加拿大出租房產稅表的會計師費用

出租房產會為加拿大個人稅表增加什麼？

沒有任何政府資料訂出出租房產稅表的合理價格，所以報價只能對照背後的工作量來判斷。出租房產會在個人稅表上增加 T776 表（不動產出租報表）和資本成本免稅額（CCA）的計算。CCA 是把建築物或設備的成本分年扣除的稅務扣除額。這張表要填租金、費用、個人使用的部分和共有人，結果會帶到稅表的第 12599 行和第 12600 行（CRA：T776 表）。

第 3 部分列出每處房產，而 CRA 的指南說，計算可申請多少 CCA 時，要把所有房產的租金收入和虧損合併計算（CRA：租金收入）。CRA 的頁面沒有說明什麼時候幾處房產填在同一張 T776 表上、什麼時候各需一張，所以請問清楚您的稅表會附幾張報表。魁北克省的稅表，如果由單一業主或共有人申報租金收入，要附上 Revenu Québec 的 TP-128-V 表或租金收入與費用報表，每處房產一份（Revenu Québec：第 136 行）。

出租房產稅表一旦出現下列任何一項，就不再簡單，報價也往往會上漲：

• 有第二處房產；
• 有共有人，包括配偶；
• 您自己也住的住房裡有出租的房間、套房或短期住宿；
• 當年有出售，或住房改為出租（或出租房產改為自住）；
• 以前年度申請過 CCA，或即將開始申請；
• 地址在魁北克省；
• 租金或費用記錄不完整；
• 漏報了以前的年度，或 CRA 就出租房產發來過函件。

有好幾項同時出現的情況，值得請專業人士給出一份列明範圍的報價。先備齊：去年的稅表（連同 T776 表和 CCA 頁面）、租約和租金記錄。完整清單見「我可以自己準備什麼，讓報稅員少做一些？」。

我的出租房產稅表，會計師報價合理嗎？什麼會讓費用更高？

出租房產稅表如果帶有下列任何一項出租特有的因素，費用就會更高。沒有任何政府資料公布合理價格，所以只能對照背後的工作量來核對報價。

這裡的短期出租，指出租或對外招租、連續少於 90 天的住宅物業。如果省或市不允許在該地點出租，或不符合登記、執照或許可規定，就屬於不合規。僅就 2024 年而言，在 2024 年 12 月 31 日前已合規的出租，視為整年合規（CRA：短期出租扣除額）。2023 年之後任何稅務年度漏報的稅表，都適用這項規則。

每項費用填在哪一行，見出租報表費用行。個人稅表一般如何定價，以及如何找報稅員並核對其資格，見在加拿大選擇會計師。

我的出租房產稅表報價為什麼大漲？我該繼續用同一位會計師嗎？

報價大漲，可能是因為您的檔案多了上述的某項因素，也可能是新報稅員要從您的文件從頭開始，沒有去年的工作底稿可用。請核對下面哪些有變。

新增房產、首次申請 CCA、出售、套房或短期住宿，或有人加入產權登記成為共有人，都會帶入上一節的某項因素。如果工作量增加了，費用較高就說得通。如果這些因素在您的檔案裡都沒有變，報稅員又無法逐項列明報價，請另一位報稅員按相同的逐項範圍報價，兩個數字才能比較。轉換到另一位報稅員，見更換會計師；這篇是為企業寫的，但其中關於記錄和 CRA 授權的步驟是類似的。

出租房產稅表的報價應列明什麼？

可以拿來比較的報價，會寫明涵蓋的年度、房產和表格，並說明哪些另外收費。請逐項詢問。

我可以扣除出租房產稅表的會計師費用嗎？填在哪裡？

如果您有租金收入，準備稅表的合理費用可能可以扣除。CRA 在兩個頁面中講到這項扣除，而一筆費用只能申請一次。

• 填在 T776 表的第 8860 行。CRA 對這一行的指引說，您可能可以扣除為準備所得稅稅表和相關資訊申報表而尋求建議和協助的費用（CRA：可扣除的出租費用）。這一行還可以填什麼，見出租報表費用行。
• 填在稅表的第 22100 行。CRA 列明，如果您有經營或財產收入，為請人準備或協助提交稅表而支付的合理費用，在沒有其他地方扣除的情況下，可以在這一行申請（CRA：第 22100 行）。這個頁面連到 CRA 已存檔的公報 IT-99R5，其中說，為準備和提交稅表而尋求建議和協助的合理費用，通常可以扣除。CRA 不再更新這份公報。

這些頁面都沒有說明，一張發票要如何分成稅表的出租部分和其餘部分。第 22100 行的說明只涵蓋沒有在其他地方扣除的費用，所以一筆費用只在一行申請。如果發票列明出租部分，報稅員就有依據可以處理。

購買出租房產的法律和會計費用不作為費用扣除。CRA 把這些費用分攤到土地成本和建築物的資本成本上（CRA：租金收入）。

我可以自己準備什麼，讓報稅員少做一些？

按 T776 表的要求整理記錄，這樣報稅員就不用整理一整年的銀行流水。CRA 要求房東保存租金和費用的詳細記錄，並且不要和稅表一起寄出（CRA：租金收入）。

一般而言，年度記錄要從相關最後一個稅務年度結束起，保存 六年（CRA：租金收入）。如果是逾期稅表，則從您提交的那天起算。購買、改善和出售房產的記錄是長期記錄，CRA 說要無限期保存（CRA：記錄要保存多久）。

我如何確認是誰準備和提交我的稅表？

在 CRA 的 EFILE 名錄中查找這位報稅員，簽署前先看過稅表。CRA 說，名錄列出的是獲准通過其 EFILE 服務提交您稅表的報稅員。步驟是先檢查已準備好的稅表和 T183 表，再簽署 T183 表的 F 部分。T183 表上的資料必須與電子稅表一致（CRA：向報稅員尋求協助）。註冊會計師名冊和該問的問題，見在加拿大選擇會計師。魁北克省稅表，見您需要稅務會計師嗎。

出租房產稅表什麼時候簡單到可以自己做？

下面每一項都成立時，出租房產稅表的費用因素最少。

• 您獨自擁有一處房產，並把整處房產租給長期租客。
• 房產的任何部分都不是您自己的住房或個人使用空間。
• 今年沒有出售，個人使用和出租之間沒有用途變更，沒有建築物改善，也沒有為個人消費而重新貸款。
• 您不申請 CCA，或者您有去年 T776 表的餘額。
• 租金和費用記錄完整且已整理。
• 沒有未處理的 CRA 函件，也沒有漏報的以前年度。

如果每一項都成立，本指南中大部分費用因素都不存在。是否自己準備，見您需要稅務會計師嗎。租金本身如何課稅，見租金收入。

舉例

以下例子僅作說明；金額以加元計，不計算稅款。

第二套公寓

一位房東獨自擁有一套公寓，之後又獨自買了另一套。每套公寓年租金 C$20,000，每棟建築物的成本都遠高於 C$50,000。T776 表第 3 部分現在列出兩個地址，總租金共 C$40,000。報稅員要把兩套租約、公寓管理費對帳單和稅單分別整理到第 4 部分。如果申請 CCA，每棟建築物在 A 區各佔一行。表格的結構和以前一樣，但背後的記錄增加了一倍。

同一套公寓的兩份報價

一份報價是每份稅表固定收費。另一份較低，但只涵蓋 T776 表，不含 CCA 的計算，並且回覆 CRA 函件按小時另收。只有兩份報價都寫明涵蓋幾張 T776 報表、幾個年度，以及哪些另外收費，這兩個數字才能比較。

當年出售的公寓

一套以 C$400,000 購入的公寓，以 C$520,000 出售。稅表在一般出租報表之外還要加上出售：成本和出售所得各自分攤到土地和建築物，之前就建築物申請的 CCA 可能要作為追回加回收入。C$120,000 的差額並不是報稅員需要的唯一數字；見出售出租房產。

情況不同？

• 您的報價翻了一倍、您看不出報價包含什麼，或稅表的出租部分需要重建（有出售、第二處房產、共有人、套房或短期出租、漏報的年度）：先取得個人稅務服務，弄清您的檔案實際涉及什麼，再比較費用。
• 您的租金和費用記錄缺失，或個人和出租的資金混在一起：見用銀行對帳單重建帳目，並取得記帳服務。
• 以前年度的稅表漏報了：見補報未提交的稅表，並取得個人稅務服務。
• CRA 就您的出租房產或虧損發來過函件：見出租虧損與 CRA 審查和 CRA 審查和審計，並取得個人稅務服務。
• 您住在加拿大境外、出租房產在加拿大境外，或是美國的出租房產：見非居民房東、加拿大境外的房產和在美國擁有出租房產的加拿大人，並取得跨境稅務服務。
• 您已出售或打算出售出租房產：見出售出租房產。
• 出租房產原本是您的住房，或您搬進了出租房產：見把自住房改為出租。
• 您與他人共有出租房產，或所有者之間可能構成合夥：見共有出租房產的申報。
• 您出租套房或房間，或提供短期住宿：見短期出租收入：屬於出租收入還是經營收入。
• 由公司持有出租房產：其記錄和費用依公司稅表處理，不適用本頁；見公司持有的出租房產和公司稅表的費用。
• 您的會計師不回覆了：見更換會計師；這篇是為企業寫的，但其中關於記錄和 CRA 授權的步驟是類似的。