加拿大出租房报税：会计师收费与影响因素

出租房会给加拿大个人税表增加什么？

没有政府来源规定出租房税表的合理价格，所以报价只能对照背后的工作量来判断。出租房会给个人税表增加 T776 表（出租房产报表）和资本成本折旧扣除（CCA）的计算。CCA 是把建筑物或设备的成本，分多年抵税的扣除。这张表记录租金、费用、个人使用的部分和共有人，结果填入税表的第 12599 行和第 12600 行（CRA：T776 表）。

第 3 部分列出每处物业，CRA 的指南说，计算可申报的 CCA 时，要把所有物业的租金收入和亏损合并计算（CRA：租金收入）。CRA 的网页没有说明几处物业什么时候填在同一张 T776 表上、什么时候各填一张，所以请问清楚您的税表会带几份报表。魁北克的税表，如果是单独所有人或共有人有租金收入，要附上魁北克税务局的 TP-128-V 表，或一份租金收入与费用报表，每处物业一份（魁北克税务局：第 136 行）。

出租房税表不再简单、报价往往上涨，是因为出现了下面任何一种情况：

• 有第二处物业；
• 有共有人，包括配偶；
• 您自己也住的房子里，有出租的房间、套间或短租；
• 当年有出售，或者自住房变成了出租房（或出租房变成了自住房）；
• 前几年申报过 CCA，或即将开始申报；
• 地址在魁北克；
• 租金或费用记录不完整；
• 漏报了以前的年度，或收到 CRA 有关出租房的来信。

具备其中几项的，值得请专业人士给一份写明范围的报价。请先准备：上一年的税表连同其 T776 表和 CCA 页、租约和租金记录。完整清单见“我可以自己先准备什么，让报税人员少做点事？”。

我的会计师给出租房税表的报价合理吗？什么会让价格更高？

出租房税表如果有下面这些出租房特有的因素，费用就会更高。没有政府来源公布合理价格，所以报价只能对照背后的工作量来核对。

这里所说的短期出租，是指出租或挂牌出租、连续不满 90 天的住宅物业。如果所在省或市不允许在该地点短期出租，或其登记、执照或许可规则没有被满足，就属于不合规。仅 2024 年，如果出租房在 2024 年 12 月 31 日前达到合规，则视为全年合规（CRA：短期出租扣除）。2023 年之后任何纳税年度漏报的税表，都适用这一规则。

各项费用该填哪一行，见出租报表费用行。个人税表一般怎样定价、怎样找人和核实报税人员，见如何在加拿大找会计师。

我的出租房税表报价为什么涨了？我应该继续用同一位会计师吗？

当您的档案增加了上面某个因素，或者新的报税人员只能从您的文件开始、而没有上一年的工作底稿时，报价就可能上涨。请核对下面哪一项发生了变化。

新物业、首次申报 CCA、出售、套间或短租，或在产权上加了共有人，每一项都会引入上一节中的某个因素。如果工作量增加了，费用变高就说得通。如果您的档案里这些因素都没有变，而报税人员又无法逐项列出报价，请让另一位报税人员按同样的、逐项列出的范围报价，这样两个数字才能比较。关于换报税人员，见更换会计师；该文针对企业，但其中的记录和 CRA 访问权限步骤相近。

出租房税表的报价应该写明什么？

可以比较的报价，会写明年度、物业和涉及的表格，并说明哪些另外收费。请逐项询问。

我可以扣除出租房税表的会计师费用吗？在哪里扣？

您有租金收入时，为编制税表而付的合理费用可能可以扣除。CRA 在两个网页上说明了这项扣除，而同一笔费用只能申报一次。

• 在 T776 表第 8860 行。 CRA 对这一行的说明是：您可能可以扣除为编制所得税表和相关信息申报表而获得建议和帮助的费用（CRA：可扣除的出租费用）。这一行还能填什么，见出租报表费用行。
• 在税表的第 22100 行。 CRA 列出的是：如果您有经营收入或财产收入，为让人编制或协助您报税而支付、且尚未扣除过的合理费用（CRA：第 22100 行）。该页链接到 CRA 已存档的公告 IT-99R5，其中说，为获得编制和提交税表的建议与帮助而支付的合理费用，通常可以扣除。CRA 不再更新该公告。

这些网页都没有说明怎样把一张发票拆分成税表的出租部分和其余部分。第 22100 行的措辞只涵盖尚未扣除过的费用，所以一笔费用只在一行申报。发票上若写明出租部分，报税人员就有依据可用。

购买出租房的法律和会计费用，不作为费用扣除。CRA 把这些费用在土地成本和建筑物的资本成本之间分摊（CRA：租金收入）。

我可以自己先准备什么，让报税人员少做点事？

请按 T776 表要求的内容整理记录，这样报税人员就不用从一年的银行流水里去分类。CRA 要求房东保存详细的租金收入和费用记录，但不要随税表一起寄出（CRA：租金收入）。

一般来说，年度记录要从相关最后一个纳税年度结束起，保存 六年（CRA：租金收入）。逾期报的税表，则从您提交的那天起算。购买、改善和出售物业的记录是长期记录，CRA 要求无限期保存（CRA：记录要保存多久）。

我怎么核实谁在编制和提交我的税表？

先在 CRA 的 EFILE 名录中查找报税人员，再在签字前通读税表。CRA 说，该名录列出的是经认证可通过其 EFILE 服务提交您税表的报税人员。它的步骤是：检查已编制好的税表和 T183 表，然后在 T183 表的 F 部分签字。T183 表上的信息必须与电子税表中的一致（CRA：向报税人员寻求帮助）。CPA 名册和该问的问题，见如何在加拿大找会计师。魁北克的税表，见您需要会计师吗。

出租房税表什么时候简单到可以自己报？

下面每一项都成立时，出租房税表的费用因素最少。

• 您独自拥有一处物业，并把整处房子租给长期租客。
• 其中没有任何部分是您自己的住所或个人使用空间。
• 当年没有出售，没有在个人用途与出租用途之间转换，没有建筑物改善，也没有为个人消费而再融资。
• 您不申报 CCA，或者有上一年 T776 表上的余额。
• 租金和费用记录完整，且已分类。
• 没有未结的 CRA 来信，也没有漏报的以前年度。

如果每一项都成立，本文中的大多数费用因素就都不存在了。是否自己报税，见您需要会计师吗。租金本身怎样征税，见租金收入。

示例

这些示例仅作说明；金额为加元，不计算税款。

第二套公寓

一位独自拥有一套公寓的房东，又独自买了另一套。每套公寓年租金 C$20,000，每栋建筑物的成本都远高于 C$50,000。T776 表第 3 部分现在列出两个地址，租金总额合计 C$40,000。报税人员要把两套租约、公寓结单和税单分别整理进第 4 部分。如果申报 CCA，每栋建筑物在 A 区都有自己的一行。表格的排版和以前一样，但背后的记录翻了一倍。

同一套公寓的两份报价

一份报价是每份税表收固定费用。另一份较低，但只含 T776 表，不含 CCA 的计算，回复 CRA 来信还要按小时另外收费。除非两份报价都写明涵盖多少份 T776 报表、多少个年度，以及哪些另外收费，否则这两个数字无法比较。

当年出售的一套公寓

一套以 C$400,000 买入的公寓，以 C$520,000 卖出。税表在通常的出租报表之外，增加了这次出售：成本和出售所得各自要在土地与建筑物之间划分，之前为建筑物申报的 CCA 可能要作为追回加回收入。C$120,000 的差额，并不是报税人员需要的唯一数字；见出售出租房。

您的情况不同？

• 您的报价翻了一倍，您看不出它涵盖什么，或者税表中的出租部分需要重建（有出售、第二处物业、共有人、套间或短期出租、漏报年度）：请先找个人税务服务，弄清您的档案实际涉及什么，再去比较费用。
• 您的租金和费用记录缺失，或个人资金与出租资金混在一起： 见根据银行流水重建账簿，并寻求记账服务。
• 以前年度的税表漏报： 见补报未提交的税表，并寻求个人税务服务。
• CRA 就您的出租房或亏损来过信： 见出租亏损与 CRA 复核和CRA 复核与审计，并寻求个人税务服务。
• 您住在加拿大境外，出租房在加拿大境外，或是美国的出租房： 见非居民房东、加拿大境外的房产和加拿大人持有美国出租房，并寻求跨境税务服务。
• 您已出售或打算出售出租房： 见出售出租房。
• 这处出租房原来是您的住所，或您搬进了出租房： 见把自住房转为出租房。
• 您与他人共有出租房，或所有人之间可能构成合伙： 见共有出租房申报。
• 您出租套间或房间，或提供短期住宿： 见短期出租收入：按租金还是经营收入申报。
• 出租房由公司持有： 其记录和费用跟随公司税表，而不是本文；见公司持有的出租房和公司税表要花多少钱。
• 您的会计师不再回复： 见更换会计师；该文针对企业，但其中的记录和 CRA 访问权限步骤相近。