ضريبة GST/HST على العقار التجاري في كندا: الشراء والإيجار والبيع

هل تُستحق ضريبة GST/HST عند شراء عقار تجاري جديد أو مستعمل في كندا؟

نعم، فبيع العقار التجاري في كندا خاضع للضريبة عادةً، سواء كان المبنى جديدًا أو مستعملًا. وقاعدة المورّد الصغير وحدها لا تجعل بيع العقار الخاضع للضريبة معفى منها. حدّد أولًا ما الذي يُباع: المستودع أو المكتب أو المحل يختلف عن المجمّع السكني، وقد تحتاج الأرض أو المبنى متعدد الاستخدامات إلى تحليل مستقل. وبيع المؤجّر الفرد ليس معفى تلقائيًا: فالمحل الذي يُحتفظ به أساسًا لنشاط تأجير يُمارَس مع توقع معقول للربح يخضع للضريبة عادةً. أما مبيعات الأفراد أو الصناديق الاستئمانية الشخصية الأخرى فتحتاج إلى فحص إعفاء خاص بها (وكالة الإيرادات الكندية: العقارات التجارية).

تُستحق ضريبة GST/HST على بيع عقار خاضع للضريبة عادةً عند انتقال الملكية أو انتقال الحيازة بموجب اتفاقية البيع، أيهما يحدث أولًا. والعربون المدفوع قبل ذلك لا يقدّم هذا التاريخ عادةً (قانون ضريبة الإنتاج، المادة الفرعية 168(5)؛ وكالة الإيرادات الكندية: العقارات). ويحدّد موقع العقار معدل GST/HST المطبَّق (وكالة الإيرادات الكندية: مكان التوريد). وينبغي أن يوضح كشف الإغلاق هل سيحصّل البائع الضريبة أم يجب على المشتري دفعها إلى CRA مباشرةً.

متى يحتسب المشتري المسجَّل الضريبة بنفسه بدل دفعها إلى البائع عند الإغلاق؟

في بيع عقار تجاري خاضع للضريبة، لا يحصّل البائع ضريبة GST/HST عادةً إذا كان المشتري مسجَّلًا وقت استحقاق الضريبة. ويحتسب المشتري الضريبة في إقرار GST/HST أو في النموذج GST60 بحسب الحالة، ويدفع أي مبلغ مستحق. والتقدير الذاتي ليس إعفاءً من الضريبة (قانون ضريبة الإنتاج، المادة الفرعية 221(2)؛ وكالة الإيرادات الكندية: من يسدّد ضريبة العقار).

ولا يحصّل البائع الضريبة عادةً أيضًا إذا كان غير مقيم، حتى لو لم يكن المشتري مسجَّلًا (قانون ضريبة الإنتاج، المادة الفرعية 221(2)). وللفرد الذي يشتري مجمّعًا سكنيًا قاعدة تحصيل مختلفة، فلا تطبّق معاملة الإغلاق الخاصة بالعقار التجاري على منزل. وعلى الطرفين الاحتفاظ بتأكيد تسجيل المشتري في GST/HST وبالاتفاقية أو كشف الإغلاق الذي يبيّن من سيحتسب الضريبة. ودفع المبلغ إلى البائع خطأً لا يُسقط واجب المشتري في احتساب الضريبة بنفسه حيث يحمّله القانون هذا الواجب (وكالة الإيرادات الكندية: العقارات).

هل يجب أن يسجّل المشتري قبل الإغلاق؟

إذا أراد المشتري الإبلاغ عن الضريبة مباشرةً بدل دفعها إلى بائع مقيم عند الإغلاق، فيجب عادةً أن يكون تسجيل المشتري الفعلي ساريًا وقت استحقاق ضريبة الشراء. ويجوز للمورّد الصغير الذي يخطط لإيجارات تجارية خاضعة للضريبة أن يسجّل طوعًا. وهذا التاريخ هو عادةً تاريخ تقديم الطلب، وقد تقبل CRA تاريخًا يسبق استلام الطلب بما يصل إلى 30 يومًا. ويجب أن يكون التسجيل باسم المشتري الفعلي، سواء كان فردًا أو شراكة أو شركة (وكالة الإيرادات الكندية: تواريخ التسجيل).

إذا لم يكن التسجيل ساريًا عند استحقاق الضريبة، فيحصّل البائع المقيم الضريبة عادةً على البيع الخاضع لها. والبائع غير المقيم استثناء: فالمشتري غير المسجَّل الملزم بالدفع المباشر يقدّم عادةً النموذج GST60. ولا يجوز للمشتري أن يعدّ التسجيل اللاحق دليلًا على أنه كان مسجَّلًا وقت الإغلاق (وكالة الإيرادات الكندية: من يسدّد ضريبة العقار). وإذا كان المشتري مورّدًا صغيرًا ثم سجّل لاحقًا وهو ما زال يحتفظ بالعقار لنشاط تجاري، فقد تسمح قواعد المسجَّلين الجدد لدى CRA بائتمان ضريبة المدخلات (ITC) يقوم على المحتوى الضريبي الأساسي للعقار في ذلك التاريخ اللاحق، مع مراعاة قواعد العقارات. وليس هذا الائتمان تلقائيًا كامل الضريبة المدفوعة عند الشراء (وكالة الإيرادات الكندية: المسجَّلون الجدد).

أين يُبلِّغ المشتري عن ضريبة GST/HST المحتسبة ذاتيًا، وهل يمكن أن يقابلها ائتمان ITC؟

يُبلِّغ المشتري الملزم بالدفع إلى CRA مباشرةً عن الضريبة في إقرار GST/HST المعتاد أو في النموذج GST60، بحسب تسجيله وبحسب استخدامه التجاري المقصود للعقار. ويمكن لائتمان ضريبة المدخلات (ITC) المؤهَّل أن يقابل الضريبة، لكن على المشتري حساب الضريبة والائتمان كلًّا على حدة (وكالة الإيرادات الكندية: من يسدّد ضريبة العقار).

بالنسبة إلى العقار في كيبك، يُبلِّغ المشتري الذي يدفع الضريبة مباشرةً عن ضريبتي GST وQST إلى Revenu Québec. فالمشتري غير المسجَّل، أو المشتري المسجَّل الذي لا ينوي استخدام العقار أساسًا للأغراض التجارية، يستخدم النموذجين FP-505-V وFP-505.D.A-V ويدفع بنهاية الشهر التالي. أما المشتري المسجَّل الذي ينوي الاستخدام التجاري أساسًا فيُبلِّغ في إقراره المعتاد ويدفع بحلول موعد تقديم ذلك الإقرار (Revenu Québec: العقارات).

اختبار السطر 205 يتعلق بـمكان الإبلاغ عن الضريبة. أما اختبار ائتمان ITC فيتعلق بـكيفية استخدام العقار؛ وهما اختباران مختلفان. فالمشتري الذي يستخدم بعض المساحة لإيجارات سكنية معفاة قد تترتب عليه ضريبة لا يقابلها ائتمان ITC بالكامل (وكالة الإيرادات الكندية: ائتمانات ITC للعقارات الرأسمالية). وللاطلاع على تقديم الإقرارات الدورية وسجلات ائتمانات ITC، راجع تقديم إقرار GST/HST وائتمانات ضريبة المدخلات.

هل أحصّل ضريبة GST/HST على الإيجار التجاري والإيجار الإضافي؟

الإيجار التجاري توريد خاضع للضريبة عادةً. ويحصّل المؤجّر المسجَّل ضريبة GST/HST عادةً على الإيجار الأساسي وعلى المبالغ التي تدخل في سعر الإيجار، ومنها الإيجار النسبي ورسوم المناطق المشتركة واسترداد ضريبة العقار (وكالة الإيرادات الكندية: الإيجارات التجارية والإيجارات الإضافية). استخدم معدل المقاطعة التي يقع فيها العقار المؤجَّر خلال كل فترة إيجار، حتى لو كان المؤجّر أو المستأجر في مكان آخر (وكالة الإيرادات الكندية: مكان التوريد).

تسمية مبلغ ما «إيجارًا إضافيًا» لا تحسم معاملته الضريبية. فمثلًا، استرداد ضريبة العقار المدفوع للمؤجّر، أو للبلدية نيابةً عنه، يُعدّ جزءًا من الإيجار الخاضع للضريبة عادةً؛ أما الضريبة التي يكون المستأجر مسؤولًا عنها مباشرةً أمام البلدية فمختلفة. وقد تختلف أيضًا معاملة الفائدة المذكورة بشكل منفصل على الإيجار المتأخر. اقرأ عقد الإيجار والالتزام القانوني وراء كل رسم قبل إصدار الفاتورة (وكالة الإيرادات الكندية: الإيجارات الإضافية).

ماذا لو كان الإيجار دون حد المورّد الصغير والمؤجّر غير مسجَّل؟

المؤجّر غير المسجَّل الذي يبقى مورّدًا صغيرًا لا يحصّل ضريبة GST/HST على الإيجار التجاري عادةً، ولا يستطيع المطالبة بائتمانات ITC عن التكاليف المرتبطة به. وللمؤجّر أن يختار التسجيل للإيجارات الخاضعة للضريبة، وبعدها يبدأ التحصيل وتتاح ائتمانات ITC المؤهَّلة (وكالة الإيرادات الكندية: الإيجارات التجارية؛ وكالة الإيرادات الكندية: التسجيل).

حد المورّد الصغير المعتاد هو 30,000 دولار من التوريدات الخاضعة للضريبة ضمن اختبار الأرباع التقويمية لدى CRA. احسب توريدات المؤجّر الخاضعة للضريبة في العالم كله، بما فيها التوريدات المفروض عليها معدل صفري والتوريدات التي تعود إلى الجهات المرتبطة به؛ ولا تحكم على الأهلية من عقد الإيجار هذا وحده. وتُستثنى مبيعات الممتلكات الرأسمالية من حساب هذا الحد، مع أن بيع العقار الخاضع للضريبة قد يستلزم تحصيل الضريبة. ويحدّد توقيت تجاوز الحد تاريخ بدء التحصيل. راجع متى تسجّل في GST/HST للاختبار الكامل (وكالة الإيرادات الكندية: حدود التسجيل).

إذا طلب المستأجر فاتورة تتضمن ضريبة GST/HST بينما المؤجّر ما زال مورّدًا صغيرًا غير مسجَّل، فقدّم فاتورة بلا ضريبة GST/HST. وينبغي حسم التسجيل قبل إضافة الضريبة إلى الإيجارات المستقبلية.

ماذا لو كان عليّ تحصيل GST/HST على إيجار تجاري سابق؟

حدّد أولًا متى توقف المؤجّر عن كونه مورّدًا صغيرًا أو متى أصبح مسجَّلًا. أعد بناء الإيجار الأساسي والإيجار الإضافي الخاضعين للضريبة لكل فترة إبلاغ، ثم صحّح ضريبة GST/HST التي صار تحصيلها واجبًا حتى لو لم يدفعها المستأجرون قط. فإقرار المسجَّل يشمل الضريبة التي كان ملزمًا بتحصيلها على الفواتير المدفوعة وغير المدفوعة؛ وقد تترتب فوائد على الأرصدة المتأخرة (وكالة الإيرادات الكندية: السطر 103 والفوائد؛ قانون ضريبة الإنتاج، المادة 225). وقد يستتبع الإقرار المتأخر الذي عليه ضريبة مستحقة غرامة فيدرالية: 1% من الضريبة غير المدفوعة، يُضاف إليها 25% من ذلك الأساس عن كل شهر كامل من التأخير، بحد أقصى 12 شهرًا (قانون ضريبة الإنتاج، المادة 280.1).

اجمع عقود الإيجار وسجلات الإيجار والفواتير الصادرة والإقرارات السابقة وإشعار التسجيل. وتأكد من تاريخ التسجيل. وللفترة التي قُدّم إقرارها بالفعل، استخدم خدمة «تعديل إقرار» (Adjust a return) لدى CRA أو أرسل خطاب تعديل موقّعًا؛ ولا تقدّم إقرارًا ثانيًا. قدّم الإقرارات الناقصة وراجع عقد الإيجار قبل أن تطالب المستأجرين بالضريبة (وكالة الإيرادات الكندية: تغيير إقرار). وقدرة المستأجر على المطالبة بائتمان ITC مسألة منفصلة عن التزام المؤجّر باحتساب الضريبة.

وقد يكون الشخص الذي يقف خلف المؤجّر مدينًا بضريبة غير مدفوعة أيضًا. فصاحب المنشأة الفردية مسؤول عن ضريبة GST/HST الخاصة به. وبموجب المادة الفرعية 272.1(5) من قانون ضريبة الإنتاج، قد يكون الشركاء العامون والشركاء العامون السابقون مدينين بضريبة GST/HST الشراكة التي نشأت أثناء عضويتهم، وقد يكون الأعضاء وقت الحل مدينين بالتزامات الحل اللاحقة. وبموجب المادة 323، قد يكون مديرو الشركة مدينين بصافي الضريبة غير المسدَّد والفوائد والغرامات إذا تحققت شروط تحصيله؛ والعناية الواجبة دفاع مقبول، ويجب أن يتم التقدير خلال سنتين بعد آخر مرة توقف فيها الشخص عن كونه مديرًا.

هل أحصّل ضريبة GST/HST عند بيع العقار التجاري، ومن يسدّدها؟

قد يكون بيع العقار التجاري خاضعًا للضريبة حتى لو كان البائع غير مسجَّل أو كان نشاطه الخاضع للضريبة الوحيد هو بيع العقار مرة واحدة. تأكد أولًا هل ينطبق إعفاء، خصوصًا للفرد أو الصندوق الاستئماني الشخصي. وفي البيع الخاضع للضريبة، يحتسب المشتري الضريبة مباشرةً عادةً إذا كان مسجَّلًا أو إذا كان البائع غير مقيم. وفيما عدا ذلك يحصّل البائع الضريبة ويسدّدها عادةً (وكالة الإيرادات الكندية: المبيعات والتسجيل؛ قانون ضريبة الإنتاج، المادة الفرعية 221(2)).

يستطيع الفرد أو الصندوق الاستئماني الشخصي أن يختار إخضاع بيع معفى بخلاف ذلك للضريبة إذا تم في مشروع أو أعمال ذات طابع تجاري. وخارج كيبك، يوقّع البائع النموذج GST22 من النوع 1 ويقدّمه قبل إبرام اتفاقية البيع (وكالة الإيرادات الكندية: النموذج GST22). وفي كيبك، يستخدم البائع النموذج FP-2022-V من النوع 1 ويقدّمه قبل أسبق انتقال للحيازة أو الملكية (Revenu Québec: النموذج FP-2022-V).

وفي البيع المعفى بخلاف ذلك إلى البائع الأصلي المسجَّل بموجب حق أو التزام بإعادة الشراء ورد في الاتفاقية الأصلية، يجوز للفرد أو الصندوق الاستئماني الشخصي استخدام النوع 3 خلال سنة واحدة من أول تملّك أو حيازة إذا استوفى شروطه الأخرى. ويوقّع الطرفان؛ ويقدّم البائع الأصلي النموذج GST22 مع إقراره الذي يُبلِّغ فيه عن ضريبة الشراء، أو فور تقديم الإقرار إلكترونيًا. وفي كيبك، يُستخدم النموذج FP-2022-V مع إقرار البائع الأصلي عن فترة إعادة البيع، أو يُرسَل بالبريد بعد تقديم إقرار إلكتروني (وكالة الإيرادات الكندية: النموذج GST22؛ Revenu Québec: النموذج FP-2022-V).

وإذا انتقلت مع العقار جميع الأصول اللازمة لتشغيل نشاط تجاري تقريبًا، فيجوز للبائع والمشتري أن يقدّما اختيارًا مشتركًا في النموذج GST44، أو FP-2044-V في كيبك. ويقدّمه المشتري المسجَّل بحلول موعد إقرار GST/HST عن أول فترة تُستحق فيها الضريبة لولا ذلك؛ أما بيع العقار الخاضع للضريبة إلى مشترٍ غير مسجَّل فيبقى خاضعًا للضريبة. راجع شراء نشاط تجاري قائم (قانون ضريبة الإنتاج، المادة 167؛ Revenu Québec: بيع نشاط تجاري). وخارج كيبك، يستخدم البائع غير المسجَّل الملزم بالتحصيل على بيع عقار خاضع للضريبة النموذج GST62 ويقدّمه بنهاية الشهر التالي لتاريخ استحقاق التحصيل (وكالة الإيرادات الكندية: من يسدّد). وفي كيبك، يستخدم البائع غير المسجَّل النموذجين FP-505-V وFP-505.D.F-V ويقدّمهما بنهاية الشهر التالي لتاريخ استحقاق التحصيل (Revenu Québec: إقرار غير المسجَّل؛ تعليمات FP-505-V).

وقد يصبح المشتري أو أي مستلم آخر يأخذ العقار من طرف مرتبط به لا يتعامل معه على أساس الندية بأقل من القيمة السوقية العادلة مسؤولًا أيضًا عن ضريبة GST/HST غير المدفوعة لدى ذلك البائع. وتحدّ المادة 325 من قانون ضريبة الإنتاج المسؤولية بقدر دين الضريبة ونقص القيمة، مع مراعاة المقاصّات فيها، لكنها تجيز التقدير في أي وقت.

كيف أوزّع GST/HST وائتمانات ITC في مبنى فيه محلات وشقق؟

عامل الجزأين التجاري والسكني كتوريدين منفصلين لأغراض GST/HST. وإذا شمل سعر واحد المحلات والشقق، فوزّعه توزيعًا معقولًا بين الجزأين واحتفظ بأساس التقييم مع الاتفاقية. وطبّق الضريبة على كل جزء بحسب وضعه؛ فالمحل الخاضع للضريبة لا يجعل الشقق خاضعة لها (قانون ضريبة الإنتاج، المادة الفرعية 136(2)؛ وكالة الإيرادات الكندية: العقار متعدد الاستخدامات). راجع ضريبة GST/HST على العقار السكني للوحدات السكنية والاستردادات.

في المبنى القائم الذي فيه شقق مشغولة، اربط ضريبة الشراء والتكاليف بالجزء التجاري أو السكني كلما أمكن. ووزّع تكاليف التشغيل المشتركة بطريقة عادلة ومعقولة، مثل المساحة الأرضية ذات الصلة، وطبّقها باستمرار. والمساحة الأرضية لا تحدّد تلقائيًا قيمة بيع كل جزء. احتفظ بمخطط الطوابق والتقييم والفواتير والحساب. والجزآن عقاران منفصلان لهذا الغرض: فلا تطبّق حدّ الاستخدام التجاري على المبنى كله. وقد يختلف الأمر في البناء الجديد المحتفظ به للإيجار: فتكاليف البناء السكني قد تدعم ائتمانات ITC في البداية، ثم يليها توريد ذاتي سكني خاضع للضريبة. راجع ضريبة GST/HST على العقار السكني لهذه الخطوة (وكالة الإيرادات الكندية: ائتمانات ITC للعقار متعدد الاستخدامات). وإذا كان لجزء من الممتلكات الرأسمالية استخدام تجاري واستخدام معفى معًا، فإن قواعد CRA العامة لائتمان الشراء للشركات والشراكات المسجَّلة هي (وكالة الإيرادات الكندية: ائتمانات ITC للعقارات الرأسمالية):

ينطبق النمط العام نفسه على الأفراد، لكن لا يجوز للفرد المطالبة بائتمان ITC على الشراء إذا كان العقار مخصصًا أساسًا للاستخدام الشخصي لذلك الفرد أو لفرد مرتبط به. وللمؤسسات المالية والهيئات الخدمية العامة قواعد مختلفة. وقد يؤدي التحول لاحقًا من الاستخدام التجاري الخاضع للضريبة إلى استخدام معفى إلى تعديل في GST/HST أيضًا (وكالة الإيرادات الكندية: ائتمانات ITC للعقارات الرأسمالية وتغيّر الاستخدام).

مثال

مبالغ توضيحية بالدولار الكندي. شركة مسجَّلة في GST/HST تشتري مستودعًا في مانيتوبا بمبلغ 1,000,000 دولار كندي. افترض أن ضريبة GST على البيع الخاضع للضريبة 50,000 دولار كندي، وأن البائع مقيم في كندا، وأن الشركة ستستخدم المستودع بالكامل في إيجارات تجارية خاضعة للضريبة. لا يحصّل البائع ضريبة GST عند الإغلاق. وتُبلِّغ الشركة المشترية عن 50,000 دولار كندي في السطر 205، وإذا استُوفيت كل شروط ائتمان ITC فإنها تطالب بائتمان ITC قدره 50,000 دولار كندي. وعندها لا ينتج عن الشراء صافي ضريبة GST مستحقة في ذلك الإقرار، مع أن القيدين كليهما يجب الإبلاغ عنهما (وكالة الإيرادات الكندية: من يسدّد ومن يطالب بائتمانات ITC). أما المبنى الذي فيه محلات وشقق فيحتاج إلى توريدات منفصلة وإلى حساب مختلف لائتمان ITC.

هل الأمر مختلف في حالتك؟

• ما زلت تقرر هل تسجّل: احسب كل التوريدات الخاضعة للضريبة وتاريخ السريان قبل الإغلاق. راجع متى تسجّل في GST/HST.
• يشمل العقار منازل أو شققًا: للمبيعات السكنية وعقود الإيجار والاستردادات قواعد منفصلة. راجع ضريبة GST/HST على العقار السكني.
• تحتاج إلى إثبات ائتمان ITC أو تصحيح إقرار: راجع تقديم إقرار GST/HST وائتمانات ضريبة المدخلات ومراجعات GST/HST وعمليات التدقيق.
• العقار في كيبك: راجع قواعد العقارات لدى Revenu Québec للإبلاغ عن ضريبتي GST وQST. وإذا كان نشاطك مقرّه خارج كيبك، فراجع ممارسة الأعمال في كيبك من مقاطعة أخرى.
• تشمل الصفقة بائعًا غير مقيم أو مبنى متعدد الاستخدامات أو اختيار بيع نشاط تجاري: تأكد من الاتفاقية وتاريخ سريان التسجيل والتوزيع ومن سيسدّد الضريبة قبل الإغلاق. راجع دعم مسك الدفاتر.