GST/HST khi mua, thuê và bán bất động sản thương mại Canada

Mua bất động sản thương mại mới hoặc cũ có phải trả GST/HST không?

Có. Việc bán bất động sản thương mại tại Canada thường chịu thuế, dù tòa nhà mới hay cũ. Quy tắc nhà cung cấp nhỏ (small supplier) tự nó không làm cho việc bán bất động sản chịu thuế trở thành được miễn thuế. Trước tiên hãy xác định tài sản được bán là gì: nhà kho, văn phòng hay cửa hàng khác với khu nhà ở (residential complex), còn đất hoặc tòa nhà hỗn hợp có thể cần phân tích riêng. Việc bán của chủ nhà cá nhân không tự động được miễn thuế: cửa hàng được giữ chủ yếu để dùng trong hoạt động cho thuê có kỳ vọng hợp lý về lợi nhuận thường chịu thuế. Các trường hợp bán khác của cá nhân hoặc quỹ tín thác cá nhân cần được kiểm tra riêng về việc miễn thuế (CRA: bất động sản thương mại).

GST/HST trên giao dịch bán bất động sản chịu thuế thường phát sinh khi quyền sở hữu được chuyển giao hoặc khi quyền chiếm hữu được chuyển giao theo hợp đồng mua bán, tùy việc nào xảy ra trước. Khoản đặt cọc trả trước thường không làm ngày này đến sớm hơn (Excise Tax Act, subsection 168(5); CRA: bất động sản). Vị trí của bất động sản quyết định thuế suất GST/HST áp dụng (CRA: nơi cung cấp). Bảng quyết toán khi chốt giao dịch nên ghi rõ người bán sẽ thu thuế hay người mua phải nộp thẳng cho CRA.

Khi nào người mua đã đăng ký tự khai thuế thay vì trả cho người bán lúc chốt giao dịch?

Với giao dịch bán bất động sản thương mại chịu thuế, người bán thường không thu GST/HST nếu người mua đã đăng ký vào thời điểm thuế phát sinh. Người mua tự khai thuế trong tờ khai GST/HST hoặc Form GST60 tùy trường hợp, rồi nộp số tiền còn phải trả nếu có. Tự khai thuế không có nghĩa là được miễn thuế (Excise Tax Act, subsection 221(2); CRA: ai nộp thuế bất động sản).

Người bán cũng thường không thu thuế nếu người bán là người không cư trú, kể cả khi người mua chưa đăng ký (Excise Tax Act, subsection 221(2)). Cá nhân mua khu nhà ở (residential complex) áp dụng quy tắc thu thuế khác, nên đừng áp dụng cách xử lý của một căn thương mại cho một căn nhà ở. Cả hai bên nên giữ xác nhận đăng ký GST/HST của người mua và hợp đồng hoặc bảng quyết toán cho thấy ai sẽ khai thuế. Trả nhầm thuế cho người bán không xóa nghĩa vụ tự khai thuế của người mua khi luật giao nghĩa vụ đó cho người mua (CRA: bất động sản).

Người mua có nên đăng ký trước khi chốt giao dịch không?

Nếu người mua muốn tự khai thuế trực tiếp thay vì trả cho người bán cư trú khi chốt giao dịch, việc đăng ký của người mua thực tế thường phải có hiệu lực vào thời điểm thuế mua hàng phát sinh. Nhà cung cấp nhỏ dự định cho thuê thương mại chịu thuế có thể đăng ký tự nguyện. Ngày có hiệu lực thường là ngày nộp đơn, dù CRA có thể chấp nhận một ngày trong khoảng 30 ngày trước khi nhận đơn. Việc đăng ký phải thuộc về người mua thực tế, dù là cá nhân, hợp danh hay công ty (CRA: ngày đăng ký).

Nếu việc đăng ký chưa có hiệu lực khi thuế phát sinh, người bán cư trú thường thu thuế trên giao dịch bán chịu thuế. Người bán không cư trú là trường hợp ngoại lệ: người mua chưa đăng ký mà phải nộp trực tiếp thường nộp Form GST60. Người mua không thể coi việc đăng ký sau đó là bằng chứng đã đăng ký vào lúc chốt giao dịch (CRA: ai nộp thuế bất động sản). Nếu người mua là nhà cung cấp nhỏ và đăng ký sau đó trong khi vẫn giữ bất động sản cho hoạt động thương mại, quy tắc dành cho người mới đăng ký của CRA có thể cho phép khoản tín thuế đầu vào (ITC) dựa trên giá trị thuế cơ bản của bất động sản tại thời điểm đó, theo các quy tắc về bất động sản. Khoản này không tự động bằng toàn bộ thuế đã trả khi mua (CRA: người mới đăng ký).

Người mua khai khoản GST/HST tự khai thuế ở đâu, và ITC có bù trừ được không?

Người mua phải nộp trực tiếp cho CRA sẽ khai thuế trên tờ khai GST/HST thông thường hoặc trên Form GST60, tùy việc đăng ký và mục đích sử dụng thương mại dự kiến. Khoản tín thuế đầu vào (ITC) hợp lệ có thể bù trừ khoản thuế này, nhưng người mua phải tính thuế và ITC riêng (CRA: ai nộp thuế bất động sản).

Với bất động sản tại Quebec, người mua nộp thuế trực tiếp khai GST và QST cho Revenu Québec. Người mua chưa đăng ký, hoặc người mua đã đăng ký nhưng không dự định dùng chủ yếu cho mục đích thương mại, dùng Form FP-505-V và FP-505.D.A-V rồi nộp trước cuối tháng kế tiếp. Người mua đã đăng ký và dự định dùng chủ yếu cho mục đích thương mại khai trên tờ khai thông thường và nộp theo hạn nộp của tờ khai đó (Revenu Québec: bất động sản).

Phép thử dòng 205 liên quan đến nơi khai thuế. Phép thử ITC liên quan đến cách bất động sản sẽ được sử dụng; hai phép thử này không giống nhau. Người mua dùng một phần không gian cho thuê nhà ở được miễn thuế có thể phải trả thuế mà ITC không bù hết (CRA: ITC cho bất động sản vốn). Về việc nộp tờ khai thông thường và lưu hồ sơ ITC, xem Nộp GST/HST và tín thuế đầu vào.

Tôi có thu GST/HST trên tiền thuê thương mại và các khoản thuê bổ sung không?

Tiền thuê thương mại thường là hoạt động cung cấp chịu thuế. Chủ nhà đã đăng ký thường thu GST/HST trên tiền thuê cơ bản và trên các khoản nằm trong giá thuê, gồm tiền thuê theo phần trăm doanh thu, phí khu vực chung và khoản hoàn lại thuế bất động sản (CRA: thuê thương mại và các khoản thuê bổ sung). Dùng thuế suất của tỉnh bang nơi bất động sản cho thuê tọa lạc trong từng kỳ thuê, dù chủ nhà hay người thuê ở nơi khác (CRA: nơi cung cấp).

Gọi một khoản là "tiền thuê bổ sung" không quyết định cách tính thuế của khoản đó. Ví dụ, khoản hoàn lại thuế bất động sản trả cho chủ nhà, hoặc trả cho chính quyền thành phố thay mặt chủ nhà, thường là một phần của tiền thuê chịu thuế; còn khoản thuế mà người thuê trực tiếp có nghĩa vụ nộp cho chính quyền thành phố thì khác. Tiền lãi ghi riêng trên khoản tiền thuê quá hạn cũng có thể được xử lý khác. Hãy đọc hợp đồng thuê và nghĩa vụ pháp lý đứng sau từng khoản phí trước khi lập hóa đơn (CRA: các khoản thuê bổ sung).

Nếu tiền thuê dưới giới hạn nhà cung cấp nhỏ và chủ nhà chưa đăng ký thì sao?

Chủ nhà chưa đăng ký mà vẫn là nhà cung cấp nhỏ thường không thu GST/HST trên tiền thuê thương mại và không được yêu cầu ITC cho các chi phí liên quan. Chủ nhà có thể chọn đăng ký cho hoạt động cho thuê chịu thuế, sau đó áp dụng việc thu thuế và ITC hợp lệ (CRA: thuê thương mại; CRA: đăng ký).

Giới hạn nhà cung cấp nhỏ thông thường là $30.000 doanh thu chịu thuế theo phép thử quý dương lịch của CRA. Hãy tính toàn bộ doanh thu chịu thuế trên toàn thế giới của chủ nhà, gồm cả doanh thu thuế suất bằng không và của các bên liên kết (associates); đừng đánh giá tư cách chỉ dựa trên hợp đồng thuê này. Việc bán tài sản vốn không được tính vào ngưỡng này, dù việc bán bất động sản chịu thuế vẫn có thể buộc phải thu thuế. Thời điểm vượt giới hạn quyết định ngày bắt đầu thu thuế. Xem Khi nào đăng ký GST/HST để biết đầy đủ phép thử (CRA: ngưỡng đăng ký).

Nếu người thuê yêu cầu hóa đơn GST/HST trong khi chủ nhà vẫn là nhà cung cấp nhỏ chưa đăng ký, hãy xuất hóa đơn không có GST/HST. Cần giải quyết việc đăng ký trước khi cộng thuế vào tiền thuê các kỳ sau.

Nếu lẽ ra tôi phải thu GST/HST trên tiền thuê thương mại các kỳ trước thì sao?

Trước tiên hãy xác định thời điểm chủ nhà không còn là nhà cung cấp nhỏ hoặc đã đăng ký. Dựng lại tiền thuê chịu thuế và tiền thuê bổ sung theo từng kỳ khai, rồi điều chỉnh khoản GST/HST đã đến hạn phải thu, kể cả khi người thuê chưa bao giờ trả. Tờ khai của người đăng ký gồm thuế mà họ buộc phải thu trên cả hóa đơn đã trả và chưa trả; số dư quá hạn có thể bị tính lãi (CRA: dòng 103 và tiền lãi; Excise Tax Act, section 225). Tờ khai nộp trễ còn thuế phải trả cũng có thể bị phạt liên bang: 1% số thuế chưa nộp, cộng 25% của mức cơ sở đó cho mỗi tháng trễ đủ, tối đa 12 tháng (Excise Tax Act, section 280.1).

Hãy gom hợp đồng thuê, sổ theo dõi tiền thuê, hóa đơn đã xuất, các tờ khai trước và thông báo đăng ký. Xác nhận ngày đăng ký. Với kỳ đã nộp tờ khai, dùng dịch vụ Adjust a return của CRA hoặc gửi thư điều chỉnh có ký tên; đừng nộp tờ khai thứ hai. Nộp các tờ khai còn thiếu và kiểm tra hợp đồng thuê trước khi đòi thuế từ người thuê (CRA: thay đổi tờ khai). Việc người thuê có yêu cầu được ITC hay không là chuyện riêng, tách khỏi nghĩa vụ khai thuế của chủ nhà.

Người đứng sau chủ nhà cũng có thể nợ thuế chưa nộp. Chủ doanh nghiệp một chủ nợ GST/HST của chính mình. Theo Excise Tax Act subsection 272.1(5), các thành viên hợp danh chung và cựu thành viên hợp danh chung có thể nợ GST/HST của hợp danh phát sinh khi họ còn là thành viên, và các thành viên tại thời điểm giải thể có thể nợ các nghĩa vụ phát sinh sau khi giải thể. Theo section 323, giám đốc công ty có thể nợ thuế ròng chưa nộp, tiền lãi và tiền phạt nếu thỏa các điều kiện thu hồi; sự thận trọng hợp lý (due diligence) là một lý do bào chữa, và việc ấn định thuế phải xảy ra trong vòng hai năm sau khi người đó thôi làm giám đốc lần cuối.

Tôi có thu GST/HST khi bán bất động sản thương mại không, và ai nộp thuế?

Việc bán bất động sản thương mại có thể chịu thuế dù người bán chưa đăng ký hoặc hoạt động chịu thuế duy nhất của họ là một lần bán bất động sản. Trước tiên hãy xác nhận có trường hợp miễn thuế nào áp dụng không, nhất là với cá nhân hoặc quỹ tín thác cá nhân. Với giao dịch bán chịu thuế, người mua thường tự khai thuế trực tiếp nếu đã đăng ký hoặc nếu người bán là người không cư trú. Nếu không, người bán thường thu và nộp thuế (CRA: bán và đăng ký; Excise Tax Act, subsection 221(2)).

Cá nhân hoặc quỹ tín thác cá nhân có thể chọn chịu thuế cho một giao dịch bán lẽ ra được miễn thuế nếu giao dịch đó thuộc một dự án hoặc hoạt động mang tính thương mại (adventure or concern in the nature of trade). Ngoài Quebec, người bán ký GST22 loại 1 và nộp trước khi ký hợp đồng mua bán (CRA: Form GST22). Tại Quebec, người bán dùng FP-2022-V loại 1 và nộp trước thời điểm chuyển giao quyền chiếm hữu hoặc quyền sở hữu, tùy thời điểm nào đến trước (Revenu Québec: FP-2022-V).

Với giao dịch bán lại được miễn thuế cho người bán gốc đã đăng ký theo quyền hoặc nghĩa vụ mua lại ghi trong hợp đồng ban đầu, cá nhân hoặc quỹ tín thác cá nhân có thể dùng loại 3 trong vòng một năm kể từ lúc lần đầu nhận quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu, nếu đáp ứng các điều kiện khác. Hai bên cùng ký; người bán gốc nộp GST22 cùng tờ khai khai thuế mua hàng, hoặc ngay sau khi nộp điện tử. Tại Quebec, dùng FP-2022-V cùng tờ khai của người bán gốc cho kỳ bán lại, hoặc gửi qua đường bưu điện sau khi nộp tờ khai điện tử (CRA: Form GST22; Revenu Québec: FP-2022-V).

Nếu gần như toàn bộ tài sản cần để vận hành một doanh nghiệp được chuyển giao cùng bất động sản, người bán và người mua có thể cùng lựa chọn trên Form GST44, hoặc FP-2044-V tại Quebec. Người mua đã đăng ký nộp mẫu này trước hạn nộp tờ khai GST/HST của kỳ đầu tiên mà thuế lẽ ra phải trả; việc bán bất động sản chịu thuế cho người mua chưa đăng ký vẫn chịu thuế. Xem Mua lại một doanh nghiệp đang hoạt động (Excise Tax Act, section 167; Revenu Québec: bán doanh nghiệp). Ngoài Quebec, người bán chưa đăng ký mà buộc phải thu thuế trên giao dịch bán bất động sản chịu thuế dùng Form GST62 và nộp trước cuối tháng sau tháng thuế đến hạn thu (CRA: ai nộp thuế). Tại Quebec, người bán chưa đăng ký dùng Form FP-505-V và FP-505.D.F-V và nộp trước cuối tháng sau tháng thuế đến hạn thu (Revenu Québec: tờ khai của người chưa đăng ký; hướng dẫn FP-505-V).

Người mua hoặc người nhận khác nhận tài sản từ người bán có quan hệ không độc lập (non-arm's-length) với giá thấp hơn giá thị trường cũng có thể phải chịu trách nhiệm về GST/HST chưa nộp của người bán đó. Excise Tax Act section 325 giới hạn trách nhiệm theo khoản nợ thuế và phần chênh lệch giá trị, kèm các khoản bù trừ, nhưng cho phép ấn định thuế vào bất kỳ lúc nào.

Làm sao chia GST/HST và ITC cho tòa nhà có cửa hàng và căn hộ?

Hãy coi phần thương mại và phần nhà ở là hai hoạt động cung cấp riêng biệt đối với GST/HST. Nếu một mức giá bao gồm cả cửa hàng và căn hộ, hãy phân bổ hợp lý giữa hai phần và lưu cơ sở định giá cùng hợp đồng. Áp dụng thuế cho từng phần theo tình trạng riêng của nó; cửa hàng chịu thuế không làm các căn hộ chịu thuế (Excise Tax Act, subsection 136(2); CRA: bất động sản hỗn hợp). Xem GST/HST trên bất động sản nhà ở về các căn nhà ở và khoản hoàn thuế.

Với tòa nhà đang có căn hộ có người ở, hãy gắn thuế mua và chi phí vào phần thương mại hoặc phần nhà ở bất cứ khi nào có thể. Chia các chi phí vận hành dùng chung theo phương pháp công bằng, hợp lý, chẳng hạn diện tích sàn liên quan, và áp dụng nhất quán. Diện tích sàn không tự động xác định giá trị bán của từng phần. Giữ lại sơ đồ mặt bằng, bản định giá, hóa đơn và bảng tính. Trong trường hợp này, các phần được coi là bất động sản riêng biệt: đừng áp dụng ngưỡng sử dụng thương mại cho cả tòa nhà. Công trình xây mới để cho thuê có thể được xử lý khác: chi phí xây dựng nhà ở ban đầu có thể được yêu cầu ITC, sau đó là một khoản tự cung cấp nhà ở chịu thuế (residential self-supply). Xem GST/HST trên bất động sản nhà ở về bước này (CRA: ITC cho bất động sản hỗn hợp). Nếu một phần tài sản vốn tự nó vừa có mục đích thương mại vừa có mục đích được miễn thuế, quy tắc ITC mua hàng chung của CRA cho công ty và hợp danh đã đăng ký như sau (CRA: ITC cho bất động sản vốn):

Mô hình tương tự áp dụng cho cá nhân, nhưng cá nhân không được yêu cầu ITC mua hàng nếu bất động sản chủ yếu dùng cho mục đích cá nhân của chính họ hoặc của một cá nhân có liên quan. Tổ chức tài chính và tổ chức dịch vụ công có quy tắc khác. Việc chuyển sau đó từ sử dụng thương mại chịu thuế sang sử dụng được miễn thuế cũng có thể dẫn đến điều chỉnh GST/HST (CRA: ITC cho bất động sản vốn và thay đổi mục đích sử dụng).

Ví dụ

Số tiền minh họa bằng đô la Canada. Một công ty đã đăng ký GST/HST mua một nhà kho ở Manitoba với giá C$1.000.000. Giả sử GST trên giao dịch bán chịu thuế là C$50.000, người bán cư trú tại Canada, và công ty sẽ dùng toàn bộ nhà kho cho hoạt động cho thuê thương mại chịu thuế. Người bán không thu GST khi chốt giao dịch. Người mua khai C$50.000 ở dòng 205 và, nếu đáp ứng mọi điều kiện ITC, yêu cầu ITC C$50.000. Khi đó giao dịch mua không tạo ra khoản GST phải nộp ròng nào trên tờ khai đó, dù cả hai khoản đều phải được khai (CRA: ai nộp thuế và yêu cầu ITC). Một tòa nhà có cửa hàng và căn hộ sẽ cần tách thành các hoạt động cung cấp riêng và tính ITC theo cách khác.

Trường hợp của bạn khác?

• Bạn vẫn đang cân nhắc có nên đăng ký không: hãy tính toàn bộ doanh thu chịu thuế và ngày có hiệu lực trước khi chốt giao dịch. Xem Khi nào đăng ký GST/HST.
• Bất động sản có nhà ở hoặc căn hộ: việc bán, cho thuê và các khoản hoàn thuế nhà ở theo quy tắc riêng. Xem GST/HST trên bất động sản nhà ở.
• Bạn cần chứng minh một khoản ITC hoặc điều chỉnh tờ khai: xem Nộp GST/HST và tín thuế đầu vào và Rà soát và kiểm tra thuế GST/HST.
• Bất động sản nằm ở Quebec: hãy xem quy tắc về bất động sản của Revenu Québec về việc khai GST và QST. Nếu doanh nghiệp của bạn đặt trụ sở ngoài Quebec, xem Kinh doanh tại Quebec từ tỉnh bang khác.
• Giao dịch chốt có người bán không cư trú, tòa nhà hỗn hợp hoặc lựa chọn khi bán doanh nghiệp: hãy xác nhận hợp đồng, ngày hiệu lực đăng ký, cách phân bổ và ai là người nộp thuế trước khi chốt. Xem dịch vụ ghi sổ kế toán.