GST/HST על נכס מסחרי בקנדה: קנייה, השכרה ומכירה

האם משלמים GST/HST כשקונים נכס מסחרי חדש או משומש?

כן. מכירת מקרקעין מסחריים בקנדה חייבת בדרך כלל ב-GST/HST, בין שהבניין חדש ובין שהוא משומש. כלל הספק הקטן אינו הופך לבדו מכירת נכס חייבת לפטורה ממס. קודם מזהים מה נמכר: מחסן, משרד או חנות שונים מקומפלקס מגורים, וקרקע או בניין מעורב עשויים לדרוש בדיקה נפרדת. מכירה של משכיר פרטי אינה פטורה אוטומטית: חנות שמוחזקת בעיקר לשימוש בעסק השכרה שמנוהל מתוך ציפייה סבירה לרווח חייבת בדרך כלל במס. מכירות אחרות של יחידים או של נאמנויות אישיות דורשות בדיקת פטור נפרדת (CRA: commercial real property).

GST/HST על מכירת מקרקעין חייבת במס מגיע לתשלום בדרך כלל כשהבעלות עוברת או כשההחזקה עוברת לפי הסכם המכר, המוקדם מביניהם. מקדמה ששולמה קודם אינה מקדימה בדרך כלל את המועד הזה (Excise Tax Act, subsection 168(5); CRA: real property). מיקום הנכס קובע את שיעור ה-GST/HST (CRA: place of supply). דוח הסגירה צריך לציין אם המוכר יגבה את המס או שהקונה צריך לשלם אותו ישירות ל-CRA.

מתי קונה רשום מדווח על המס בעצמו במקום לשלם למוכר בסגירה?

במכירה חייבת של נכס מסחרי, המוכר אינו גובה בדרך כלל GST/HST אם הקונה רשום ל-GST/HST כשהמס מגיע לתשלום. הקונה מדווח על המס בדוח ה-GST/HST שלו או בטופס GST60, לפי העניין, ומשלם כל סכום חיובי שנוצר. דיווח עצמי אינו פטור ממס (Excise Tax Act, subsection 221(2); CRA: who remits real-property tax).

המוכר גם אינו גובה בדרך כלל אם הוא אינו תושב קנדה, אפילו כשהקונה אינו רשום (Excise Tax Act, subsection 221(2)). לגבי יחיד שקונה קומפלקס מגורים חל כלל גבייה אחר, ולכן אין להחיל על בית את הטיפול בסגירה של יחידה מסחרית. שני הצדדים צריכים לשמור את אישור הרישום של הקונה ל-GST/HST ואת ההסכם או דוח הסגירה שמראים מי ידווח על המס. תשלום למוכר בטעות אינו מבטל את חובת הקונה לדווח בעצמו כשהחוק מטיל עליו אותה (CRA: real property).

האם הקונה צריך להירשם לפני הסגירה?

אם הקונה רוצה לדווח על המס ישירות במקום לשלם למוכר תושב בסגירה, הרישום של הקונה בפועל צריך בדרך כלל לחול כשמס הרכישה מגיע לתשלום. ספק קטן שמתכנן השכרות מסחריות חייבות במס יכול להירשם מרצונו. התאריך הוא בדרך כלל תאריך הגשת הבקשה, אף ש-CRA עשויה לקבל תאריך מוקדם יותר בתוך 30 ימים לפני קבלת הבקשה. הרישום חייב להיות על שם הקונה בפועל, בין שהוא יחיד, שותפות או חברה (CRA: registration dates).

אם הרישום אינו בתוקף כשהמס מגיע לתשלום, מוכר תושב קנדה גובה בדרך כלל מס על המכירה החייבת. מוכר שאינו תושב קנדה הוא חריג: קונה לא רשום שחייב לשלם ישירות מגיש בדרך כלל טופס GST60. הקונה אינו יכול להציג רישום מאוחר יותר כהוכחה שהיה רשום בסגירה (CRA: who remits real-property tax). אם הקונה היה ספק קטן ונרשם מאוחר יותר כשהוא עדיין מחזיק בנכס לפעילות מסחרית, כללי הנרשמים החדשים של CRA עשויים לאפשר זיכוי מס תשומות (ITC) לפי תוכן המס הבסיסי של הנכס באותו מועד מאוחר, בכפוף לכללי המקרקעין. זה אינו בהכרח כל המס ששולם ברכישה (CRA: new registrants).

היכן הקונה מדווח על GST/HST שדיווח עליו בעצמו, והאם זיכוי מס תשומות (ITC) יכול לקזז אותו?

קונה שחייב לשלם ישירות ל-CRA מדווח על המס בדוח ה-GST/HST הרגיל שלו או בטופס GST60, לפי הרישום והשימוש המסחרי המתוכנן. זיכוי מס תשומות (ITC) מתאים יכול לקזז את המס, אבל הקונה צריך לחשב את המס ואת הזיכוי בנפרד (CRA: who remits real-property tax).

לגבי נכס בקוויבק, קונה שמשלם מס ישירות מדווח על GST ועל QST ל-Revenu Québec. קונה לא רשום, או קונה רשום שאינו מתכוון לשימוש מסחרי בעיקר, משתמש בטפסים FP-505-V ו-FP-505.D.A-V ומשלם עד סוף החודש הבא. קונה רשום שמתכוון לשימוש מסחרי בעיקר מדווח בדוח הרגיל שלו ומשלם עד מועד ההגשה של אותו דוח (Revenu Québec: real property).

מבחן שורה 205 קובע היכן מדווחים על המס. מבחן ה-ITC קובע איך ישמש הנכס. אלה אינם אותו מבחן. קונה שמשתמש בחלק מהשטח להשכרת מגורים פטורה ממס עשוי לחבות במס שה-ITC שלו אינו מקזז במלואו (CRA: capital real property ITCs). להגשה שוטפת של דוחות ולניהול רשומות ITC, ראו הגשת GST/HST וזיכויי מס תשומות.

האם גובים GST/HST על שכר דירה מסחרי ועל תשלומי שכירות נוספים?

שכר דירה מסחרי הוא בדרך כלל אספקה חייבת במס. משכיר רשום ל-GST/HST גובה בדרך כלל GST/HST על שכר הדירה הבסיסי ועל סכומים שהם חלק ממחיר החוזה, כולל שכר דירה באחוזים, דמי אחזקת שטחים משותפים והחזר מס רכוש עירוני (CRA: commercial rentals and additional rents). משתמשים בשיעור של הפרובינציה שבה נמצא הנכס המושכר בכל תקופת שכירות, גם אם המשכיר או השוכר נמצאים במקום אחר (CRA: place of supply).

כינוי של סכום כ״שכר דירה נוסף״ אינו קובע את הטיפול שלו במס. לדוגמה, החזר מס רכוש עירוני ששולם למשכיר, או לעירייה בשמו, הוא בדרך כלל חלק משכר הדירה החייב במס. מס שהשוכר חב בו ישירות לעירייה שונה. גם ריבית נפרדת על שכר דירה שבאיחור יכולה לקבל טיפול אחר. קוראים את החוזה ואת החובה המשפטית שמאחורי כל חיוב לפני שמוציאים חשבונית (CRA: additional rents).

ומה אם שכר הדירה נמוך ממגבלת הספק הקטן והמשכיר אינו רשום?

משכיר לא רשום שנשאר ספק קטן אינו גובה בדרך כלל GST/HST על שכר דירה מסחרי ואינו יכול לתבוע ITC על ההוצאות הקשורות. המשכיר יכול לבחור להירשם לצורך השכרות חייבות במס, ואז חלות גבייה וזיכויי ITC מתאימים (CRA: commercial rentals; CRA: registration).

מגבלת הספק הקטן הרגילה היא $30,000 באספקות חייבות במס לפי מבחן הרבעונים של CRA. סופרים את האספקות החייבות של המשכיר בכל העולם, כולל אספקות בשיעור אפס ואספקות של גורמים קשורים. אין לשפוט את הזכאות לפי חוזה השכירות הזה בלבד. מכירות של נכסים הוניים אינן נכללות בחישוב הסף, אף שמכירת נכס חייבת במס עשויה עדיין לחייב גבייה. המועד שבו חוצים את המגבלה משנה את התאריך שבו מתחילה הגבייה. את המבחן המלא ראו במתי להירשם ל-GST/HST (CRA: registration thresholds).

אם שוכר מבקש חשבונית GST/HST בזמן שהמשכיר נשאר ספק קטן לא רשום, מספקים חשבונית ללא GST/HST. יש לסדר את הרישום לפני שמוסיפים מס לשכר דירה עתידי.

ומה אם הייתי צריך לגבות GST/HST על שכר דירה מסחרי בעבר?

קודם קובעים מתי המשכיר חדל להיות ספק קטן או נרשם. משחזרים את שכר הדירה החייב ואת התשלומים הנוספים לפי תקופת דיווח, ואז מתקנים את ה-GST/HST שהיה צריך לגבות, גם אם השוכרים מעולם לא שילמו אותו. דוח של נרשם כולל מס שהיה חייב לגבות על חשבוניות ששולמו ועל חשבוניות שלא שולמו. יתרות שבאיחור עלולות לצבור ריבית (CRA: line 103 and interest; Excise Tax Act, section 225). דוח שהוגש באיחור ובו מס לתשלום יכול גם לגרור קנס פדרלי: 1% מהמס שלא שולם, ועוד 25% מאותו בסיס על כל חודש מלא של איחור, עד 12 חודשים (Excise Tax Act, section 280.1).

אוספים חוזי שכירות, פנקסי שכר דירה, חשבוניות שהוצאו, דוחות קודמים והודעת הרישום. מאשרים את תאריך הרישום. לתקופה שכבר הוגשה משתמשים בשירות Adjust a return של CRA או שולחים מכתב תיקון חתום. אין להגיש דוח שני. מגישים דוחות חסרים ובודקים את החוזה לפני שמבקשים את המס מהשוכרים (CRA: change a return). זכותו של שוכר לתבוע ITC נפרדת מחובתו של המשכיר לדווח על המס.

גם מי שעומד מאחורי המשכיר עלול לחבות במס שלא שולם. בעל עסק יחידני חב ב-GST/HST של עצמו. לפי Excise Tax Act subsection 272.1(5), שותפים כלליים ושותפים כלליים לשעבר עלולים לחבות ב-GST/HST של השותפות שנוצר בזמן שהיו חברים בה, וחברים בעת פירוק עלולים לחבות בחבויות פירוק מאוחרות יותר. לפי section 323, דירקטורים של חברה עלולים לחבות במס נטו שלא הועבר, בריבית ובקנסות אם מתקיימים תנאי הגבייה. שקידה נאותה היא הגנה, והשומה חייבת להיעשות בתוך שנתיים מהמועד שבו האדם חדל לאחרונה להיות דירקטור.

האם גובים GST/HST כשמוכרים את הנכס המסחרי, ומי מעביר אותו?

מכירת נכס מסחרי יכולה להיות חייבת במס גם אם המוכר אינו רשום או שהפעילות החייבת היחידה שלו היא מכירת נכס חד-פעמית. קודם מאשרים אם חל פטור, בייחוד ליחיד או לנאמנות אישית. במכירה חייבת, הקונה מדווח בדרך כלל על המס ישירות אם הוא רשום או אם המוכר אינו תושב קנדה. אחרת המוכר גובה ומעביר בדרך כלל את המס (CRA: sales and registration; Excise Tax Act, subsection 221(2)).

יחיד או נאמנות אישית יכולים לבחור להטיל מס על מכירה שאחרת הייתה פטורה, כשנעשתה במסגרת עסקה בעלת אופי מסחרי (adventure or concern in the nature of trade). מחוץ לקוויבק, המוכר חותם על GST22 סוג 1 ומגיש אותו לפני שהוא חותם על הסכם המכר (CRA: Form GST22). בקוויבק, המוכר משתמש ב-FP-2022-V סוג 1 ומגיש אותו לפני המוקדם מבין העברת ההחזקה והעברת הבעלות (Revenu Québec: FP-2022-V).

במכירה שאחרת הייתה פטורה, בחזרה למוכר המקורי הרשום מכוח זכות או חובת רכישה חוזרת בהסכם המקורי, יחיד או נאמנות אישית יכולים להשתמש בסוג 3 בתוך שנה אחת מהמועד שבו קיבלו לראשונה בעלות או החזקה, אם שאר התנאים מתקיימים. שני הצדדים חותמים. המוכר המקורי מגיש GST22 עם הדוח שבו הוא מדווח על מס הרכישה, או מיד אחרי הגשה אלקטרונית. בקוויבק משתמשים ב-FP-2022-V עם הדוח של המוכר המקורי לתקופת המכירה החוזרת, או שולחים אותו בדואר אחרי דוח אלקטרוני (CRA: Form GST22; Revenu Québec: FP-2022-V).

אם כמעט כל הנכסים הדרושים להפעלת עסק עוברים יחד עם הנכס, המוכר והקונה יכולים לבחור במשותף בטופס GST44, או FP-2044-V בקוויבק. קונה רשום מגיש אותו עד מועד הגשת דוח ה-GST/HST של התקופה הראשונה שבה המס היה מגיע לתשלום אילולא הבחירה. מכירת נכס חייבת במס לקונה לא רשום נשארת חייבת במס. ראו קניית עסק קיים (Excise Tax Act, section 167; Revenu Québec: sale of a business). מחוץ לקוויבק, מוכר לא רשום שחייב לגבות מס על מכירת נכס חייבת משתמש בטופס GST62 ומגיש אותו עד סוף החודש שאחרי המועד שבו המס הפך לחייב בגבייה (CRA: who remits). בקוויבק, מוכר לא רשום משתמש בטפסים FP-505-V ו-FP-505.D.F-V ומגיש עד סוף החודש שאחרי המועד שבו המס הפך לחייב בגבייה (Revenu Québec: non-registrant return; FP-505-V instructions).

קונה או מקבל אחר שלוקח נכס ממוכר שהוא צד קשור במחיר נמוך משווי השוק ההוגן יכול גם לחבות ב-GST/HST שהמוכר לא שילם. Excise Tax Act section 325 מגביל את החבות לפי חוב המס והפער בשווי, בכפוף לקיזוזים שבו, אך מתיר שומה בכל עת.

איך מחלקים GST/HST ו-ITC בבניין עם חנויות ודירות?

מתייחסים לחלק המסחרי ולחלק למגורים כאל אספקות נפרדות לצורכי GST/HST. אם מחיר אחד מכסה חנויות ודירות, מקצים אותו באופן סביר בין שני החלקים ושומרים את בסיס ההערכה יחד עם ההסכם. מחילים מס על כל חלק לפי מעמדו. חנות חייבת במס אינה הופכת את הדירות לחייבות במס (Excise Tax Act, subsection 136(2); CRA: mixed-use property). ליחידות מגורים ולהחזרי מס ראו GST/HST על נכס למגורים.

בבניין קיים עם דירות מאוכלסות, מייחסים את מס הרכישה והעלויות לחלק המסחרי או לחלק למגורים כשאפשר. מחלקים עלויות תפעול משותפות בשיטה הוגנת וסבירה, כמו שטח רצפה רלוונטי, ומיישמים אותה באופן עקבי. שטח רצפה אינו קובע אוטומטית את שווי המכירה של כל חלק. שומרים את תוכנית הקומה, ההערכה, החשבוניות והחישוב. לצורך זה החלקים הם נכסים נפרדים, ולכן אין להחיל סף שימוש מסחרי על הבניין כולו. בנייה חדשה שמוחזקת להשכרה יכולה לפעול אחרת: עלויות בנייה למגורים עשויות לתמוך תחילה ב-ITC, ואחריהן אספקה עצמית חייבת במס של דירות מגורים. את השלב הזה ראו בGST/HST על נכס למגורים (CRA: mixed-use real-property ITCs). אם בחלק של נכס הוני יש עצמו גם שימוש מסחרי וגם שימוש פטור, כללי ה-ITC הכלליים של CRA לרכישה עבור חברות ושותפויות רשומות הם אלה (CRA: capital real-property ITCs):

אותו דפוס כללי חל על יחידים, אבל יחיד אינו יכול לתבוע ITC על הרכישה אם הנכס מיועד בעיקר לשימוש אישי שלו או של יחיד קשור. למוסדות פיננסיים ולגופי שירות ציבורי יש כללים שונים. גם מעבר מאוחר יותר משימוש מסחרי חייב במס לשימוש פטור יכול להפעיל התאמת GST/HST (CRA: capital real-property ITCs and changes in use).

דוגמה

סכומים להמחשה בדולרים קנדיים. חברה רשומה ל-GST/HST קונה מחסן במניטובה ב-C$1,000,000. נניח שה-GST על המכירה החייבת הוא C$50,000, המוכר תושב קנדה, והחברה תשתמש במחסן כולו להשכרות מסחריות חייבות במס. המוכר אינו גובה את ה-GST בסגירה. הקונה מדווח על C$50,000 בשורה 205 ואם כל תנאי ה-ITC מתקיימים, תובע ITC של C$50,000. הרכישה אינה יוצרת אז תשלום GST נטו בדוח הזה, אך יש לדווח על שני הרישומים (CRA: who remits and claims ITCs). בניין עם חנויות ודירות ידרוש אספקות נפרדות וחישוב ITC שונה.

המצב שלכם שונה?

• אתם עדיין מחליטים אם להירשם: מחשבים את כל האספקות החייבות ואת תאריך התחולה לפני הסגירה. ראו מתי להירשם ל-GST/HST.
• הנכס כולל בתים או דירות: מכירה, השכרה והחזרי מס של נכס למגורים כפופים לכללים נפרדים. ראו GST/HST על נכס למגורים.
• אתם צריכים לתמוך ב-ITC או לתקן דוח: ראו הגשת GST/HST וזיכויי מס תשומות וביקורות ובדיקות GST/HST.
• הנכס בקוויבק: בדקו את כללי המקרקעין של Revenu Québec לדיווח על GST ועל QST. אם העסק שלכם נמצא מחוץ לקוויבק, ראו עסק בקוויבק מפרובינציה אחרת.
• בסגירה מעורבים מוכר שאינו תושב קנדה, בניין מעורב או בחירה במכירת עסק: לפני הסגירה מאשרים את ההסכם, את תאריך תחולת הרישום, את ההקצאה ואת מי שמעביר את המס. ראו שירותי הנהלת חשבונות.