Ticari gayrimenkulde GST/HST: alım, kiralama ve satış

Yeni veya kullanılmış bir ticari gayrimenkul alırsam GST/HST öder miyim?

Evet. Kanada'daki ticari gayrimenkul satışı, bina yeni de olsa kullanılmış da olsa genellikle vergiye tabidir. Küçük tedarikçi kuralı, vergiye tabi bir gayrimenkul satışını tek başına muaf hale getirmez. Önce neyin satıldığını belirleyin: depo, ofis veya dükkân bir konut kompleksinden farklıdır; arsa veya karma kullanımlı bir bina ayrı bir inceleme gerektirebilir. Bireysel bir kiraya verenin satışı kendiliğinden muaf değildir: kâr beklentisiyle yürütülen bir kiralama işinde esas olarak kullanılan bir dükkân genellikle vergiye tabidir. Diğer bireysel veya kişisel trust satışları için ayrı bir muafiyet kontrolü gerekir (CRA: ticari gayrimenkul).

Vergiye tabi bir gayrimenkul satışında GST/HST, satış sözleşmesine göre mülkiyetin veya zilyetliğin devredildiği tarihlerden hangisi önce gelirse o tarihte ödenmesi gereken hale gelir. Daha önce ödenen kapora genellikle bu tarihi öne çekmez (Excise Tax Act, 168(5) fıkrası; CRA: gayrimenkul). Uygulanacak GST/HST oranını gayrimenkulün bulunduğu yer belirler (CRA: tedarik yeri). Kapanış belgesinde vergiyi satıcının mı tahsil edeceği, yoksa alıcının doğrudan CRA'ya mı ödeyeceği yazmalıdır.

Kayıtlı alıcı, kapanışta satıcıya ödemek yerine vergiyi ne zaman kendisi beyan eder?

Vergiye tabi bir ticari gayrimenkul satışında, vergi ödenmesi gereken hale geldiğinde alıcı kayıtlıysa satıcı genellikle GST/HST tahsil etmez. Alıcı vergiyi GST/HST beyannamesinde veya duruma göre Form GST60'ta beyan eder ve çıkan pozitif tutarı öder. Vergiyi kendinin beyan etmesi bir vergi muafiyeti değildir (Excise Tax Act, 221(2) fıkrası; CRA: gayrimenkul vergisini kim öder).

Satıcı mukim olmayan bir kişiyse, alıcı kayıtlı olmasa bile satıcı genellikle vergi tahsil etmez (Excise Tax Act, 221(2) fıkrası). Konut kompleksi alan bir bireyde tahsilat kuralı farklıdır; bu yüzden ticari bir birimin kapanış işlemini bir eve uygulamayın. Her iki taraf da alıcının GST/HST kayıt teyidini ve vergiyi kimin beyan edeceğini gösteren sözleşmeyi veya kapanış belgesini saklamalıdır. Satıcıya yanlışlıkla ödeme yapılması, kanunun vergiyi alıcıya yüklediği durumlarda alıcının vergiyi kendisinin beyan etme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz (CRA: gayrimenkul).

Alıcı kapanıştan önce kayıt yaptırmalı mı?

Alıcı, mukim satıcıya kapanışta ödemek yerine vergiyi doğrudan beyan etmek istiyorsa, fiili alıcının kaydı genellikle alım vergisinin ödenmesi gereken hale geldiği tarihte yürürlükte olmalıdır. Vergiye tabi ticari kiralama planlayan bir küçük tedarikçi gönüllü olarak kayıt olabilir. Kayıt tarihi genellikle başvuru tarihidir; ancak CRA, başvurunun alınmasından önceki 30 gün içindeki bir tarihi de kabul edebilir. Kayıt; birey, ortaklık veya şirket olsun, fiili alıcıya ait olmalıdır (CRA: kayıt tarihleri).

Vergi ödenmesi gereken hale geldiğinde kayıt yürürlükte değilse, mukim satıcı vergiye tabi satış için genellikle vergi tahsil eder. Mukim olmayan satıcı bunun istisnasıdır: doğrudan ödemesi gereken kayıtlı olmayan alıcı genellikle Form GST60 verir. Alıcı, sonradan yaptırdığı kaydı kapanışta kayıtlı olduğunun kanıtı sayamaz (CRA: gayrimenkul vergisini kim öder). Alıcı küçük tedarikçiyse ve sonradan, gayrimenkulü hâlâ ticari faaliyet için elinde tutarken kayıt yaptırırsa, CRA'nın yeni kayıtlı kişi kuralları, gayrimenkul kuralları saklı kalmak üzere, o sonraki tarihteki gayrimenkulün temel vergi içeriğine dayanan bir ITC'ye izin verebilir. Bu tutar, alımda ödenen verginin tamamı olmak zorunda değildir (CRA: yeni kayıtlı kişiler).

Alıcı kendi beyan ettiği GST/HST'yi nerede bildirir ve bir ITC bunu mahsup edebilir mi?

CRA'ya doğrudan ödeme yapması gereken alıcı, kayıt durumuna ve amaçladığı ticari kullanıma göre vergiyi olağan GST/HST beyannamesinde veya Form GST60'ta bildirir. Uygun bir girdi vergisi kredisi (ITC) vergiyi mahsup edebilir; ancak alıcı vergiyi ve ITC'yi ayrı ayrı hesaplamalıdır (CRA: gayrimenkul vergisini kim öder).

Quebec'teki gayrimenkulde, vergiyi doğrudan ödeyen alıcı GST ve QST'yi Revenu Québec'e bildirir. Kayıtlı olmayan alıcı veya esas olarak ticari kullanım amaçlamayan kayıtlı alıcı Form FP-505-V ve FP-505.D.A-V kullanır ve ertesi ayın sonuna kadar öder. Esas olarak ticari kullanım amaçlayan kayıtlı alıcı olağan beyannamesinde bildirir ve o beyannamenin verilme süresine kadar öder (Revenu Québec: gayrimenkul).

205. satır testi vergiyi nerede bildireceğinizi belirler. ITC testi ise gayrimenkulün nasıl kullanılacağına bakar; bunlar aynı test değildir. Bazı alanları muaf konut kirası için kullanan bir alıcı, ITC'sinin tam karşılamadığı bir vergi borçlanabilir (CRA: sermaye niteliğindeki gayrimenkul ITC'leri). Olağan beyanname hazırlığı ve ITC kayıtları için GST/HST ve girdi vergisi kredilerini beyan etme rehberine bakın.

Ticari kiradan ve ek kiradan GST/HST tahsil eder miyim?

Ticari kira genellikle vergiye tabi bir tedariktir. Kayıtlı kiraya veren genellikle ana kiradan ve kira bedelinin parçası olan tutarlardan GST/HST tahsil eder; ciroya bağlı yüzde kira, ortak alan giderleri ve emlak vergisi geri ödemeleri bunlara dahildir (CRA: ticari kiralar ve ek kiralar). Kiraya veren veya kiracı başka bir yerde olsa bile, her kira dönemi için kiralanan gayrimenkulün bulunduğu eyaletin oranını kullanın (CRA: tedarik yeri).

Bir tutara “ek kira” demek, vergi uygulamasını belirlemez. Örneğin kiraya verene veya kiraya verenin adına belediyeye ödenen emlak vergisi geri ödemesi genellikle vergiye tabi kiranın parçasıdır; kiracının belediyeye doğrudan borçlu olduğu bir vergi ise farklıdır. Gecikmiş kira üzerinde ayrıca gösterilen faiz de farklı işlem görebilir. Fatura kesmeden önce kira sözleşmesini ve her kalemin arkasındaki hukuki yükümlülüğü okuyun (CRA: ek kiralar).

Kira küçük tedarikçi sınırının altındaysa ve kiraya veren kayıtlı değilse ne olur?

Küçük tedarikçi olmaya devam eden kayıtlı olmayan bir kiraya veren, ticari kiradan genellikle GST/HST tahsil etmez ve ilgili giderler için ITC talep edemez. Kiraya veren, vergiye tabi kiralamalar için kayıt olmayı seçebilir; bundan sonra tahsilat ve uygun ITC'ler geçerli olur (CRA: ticari kiralar; CRA: kayıt).

Olağan küçük tedarikçi sınırı, CRA'nın takvim çeyreği testine göre $30.000 tutarında vergiye tabi tedariktir. Kiraya verenin dünya genelindeki vergiye tabi tedariklerini, sıfır oranlı tedarikler ve ilişkili kişilerin tedarikleri dahil sayın; uygunluğu yalnızca bu kiraya bakarak değerlendirmeyin. Sermaye niteliğindeki mal satışları bu eşik hesabına dahil edilmez; ancak vergiye tabi bir gayrimenkul satışında yine de vergi tahsil edilmesi gerekebilir. Sınırın aşıldığı zaman tahsilatın başlayacağı tarihi değiştirir. Testin tamamı için GST/HST'ye ne zaman kayıt olunur rehberine bakın (CRA: kayıt eşikleri).

Kiraya veren hâlâ kayıtlı olmayan bir küçük tedarikçiyken kiracı GST/HST'li fatura isterse, GST/HST içermeyen bir fatura verin. Gelecek kiralara vergi eklenmeden önce kayıt konusu çözülmelidir.

Geçmiş ticari kira için GST/HST tahsil etmem gerekiyorsa ne yapmalıyım?

Önce kiraya verenin ne zaman küçük tedarikçi olmaktan çıktığını veya ne zaman kayıt olduğunu belirleyin. Vergiye tabi kirayı ve ek kirayı bildirim dönemlerine göre yeniden oluşturun; ardından kiracılar hiç ödemese bile tahsil edilebilir hale gelen GST/HST'yi düzeltin. Kayıtlı kişinin beyannamesi, ödenmiş ve ödenmemiş faturalar üzerinden tahsil etmesi gereken vergiyi içerir; gecikmiş bakiyelere faiz işleyebilir (CRA: 103. satır ve faiz; Excise Tax Act, 225. madde). Ödenecek vergisi olan geç verilmiş bir beyanname federal ceza da doğurabilir: ödenmemiş verginin %1 kadarı ile birlikte, her tam gecikme ayı için bu tutarın %25 kadarı eklenir; en çok 12 ay uygulanır (Excise Tax Act, 280.1 maddesi).

Kira sözleşmelerini, kira defterlerini, kesilen faturaları, önceki beyannameleri ve kayıt bildirimini toplayın. Kayıt tarihini doğrulayın. Zaten verilmiş bir dönem için CRA'nın Adjust a return hizmetini kullanın veya imzalı bir düzeltme mektubu gönderin; ikinci bir beyanname vermeyin. Eksik beyannameleri verin ve kiracılardan vergi istemeden önce kira sözleşmesini kontrol edin (CRA: beyannameyi değiştirme). Kiracının ITC talep edebilmesi, kiraya verenin vergiyi beyan etme yükümlülüğünden ayrıdır.

Kiraya verenin arkasındaki kişi de ödenmemiş vergiden sorumlu olabilir. Şahıs işletmesi sahibi kendi GST/HST'sini öder. Excise Tax Act 272.1(5) fıkrası uyarınca genel ortaklar ve eski genel ortaklar, üye oldukları sırada doğan ortaklık GST/HST'sinden sorumlu olabilir; fesih sırasındaki üyeler de sonraki fesih yükümlülüklerinden sorumlu olabilir. 323. madde uyarınca şirket yönetim kurulu üyeleri, tahsil koşulları gerçekleşirse aktarılmamış net vergiden, faizden ve cezalardan sorumlu olabilir; gereken özenin gösterilmesi bir savunmadır ve tarhiyat, kişinin yönetim kurulu üyeliğinden en son ayrıldığı tarihten itibaren iki yıl içinde yapılmalıdır.

Ticari gayrimenkulü satarsam GST/HST tahsil eder miyim ve vergiyi kim öder?

Satıcı kayıtlı olmasa da veya tek vergiye tabi faaliyeti tek seferlik gayrimenkul satışı olsa da, ticari gayrimenkul satışı vergiye tabi olabilir. Önce muafiyet olup olmadığını, özellikle birey veya kişisel trust için, doğrulayın. Vergiye tabi satışta alıcı kayıtlıysa veya satıcı mukim değilse, alıcı genellikle vergiyi doğrudan kendisi beyan eder. Aksi halde satıcı normalde vergiyi tahsil eder ve öder (CRA: satışlar ve kayıt; Excise Tax Act, 221(2) fıkrası).

Bir birey veya kişisel trust, ticari nitelikte bir girişim veya iş kapsamında yaptığı, aksi halde muaf olacak bir satışı vergiye tabi kılmayı seçebilir. Quebec dışında satıcı GST22 tip 1'i imzalar ve satış sözleşmesine girmeden önce verir (CRA: Form GST22). Quebec'te satıcı FP-2022-V tip 1'i kullanır ve zilyetliğin veya mülkiyetin devrinden hangisi önce olursa ondan önce verir (Revenu Québec: FP-2022-V).

İlk sözleşmedeki geri alım hakkı veya yükümlülüğü uyarınca, kayıtlı ilk satıcıya yapılan ve aksi halde muaf olacak bir geri satışta, diğer koşulları karşılanıyorsa bir birey veya kişisel trust, mülkiyeti veya zilyetliği ilk aldığı tarihten itibaren bir yıl içinde tip 3'ü kullanabilir. Her iki taraf imzalar; ilk satıcı, alım vergisini bildiren beyannamesiyle birlikte veya elektronik beyandan hemen sonra GST22'yi verir. Quebec'te FP-2022-V, ilk satıcının geri satış dönemine ait beyannamesiyle birlikte kullanılır veya elektronik beyandan sonra postayla gönderilir (CRA: Form GST22; Revenu Québec: FP-2022-V).

Bir işletmeyi çalıştırmak için gereken varlıkların tamamına yakını gayrimenkulle birlikte devrediliyorsa, satıcı ve alıcı Form GST44 ile, Quebec'te FP-2044-V ile ortak seçim yapabilir. Kayıtlı alıcı bunu, verginin aksi halde ödenmesi gereken ilk dönem için GST/HST beyannamesinin verilme süresine kadar verir; kayıtlı olmayan bir alıcıya yapılan vergiye tabi gayrimenkul satışı vergiye tabi kalır. Mevcut bir işletmeyi satın alma rehberine bakın (Excise Tax Act, 167. madde; Revenu Québec: işletme satışı). Quebec dışında, vergiye tabi gayrimenkul satışında vergi tahsil etmesi gereken kayıtlı olmayan bir satıcı Form GST62'yi kullanır ve verginin tahsil edilebilir hale geldiği ayı izleyen ayın sonuna kadar verir (CRA: vergiyi kim öder). Quebec'te kayıtlı olmayan satıcı FP-505-V ve FP-505.D.F-V formlarını kullanır ve verginin tahsil edilebilir hale geldiği ayı izleyen ayın sonuna kadar verir (Revenu Québec: kayıtlı olmayan kişi beyannamesi; FP-505-V talimatları).

Satıcıyla bağımsız taraflar arası ilişkisi bulunmayan bir alıcı veya başka bir devralan kişi, gayrimenkulü gerçeğe uygun piyasa değerinin altında alırsa, o satıcının ödenmemiş GST/HST'sinden de sorumlu olabilir. Excise Tax Act 325. madde sorumluluğu vergi borcu ve değer farkıyla sınırlar, mahsup hakları saklıdır; ancak tarhiyata süre sınırı olmaksızın izin verir.

Dükkânlı ve daireli bir binada GST/HST'yi ve ITC'leri nasıl ayırırım?

GST/HST bakımından ticari ve konut kısımlarını ayrı tedarikler olarak ele alın. Tek fiyat hem dükkânları hem daireleri kapsıyorsa, bunu iki kısım arasında makul şekilde dağıtın ve değerleme dayanağını sözleşmeyle birlikte saklayın. Vergiyi her kısma kendi durumuna göre uygulayın; vergiye tabi bir dükkân daireleri vergiye tabi yapmaz (Excise Tax Act, 136(2) fıkrası; CRA: karma kullanımlı gayrimenkul). Konut birimleri ve vergi iadeleri için Konut gayrimenkulünde GST/HST rehberine bakın.

İçinde kiracılı daireler bulunan mevcut bir binada, alım vergisini ve maliyetleri mümkünse ticari veya konut kısmına bağlayın. Ortak işletme giderlerini ilgili kat alanı gibi adil ve makul bir yöntemle bölüştürün ve bunu tutarlı biçimde uygulayın. Kat alanı, her kısmın satış değerini kendiliğinden belirlemez. Kat planını, değerlemeyi, faturaları ve hesaplamayı saklayın. Bu amaçla kısımlar ayrı gayrimenkullerdir: ticari kullanım eşiğini binanın bütününe uygulamayın. Kiralama için elde tutulan yeni inşaat farklı işleyebilir: konut inşaat maliyetleri başlangıçta ITC'leri destekleyebilir, ardından vergiye tabi bir konut kendi kendine tedariki (self-supply) gelir. Bu adım için Konut gayrimenkulünde GST/HST rehberine bakın (CRA: karma kullanımlı gayrimenkul ITC'leri). Sermaye niteliğindeki bir gayrimenkul kısmının kendisi hem ticari hem muaf kullanıma sahipse, kayıtlı şirketler ve ortaklıklar için CRA'nın genel alım ITC kuralları şöyledir (CRA: sermaye niteliğindeki gayrimenkul ITC'leri):

Aynı genel yaklaşım bireyler için de geçerlidir; ancak gayrimenkul esas olarak bireyin veya ilişkili bir bireyin kişisel kullanımı içinse, birey alım ITC'si talep edemez. Mali kuruluşlar ve kamu hizmeti kuruluşları için farklı kurallar vardır. Vergiye tabi ticari kullanımdan muaf kullanıma sonradan geçilmesi de bir GST/HST düzeltmesini tetikleyebilir (CRA: sermaye niteliğindeki gayrimenkul ITC'leri ve kullanım değişiklikleri).

Örnek

Tutarlar Kanada doları cinsinden ve açıklama amaçlıdır. GST/HST'ye kayıtlı bir şirket, Manitoba'da C$1.000.000'a bir depo satın alıyor. Vergiye tabi satıştaki GST'nin C$50.000 olduğunu, satıcının Kanada'da mukim olduğunu ve şirketin depoyu tamamen vergiye tabi ticari kiralamalar için kullanacağını varsayın. Satıcı GST'yi kapanışta tahsil etmez. Alıcı 205. satırda C$50.000 bildirir ve tüm ITC koşulları karşılanıyorsa C$50.000 ITC talep eder. Bu alım o beyannamede net GST ödemesi doğurmaz; ancak her iki kalem de bildirilmelidir (CRA: vergiyi kim öder ve ITC'leri kim talep eder). Dükkânlı ve daireli bir bina, ayrı tedarikler ve farklı bir ITC hesabı gerektirir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Kayıt olup olmayacağınıza hâlâ karar veriyorsunuz: kapanıştan önce tüm vergiye tabi tedarikleri ve yürürlük tarihini hesaplayın. GST/HST'ye ne zaman kayıt olunur rehberine bakın.
• Gayrimenkul ev veya daire içeriyor: konut satışları, kiraları ve vergi iadeleri ayrı kurallara tabidir. Konut gayrimenkulünde GST/HST rehberine bakın.
• Bir ITC'yi belgelemeniz veya bir beyannameyi düzeltmeniz gerekiyor: GST/HST ve girdi vergisi kredilerini beyan etme ve GST/HST incelemeleri ve denetimleri rehberlerine bakın.
• Gayrimenkul Quebec'te: GST ve QST beyanı için Revenu Québec'in gayrimenkul kurallarına bakın. İşletmeniz Quebec dışındaysa Başka bir eyaletten Quebec'te iş yapmak rehberine bakın.
• Kapanışta mukim olmayan bir satıcı, karma kullanımlı bir bina veya işletme satışı seçimi var: kapanıştan önce sözleşmeyi, kayıt yürürlük tarihini, paylaştırmayı ve vergiyi kimin ödeyeceğini doğrulayın. Muhasebe desteği sayfasına bakın.