GST/HST auf Gewerbeimmobilien: Kauf, Miete und Verkauf

Fällt beim Kauf einer neuen oder gebrauchten Gewerbeimmobilie in Kanada GST/HST an?

Ja. Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie in Kanada ist in der Regel steuerpflichtig, egal ob das Gebäude neu oder gebraucht ist. Die Kleinunternehmerregel (Small-Supplier-Regel) macht einen steuerpflichtigen Immobilienverkauf nicht von selbst steuerfrei. Klären Sie zuerst, was verkauft wird: Ein Lager, ein Büro oder ein Laden unterscheidet sich von einem Wohnkomplex. Grundstücke oder gemischt genutzte Gebäude können eine eigene Prüfung erfordern. Auch der Verkauf durch einen privaten Vermieter ist nicht automatisch steuerfrei: Ein Laden, den ein Vermieter überwiegend für einen Vermietungsbetrieb mit begründeter Gewinnerwartung hält, ist in der Regel steuerpflichtig. Bei anderen Verkäufen durch Privatpersonen oder persönliche Trusts müssen Sie die Steuerbefreiung gesondert prüfen (CRA: Gewerbeimmobilien).

Die GST/HST auf einen steuerpflichtigen Immobilienverkauf in Kanada wird in der Regel fällig, wenn das Eigentum oder der Besitz nach dem Kaufvertrag übergeht, je nachdem, was zuerst eintritt. Eine früher gezahlte Anzahlung verschiebt diesen Zeitpunkt in der Regel nicht nach vorn (Excise Tax Act, Unterabschnitt 168(5); CRA: Immobilien). Welcher GST/HST-Satz gilt, richtet sich nach dem Standort der Immobilie (CRA: Ort der Leistung). In der Abschlussabrechnung sollte stehen, ob der Verkäufer die Steuer erhebt oder der Käufer sie direkt an die CRA zahlen muss.

Wann rechnet ein registrierter Käufer selbst ab, statt beim Abschluss an den Verkäufer zu zahlen?

Bei einem steuerpflichtigen Verkauf einer Gewerbeimmobilie in Kanada erhebt der Verkäufer in der Regel keine GST/HST, wenn der Käufer zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Steuer registriert ist. Der Käufer weist die Steuer in seiner GST/HST-Erklärung oder gegebenenfalls mit Form GST60 aus und zahlt einen sich ergebenden Betrag. Die Selbstabrechnung ist keine Steuerbefreiung (Excise Tax Act, Unterabschnitt 221(2); CRA: Wer die Steuer auf Immobilien abführt).

Der Verkäufer erhebt die Steuer in der Regel auch dann nicht, wenn er nicht in Kanada ansässig ist, selbst wenn der Käufer nicht registriert ist (Excise Tax Act, Unterabschnitt 221(2)). Für eine Privatperson, die einen Wohnkomplex kauft, gilt eine andere Erhebungsregel. Übertragen Sie daher die Abschlussbehandlung einer Gewerbeeinheit nicht auf ein Wohnhaus. Beide Parteien sollten die Bestätigung der GST/HST-Registrierung des Käufers sowie den Vertrag oder die Abschlussabrechnung aufbewahren, aus denen hervorgeht, wer die Steuer abrechnet. Wer irrtümlich an den Verkäufer zahlt, ist dadurch nicht von der Pflicht zur Selbstabrechnung befreit, wenn das Gesetz sie dem Käufer zuweist (CRA: Immobilien).

Sollte sich der Käufer vor dem Abschluss registrieren?

Wenn der Käufer die Steuer direkt melden will, statt sie beim Abschluss an einen in Kanada ansässigen Verkäufer zu zahlen, muss die Registrierung des tatsächlichen Käufers in der Regel bei Fälligkeit der Kaufsteuer wirksam sein. Ein Kleinunternehmer (Small Supplier), der steuerpflichtige Gewerbevermietungen plant, kann sich freiwillig registrieren. Maßgeblich ist in der Regel das Antragsdatum. Die CRA kann aber ein Datum akzeptieren, das bis zu 30 Tage vor dem Eingang des Antrags liegt. Die Registrierung muss auf den tatsächlichen Käufer lauten, also auf eine Privatperson, eine Personengesellschaft oder eine Kapitalgesellschaft (CRA: Registrierungsdaten).

Ist die Registrierung bei Fälligkeit der Steuer nicht wirksam, erhebt ein in Kanada ansässiger Verkäufer auf den steuerpflichtigen Verkauf in der Regel die Steuer. Eine Ausnahme gilt für nicht ansässige Verkäufer: Ein nicht registrierter Käufer, der direkt zahlen muss, reicht in der Regel Form GST60 ein. Der Käufer kann eine spätere Registrierung nicht als Nachweis dafür verwenden, dass er beim Abschluss registriert war (CRA: Wer die Steuer auf Immobilien abführt). War der Käufer ein Kleinunternehmer (Small Supplier) und registriert sich später, während er die Immobilie weiter gewerblich nutzt, kann nach den CRA-Regeln für neu Registrierte ein Vorsteuerabzug (Input Tax Credit, ITC) möglich sein. Er richtet sich nach dem Steuergehalt der Immobilie (Basic Tax Content) zu diesem späteren Zeitpunkt und unterliegt den Immobilienregeln. Es ist nicht automatisch die gesamte beim Kauf gezahlte Steuer (CRA: Neu Registrierte).

Wo meldet der Käufer selbst abgerechnete GST/HST, und kann ein Vorsteuerabzug sie ausgleichen?

Ein Käufer, der direkt an die CRA zahlen muss, meldet die Steuer je nach Registrierung und beabsichtigter gewerblicher Nutzung in seiner regulären GST/HST-Erklärung oder mit Form GST60. Ein zulässiger Vorsteuerabzug (Input Tax Credit, ITC) kann die Steuer ausgleichen, doch der Käufer muss Steuer und Vorsteuerabzug getrennt berechnen (CRA: Wer die Steuer auf Immobilien abführt).

Bei einer Immobilie in Québec meldet ein Käufer, der die Steuer direkt zahlt, GST und QST an Revenu Québec. Ein nicht registrierter Käufer oder ein registrierter Käufer, der die Immobilie nicht überwiegend gewerblich nutzen will, verwendet die Formulare FP-505-V und FP-505.D.A-V und zahlt bis zum Ende des Folgemonats. Ein registrierter Käufer mit überwiegend gewerblicher Nutzungsabsicht meldet in seiner regulären Erklärung und zahlt bis zur Einreichungsfrist dieser Erklärung (Revenu Québec: Immobilien).

Der Test zu Zeile 205 betrifft, wo die Steuer gemeldet wird. Der Test zum Vorsteuerabzug betrifft, wie die Immobilie genutzt wird. Das sind zwei verschiedene Tests. Ein Käufer, der einen Teil der Flächen für steuerbefreite Wohnungsvermietung nutzt, kann Steuer schulden, die sein Vorsteuerabzug nicht vollständig ausgleicht (CRA: Vorsteuerabzüge für Immobilien im Anlagevermögen). Zur laufenden Erstellung der Erklärung und zu den Unterlagen für Vorsteuerabzüge lesen Sie GST/HST-Erklärung und Vorsteuerabzüge.

Muss ich auf Gewerbemiete und Nebenkosten GST/HST berechnen?

Gewerbemiete ist in Kanada in der Regel eine steuerpflichtige Leistung. Ein registrierter Vermieter berechnet GST/HST in der Regel auf die Grundmiete und auf alle Beträge, die zum Mietpreis gehören, etwa umsatzabhängige Miete, Gemeinschaftsflächenkosten und weiterbelastete Grundsteuer (CRA: Gewerbemieten und zusätzliche Mieten). Maßgeblich ist der Satz der Provinz, in der die vermietete Immobilie in der jeweiligen Mietperiode liegt, auch wenn Vermieter oder Mieter woanders sitzen (CRA: Ort der Leistung).

Wenn ein Betrag „zusätzliche Miete“ heißt, steht damit seine steuerliche Behandlung noch nicht fest. Eine Grundsteuer, die der Mieter an den Vermieter oder für den Vermieter an die Gemeinde zahlt, gehört zum Beispiel in der Regel zur steuerpflichtigen Miete. Eine Steuer, für die der Mieter selbst unmittelbar gegenüber der Gemeinde haftet, wird anders behandelt. Auch gesondert ausgewiesene Zinsen auf überfällige Miete können anders behandelt werden. Lesen Sie den Mietvertrag und die rechtliche Grundlage jeder Position, bevor Sie Rechnungen stellen (CRA: zusätzliche Mieten).

Was gilt, wenn die Miete unter der Kleinunternehmergrenze liegt und der Vermieter nicht registriert ist?

Ein nicht registrierter Vermieter, der Kleinunternehmer (Small Supplier) bleibt, erhebt auf Gewerbemiete in Kanada in der Regel keine GST/HST und kann für die damit verbundenen Kosten keinen Vorsteuerabzug (ITC) geltend machen. Der Vermieter kann sich für steuerpflichtige Vermietungen registrieren. Danach gelten die Erhebung der Steuer und zulässige Vorsteuerabzüge (CRA: Gewerbemieten; CRA: Registrierung).

Die übliche Kleinunternehmergrenze liegt bei $30.000 an steuerpflichtigen Umsätzen, geprüft nach dem Quartalstest der CRA. Zählen Sie die weltweiten steuerpflichtigen Umsätze des Vermieters einschließlich nullbesteuerter Umsätze (Zero-rated Supplies) und der Umsätze verbundener Personen (Associates). Beurteilen Sie die Berechtigung nicht allein anhand dieses einen Mietvertrags. Verkäufe von Anlagevermögen zählen bei dieser Grenze nicht mit, doch ein steuerpflichtiger Immobilienverkauf kann trotzdem eine Steuererhebung erfordern. Der Zeitpunkt, an dem die Grenze überschritten wird, bestimmt, ab wann die Steuer erhoben werden muss. Den vollständigen Test finden Sie unter Wann Sie sich für GST/HST registrieren müssen (CRA: Registrierungsgrenzen).

Verlangt ein Mieter eine GST/HST-Rechnung, während der Vermieter noch nicht registrierter Kleinunternehmer ist, stellen Sie eine Rechnung ohne GST/HST aus. Klären Sie die Registrierung, bevor Sie künftig Steuer auf die Miete aufschlagen.

Was gilt, wenn ich auf frühere Gewerbemiete GST/HST hätte berechnen müssen?

Stellen Sie zuerst fest, wann der Vermieter kein Kleinunternehmer mehr war oder sich registriert hat. Berechnen Sie steuerpflichtige Miete und zusätzliche Miete für jeden Meldezeitraum neu und korrigieren Sie dann die GST/HST, die erhoben werden musste, auch wenn die Mieter sie nie gezahlt haben. In der Erklärung eines Registrierten steht die Steuer, die er auf bezahlte und unbezahlte Rechnungen erheben musste. Auf überfällige Beträge können Zinsen anfallen (CRA: Zeile 103 und Zinsen; Excise Tax Act, Abschnitt 225). Eine verspätete Erklärung mit Steuerschuld kann außerdem einen Verspätungszuschlag des Bundes auslösen: 1 % der unbezahlten Steuer, zuzüglich 25 % dieses Grundbetrags für jeden vollen Monat der Verspätung, höchstens für 12 Monate (Excise Tax Act, Abschnitt 280.1).

Sammeln Sie Mietverträge, Mietkonten, ausgestellte Rechnungen, frühere Erklärungen und den Registrierungsbescheid. Bestätigen Sie das Registrierungsdatum. Für einen bereits eingereichten Zeitraum nutzen Sie den CRA-Dienst „Adjust a return“ oder senden ein unterschriebenes Korrekturschreiben. Reichen Sie keine zweite Erklärung ein. Reichen Sie fehlende Erklärungen ein und prüfen Sie den Mietvertrag, bevor Sie von Mietern Steuer verlangen (CRA: Erklärung ändern). Ob ein Mieter einen Vorsteuerabzug geltend machen kann, ist unabhängig von der Pflicht des Vermieters, die Steuer abzurechnen.

Auch die Personen hinter dem Vermieter können unbezahlte Steuer schulden. Ein Einzelunternehmer schuldet seine eigene GST/HST. Nach Excise Tax Act, Unterabschnitt 272.1(5) können persönlich haftende Gesellschafter und frühere persönlich haftende Gesellschafter für GST/HST der Personengesellschaft haften, die entstand, als sie Gesellschafter waren. Gesellschafter zum Zeitpunkt der Auflösung können für spätere Pflichten aus der Auflösung haften. Nach Abschnitt 323 können Direktoren einer Kapitalgesellschaft für nicht abgeführte Nettosteuer, Zinsen und Zuschläge haften, wenn die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme erfüllt sind. Gebotene Sorgfalt (Due Diligence) ist ein Verteidigungsgrund. Der Steuerbescheid muss innerhalb von zwei Jahren ergehen, nachdem die Person zuletzt Direktor war.

Berechne ich GST/HST, wenn ich die Gewerbeimmobilie verkaufe, und wer führt sie ab?

Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie kann auch dann steuerpflichtig sein, wenn der Verkäufer nicht registriert ist oder seine einzige steuerpflichtige Tätigkeit ein einmaliger Immobilienverkauf ist. Klären Sie zuerst, ob eine Befreiung gilt, besonders bei Privatpersonen und persönlichen Trusts. Bei einem steuerpflichtigen Verkauf rechnet der Käufer die Steuer in der Regel direkt ab, wenn er registriert ist oder der Verkäufer nicht ansässig ist. Andernfalls erhebt und führt in der Regel der Verkäufer sie ab (CRA: Verkauf und Registrierung; Excise Tax Act, Unterabschnitt 221(2)).

Eine Privatperson oder ein persönlicher Trust kann einen sonst steuerbefreiten Verkauf, der im Rahmen eines gewerbsmäßigen Geschäfts (Adventure or Concern in the Nature of Trade) erfolgt, zur Besteuerung wählen. Außerhalb von Québec unterschreibt der Verkäufer GST22 Typ 1 und reicht ihn ein, bevor er den Kaufvertrag abschließt (CRA: Form GST22). In Québec verwendet der Verkäufer FP-2022-V Typ 1 und reicht ihn vor der früheren der beiden Übertragungen von Besitz oder Eigentum ein (Revenu Québec: FP-2022-V).

Bei einem sonst steuerbefreiten Rückverkauf an den registrierten ursprünglichen Verkäufer aufgrund eines Rückkaufrechts oder einer Rückkaufpflicht im ursprünglichen Vertrag kann eine Privatperson oder ein persönlicher Trust Typ 3 innerhalb von ein Jahr nach der ersten Übernahme von Eigentum oder Besitz nutzen, wenn die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind. Beide Parteien unterschreiben. Der ursprüngliche Verkäufer reicht GST22 mit seiner Erklärung ein, in der die Kaufsteuer gemeldet wird, oder unmittelbar nach der elektronischen Einreichung. In Québec verwenden Sie FP-2022-V mit der Erklärung des ursprünglichen Verkäufers für den Zeitraum des Weiterverkaufs oder senden das Formular nach einer elektronischen Erklärung per Post (CRA: Form GST22; Revenu Québec: FP-2022-V).

Gehen mit der Immobilie im Wesentlichen alle Vermögenswerte über, die zum Betrieb eines Unternehmens nötig sind, können Verkäufer und Käufer gemeinsam mit Form GST44 wählen, in Québec mit FP-2044-V. Ein registrierter Käufer reicht das Formular bis zur Frist der GST/HST-Erklärung für den ersten Zeitraum ein, in dem sonst Steuer fällig würde. Ein steuerpflichtiger Immobilienverkauf an einen nicht registrierten Käufer bleibt steuerpflichtig. Lesen Sie dazu Ein bestehendes Unternehmen kaufen (Excise Tax Act, Abschnitt 167; Revenu Québec: Unternehmensverkauf). Außerhalb von Québec verwendet ein nicht registrierter Verkäufer, der bei einem steuerpflichtigen Immobilienverkauf Steuer erheben muss, Form GST62 und reicht ihn bis zum Ende des Monats nach Fälligkeit der Steuer ein (CRA: Wer die Steuer abführt). In Québec verwendet ein nicht registrierter Verkäufer die Formulare FP-505-V und FP-505.D.F-V und reicht sie bis zum Ende des Monats nach Fälligkeit der Steuer ein (Revenu Québec: Erklärung für Nichtregistrierte; Anleitung zu FP-505-V).

Ein Käufer oder anderer Empfänger, der eine Immobilie von einem nahestehenden Verkäufer (Non-arm's-length) unter dem Marktwert erwirbt, kann ebenfalls für dessen unbezahlte GST/HST haften. Excise Tax Act, Abschnitt 325 begrenzt die Haftung durch die Steuerschuld und die Wertdifferenz, vorbehaltlich der dort genannten Anrechnungen, erlaubt aber einen Steuerbescheid ohne zeitliche Grenze.

Wie teile ich GST/HST und Vorsteuerabzüge bei einem Gebäude mit Läden und Wohnungen auf?

Behandeln Sie den gewerblichen und den Wohnteil für die GST/HST als getrennte Leistungen. Gilt ein Preis für Läden und Wohnungen zusammen, verteilen Sie ihn angemessen auf beide Teile und bewahren Sie die Bewertungsgrundlage beim Vertrag auf. Wenden Sie die Steuer auf jeden Teil nach seinem eigenen Status an. Ein steuerpflichtiger Laden macht die Wohnungen nicht steuerpflichtig (Excise Tax Act, Unterabschnitt 136(2); CRA: gemischt genutzte Immobilien). Zu Wohneinheiten und Rückerstattungen lesen Sie GST/HST auf Wohnimmobilien.

Bei einem bestehenden Gebäude mit bewohnten Wohnungen ordnen Sie Kaufsteuer und Kosten nach Möglichkeit dem gewerblichen oder dem Wohnteil zu. Gemeinsame Betriebskosten verteilen Sie nach einer fairen, angemessenen Methode, etwa nach der jeweiligen Fläche, und wenden diese einheitlich an. Die Fläche legt den Verkaufswert der einzelnen Teile nicht automatisch fest. Bewahren Sie Grundriss, Bewertung, Rechnungen und Berechnung auf. Die Teile gelten dafür als getrennte Immobilien: Wenden Sie keine Grenze für gewerbliche Nutzung auf das Gebäude als Ganzes an. Bei Neubauten, die vermietet werden, kann es anders laufen: Die Baukosten für Wohnraum können zunächst Vorsteuerabzüge begründen, gefolgt von einer steuerpflichtigen Eigenlieferung von Wohnraum (Self-Supply). Diesen Schritt beschreibt GST/HST auf Wohnimmobilien (CRA: Vorsteuerabzüge für gemischt genutzte Immobilien). Wird ein Teil im Anlagevermögen selbst gewerblich und zugleich steuerbefreit genutzt, gilt für registrierte Kapitalgesellschaften und Personengesellschaften nach den allgemeinen CRA-Regeln für den Vorsteuerabzug beim Kauf Folgendes (CRA: Vorsteuerabzüge für Immobilien im Anlagevermögen):

Dasselbe Grundmuster gilt für Privatpersonen. Eine Privatperson kann aber keinen Vorsteuerabzug beim Kauf geltend machen, wenn die Immobilie überwiegend für ihren eigenen privaten Gebrauch oder den einer nahestehenden Person bestimmt ist. Für Finanzinstitute und öffentliche Dienstleistungsorganisationen (Public Service Bodies) gelten andere Regeln. Auch eine spätere Änderung von steuerpflichtiger gewerblicher Nutzung zu steuerbefreiter Nutzung kann eine GST/HST-Anpassung auslösen (CRA: Vorsteuerabzüge für Immobilien im Anlagevermögen und Nutzungsänderungen).

Beispiel

Beispielbeträge in kanadischen Dollar. Eine für GST/HST registrierte Kapitalgesellschaft kauft ein Lager in Manitoba für C$1.000.000. Angenommen, die GST auf den steuerpflichtigen Verkauf beträgt C$50.000, der Verkäufer ist in Kanada ansässig, und die Gesellschaft nutzt das Lager ausschließlich für steuerpflichtige Gewerbevermietung. Der Verkäufer erhebt die GST beim Abschluss nicht. Der Käufer meldet C$50.000 in Zeile 205 und macht, wenn alle Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug erfüllt sind, einen Vorsteuerabzug von C$50.000 geltend. Der Kauf führt dann in dieser Erklärung zu keiner GST-Nettozahlung, doch beide Einträge müssen gemeldet werden (CRA: Wer abführt und Vorsteuerabzüge geltend macht). Bei einem Gebäude mit Läden und Wohnungen wären getrennte Leistungen und eine andere Berechnung des Vorsteuerabzugs nötig.

Bei Ihnen anders?

• Sie überlegen noch, ob Sie sich registrieren: Berechnen Sie vor dem Abschluss alle steuerpflichtigen Umsätze und den Wirksamkeitstag. Lesen Sie Wann Sie sich für GST/HST registrieren müssen.
• Zur Immobilie gehören Häuser oder Wohnungen: Verkauf, Vermietung und Rückerstattungen für Wohnraum folgen eigenen Regeln. Lesen Sie GST/HST auf Wohnimmobilien.
• Sie müssen einen Vorsteuerabzug belegen oder eine Erklärung korrigieren: Lesen Sie GST/HST-Erklärung und Vorsteuerabzüge und GST/HST-Prüfungen und Betriebsprüfungen.
• Die Immobilie liegt in Québec: Prüfen Sie die Immobilienregeln von Revenu Québec für die Meldung von GST und QST. Hat Ihr Unternehmen seinen Sitz außerhalb von Québec, lesen Sie Geschäfte in Québec aus einer anderen Provinz.
• Beim Abschluss geht es um einen nicht ansässigen Verkäufer, ein gemischt genutztes Gebäude oder eine Wahl beim Unternehmensverkauf: Bestätigen Sie vor dem Abschluss Vertrag, Wirksamkeitsdatum der Registrierung, Aufteilung und wer die Steuer abführt. Weitere Informationen: Unterstützung bei der Buchhaltung.