GST/HST en propiedades comerciales: compra, alquiler y venta

¿Se paga GST/HST al comprar una propiedad comercial nueva o usada?

Sí. La venta de un bien inmueble comercial en Canadá generalmente está gravada con GST/HST, sea el edificio nuevo o usado. La regla del pequeño proveedor, por sí sola, no hace que la venta de una propiedad gravada quede exenta. Primero identifique qué se vende: una bodega, una oficina o un local es distinto de un conjunto residencial, y un terreno o un edificio de uso mixto puede requerir un análisis aparte. La venta de un propietario individual no es exenta de forma automática: un local que se mantiene principalmente para un negocio de alquiler, con expectativa razonable de ganancia, generalmente está gravado. Otras ventas de personas físicas o de fideicomisos personales requieren que se revise su propia exención (CRA: bienes inmuebles comerciales).

En Canadá, el GST/HST de la venta gravada de un bien inmueble generalmente se vuelve pagadero cuando se transfiere la propiedad o la posesión conforme al contrato de venta, lo que ocurra primero. Un depósito pagado antes normalmente no adelanta esa fecha (Excise Tax Act, subsección 168(5); CRA: bienes inmuebles). La ubicación de la propiedad determina la tasa de GST/HST aplicable (CRA: lugar de suministro). El estado de cierre debe indicar si el vendedor cobrará el impuesto o si el comprador debe pagarlo directamente a la CRA.

¿Cuándo se autoevalúa el impuesto un comprador registrado en lugar de pagarlo al vendedor en el cierre?

En la venta gravada de una propiedad comercial en Canadá, el vendedor generalmente no cobra GST/HST si el comprador está registrado cuando el impuesto se vuelve pagadero. El comprador declara el impuesto en su declaración de GST/HST o en el Form GST60, según corresponda, y paga cualquier monto positivo que resulte. La autoevaluación no es una exención de impuestos (Excise Tax Act, subsección 221(2); CRA: quién remite el impuesto de bienes inmuebles).

En Canadá, el vendedor tampoco cobra el GST/HST, por regla general, si es un no residente, aunque el comprador no esté registrado (Excise Tax Act, subsección 221(2)). Cuando una persona física compra un conjunto residencial, la regla de cobro es distinta, así que no aplique a una vivienda el tratamiento de cierre de una unidad comercial. Ambas partes deben conservar la confirmación del registro de GST/HST del comprador y el contrato o el estado de cierre que muestre quién declarará el impuesto. Pagarle al vendedor por error no libera al comprador de su obligación de autoevaluarse el impuesto cuando la ley se la asigna (CRA: bienes inmuebles).

¿Debe el comprador registrarse antes del cierre?

Si el comprador quiere declarar el impuesto directamente en lugar de pagárselo al vendedor residente en el cierre, el registro del comprador real de GST/HST generalmente debe estar vigente cuando el impuesto de la compra se vuelve pagadero. Un pequeño proveedor que planea alquileres comerciales gravados puede registrarse voluntariamente. Esa fecha suele ser la de la solicitud, aunque la CRA puede aceptar una fecha anterior, dentro de 30 días antes de recibir la solicitud. El registro debe pertenecer al comprador real, sea una persona física, una sociedad de personas o una corporación (CRA: fechas de registro).

Si el registro no está vigente cuando el impuesto se vuelve pagadero, el vendedor residente generalmente cobra el impuesto sobre la venta gravada. El vendedor no residente es una excepción: el comprador no registrado que debe pagar directamente generalmente presenta el Form GST60. El comprador no puede usar un registro posterior como prueba de que estaba registrado al momento del cierre (CRA: quién remite el impuesto de bienes inmuebles). Si el comprador era un pequeño proveedor y luego se registra mientras conserva la propiedad para actividad comercial, las reglas de la CRA para nuevos registrantes pueden permitir un ITC (crédito por impuestos pagados en insumos) basado en el contenido de impuesto básico de la propiedad en esa fecha posterior, sujeto a las reglas de bienes inmuebles. No es automáticamente el impuesto completo pagado en la compra (CRA: nuevos registrantes).

¿Dónde declara el comprador el GST/HST autoevaluado y puede un ITC compensarlo?

El comprador que debe pagar directamente a la CRA declara el impuesto en su declaración regular de GST/HST o en el Form GST60, según su registro y el uso comercial previsto. Un crédito por impuestos pagados en insumos (ITC) admisible puede compensar el impuesto, pero el comprador debe calcular por separado el impuesto y el ITC (CRA: quién remite el impuesto de bienes inmuebles).

En una propiedad ubicada en Quebec, el comprador que paga el impuesto directamente declara el GST y el QST a Revenu Québec. El comprador no registrado, o el comprador registrado que no destina la propiedad principalmente a uso comercial, usa los Forms FP-505-V y FP-505.D.A-V y paga a más tardar al fin del mes siguiente. El comprador registrado que destina la propiedad principalmente a uso comercial declara en su declaración regular y paga en la fecha límite de presentación de esa declaración (Revenu Québec: bienes inmuebles).

La prueba de la línea 205 se refiere a dónde declarar el impuesto. La prueba del ITC se refiere a cómo se usará la propiedad; no son la misma prueba. El comprador que usa parte del espacio para alquileres residenciales exentos puede deber un impuesto que su ITC no compensa por completo (CRA: ITC de bienes inmuebles de capital). Para la presentación rutinaria de declaraciones y los registros de ITC, consulte Presentación del GST/HST y créditos por impuestos pagados en insumos.

¿Cobro GST/HST sobre el alquiler comercial y sobre los cargos adicionales?

El alquiler comercial en Canadá generalmente es un suministro gravado. El propietario registrado generalmente cobra GST/HST sobre el alquiler base y sobre los montos que forman parte del precio del arrendamiento, entre ellos el alquiler porcentual, los cargos por áreas comunes y la recuperación de impuestos a la propiedad (CRA: alquileres comerciales y alquileres adicionales). Use la tasa de la provincia donde esté la propiedad arrendada durante cada período del arrendamiento, aunque el propietario o el inquilino estén en otro lugar (CRA: lugar de suministro).

Llamar «alquiler adicional» a un monto no define su tratamiento fiscal. Por ejemplo, la recuperación de impuestos a la propiedad que se paga al propietario, o al municipio en nombre del propietario, generalmente forma parte del alquiler gravado; un impuesto del que el inquilino responde directamente ante el municipio es distinto. Los intereses sobre alquiler vencido, indicados por separado, también pueden tener otro tratamiento. Lea el contrato de arrendamiento y la obligación legal detrás de cada cargo antes de facturar (CRA: alquileres adicionales).

¿Qué pasa si el alquiler es menor que el límite del pequeño proveedor y el propietario no está registrado?

El propietario no registrado que sigue siendo pequeño proveedor generalmente no cobra GST/HST sobre el alquiler comercial y no puede solicitar ITC por los costos relacionados. Puede optar por registrarse para los alquileres gravados; a partir de entonces se aplican el cobro y los ITC admisibles (CRA: alquileres comerciales; CRA: registro).

El límite habitual del pequeño proveedor es $30,000 en suministros gravados, según la prueba trimestral de la CRA. Cuente los suministros gravados mundiales del propietario, incluidos los de tasa cero y los de sus asociados; no juzgue la elegibilidad solo por este arrendamiento. Las ventas de bienes de capital quedan fuera del cálculo de ese límite, aunque la venta gravada de una propiedad aún puede exigir el cobro del impuesto. El momento en que se cruza el límite cambia la fecha en que empieza el cobro. Para la prueba completa, consulte Cuándo registrarse para el GST/HST (CRA: límites de registro).

Si un inquilino pide una factura con GST/HST mientras el propietario sigue siendo un pequeño proveedor no registrado, entregue una factura sin GST/HST. El registro debe definirse antes de agregar el impuesto a los alquileres futuros.

¿Qué hago si debí cobrar GST/HST sobre alquileres comerciales pasados?

Primero determine cuándo el propietario dejó de ser pequeño proveedor o se registró. Reconstruya el alquiler gravado y los alquileres adicionales por período de declaración y luego corrija el GST/HST que pasó a ser cobrable, aunque los inquilinos nunca lo hayan pagado. La declaración de un registrante incluye el impuesto que estaba obligado a cobrar en facturas pagadas y no pagadas; los saldos vencidos pueden generar intereses (CRA: línea 103 e intereses; Excise Tax Act, sección 225). Una declaración tardía con impuesto adeudado también puede generar una multa federal: 1% del impuesto no pagado, más 25% de esa base por cada mes completo de atraso, hasta 12 meses (Excise Tax Act, sección 280.1).

Reúna los contratos de arrendamiento, los libros de alquileres, las facturas emitidas, las declaraciones anteriores y la notificación de registro. Confirme la fecha de registro. Para un período ya presentado, use el servicio Adjust a return (ajustar una declaración) de la CRA o envíe una carta de ajuste firmada; no presente una segunda declaración. Presente las declaraciones faltantes y revise el contrato de arrendamiento antes de reclamar el impuesto a los inquilinos (CRA: modificar una declaración). Que un inquilino pueda solicitar un ITC es un asunto aparte de la obligación del propietario de declarar el impuesto.

La persona detrás del propietario también puede deber impuesto no pagado. El propietario único debe su propio GST/HST. Según la subsección 272.1(5) de la Excise Tax Act, los socios generales y los antiguos socios generales pueden deber el GST/HST de la sociedad de personas generado mientras eran miembros, y los miembros al momento de la disolución pueden deber las obligaciones posteriores a ella. Según la sección 323, los directores de una corporación pueden deber el impuesto neto no remitido, los intereses y las multas si se cumplen sus condiciones de cobro; la diligencia debida es una defensa, y la determinación debe hacerse dentro de los dos años posteriores a la fecha en que la persona dejó de ser director.

¿Cobro GST/HST cuando vendo la propiedad comercial y quién lo remite?

La venta de una propiedad comercial puede estar gravada aunque el vendedor no esté registrado o su única actividad gravada sea una venta única de propiedad. Primero confirme si se aplica una exención, en especial tratándose de una persona física o de un fideicomiso personal. En una venta gravada, el comprador generalmente declara el impuesto directamente si está registrado o si el vendedor es no residente. De lo contrario, el vendedor normalmente cobra y remite el impuesto (CRA: ventas y registro; Excise Tax Act, subsección 221(2)).

Una persona física o un fideicomiso personal puede optar por gravar una venta que de otro modo estaría exenta, realizada en una aventura o negocio de naturaleza comercial. Fuera de Quebec, el vendedor firma el Form GST22 tipo 1 y lo presenta antes de celebrar el contrato de venta (CRA: Form GST22). En Quebec, el vendedor usa el FP-2022-V tipo 1 y lo presenta antes de la primera transferencia de la posesión o de la propiedad (Revenu Québec: FP-2022-V).

En una venta que de otro modo estaría exenta, hecha de vuelta al vendedor original registrado conforme a un derecho u obligación de recompra del contrato original, una persona física o un fideicomiso personal puede usar el tipo 3 dentro de un año después de haber obtenido por primera vez la titularidad o la posesión, si cumple sus demás condiciones. Ambas partes firman; el vendedor original presenta el Form GST22 junto con su declaración en la que informa el impuesto de la compra, o inmediatamente después de presentarla de forma electrónica. En Quebec, use el FP-2022-V junto con la declaración del vendedor original del período de la reventa, o envíelo por correo después de una declaración electrónica (CRA: Form GST22; Revenu Québec: FP-2022-V).

Si junto con la propiedad se transfieren sustancialmente todos los activos necesarios para operar un negocio, el vendedor y el comprador pueden hacer una elección conjunta en el Form GST44, o en el FP-2044-V en Quebec. El comprador registrado lo presenta a más tardar en la fecha límite de la declaración de GST/HST del primer período en que el impuesto sería pagadero; la venta gravada de una propiedad a un comprador no registrado sigue gravada. Consulte Compra de un negocio existente (Excise Tax Act, sección 167; Revenu Québec: venta de un negocio). Fuera de Quebec, el vendedor no registrado que debe cobrar el impuesto en una venta gravada de propiedad usa el Form GST62 y lo presenta a más tardar al fin del mes siguiente a aquel en que el impuesto se vuelve cobrable (CRA: quién remite). En Quebec, el vendedor no registrado usa los Forms FP-505-V y FP-505.D.F-V y los presenta a más tardar al fin del mes siguiente a aquel en que el impuesto se volvió cobrable (Revenu Québec: declaración de un no registrante; instrucciones del FP-505-V).

El comprador u otro receptor que recibe una propiedad de un vendedor con el que tiene una relación de partes no independientes, por menos de su valor justo de mercado, también puede resultar responsable del GST/HST no pagado de ese vendedor. La sección 325 de la Excise Tax Act limita esa responsabilidad a la deuda tributaria y a la diferencia de valor, sujeta a sus compensaciones, pero permite la determinación en cualquier momento.

¿Cómo divido el GST/HST y los ITC en un edificio con locales y apartamentos?

Trate las partes comercial y residencial como suministros separados para efectos del GST/HST. Si un solo precio cubre locales y apartamentos, distribúyalo de forma razonable entre ambas partes y conserve con el contrato la base de la valoración. Aplique el impuesto a cada parte según su propia condición; un local gravado no hace que los apartamentos queden gravados (Excise Tax Act, subsección 136(2); CRA: propiedad de uso mixto). Para las unidades residenciales y los reembolsos, consulte GST/HST en propiedades residenciales.

En un edificio existente con apartamentos ocupados, asocie el impuesto y los costos de la compra con la parte comercial o la residencial cuando sea posible. Divida los costos operativos compartidos con un método justo y razonable, como la superficie pertinente, y aplíquelo de forma uniforme. La superficie no establece de forma automática el valor de venta de cada parte. Conserve el plano, la valoración, las facturas y el cálculo. Para este fin, las partes son propiedades separadas: no aplique un umbral de uso comercial al edificio como un todo. La construcción nueva que se mantiene para alquiler puede funcionar de otra manera: los costos de construcción residencial pueden respaldar ITC al inicio, seguidos de un autosuministro residencial gravado. Para ese paso, consulte GST/HST en propiedades residenciales (CRA: ITC de bienes inmuebles de uso mixto). Si una parte que es bien de capital tiene a la vez uso comercial y uso exento, las reglas generales de la CRA sobre el ITC de compra para corporaciones y sociedades de personas registrantes son las siguientes (CRA: ITC de bienes inmuebles de capital):

El mismo patrón general se aplica a las personas físicas, pero una persona física no puede solicitar un ITC de compra si la propiedad es principalmente para su uso personal o el de una persona física relacionada. Las instituciones financieras y los organismos de servicio público tienen reglas distintas. Un cambio posterior de uso comercial gravado a uso exento también puede generar un ajuste de GST/HST (CRA: ITC de bienes inmuebles de capital y cambios de uso).

Ejemplo

Montos ilustrativos en dólares canadienses. Una corporación registrada para el GST/HST compra una bodega en Manitoba por C$1,000,000. Suponga que el GST de la venta gravada es C$50,000, que el vendedor es residente de Canadá y que la corporación usará la bodega por completo para alquileres comerciales gravados. El vendedor no cobra el GST en el cierre. El comprador declara C$50,000 en la línea 205 y, si se cumplen todas las condiciones del ITC, solicita un ITC de C$50,000. La compra no genera entonces ningún pago neto de GST en esa declaración, aunque deben declararse ambas partidas (CRA: quién remite y solicita ITC). Un edificio con locales y apartamentos requeriría suministros separados y un cálculo de ITC distinto.

¿Su caso es distinto?

• Aún está decidiendo si registrarse: calcule todos los suministros gravados y la fecha de vigencia antes del cierre. Consulte Cuándo registrarse para el GST/HST.
• La propiedad incluye viviendas o apartamentos: las ventas, los arrendamientos y los reembolsos residenciales siguen reglas distintas. Consulte GST/HST en propiedades residenciales.
• Necesita respaldar un ITC o corregir una declaración: consulte Presentación del GST/HST y créditos por impuestos pagados en insumos y Revisiones y auditorías del GST/HST.
• La propiedad está en Quebec: revise las reglas de bienes inmuebles de Revenu Québec para la declaración del GST y el QST. Si su negocio tiene su sede fuera de Quebec, consulte Hacer negocios en Quebec desde otra provincia.
• El cierre involucra a un vendedor no residente, un edificio de uso mixto o una elección por venta de negocio: confirme antes del cierre el contrato, la fecha de vigencia del registro, la distribución y quién remite el impuesto. Consulte el apoyo de contabilidad.