyển bằng cách đính kèm thư do cả hai vợ chồng hoặc bạn đời ký; khi đó nói chung sẽ phát sinh việc chuyển nhượng theo giá thị trường hợp lý (Income Tax Act, section 73; CRA: chuyển nhượng tài sản vốn).

Cách chuyển theo giá gốc chỉ hoãn thuế thu nhập; nó không quyết định ai khai tiền thuê hay khoản lãi sau này, và thuế chuyển nhượng của tỉnh bang có quy tắc riêng. Cả hai người phải là người cư trú Canada vào thời điểm đó thì mới áp dụng được cách chuyển theo giá gốc tiêu chuẩn của section 73 nêu ở đây. Việc chọn không áp dụng có hệ quả đáng kể và nên được quyết định trước khi nộp tờ khai của năm chuyển.

Sau khi chuyển, ai khai tiền thuê và khoản lãi sau này?

Người có tên trên chứng thư không phải lúc nào cũng là người khai tiền thuê hay khoản lãi sau này. Quy tắc quy thu nhập (attribution) nghĩa là luật thuế buộc người tặng khai thu nhập từ tài sản hiện thuộc về người khác. Người con thật sự sở hữu một phần nói chung khai khoản lãi vốn sau này của phần đó, trong khi cha mẹ có thể phải khai tiền thuê từ bất động sản chuyển cho con chưa thành niên (Income Tax Act, các section 74.1 và 74.2).

Đây là các kết quả thông thường của quy tắc quy thu nhập, quy tắc quy lãi vốn giữa vợ chồng, ngoại lệ khi ly thân và khai báo bare trust. Một giao dịch bán thật theo giá thị trường hợp lý chỉ tránh được việc quy thu nhập nếu đáp ứng các điều kiện luật định; với giao dịch bán giữa vợ chồng, các điều kiện này gồm việc chọn không áp dụng cách chuyển theo giá gốc, và mọi khoản nợ phát sinh cho bất động sản phải có lãi suất ít nhất bằng mức quy định hoặc mức giao dịch độc lập (arm's length), trả trong vòng 30 ngày sau ngày cuối của mỗi năm (Income Tax Act, section 74.5). Tiền thuê vẫn có thể bị đánh thuế cho cha mẹ khi người con đã thành niên nợ cha mẹ một khoản nợ không lãi hoặc lãi thấp cho bất động sản và việc giảm thuế là một trong các lý do chính (section 56(4.1)). Về cách lập bảng thu nhập cho thuê, xem Thu nhập cho thuê tại Canada. Về thuế khi bán sau này, xem Bán bất động sản cho thuê.

Khoản miễn thuế nhà ở chính của tôi có áp dụng cho khoản lãi khi tặng nhà được không?

Khoản miễn thuế nhà ở chính có thể giảm hoặc xóa lãi vốn của cha mẹ trong lần bán được coi như vậy, nếu căn nhà được tặng đủ điều kiện là nhà ở chính của cha mẹ trong những năm sở hữu liên quan. Việc tặng vẫn là một lần chuyển nhượng phải khai, kể cả khi khoản miễn thuế xóa hết lãi (CRA: folio về nhà ở chính; CRA: khai báo việc bán nhà ở chính).

Câu trả lời có thể thay đổi nếu căn nhà từng cho thuê hoặc chỉ một phần được dùng để ở. Việc chọn căn nhà này cũng có thể ảnh hưởng đến căn nhà khác của đơn vị gia đình. Xem Miễn thuế nhà ở chính để biết cách tính và chọn căn nhà. Bất động sản nắm giữ trong thời gian ngắn còn có thể bị áp dụng quy tắc mua bán nhà ngắn hạn (flipping) riêng.

Phần sở hữu của con tôi có đủ điều kiện hưởng miễn thuế nhà ở chính riêng của người con không?

Chỉ khi người con sở hữu một phần thực chất và căn nhà đó đáp ứng điều kiện nhà ở chính của riêng người con trong những năm xin miễn. Đồng sở hữu vẫn có thể đủ điều kiện. Thông thường, người con, vợ/chồng hoặc bạn đời hiện tại hay trước đây của người con, hoặc con của họ phải thường xuyên sống ở đó trong năm; một lựa chọn đổi mục đích sử dụng hợp lệ có thể áp dụng cho một số năm không có người ở. Việc cha mẹ sống ở đó tự nó không đáp ứng điều kiện cư ngụ đối với người con đã thành niên sống nơi khác. Khoản miễn thuế cũng phụ thuộc vào số năm người con cư trú tại Canada (CRA: folio về nhà ở chính).

Người con chỉ được ghi là người được ủy thác đứng tên (bare trustee) thì không sở hữu phần thực chất nào để được miễn thuế. Người con dưới 18 tuổi suốt năm và không có vợ/chồng hay bạn đời theo luật chung thường thuộc cùng đơn vị gia đình với cha mẹ, và đơn vị này nói chung không thể chọn căn nhà thứ hai trong cùng năm (CRA: folio về nhà ở chính). Người con sở hữu một phần nên theo dõi ngày và giá trị nhận, việc cư ngụ, tình trạng cư trú tại Canada và mọi căn nhà khác mà đơn vị gia đình đã chọn. Xem Miễn thuế nhà ở chính để biết các quy tắc đó.

Người con hoặc cha mẹ đứng tên pháp lý với tư cách bare trustee có phải nộp T3 không?

Một số bare trust được lập rõ ràng (express bare trust) phải nộp tờ khai T3 và Schedule 15 cho năm thuế này. Có thể áp dụng ngoại lệ khi các cá nhân có quan hệ họ hàng đứng tên pháp lý cho bất động sản mà, nếu được chọn cho năm đó, sẽ đủ điều kiện là nhà ở chính của ít nhất một trong họ. Việc cách đứng tên có phải là quỹ tín thác hay không còn tùy luật tỉnh bang và các văn bản (Income Tax Act, section 150; CRA: câu hỏi về bare trust).

Ngoại lệ về nhà ở của gia đình đó có điều kiện cụ thể; bất động sản cho thuê do cha mẹ đứng tên chỉ vì người con đã thành niên có thể không đáp ứng. CRA cho biết sẽ có thêm hướng dẫn cho mùa nộp tờ khai. Nếu bare trust phải khai báo, chủ sở hữu thực chất vẫn khai tiền thuê và khoản lãi trong tờ khai của chính mình (CRA: câu hỏi về bare trust). Tờ khai T3 của quỹ tín thác phải khai báo có hạn nộp trong vòng 90 ngày sau cuối năm của quỹ, vì vậy hãy kiểm tra tình trạng của quỹ trước thời điểm đó thay vì cho rằng việc được miễn của các năm trước vẫn còn áp dụng (Income Tax Act, section 150).

Thêm người thân vào giấy tờ sở hữu thì có phải nộp thuế chuyển nhượng đất không?

Thuế chuyển nhượng đất hoặc thuế chuyển nhượng bất động sản của tỉnh bang vẫn có thể áp dụng ngay cả khi thuế thu nhập liên bang không áp dụng. Tỉnh bang nơi có đất, giá trị đối ứng gồm cả khoản thế chấp được nhận thay, và các khoản miễn thuế dành cho gia đình sẽ quyết định mức thuế. Việc chỉ đứng tên trong một thỏa thuận quỹ tín thác cũng có thể đòi hỏi các hồ sơ khai báo của tỉnh bang (Ontario: giá trị đối ứng danh nghĩa; British Columbia: chuyển nhượng nhà ở chính trong gia đình).

Việc tặng bất động sản ở BC mới nắm giữ trong thời gian ngắn cũng có thể bị áp dụng thuế mua bán nhà ngắn hạn (BC home flipping tax) của BC. Xem Mua bán nhà ngắn hạn và bán quyền nhận nhà để biết các khoản miễn và quy định nộp hồ sơ (British Columbia: các khoản miễn thuế flipping). Hãy nhờ chuyên viên làm thủ tục chuyển nhượng (conveyancing) tính và lập hồ sơ các khoản phí của tỉnh bang và thành phố trước khi đăng ký chứng thư.

Tôi phải khai gì trong năm chuyển nhượng?

Hãy khai việc chuyển nhượng thật sự trong tờ khai thuế thu nhập của người chuyển cho năm chuyển, gồm cả lần bán được coi như vậy do việc tặng. Nếu căn nhà là nhà ở chính, hãy khai việc chuyển nhượng trên Schedule 3, đánh dấu ô chọn ở line 17900 và hoàn thành Form T2091(IND), kể cả khi khoản miễn thuế xóa hết lãi. Việc chuyển bất động sản cho thuê cũng có thể đòi hỏi khai khoản thu hồi khấu hao vốn theo quy định CRA (CRA: chuyển nhượng tài sản vốn; CRA: khai báo nhà ở chính).

Nếu bạn chọn không áp dụng cách chuyển theo giá gốc giữa vợ chồng, hãy đính kèm thư do cả hai ký vào tờ khai của năm chuyển (Income Tax Act, section 73; CRA: chuyển nhượng tài sản vốn). Nếu quyền sở hữu pháp lý thay đổi mà quyền sở hữu thực chất không đổi, hãy xác lập kết quả đó từ các văn bản trước khi kết luận là không có việc chuyển nhượng vốn. Đồng thời kiểm tra tờ khai thuế chuyển nhượng của tỉnh bang và xem có phải nộp T3 cùng Schedule 15 hay không. Hãy chuẩn bị hồ sơ mua và cải tạo, các khoản khấu hao đã khai trước đây, bản định giá hiện tại, chứng thư và bản tuyên bố quỹ tín thác, sao kê thế chấp, và bằng chứng về người sẽ thu tiền thuê và tiền bán.

Ví dụ

Số liệu minh họa bằng đô la Canada; không tính số thuế cụ thể. Một người mua mảnh đất trống để đầu tư với giá $200.000. Hiện nay đất trị giá $600.000, không có khoản thế chấp, chi phí bán hay cải tạo. Người này muốn chuyển đất cho người con đã thành niên.

• Tặng hẳn: cha mẹ bị coi là nhận $600.000 và có lãi vốn $400.000 trước khi áp dụng các quy tắc thuế. Giá gốc ban đầu của người con là $600.000.
• Tặng một nửa: nếu một nửa trị giá $300.000 và giá gốc của một nửa đó là $100.000, cha mẹ có lãi vốn $200.000 trước khi áp dụng các quy tắc thuế. Giá gốc của người con cho nửa đó là $300.000.
• Bán với giá $1: số tiền thu về được coi là của cha mẹ vẫn là $600.000, nhưng giá gốc ban đầu của người con nói chung là $1. Nếu sau đó người con bán với giá $600.000 và không có chi phí nào khác, lãi của người con trước khi áp dụng các quy tắc thuế là $599.999.
• Chỉ đổi tên trên giấy tờ: nếu người con đứng tên pháp lý cho cha mẹ và không nhận phần sở hữu thực chất, cha mẹ vẫn là chủ sở hữu về mặt kinh tế. Kết quả phụ thuộc vào chứng thư và mọi thỏa thuận quỹ tín thác.

Trường hợp của bạn khác thì sao?

• Căn nhà là nhà ở chính, nhà cho thuê, hoặc cả hai: xem Miễn thuế nhà ở chính để biết quy tắc chọn căn nhà và sử dụng hỗn hợp.
• Bất động sản tạo ra tiền thuê sau khi chuyển: xem Thu nhập cho thuê tại Canada.
• Người thân của bạn sau này bán bất động sản cho thuê: xem Bán bất động sản cho thuê.
• Bạn đang cân nhắc dùng công ty thay thế: xem Công ty holding và công ty đầu tư.
• Con bạn sống ở Hoa Kỳ: việc khai báo của họ tại Hoa Kỳ được trình bày trong Quà tặng và thừa kế từ nước ngoài.
• Bất động sản là nhà mới hoặc có thể áp dụng GST/HST: xem GST/HST đối với bất động sản nhà ở.
• Bạn chuyển bất động sản cho thuê còn thế chấp, chọn không áp dụng cách chuyển theo giá gốc giữa vợ chồng, hoặc đổi tên trên giấy tờ mà không đổi quyền sở hữu thực chất: hãy nhờ rà soát chứng thư, bản định giá, khoản thế chấp và lịch sử thuế trước khi ký; xem Chuẩn bị thuế.