出租房要每套单独开银行账户吗？一个还是多个账户

每套出租房都需要单独的银行账户吗？

美国 IRS 没有规则要求每套出租房各开一个银行账户。IRS 建议刚创业的人开一个企业支票账户，并与个人资金分开，还说大多数情况下法律并不要求任何特定种类的记录（第 583 号出版物）。这是针对企业写的，而出租房不一定算企业，所以单独的出租房账户是好做法，而不是 IRS 对房东的规定。税表需要的是结果：1040 表的 Schedule E 把每套房的收入、费用和折旧各列一栏，超过三套房时需要更多的附表。

所以账户怎么设置是您的选择，直到出现下列情况之一来决定：

当涉及多家 LLC、合伙人、物业经理或租客押金，租金已经进了个人账户，或者贷款机构、合伙人或报税人员要求提供按房产分列的数字而银行对账单暂时还提供不了时，情况就不简单。决定之前，请准备好：每个经手过租金的账户的银行对账单、您的 LLC 清单及其 EIN（雇主识别号码）、写明押金条款的租约、任何物业管理协议，以及您的房贷对账单。

每套出租房一个支票账户，还是所有房共用一个？

只要账簿把每笔存款和账单都标记到某套房产，所有出租房共用一个账户也行。分开的账户则自己完成一部分标记。无论哪种，检验标准都一样：您能不能拿银行对账单上的任何一行，说出它属于哪套房、哪位所有人？

无论选哪种，每个账户都要每月与银行对账单核对，这是第 583 号出版物的建议。在州法律把租客押金视为租客的钱的地方，不要把押金放进租金账户（见下文押金一节）。房产标记怎么设置，请看出租房的会计科目表。

有一条税务规则确实要求每套出租房各有单独的记录：要把出租房视为合格经营收入扣除所说的企业，安全港要求（除其他条件外）为每个出租房地产经营单位（一套房产，或所有类似的房产合在一起）单独设置收入和费用的账簿和记录（税务程序 2019-38；IRS：QBI 扣除）。它要求的是账簿，而不是单独的银行账户。请问问您的报税人员是否适用。

每家 LLC 都需要自己的银行账户吗？

没有联邦税法规定必须如此。LLC 是由州法律设立的企业组织形式，所以它的租金和账单通常要通过以 LLC 名义开立的账户收付。IRS 怎样对待 LLC，取决于它的成员（IRS：LLC）：

• 一个成员： 除非选择按公司纳税（8832 表，S 公司用 2553 表），IRS 在所得税上忽略这家 LLC，所以它的出租房填在所有人的 Schedule E 上（Schedule E 填报说明）。所得税方面，LLC 使用所有人的 SSN 或 EIN，如果银行开户需要，它也可以申请自己的 EIN（IRS：单一成员 LLC）。
• 两个或以上成员： 除非选择按公司纳税，LLC 就是合伙企业。合伙企业自己提交 1065 表，按日历年度经营的 LLC 截止日为 3 月 15 日（1065 表填报说明），出租房地产一般填在 8825 表上，每套房一栏（8825 表填报说明）。只有一个所有人的 LLC 增加第二位成员后，就属于这一类。
• 夫妻： 只由丈夫和妻子拥有的 LLC，按合伙企业报税；但如果他们把它作为共同财产持有，IRS 接受合伙企业或被忽略两种处理（IRS：单一成员 LLC）。请看夫妻和家庭 LLC。

分开的账户能不能帮助保护所有人免受某套出租房债务的牵连，是州 LLC 法律和法院要回答的问题，不是税法问题。请咨询律师；本指南不预测结果。

谁来签选择文件、什么时候签、第二位成员会带来什么变化，以及每套房一家 LLC 的账簿和税表，请看每套出租房一家 LLC 的账簿。要不要成立 LLC，请看LLC 持有出租房。

租金该存到哪里，每个账户该付哪些账单？

租金一般存入租约上所写房东的账户，由该账户支付这套房自己的账单。

如果租客用现金或付款应用付租金，请原样全额存入出租房账户，并记下是哪位租客、哪个月；先把现金租金花掉，会留下银行对账单显示不出来的缺口。

怎样在房产之间或向自己转钱，而不丢掉资金轨迹？

只通过您名下账户之间带标签的转账来转钱，并在当天记入账簿。四个习惯能保住轨迹：

1. 一次转账一个用途， 备注写明原因：业主提款、投入资金、房产或 LLC 之间的借款、还款，或储备金。
2. 用转账给自己发钱。 第 583 号出版物说，只有为个人用途提取款项时，才可以开支票给自己，这也能让个人账单不进入出租房账户。
3. 替另一个账户垫付的账单，记为欠款， 而不是付款那个账户的费用。
4. 每笔存款都标明是租金、所有人的钱，还是贷款。 第 583 号出版物建议记下每笔存款的来源。

分录取决于两边是谁。在只有一个所有人的 LLC 与其所有人之间，是业主提款或投入资金。在两家 LLC 之间，如果会偿还，就是贷款；如果不偿还，当一个所有人同时持有两家时，一家是提款、另一家是投入资金；所有人不同时，则是需要报税人员判断的问题。在多个所有人的 LLC 与成员之间，是提款、分配或保证付款。分录请看每套出租房一家 LLC 的账簿和保证付款与合伙人提款。

租客押金必须放在单独的账户里吗？

要看州。联邦税法没有规定押金放在哪里，只规定什么时候算收入：打算退还的押金，收到时不算收入，而是在您留下它的那一年才算；预付租金，包括实际充当最后一个月租金的“押金”，收到时就是收入（第 527 号出版物）。账户由州的房东租客法规定。三个州显示了规则的差别有多大：

就条文的措辞而言，这三部法规都没有要求每套房产各设一个账户；它们都要求把租客的钱与房东自己的钱分开。一个账户能不能放几位租客的押金，应向当地律师咨询。如果房东是一家 LLC，就要把它的租客押金存在以该 LLC 名义开立的账户里，而不是您的个人账户或另一家 LLC 的账户。

其他州各有押金法规，本指南没有涉及。要查您所在的州，请到州立法机构网站搜索“security deposit”，再在房东租客法规里查找“separate account”“trust”“escrow”和“bond”，或咨询当地律师。如果由物业经理保管您的押金，请书面询问存在哪里。利息和分录请看出租房账簿中的租客押金。

如果租金已经进了我的个人账户（资金混用）怎么办？

按大多数个人采用的收付实现制，租金在您收到时就是收入，不论存入哪个账户，所以它应当记入出租房账簿。第 527 号出版物把已经划到您名下、可供您支配的收入（例如记入您的银行账户）视为已收到；采用权责发生制的纳税人一般在赚取时申报。资金混用，即租金和个人资金混在一个账户里，首先是记账问题，租金被漏报在税表上时才成为税务问题。

1. 今天就改道租金。 把出租房账户的信息给租客和任何付款服务，并停止从个人账户支付出租房账单。
2. 调出对账单，包括个人账户收过租金的每个月，把每笔存款列为租金、租客押金、所有人的钱或其他。
3. 对照您所在州的规定， 检查租客押金放在哪里（见上文）。现在才转移押金，未必能弥补之前的疏漏：以马萨诸塞州为例，租客可以要求立即退还押金，押金如果从未按规定存入，还可获得三倍押金的赔偿。在佛罗里达州，转移押金也可能需要在 30 天内再次书面通知租客。转移或退还押金之前，请先咨询当地律师。
4. 把租金和从个人账户付出的出租房账单 记入出租房账簿，个人账户视为所有人的投入资金或提款。完整步骤请看处理混在一起的经营资金和个人资金。

如果房产属于多个所有人的 LLC，租金一般是该 LLC 的收入，应记入它的账簿，即使是某一位成员的账户收到的。如果以前年度把个人账户里的租金漏在税表之外，那是漏报年度的问题：请看补做出租房账簿。

维修储备金或几套房共同的账单怎么处理？

储备金是存下来的现金，不是扣除：在收付实现制下，出租房费用一般在付款的那一年扣除（第 527 号出版物），所以转入储备金的钱，要等到花在维修上才成为扣除。把储备金放在单独的账户里，或在账簿中单设一行，并把每笔维修记到被修的那套房上。如果一笔储备金供几套房共用，要建一本台账，记下每套房存入和取出了多少。

涵盖几套房产的账单，例如一份保险单，从一个账户支付，再按合理的方法分摊到各套房产，例如按单元数、面积或价值。每年用同一种方法，并把说明和账单放在一起。第 527 号出版物允许用任何合理的方法在出租和个人使用之间分摊费用；把同样的思路用于各套房产之间是好做法，不是 IRS 规定。如果房产分属不同的 LLC，每家 LLC 各自承担自己的份额：要么各自从自己的账户支付，要么由一家垫付，账簿显示其他几家欠它多少。

物业经理的结算单会带来什么变化？

代收租金的经理，可能把您的租金和押金放在经理的账户里，再把净额转给您，所以您自己的银行账户只显示这套房的一部分活动。账簿仍然需要按房产列出租金总额和每项费用，数字取自每月的业主结算单，而不是只看存款。

请书面询问经理：租金和押金存放在哪里、留了多少储备金，以及付款前扣了哪些费用。请保存好管理协议、每一份业主结算单，以及经理为转交给您的租金而寄来的任何 1099-MISC 表（1099-MISC 表和 1099-NEC 表填报说明）。怎样把结算单变成分录，请看账簿里的物业经理业主结算单。

只用一个账户时，什么记录能证明各套房的分摊？

每一行都有房产标记，且有单据支持，再加上每月对账。第 583 号出版物列出了存款单、发票、收据、账户对账单和已兑现支票等证明文件，IRS 记录保存页面则说，记录要保存到足以证明税表上的收入或扣除为止。共用一个账户时，请准备：

• 每套房产的租金台账：租客、应收金额、收款日期。
• 每一份银行对账单，每月都已与账簿核对。
• 每笔存款上注明房产和来源，每笔付款上注明房产。
• 显示房产地址的发票和收据。
• 每笔贷款的月对账单和年终 1098 表。
• 每份租约，显示房东姓名和押金。
• 物业经理的业主结算单（如有经理）。
• 对任何分摊的共同账单和账户之间的任何转账，各附一份简短的书面说明。

保存多久，以及什么能证明现金支付的维修，请看出租房的记录和收据。

示例

这些示例仅作说明，所有金额均为美元。

一家单一所有人 LLC 名下的三栋双户住宅

一位房东是一家 LLC 的唯一成员，没有选择按公司纳税，LLC 拥有三栋双户住宅。LLC 有一个运营账户，另有一个租客押金的单独账户，按州押金法允许的方式设立。每笔存款和账单都标记到 A、B 或 C 栋，账户每月核对。年底，这些标记填满 Schedule E 的三栏：比如 B 栋收取了 $48,000 的租金，带有 $30,000 的已标记成本，所以它那一栏在折旧前显示 $18,000。

四栋房子、四家佛罗里达州 LLC

一位投资人拥有四栋房子，每栋放在各自的单一所有人 LLC 里。每家 LLC 都有自己的运营账户，并把租客 $2,000 的押金存放在佛罗里达州金融机构的单独账户里，这是佛罗里达州法规允许的做法之一。四个押金账户合计持有 $8,000 非租金资金。没有一家选择按公司纳税，所以四家 LLC 在所得税上都被忽略，四栋房子都填在所有人的 Schedule E 上：四套房产需要两份附表，合计数填在其中一份上。

一整年的租金进了个人账户

波士顿一栋两户住宅的业主，把两个单元都以每月 $1,200 租出，并把每月 $2,400 收入个人账户，连续 12 个月，共 $28,800。业主根据对账单列出这些存款，把它们记为出租房账簿里的租金，并把从个人账户付出的出租房账单记为出租房费用。其中一个单元换租客时，新租客的押金最多为一个月租金（$1,200），要存入马萨诸塞州银行的单独计息账户，租客在 30 天内收到写明银行名称和地点、金额和账号的收据。现任租客已经付过的押金也要做同样的检查（上面的第 3 步）。如果那一年的税表漏报了租金，那是漏报年度的问题：请看补做出租房账簿。

您的情况不同？

• 您要增加第二套到第五套房产，来自几家 LLC 的租金和押金混在个人账户里，贷款机构或合伙人要求每套房的数字，或者账簿落后好几年： 账户架构、混用资金的清理和按房产分列的账簿，都需要专业判断。请看记账服务。
• 每套出租房都放在各自的 LLC 里，或者您正在考虑是否设立： 请看每套出租房一家 LLC 的账簿、银行账户和税表和LLC 持有出租房。
• 个人资金和出租房资金已经混在一起，或账簿落后： 请看处理资金混用和补做出租房账簿。
• 出租房有两个或以上的所有人： 请看共同持有的出租房：Schedule E 还是合伙企业税表。
• 由经理替您收租： 请看账簿里的物业经理业主结算单。
• 您或共同所有人住在美国境外： 非居民所有人的报税和预扣有所不同。请看非居民房东；加拿大人请看持有美国出租房的加拿大人。
• 租金通过订房平台收取： 付款可能已扣除费用，所以存款不等于租金。请看短租平台的付款：按总额还是净额。