TPS/TVH sur un immeuble commercial : achat, location et vente

La TPS/TVH est-elle payable quand j'achète un immeuble commercial neuf ou usagé?

Oui. La vente d'un immeuble commercial au Canada est généralement taxable, que le bâtiment soit neuf ou usagé. La règle du petit fournisseur ne rend pas, à elle seule, une vente d'immeuble taxable exonérée. Déterminez d'abord ce qui est vendu : un entrepôt, un bureau ou un commerce n'est pas un immeuble d'habitation, et un terrain ou un bâtiment à usage mixte peut exiger une analyse distincte. La vente d'un particulier locateur n'est pas automatiquement exonérée : un commerce détenu principalement pour une entreprise de location exploitée dans une attente raisonnable de profit est généralement taxable. Les autres ventes de particuliers ou de fiducies personnelles demandent leur propre vérification d'exonération (ARC : immeubles commerciaux).

La TPS/TVH sur la vente taxable d'un immeuble devient généralement payable au transfert de la propriété ou de la possession prévu par la convention de vente, selon la première de ces dates. Un dépôt versé plus tôt ne devance habituellement pas cette date (Loi sur la taxe d'accise, paragraphe 168(5); ARC : les immeubles). L'emplacement de l'immeuble détermine le taux de TPS/TVH applicable (ARC : lieu de fourniture). L'état de clôture devrait préciser si le vendeur percevra la taxe ou si l'acheteur doit la payer directement à l'ARC.

Quand un acheteur inscrit s'autocotise-t-il plutôt que de payer le vendeur à la clôture?

Pour la vente taxable d'un immeuble commercial, le vendeur ne perçoit généralement pas la TPS/TVH si l'acheteur est inscrit au moment où la taxe devient payable. L'acheteur déclare la taxe dans sa déclaration de TPS/TVH ou sur le formulaire GST60, selon le cas, et verse tout montant net à payer. L'autocotisation n'est pas une exonération de taxe (Loi sur la taxe d'accise, paragraphe 221(2); ARC : qui verse la taxe sur un immeuble).

Le vendeur ne perçoit généralement pas non plus la taxe s'il est non-résident, même si l'acheteur n'est pas inscrit (Loi sur la taxe d'accise, paragraphe 221(2)). Un particulier qui achète un immeuble d'habitation relève d'une autre règle de perception : n'appliquez pas à une maison le traitement de clôture d'un immeuble commercial. Les deux parties devraient conserver la confirmation d'inscription à la TPS/TVH de l'acheteur ainsi que la convention ou l'état de clôture qui indique qui déclarera la taxe. Payer le vendeur par erreur ne libère pas l'acheteur de son obligation de s'autocotiser lorsque la loi la lui attribue (ARC : les immeubles).

L'acheteur devrait-il s'inscrire avant la clôture?

Si l'acheteur veut déclarer la taxe lui-même plutôt que de la payer à un vendeur résident à la clôture, l'inscription de l'acheteur réel doit généralement être en vigueur au moment où la taxe d'achat devient payable. Un petit fournisseur qui prévoit des locations commerciales taxables peut s'inscrire volontairement. Cette date est habituellement celle de la demande, mais l'ARC peut accepter une date située dans les 30 jours précédant la réception de la demande. L'inscription doit appartenir à l'acheteur réel, qu'il s'agisse d'un particulier, d'une société de personnes ou d'une société par actions (ARC : dates d'inscription).

Si l'inscription n'est pas en vigueur lorsque la taxe devient payable, un vendeur résident perçoit généralement la taxe sur la vente taxable. Le vendeur non-résident fait exception : l'acheteur non inscrit tenu de payer directement produit généralement le formulaire GST60. L'acheteur ne peut pas invoquer une inscription ultérieure pour prouver qu'il était inscrit à la clôture (ARC : qui verse la taxe sur un immeuble). Si l'acheteur était un petit fournisseur et s'inscrit plus tard tout en détenant encore l'immeuble pour une activité commerciale, les règles de l'ARC sur les nouveaux inscrits peuvent permettre un crédit de taxe sur les intrants (CTI) fondé sur la teneur en taxe de base de l'immeuble à cette date ultérieure, sous réserve des règles sur les immeubles. Ce crédit n'équivaut pas automatiquement à la taxe totale payée à l'achat (ARC : nouveaux inscrits).

Où l'acheteur déclare-t-il la TPS/TVH autocotisée, et un CTI peut-il la compenser?

L'acheteur qui doit payer directement l'ARC déclare la taxe dans sa déclaration de TPS/TVH habituelle ou sur le formulaire GST60, selon son inscription et l'usage commercial prévu. Un crédit de taxe sur les intrants (CTI) admissible peut compenser la taxe, mais l'acheteur doit calculer séparément la taxe et le CTI (ARC : qui verse la taxe sur un immeuble).

Pour un immeuble situé au Québec, l'acheteur qui paie la taxe directement déclare la TPS et la TVQ à Revenu Québec. L'acheteur non inscrit, ou l'acheteur inscrit qui ne prévoit pas un usage principalement commercial, utilise les formulaires FP-505-V et FP-505.D.A-V et paie au plus tard à la fin du mois suivant. L'acheteur inscrit qui prévoit un usage principalement commercial déclare la taxe dans sa déclaration habituelle et paie au plus tard à la date limite de production de cette déclaration (Revenu Québec : immeubles).

Le critère de la ligne 205 porte sur l'endroit où déclarer la taxe. Le critère du CTI porte sur l'usage prévu de l'immeuble; ce ne sont pas les mêmes critères. L'acheteur qui consacre une partie de l'espace à des locations résidentielles exonérées peut devoir une taxe que son CTI ne compense pas entièrement (ARC : CTI sur immeubles d'immobilisation). Pour la production courante des déclarations et la tenue des registres de CTI, consultez Produire la déclaration de TPS/TVH et demander des crédits de taxe sur les intrants.

Dois-je percevoir la TPS/TVH sur un loyer commercial et sur les loyers additionnels?

Le loyer commercial est généralement une fourniture taxable. Le locateur inscrit perçoit généralement la TPS/TVH sur le loyer de base et sur les montants qui font partie du prix du bail, y compris le loyer calculé en pourcentage, les frais d'aires communes et le recouvrement des impôts fonciers (ARC : locations commerciales et loyers additionnels). Appliquez le taux de la province où se trouve l'immeuble loué pendant chaque période de location, même si le locateur ou le locataire est ailleurs (ARC : lieu de fourniture).

Appeler un montant « loyer additionnel » ne règle pas son traitement fiscal. Par exemple, le recouvrement d'impôt foncier versé au locateur, ou à la municipalité au nom du locateur, fait généralement partie du loyer taxable; une taxe dont le locataire est directement redevable envers la municipalité est différente. Les intérêts sur loyer en retard, indiqués séparément, peuvent aussi être traités différemment. Lisez le bail et l'obligation légale qui sous-tend chaque frais avant de facturer (ARC : loyers additionnels).

Que faire si le loyer est inférieur au seuil du petit fournisseur et que le locateur n'est pas inscrit?

Le locateur non inscrit qui demeure un petit fournisseur ne perçoit généralement pas la TPS/TVH sur le loyer commercial et ne peut pas demander de CTI pour les coûts connexes. Le locateur peut choisir de s'inscrire pour les locations taxables; la perception et les CTI admissibles s'appliquent alors (ARC : locations commerciales; ARC : inscription).

Le seuil habituel du petit fournisseur est de 30 000 $ de fournitures taxables selon le critère trimestriel de l'ARC. Comptez les fournitures taxables mondiales du locateur, y compris les fournitures détaxées et celles de ses personnes associées; n'évaluez pas l'admissibilité d'après ce seul bail. Les ventes d'immobilisations sont exclues du calcul du seuil, même si la vente taxable d'un immeuble peut tout de même exiger la perception de la taxe. Le moment où le seuil est franchi change la date de début de la perception. Consultez Quand s'inscrire à la TPS/TVH pour le critère complet (ARC : seuils d'inscription).

Si un locataire demande une facture avec TPS/TVH alors que le locateur demeure un petit fournisseur non inscrit, remettez une facture sans TPS/TVH. Réglez la question de l'inscription avant d'ajouter la taxe aux loyers futurs.

Que faire si j'aurais dû percevoir la TPS/TVH sur d'anciens loyers commerciaux?

Déterminez d'abord à quel moment le locateur a cessé d'être un petit fournisseur ou s'est inscrit. Reconstituez le loyer taxable et les loyers additionnels par période de déclaration, puis corrigez la TPS/TVH devenue percevable, même si les locataires ne l'ont jamais payée. La déclaration d'un inscrit comprend la taxe qu'il devait percevoir sur les factures payées et impayées; les soldes en souffrance peuvent entraîner des intérêts (ARC : ligne 103 et intérêts; Loi sur la taxe d'accise, article 225). Une déclaration en retard assortie d'un montant dû peut aussi entraîner une pénalité fédérale : 1 % de la taxe impayée, plus 25 % de ce montant de base pour chaque mois complet de retard, jusqu'à 12 mois (Loi sur la taxe d'accise, article 280.1).

Rassemblez les baux, les registres de loyers, les factures émises, les déclarations antérieures et l'avis d'inscription. Confirmez la date d'inscription. Pour une période déjà produite, utilisez le service « Modifier une déclaration » de l'ARC ou envoyez une lettre de modification signée; ne produisez pas une deuxième déclaration. Produisez les déclarations manquantes et vérifiez le bail avant de réclamer la taxe aux locataires (ARC : modifier une déclaration). Le droit d'un locataire de demander un CTI est distinct de l'obligation du locateur de déclarer la taxe.

La personne derrière le locateur peut aussi devoir la taxe impayée. Un propriétaire unique doit sa propre TPS/TVH. Selon le paragraphe 272.1(5) de la Loi sur la taxe d'accise, les associés commandités et anciens associés commandités peuvent devoir la TPS/TVH de la société de personnes née pendant qu'ils en étaient membres, et les membres à la dissolution peuvent devoir les obligations ultérieures de dissolution. Selon l'article 323, les administrateurs d'une société peuvent devoir la taxe nette non versée, les intérêts et les pénalités si ses conditions de recouvrement sont remplies; la diligence raisonnable est un moyen de défense, et la cotisation doit être établie dans les deux ans suivant le moment où la personne a cessé d'être administrateur pour la dernière fois.

Dois-je percevoir la TPS/TVH quand je vends l'immeuble commercial, et qui la verse?

La vente d'un immeuble commercial peut être taxable même si le vendeur n'est pas inscrit ou si sa seule activité taxable est une vente unique d'immeuble. Confirmez d'abord si une exonération s'applique, surtout pour un particulier ou une fiducie personnelle. Pour une vente taxable, l'acheteur déclare généralement la taxe directement s'il est inscrit ou si le vendeur est non-résident. Sinon, le vendeur perçoit et verse normalement la taxe (ARC : ventes et inscription; Loi sur la taxe d'accise, paragraphe 221(2)).

Un particulier ou une fiducie personnelle peut faire le choix de taxer une vente par ailleurs exonérée effectuée dans le cadre d'un projet comportant un risque ou d'une affaire de caractère commercial. Hors Québec, le vendeur signe le formulaire GST22, type 1, et le produit avant de conclure la convention de vente (ARC : formulaire GST22). Au Québec, le vendeur utilise le formulaire FP-2022-V, type 1, et le produit avant le premier transfert de la possession ou de la propriété (Revenu Québec : FP-2022-V).

Pour la revente, par ailleurs exonérée, au vendeur initial inscrit en vertu d'un droit ou d'une obligation de rachat prévu dans la convention initiale, un particulier ou une fiducie personnelle peut utiliser le type 3 dans les un an suivant la première prise de propriété ou de possession, si les autres conditions sont remplies. Les deux parties signent; le vendeur initial produit le formulaire GST22 avec sa déclaration qui indique la taxe d'achat, ou immédiatement après avoir produit sa déclaration par voie électronique. Au Québec, utilisez le formulaire FP-2022-V avec la déclaration du vendeur initial pour la période de la revente, ou postez-le après une déclaration électronique (ARC : formulaire GST22; Revenu Québec : FP-2022-V).

Si la quasi-totalité des biens nécessaires à l'exploitation d'une entreprise sont transférés avec l'immeuble, le vendeur et l'acheteur peuvent faire un choix conjoint au moyen du formulaire GST44, ou FP-2044-V au Québec. L'acheteur inscrit le produit au plus tard à la date limite de la déclaration de TPS/TVH de la première période où la taxe serait par ailleurs payable; la vente taxable d'un immeuble à un acheteur non inscrit demeure taxable. Consultez Acheter une entreprise existante (Loi sur la taxe d'accise, article 167; Revenu Québec : vente d'une entreprise). Hors Québec, le vendeur non inscrit tenu de percevoir la taxe sur la vente taxable d'un immeuble utilise le formulaire GST62 et le produit au plus tard à la fin du mois suivant celui où la taxe devient percevable (ARC : qui verse la taxe). Au Québec, le vendeur non inscrit utilise les formulaires FP-505-V et FP-505.D.F-V et les produit au plus tard à la fin du mois suivant celui où la taxe est devenue percevable (Revenu Québec : déclaration d'un non-inscrit; instructions du formulaire FP-505-V).

L'acheteur ou un autre bénéficiaire qui reçoit un bien d'un vendeur avec lequel il a un lien de dépendance, pour moins que la juste valeur marchande, peut aussi devenir responsable de la TPS/TVH impayée de ce vendeur. L'article 325 de la Loi sur la taxe d'accise limite cette responsabilité à la dette fiscale et à l'écart de valeur, sous réserve de ses compensations, mais permet d'établir une cotisation en tout temps.

Comment répartir la TPS/TVH et les CTI pour un immeuble qui compte des commerces et des appartements?

Traitez les parties commerciale et résidentielle comme des fournitures distinctes aux fins de la TPS/TVH. Si un seul prix couvre les commerces et les appartements, répartissez-le raisonnablement entre les deux parties et conservez la base d'évaluation avec la convention. Appliquez la taxe à chaque partie selon son propre statut : un commerce taxable ne rend pas les appartements taxables (Loi sur la taxe d'accise, paragraphe 136(2); ARC : immeuble à usage mixte). Consultez TPS/TVH sur les immeubles résidentiels pour les logements et les remboursements.

Pour un immeuble existant dont les appartements sont occupés, rattachez la taxe d'achat et les coûts à la partie commerciale ou résidentielle lorsque c'est possible. Répartissez les frais d'exploitation communs selon une méthode juste et raisonnable, par exemple la superficie pertinente, et appliquez-la de façon constante. La superficie n'établit pas automatiquement la valeur de vente de chaque partie. Conservez le plan d'étage, l'évaluation, les factures et le calcul. Les parties sont des immeubles distincts à cette fin : n'appliquez pas un seuil d'usage commercial à l'ensemble de l'immeuble. Une construction neuve détenue pour la location peut suivre un autre régime : les coûts de construction résidentielle peuvent d'abord donner droit à des CTI, suivis d'une autofourniture résidentielle taxable. Consultez TPS/TVH sur les immeubles résidentiels pour cette étape (ARC : CTI sur immeubles à usage mixte). Si une partie qui constitue elle-même une immobilisation sert à la fois à un usage commercial et à un usage exonéré, les règles générales de l'ARC sur les CTI à l'achat pour les sociétés et les sociétés de personnes inscrites sont les suivantes (ARC : CTI sur immeubles d'immobilisation) :

La même logique générale s'applique aux particuliers, mais un particulier ne peut pas demander de CTI à l'achat si l'immeuble sert principalement à son usage personnel ou à celui d'un particulier qui lui est lié. Les institutions financières et les organismes de services publics suivent des règles différentes. Un changement ultérieur d'un usage commercial taxable à un usage exonéré peut aussi entraîner un rajustement de la TPS/TVH (ARC : CTI sur immeubles d'immobilisation et changements d'usage).

Exemple

Montants fictifs en dollars canadiens. Une société inscrite à la TPS/TVH achète un entrepôt au Manitoba pour 1 000 000 $ CA. Supposons que la TPS sur la vente taxable est de 50 000 $ CA, que le vendeur réside au Canada et que la société utilisera l'entrepôt uniquement pour des locations commerciales taxables. Le vendeur ne perçoit pas la TPS à la clôture. L'acheteur déclare 50 000 $ CA à la ligne 205 et, si toutes les conditions du CTI sont remplies, demande un CTI de 50 000 $ CA. L'achat ne crée alors aucune TPS nette à payer dans cette déclaration, mais les deux inscriptions doivent être déclarées (ARC : qui verse la taxe et demande les CTI). Un immeuble qui compte des commerces et des appartements exigerait des fournitures distinctes et un autre calcul du CTI.

Votre situation est différente?

• Vous hésitez encore à vous inscrire : calculez toutes vos fournitures taxables et la date d'effet avant la clôture. Consultez Quand s'inscrire à la TPS/TVH.
• L'immeuble comprend des maisons ou des appartements : les ventes, les locations et les remboursements résidentiels suivent des règles distinctes. Consultez TPS/TVH sur les immeubles résidentiels.
• Vous devez justifier un CTI ou corriger une déclaration : consultez Produire la déclaration de TPS/TVH et demander des crédits de taxe sur les intrants et Examens et vérifications de la TPS/TVH.
• L'immeuble est situé au Québec : consultez les règles de Revenu Québec sur les immeubles pour la déclaration de la TPS et de la TVQ. Si votre entreprise est établie hors Québec, consultez Faire des affaires au Québec depuis une autre province.
• La clôture met en cause un vendeur non-résident, un immeuble à usage mixte ou un choix lié à la vente d'une entreprise : confirmez la convention, la date d'effet de l'inscription, la répartition et la personne qui versera la taxe avant la clôture. Consultez le soutien en tenue de livres.