GST/HST sobre imóveis comerciais: compra, aluguel e venda

Há GST/HST na compra de um imóvel comercial novo ou usado?

Sim. A venda de imóvel comercial no Canadá geralmente é tributável pelo GST/HST, seja o prédio novo ou usado. A regra do pequeno fornecedor, por si só, não torna isenta a venda tributável de um imóvel. Primeiro identifique o que está sendo vendido: um galpão, escritório ou loja é diferente de um conjunto residencial, e terreno ou prédio de uso misto pode exigir uma análise separada. A venda feita por um locador pessoa física não é isenta automaticamente: uma loja mantida principalmente para um negócio de aluguel, exercido com expectativa razoável de lucro, geralmente é tributável. Outras vendas por pessoa física ou por trust pessoal exigem uma verificação própria de isenção (CRA: imóveis comerciais).

O GST/HST sobre a venda tributável de um imóvel geralmente passa a ser devido quando a propriedade é transferida ou quando a posse é transferida nos termos do contrato de venda, o que ocorrer primeiro. Um sinal pago antes normalmente não antecipa essa data (Excise Tax Act, subseção 168(5); CRA: imóveis). A localização do imóvel define a alíquota de GST/HST aplicável (CRA: local de fornecimento). O demonstrativo de fechamento deve informar se o vendedor vai cobrar o imposto ou se o comprador deve pagá-lo diretamente à CRA.

Quando o comprador registrado faz a autoavaliação em vez de pagar ao vendedor no fechamento?

Na venda tributável de um imóvel comercial, o vendedor geralmente não cobra o GST/HST se o comprador estiver registrado quando o imposto se torna devido. O comprador declara o imposto na sua declaração de GST/HST ou no Form GST60, conforme o caso, e paga o valor líquido devido, se houver. A autoavaliação não é isenção de imposto (Excise Tax Act, subseção 221(2); CRA: quem recolhe o imposto sobre imóveis).

O vendedor também geralmente não cobra o imposto se for não residente, mesmo que o comprador não esteja registrado (Excise Tax Act, subseção 221(2)). Quando uma pessoa física compra um conjunto residencial, a regra de cobrança é outra; por isso, não aplique a uma casa o tratamento de fechamento de uma unidade comercial. As duas partes devem guardar a confirmação de registro do comprador no GST/HST e o contrato ou o demonstrativo de fechamento que mostre quem vai declarar o imposto. Pagar o vendedor por engano não elimina a obrigação do comprador de fazer a autoavaliação quando a lei lhe atribui essa obrigação (CRA: imóveis).

O comprador deve se registrar antes do fechamento?

Se o comprador quiser declarar o imposto diretamente em vez de pagá-lo a um vendedor residente no fechamento, o registro do comprador real geralmente precisa estar em vigor quando o imposto sobre a compra se torna devido. Um pequeno fornecedor que planeja fazer aluguéis comerciais tributáveis pode se registrar voluntariamente. Essa data geralmente é a da solicitação, embora a CRA possa aceitar uma data até 30 dias antes de receber o pedido. O registro deve ser do comprador real, seja pessoa física, sociedade de pessoas ou empresa (CRA: datas de registro).

Se o registro não estiver em vigor quando o imposto se torna devido, o vendedor residente geralmente cobra o imposto sobre a venda tributável. O vendedor não residente é uma exceção: o comprador não registrado que deve pagar diretamente geralmente entrega o Form GST60. O comprador não pode usar um registro posterior como prova de que estava registrado no fechamento (CRA: quem recolhe o imposto sobre imóveis). Se o comprador era pequeno fornecedor e se registra depois, mantendo o imóvel para atividade comercial, as regras da CRA para novos registrados podem permitir um ITC (Input Tax Credit, crédito de imposto sobre insumos) baseado no conteúdo de imposto básico do imóvel nessa data posterior, conforme as regras de imóveis. Não é automaticamente o imposto total pago na compra (CRA: novos registrados).

Onde o comprador declara o GST/HST autoavaliado, e um ITC pode compensá-lo?

O comprador que deve pagar o imposto diretamente à CRA declara o valor na sua declaração regular de GST/HST ou no Form GST60, conforme o registro e o uso comercial pretendido. Um crédito de imposto sobre insumos (input tax credit, ITC) elegível pode compensar o imposto, mas o comprador precisa calcular o imposto e o ITC separadamente (CRA: quem recolhe o imposto sobre imóveis).

Para um imóvel em Quebec, o comprador que paga o imposto diretamente declara o GST e o QST (imposto de vendas de Quebec) à Revenu Québec. O comprador não registrado, ou o comprador registrado que não pretende uso principalmente comercial, usa os formulários FP-505-V e FP-505.D.A-V e paga até o fim do mês seguinte. O comprador registrado que pretende uso principalmente comercial declara na sua declaração regular e paga até o prazo de entrega dessa declaração (Revenu Québec: imóveis).

O teste da linha 205 define onde declarar o imposto. O teste do ITC define como o imóvel será usado; não são o mesmo teste. O comprador que usa parte do espaço para aluguéis residenciais isentos pode dever um imposto que o ITC não compensa por inteiro (CRA: ITC de imóveis de capital). Para a entrega rotineira da declaração e os registros de ITC, veja Declarar o GST/HST e os créditos de imposto sobre insumos.

Devo cobrar GST/HST sobre o aluguel comercial e os aluguéis adicionais?

O aluguel comercial geralmente é um fornecimento tributável. O locador registrado geralmente cobra GST/HST sobre o aluguel-base e sobre os valores que fazem parte do preço do contrato, incluindo o aluguel percentual, as despesas de áreas comuns e o reembolso de imposto sobre a propriedade (CRA: aluguéis comerciais e aluguéis adicionais). Use a alíquota da província onde o imóvel alugado está localizado em cada período do contrato, mesmo que o locador ou o locatário esteja em outro lugar (CRA: local de fornecimento).

Chamar um valor de “aluguel adicional” não define o seu tratamento fiscal. Por exemplo, o reembolso do imposto sobre a propriedade pago ao locador, ou ao município em nome do locador, geralmente faz parte do aluguel tributável; já o imposto pelo qual o locatário responde diretamente perante o município é diferente. Os juros cobrados em separado sobre aluguel atrasado também podem ter outro tratamento. Leia o contrato e a obrigação legal por trás de cada cobrança antes de emitir a fatura (CRA: aluguéis adicionais).

E se o aluguel estiver abaixo do limite de pequeno fornecedor e o locador não for registrado?

O locador não registrado que continua sendo pequeno fornecedor geralmente não cobra GST/HST sobre o aluguel comercial e não pode pedir ITC pelos custos relacionados. O locador pode optar por se registrar para os aluguéis tributáveis; a partir daí, passam a valer a cobrança do imposto e os ITC elegíveis (CRA: aluguéis comerciais; CRA: registro).

O limite usual de pequeno fornecedor é de $30.000 em fornecimentos tributáveis, no teste trimestral da CRA. Conte os fornecimentos tributáveis do locador no mundo todo, incluindo os de alíquota zero e os de empresas associadas; não avalie a elegibilidade apenas por este contrato de aluguel. As vendas de bens de capital ficam fora desse cálculo do limite, embora a venda tributável de um imóvel ainda possa exigir a cobrança do imposto. O momento em que o limite é ultrapassado muda a data em que a cobrança começa. Veja Quando se registrar no GST/HST para o teste completo (CRA: limites de registro).

Se um locatário pedir uma fatura com GST/HST enquanto o locador continua sendo pequeno fornecedor não registrado, entregue uma fatura sem GST/HST. O registro deve ser definido antes de o imposto ser acrescentado aos aluguéis futuros.

E se eu deveria ter cobrado GST/HST sobre aluguéis comerciais passados?

Primeiro determine quando o locador deixou de ser pequeno fornecedor ou se registrou. Refaça o aluguel tributável e os aluguéis adicionais por período de apuração e depois corrija o GST/HST que passou a ser cobrável, mesmo que os locatários nunca o tenham pago. A declaração de um registrado inclui o imposto que ele era obrigado a cobrar em faturas pagas e não pagas; saldos em atraso podem gerar juros (CRA: linha 103 e juros; Excise Tax Act, seção 225). Uma declaração entregue com atraso e com imposto a pagar também pode gerar multa federal: 1% do imposto não pago, mais 25% desse valor-base por cada mês completo de atraso, até 12 meses (Excise Tax Act, seção 280.1).

Reúna os contratos de aluguel, os registros de aluguéis recebidos, as faturas emitidas, as declarações anteriores e o aviso de registro. Confirme a data do registro. Para um período já declarado, use o serviço da CRA de ajuste de declaração (Adjust a return) ou envie uma carta de ajuste assinada; não entregue uma segunda declaração. Entregue as declarações que faltam e verifique o contrato antes de tentar cobrar o imposto dos locatários (CRA: alterar uma declaração). O direito do locatário de pedir um ITC é separado da obrigação do locador de declarar o imposto.

A pessoa por trás do locador também pode dever imposto não pago. O autônomo (empresa individual) deve o seu próprio GST/HST. Pela subseção 272.1(5) do Excise Tax Act, os sócios gerais e ex-sócios gerais podem dever o GST/HST da sociedade de pessoas surgido enquanto eram sócios, e os sócios na dissolução podem dever as obrigações posteriores à dissolução. Pela seção 323, os administradores de uma empresa podem dever o imposto líquido não recolhido, os juros e as multas se as condições de cobrança da lei forem cumpridas; a diligência devida é uma defesa, e o lançamento deve ocorrer até dois anos depois de a pessoa deixar de ser administradora.

Devo cobrar GST/HST ao vender o imóvel comercial, e quem recolhe o imposto?

A venda de um imóvel comercial pode ser tributável mesmo que o vendedor não seja registrado ou que a sua única atividade tributável seja uma venda única de imóvel. Primeiro confirme se alguma isenção se aplica, principalmente no caso de pessoa física ou trust pessoal. Em uma venda tributável, o comprador geralmente declara o imposto diretamente se estiver registrado ou se o vendedor for não residente. Nos demais casos, o vendedor normalmente cobra e recolhe o imposto (CRA: vendas e registro; Excise Tax Act, subseção 221(2)).

A pessoa física ou o trust pessoal pode optar por tributar uma venda que seria isenta, feita em uma atividade de natureza comercial (adventure or concern in the nature of trade). Fora de Quebec, o vendedor assina o GST22 tipo 1 e o entrega antes de firmar o contrato de venda (CRA: Form GST22). Em Quebec, o vendedor usa o FP-2022-V tipo 1 e o entrega antes da transferência de posse ou de propriedade que ocorrer primeiro (Revenu Québec: FP-2022-V).

Na venda de volta, que seria isenta, ao vendedor original registrado, por um direito ou obrigação de recompra previsto no contrato original, a pessoa física ou o trust pessoal pode usar o tipo 3 em até um ano depois de receber pela primeira vez a propriedade ou a posse, se as outras condições forem cumpridas. As duas partes assinam; o vendedor original entrega o GST22 com a declaração que informa o imposto da compra, ou logo depois de entregá-la eletronicamente. Em Quebec, use o FP-2022-V com a declaração do vendedor original do período da revenda, ou envie-o pelo correio depois de uma declaração eletrônica (CRA: Form GST22; Revenu Québec: FP-2022-V).

Se praticamente todos os bens necessários para operar um negócio forem transferidos com o imóvel, o vendedor e o comprador podem fazer uma opção conjunta no Form GST44, ou no FP-2044-V em Quebec. O comprador registrado a entrega até o prazo da declaração de GST/HST do primeiro período em que o imposto seria devido; a venda tributável de imóvel a um comprador não registrado continua tributável. Veja Comprar um negócio existente (Excise Tax Act, seção 167; Revenu Québec: venda de um negócio). Fora de Quebec, o vendedor não registrado obrigado a cobrar o imposto em uma venda tributável de imóvel usa o Form GST62 e o entrega até o fim do mês seguinte àquele em que o imposto passou a ser cobrável (CRA: quem recolhe o imposto). Em Quebec, o vendedor não registrado usa os formulários FP-505-V e FP-505.D.F-V e os entrega até o fim do mês seguinte àquele em que o imposto passou a ser cobrável (Revenu Québec: declaração de não registrado; instruções do FP-505-V).

O comprador ou outro destinatário que recebe um bem de um vendedor com quem tem vínculo (non-arm's-length) por menos do que o valor justo de mercado também pode se tornar responsável pelo GST/HST não pago desse vendedor. A seção 325 do Excise Tax Act limita a responsabilidade ao valor da dívida fiscal e da diferença de valor, sujeita às suas compensações, mas permite o lançamento a qualquer momento.

Como divido o GST/HST e os ITC em um prédio com lojas e apartamentos?

Trate as partes comercial e residencial como fornecimentos separados para o GST/HST. Se um único preço cobrir lojas e apartamentos, divida-o de forma razoável entre as duas partes e guarde com o contrato a base da avaliação. Aplique o imposto a cada parte conforme a sua própria situação; uma loja tributável não torna tributáveis os apartamentos (Excise Tax Act, subseção 136(2); CRA: imóvel de uso misto). Veja GST/HST sobre imóveis residenciais para unidades residenciais e reembolsos.

Em um prédio existente com apartamentos ocupados, vincule o imposto e os custos da compra à parte comercial ou residencial sempre que possível. Divida os custos operacionais compartilhados por um método justo e razoável, como a área útil relevante, e aplique-o de forma consistente. A área útil não define automaticamente o valor de venda de cada parte. Guarde a planta, a avaliação, as faturas e o cálculo. Para esse fim, as partes são imóveis separados: não aplique um limite de uso comercial ao prédio como um todo. A construção nova mantida para aluguel pode funcionar de outro modo: os custos de construção residencial podem apoiar ITC no início, seguidos de uma autoentrega residencial tributável. Veja GST/HST sobre imóveis residenciais para essa etapa (CRA: ITC de imóveis de uso misto). Se uma parte de bem de capital tiver ao mesmo tempo uso comercial e uso isento, as regras gerais da CRA de ITC na compra para empresas e sociedades de pessoas registradas são estas (CRA: ITC de imóveis de capital):

O mesmo padrão geral vale para pessoas físicas, mas a pessoa física não pode pedir ITC na compra se o imóvel for principalmente para uso pessoal dela ou de uma pessoa física relacionada. Instituições financeiras e entidades de serviço público têm regras diferentes. Uma mudança posterior do uso comercial tributável para o uso isento também pode gerar um ajuste de GST/HST (CRA: ITC de imóveis de capital e mudanças de uso).

Exemplo

Valores ilustrativos em dólares canadenses. Uma empresa registrada no GST/HST compra um galpão em Manitoba por C$1.000.000. Suponha que o GST sobre a venda tributável seja de C$50.000, que o vendedor seja residente no Canadá e que a empresa vá usar o galpão inteiramente para aluguéis comerciais tributáveis. O vendedor não cobra o GST no fechamento. O comprador declara C$50.000 na linha 205 e, se todas as condições do ITC forem cumpridas, pede um ITC de C$50.000. A compra então não gera pagamento líquido de GST nessa declaração, embora os dois lançamentos precisem ser informados (CRA: quem recolhe o imposto e pede ITC). Um prédio com lojas e apartamentos exigiria fornecimentos separados e um cálculo de ITC diferente.

Seu caso é diferente?

• Você ainda está decidindo se vai se registrar: calcule todos os fornecimentos tributáveis e a data de início antes do fechamento. Veja Quando se registrar no GST/HST.
• O imóvel inclui casas ou apartamentos: vendas, aluguéis e reembolsos residenciais seguem regras separadas. Veja GST/HST sobre imóveis residenciais.
• Você precisa comprovar um ITC ou corrigir uma declaração: veja Declarar o GST/HST e os créditos de imposto sobre insumos e Revisões e auditorias de GST/HST.
• O imóvel fica em Quebec: consulte as regras da Revenu Québec para imóveis para a declaração do GST e do QST. Se o seu negócio fica fora de Quebec, veja Fazer negócios em Quebec a partir de outra província.
• O fechamento envolve vendedor não residente, prédio de uso misto ou opção de venda de negócio: confirme o contrato, a data de início do registro, a divisão de valores e quem recolhe o imposto antes do fechamento. Veja o serviço de escrituração contábil.