캐나다 상업용 부동산 GST/HST: 매매·임대 세금 안내

새 상업용 부동산이나 기존 상업용 부동산을 살 때 GST/HST를 내야 하나요?

네. 캐나다 상업용 부동산 매매에는 건물이 신축이든 기존 건물이든 일반적으로 GST/HST가 부과됩니다. 소규모 공급자 규정만으로 과세 대상 부동산 매매가 면세가 되지는 않습니다. 먼저 무엇을 파는지 확인하세요. 창고, 사무실, 상가는 주거용 단지(residential complex)와 다르며, 토지나 복합용도 건물은 별도 검토가 필요할 수 있습니다. 개인 임대인의 매매라고 해서 자동으로 면세가 되는 것도 아닙니다. 이익을 낼 합리적인 기대를 가지고 운영하는 임대 사업에 주로 쓰려고 보유한 상가는 일반적으로 과세 대상입니다. 그 밖의 개인이나 개인 신탁(personal trust)의 매매는 면세 해당 여부를 따로 확인해야 합니다(CRA: 상업용 부동산).

과세 대상 부동산 매매의 GST/HST는 일반적으로 매매 계약에 따라 소유권이 이전되는 때와 점유가 이전되는 때 중 먼저 오는 시점에 납부 의무가 생깁니다. 그보다 일찍 낸 계약금이 이 시점을 앞당기지는 않는 것이 보통입니다(소비세법 168(5)항, CRA: 부동산). 적용되는 GST/HST 세율은 부동산이 있는 곳에 따라 정해집니다(CRA: 공급 장소). 거래 종결 명세서에는 매도인이 세금을 받는지, 매수인이 CRA에 직접 납부하는지를 적어 두는 것이 좋습니다.

등록 사업자인 매수인은 언제 거래 종결 때 매도인에게 내지 않고 직접 계산해 신고하나요?

상업용 부동산의 과세 대상 매매에서는 세금 납부 의무가 생기는 시점에 매수인이 GST/HST 등록 사업자이면 매도인은 일반적으로 GST/HST를 받지 않습니다. 매수인이 자신의 GST/HST 신고서 또는 해당되는 경우 Form GST60에 세액을 계산해 적고, 납부할 금액이 있으면 납부합니다. 직접 계산해 신고하는 것은 면세가 아닙니다(소비세법 221(2)항, CRA: 부동산 세금을 누가 납부하는가).

매도인이 비거주자이면 매수인이 등록하지 않았더라도 매도인은 일반적으로 세금을 받지 않습니다(소비세법 221(2)항). 개인이 주거용 단지를 살 때는 세금을 받는 규정이 다르므로, 상업용 부동산의 거래 종결 처리를 주택에 그대로 적용하지 마세요. 양쪽 모두 매수인의 GST/HST 등록 확인서와, 누가 세액을 계산해 신고하는지 보여 주는 계약서나 거래 종결 명세서를 보관해야 합니다. 법에서 매수인에게 직접 신고할 의무를 정한 경우, 실수로 매도인에게 세금을 냈더라도 그 의무는 없어지지 않습니다(CRA: 부동산).

매수인은 거래 종결 전에 등록해야 하나요?

매수인이 캐나다 거주자인 매도인에게 거래 종결 때 세금을 내지 않고 직접 신고하려면, 일반적으로 세금 납부 의무가 생기는 시점에 실제 매수인의 등록이 효력을 갖고 있어야 합니다. 과세 대상 상업용 임대를 계획하는 소규모 공급자는 자발적으로 등록할 수 있습니다. 등록 효력일은 보통 신청일이지만, CRA가 신청서를 받기 전 30일 이내의 날짜를 인정하기도 합니다. 등록은 개인이든 파트너십이든 법인이든 실제 매수인 명의여야 합니다(CRA: 등록일).

세금 납부 의무가 생기는 시점에 등록 효력이 없다면, 캐나다 거주자인 매도인이 일반적으로 과세 대상 매매에 대한 세금을 받습니다. 비거주자 매도인은 예외입니다. 직접 납부해야 하는 미등록 매수인은 일반적으로 Form GST60을 제출합니다. 매수인은 나중에 등록했다는 사실을 거래 종결 때 등록되어 있었다는 증거로 쓸 수 없습니다(CRA: 부동산 세금을 누가 납부하는가). 매수인이 소규모 공급자였다가 나중에 등록하고 그때까지도 해당 부동산을 상업 활동에 보유하고 있다면, CRA의 신규 등록자 규정에 따라 부동산 규정의 적용을 전제로 그 시점의 부동산 기본 세액(basic tax content)을 기준으로 한 매입세액공제(ITC)를 받을 수 있습니다. 매입 때 낸 세액 전체가 자동으로 공제되는 것은 아닙니다(CRA: 신규 등록자).

매수인은 직접 계산한 GST/HST를 어디에 신고하며, 매입세액공제(ITC)로 상쇄할 수 있나요?

CRA에 직접 납부해야 하는 매수인은 등록 여부와 상업적 사용 의도에 따라 일반 GST/HST 신고서 또는 Form GST60에 세액을 신고합니다. 요건을 갖춘 매입세액공제(ITC)로 세액을 상쇄할 수 있지만, 매수인은 세액과 ITC를 따로 계산해야 합니다(CRA: 부동산 세금을 누가 납부하는가).

퀘벡에 있는 부동산에서 세금을 직접 납부하는 매수인은 GST와 QST를 Revenu Québec(퀘벡 주 국세청)에 신고합니다. 미등록 매수인이나, 주로 상업적 용도로 사용할 의도가 없는 등록 매수인은 Form FP-505-V와 FP-505.D.A-V를 사용하며 다음 달 말까지 납부합니다. 주로 상업적 용도로 사용할 의도가 있는 등록 매수인은 일반 신고서에 신고하고 그 신고서의 제출 기한까지 납부합니다(Revenu Québec: 부동산).

205란 기준은 세금을 어디에 신고하는가에 관한 것입니다. ITC 기준은 부동산을 어떻게 사용하는가에 관한 것으로, 두 기준은 같지 않습니다. 일부 공간을 면세 대상인 주거용 임대에 쓰는 매수인은 ITC로 다 상쇄되지 않는 세액을 내야 할 수 있습니다(CRA: 자본적 부동산 ITC). 일상적인 신고서 작성과 ITC 기록은 GST/HST 신고와 매입세액공제를 참고하세요.

상업용 임대료와 추가 임대료에도 GST/HST를 부과하나요?

상업용 임대료는 일반적으로 과세 대상 공급입니다. 등록 사업자인 임대인은 일반적으로 기본 임대료와, 임대 가격에 포함되는 금액(비율 임대료, 공용 공간 비용, 재산세 상환액 등)에 GST/HST를 부과합니다(CRA: 상업용 임대와 추가 임대료). 임대인이나 임차인이 다른 곳에 있더라도 각 임대 기간마다 임대 부동산이 있는 주의 세율을 적용합니다(CRA: 공급 장소).

어떤 금액을 "추가 임대료"라고 부른다고 해서 세금 처리가 정해지지는 않습니다. 예를 들어 임대인에게, 또는 임대인을 대신해 지방자치단체에 내는 재산세 상환액은 일반적으로 과세 대상 임대료의 일부입니다. 반면 임차인이 지방자치단체에 직접 납세 의무를 지는 세금은 다르게 취급됩니다. 연체된 임대료에 대해 따로 명시한 이자도 처리가 다를 수 있습니다. 청구서를 발행하기 전에 임대차 계약서와 각 항목의 법적 근거를 읽어 보세요(CRA: 추가 임대료).

임대료가 소규모 공급자 한도 이하이고 임대인이 미등록이면 어떻게 되나요?

소규모 공급자로 남아 있는 미등록 임대인은 일반적으로 상업용 임대료에 GST/HST를 부과하지 않으며, 관련 비용의 ITC도 받을 수 없습니다. 임대인은 과세 대상 임대를 위해 등록을 선택할 수 있고, 등록하면 세금 부과와 요건을 갖춘 ITC가 적용됩니다(CRA: 상업용 임대, CRA: 등록).

일반적인 소규모 공급자 한도는 CRA의 분기 기준 테스트에서 과세 대상 공급 $30,000입니다. 임대인의 전 세계 과세 대상 공급(영세율 공급과 특수관계자(associates)의 공급 포함)을 합산하며, 이 임대차 하나만으로 자격을 판단하지 마세요. 자본적 자산의 매각은 이 한도 계산에서 제외되지만, 과세 대상 부동산 매매에는 여전히 세금을 받아야 할 수 있습니다. 한도를 넘는 시점에 따라 세금을 받기 시작하는 날짜가 달라집니다. 전체 기준은 GST/HST 등록 시기를 참고하세요(CRA: 등록 한도).

임대인이 아직 미등록 소규모 공급자인데 임차인이 GST/HST 청구서를 요청하면, GST/HST 없이 청구서를 발행하세요. 앞으로의 임대료에 세금을 붙이기 전에 등록 문제부터 정리해야 합니다.

과거 상업용 임대료에 GST/HST를 부과했어야 했다면 어떻게 하나요?

먼저 임대인이 소규모 공급자 지위를 잃은 시점 또는 등록한 시점을 확인하세요. 과세 대상 임대료와 추가 임대료를 신고 기간별로 다시 계산한 뒤, 임차인이 한 번도 내지 않았더라도 받을 수 있었던 GST/HST를 바로잡아야 합니다. 등록 사업자의 신고서에는 대금을 받은 청구서와 받지 못한 청구서 모두에 대해 받아야 했던 세금이 포함됩니다. 연체된 잔액에는 이자가 붙을 수 있습니다(CRA: 103란과 이자, 소비세법 제225조). 납부할 세액이 있는 신고서를 늦게 제출하면 연방 가산세도 붙을 수 있습니다. 미납 세액의 1%에, 늦은 달이 채워질 때마다 그 기본액의 25%가 더해지며 최대 12개월까지입니다(소비세법 제280.1조).

임대차 계약서, 임대료 장부, 발행한 청구서, 이전 신고서, 등록 통지서를 모으세요. 등록일을 확인하세요. 이미 신고한 기간은 CRA의 신고서 수정(Adjust a return) 서비스를 이용하거나 서명한 수정 요청서를 보내고, 두 번째 신고서를 제출하지 마세요. 누락된 신고서를 제출하고, 임차인에게 세금을 청구하기 전에 임대차 계약서를 확인하세요(CRA: 신고서 수정). 임차인이 ITC를 받을 수 있는지는 임대인이 세금을 신고할 의무와는 별개입니다.

임대인 뒤에 있는 사람도 미납 세금을 질 수 있습니다. 개인사업자는 본인의 GST/HST를 직접 부담합니다. 소비세법 272.1(5)항에 따라 무한책임 파트너(general partner)와 전직 무한책임 파트너는 구성원이던 기간에 발생한 파트너십의 GST/HST를 부담할 수 있고, 해산 당시의 구성원은 이후 해산 관련 의무를 부담할 수 있습니다. 제323조에 따라 법인 이사는 징수 요건에 해당하면 납부하지 않은 순세액, 이자, 가산세를 부담할 수 있습니다. 이사가 상당한 주의를 다했다면(due diligence) 항변 사유가 되며, 부과는 해당자가 마지막으로 이사 자격을 잃은 날부터 2년 안에 이루어져야 합니다.

상업용 부동산을 팔 때 GST/HST를 부과해야 하나요? 누가 납부하나요?

상업용 부동산 매매는 매도인이 미등록이거나 과세 대상 활동이 일회성 부동산 매매뿐이어도 과세 대상일 수 있습니다. 특히 개인이나 개인 신탁은 면세 해당 여부를 먼저 확인하세요. 과세 대상 매매에서는 매수인이 등록 사업자이거나 매도인이 비거주자이면 일반적으로 매수인이 세액을 직접 계산해 신고합니다. 그렇지 않으면 매도인이 보통 세금을 받아 납부합니다(CRA: 매매와 등록, 소비세법 221(2)항).

개인이나 개인 신탁은 사업 성격의 거래(adventure or concern in the nature of trade)로 이루어진, 원래는 면세인 매매를 과세로 선택할 수 있습니다. 퀘벡 밖에서는 매도인이 GST22 유형 1에 서명하고 매매 계약을 맺기 전에 제출합니다(CRA: Form GST22). 퀘벡에서는 매도인이 FP-2022-V 유형 1을 사용하고, 점유 이전 또는 소유권 이전 중 먼저 오는 시점 전에 제출합니다(Revenu Québec: FP-2022-V).

원래 계약에 있는 환매 권리나 의무에 따라 등록 사업자인 최초 매도인에게 되파는, 원래는 면세인 매매의 경우, 다른 요건을 충족하면 개인이나 개인 신탁이 처음 소유권이나 점유를 취득한 때부터 한 해 이내에 유형 3을 사용할 수 있습니다. 양쪽이 서명하며, 최초 매도인은 매입 세액을 신고하는 신고서와 함께 GST22를 제출하거나, 전자 신고를 한 직후에 제출합니다. 퀘벡에서는 재매각 기간에 대한 최초 매도인의 신고서와 함께 FP-2022-V를 사용하거나, 전자 신고 후에 우편으로 보냅니다(CRA: Form GST22, Revenu Québec: FP-2022-V).

사업 운영에 필요한 자산의 거의 전부가 부동산과 함께 이전되면, 매도인과 매수인은 Form GST44(퀘벡에서는 FP-2044-V)로 공동 선택을 할 수 있습니다. 등록 사업자인 매수인은 원래 세금을 내야 하는 첫 기간의 GST/HST 신고서 기한까지 이를 제출합니다. 미등록 매수인에게 과세 대상 부동산을 파는 경우는 계속 과세 대상입니다. 기존 사업체 인수를 참고하세요(소비세법 제167조, Revenu Québec: 사업 양도). 퀘벡 밖에서 과세 대상 부동산 매매에 세금을 받아야 하는 미등록 매도인은 Form GST62를 사용하고, 세금을 받아야 하게 된 달의 다음 달 말까지 제출합니다(CRA: 누가 납부하는가). 퀘벡에서는 미등록 매도인이 Form FP-505-V와 FP-505.D.F-V를 사용하고, 세금을 받아야 하게 된 달의 다음 달 말까지 제출합니다(Revenu Québec: 미등록자 신고서, FP-505-V 안내).

특수관계자(non-arm's-length) 매도인에게서 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 넘겨받은 매수인이나 그 밖의 수령인도 그 매도인이 내지 않은 GST/HST를 부담할 수 있습니다. 소비세법 제325조는 세금 채무액과 시가 대비 부족분을 한도로 책임을 제한하고 상계를 인정하지만, 부과는 언제든 할 수 있게 합니다.

상가와 아파트가 함께 있는 건물의 GST/HST와 ITC는 어떻게 나누나요?

GST/HST에서는 상업용 부분과 주거용 부분을 별개의 공급으로 봅니다. 하나의 가격에 상가와 아파트가 함께 들어 있으면 두 부분에 합리적으로 배분하고, 평가 근거를 계약서와 함께 보관하세요. 각 부분에는 그 부분의 지위에 따라 세금을 적용합니다. 과세 대상인 상가가 있다고 해서 아파트까지 과세 대상이 되지는 않습니다(소비세법 136(2)항, CRA: 복합용도 부동산). 주거용 주택 호실과 환급은 주거용 부동산 GST/HST를 참고하세요.

입주자가 있는 기존 건물이라면 가능한 한 매입 시 세액과 비용을 상업용 부분 또는 주거용 부분에 연결하세요. 공동으로 쓰는 운영 비용은 관련 바닥 면적 등 공정하고 합리적인 방법으로 나누고, 이를 일관되게 적용합니다. 바닥 면적이 곧바로 각 부분의 매매 가치를 정해 주지는 않습니다. 평면도, 평가서, 청구서, 계산 내역을 보관하세요. 이 목적에서는 두 부분이 별개의 부동산이므로 건물 전체에 상업적 사용 기준을 적용하지 마세요. 임대용으로 보유하는 신축 건물은 다르게 처리될 수 있습니다. 주거용 건축 비용으로 처음에는 ITC를 받고, 이후 과세 대상인 주거용 자가 공급(self-supply)을 신고하는 방식입니다. 이 단계는 주거용 부동산 GST/HST를 참고하세요(CRA: 복합용도 부동산 ITC). 자본적 자산의 한 부분이 상업적 용도와 면세 용도를 함께 가진다면, 법인과 파트너십인 등록 사업자에 대한 CRA의 일반 매입 ITC 규정은 다음과 같습니다(CRA: 자본적 부동산 ITC).

개인에게도 대체로 같은 구조가 적용됩니다. 다만 개인은 부동산을 주로 본인 또는 특수관계 개인의 개인적 용도로 쓰는 경우 매입 ITC를 받을 수 없습니다. 금융기관과 공공서비스기관(public service bodies)에는 다른 규정이 적용됩니다. 과세 대상 상업적 사용에서 면세 용도로 나중에 바뀌면 GST/HST 조정이 필요할 수도 있습니다(CRA: 자본적 부동산 ITC와 용도 변경).

예시

설명을 위한 캐나다 달러 금액입니다. GST/HST 등록 법인이 매니토바 주 창고를 C$1,000,000에 삽니다. 과세 대상 매매의 GST는 C$50,000이고, 매도인은 캐나다 거주자이며, 이 법인은 창고 전체를 과세 대상 상업용 임대에 쓸 계획이라고 가정합니다. 매도인은 거래 종결 때 GST를 받지 않습니다. 매수인은 205란에 C$50,000을 신고하고, 모든 ITC 요건이 충족되면 C$50,000의 ITC를 공제받습니다. 그러면 이 매입으로 해당 신고서에서 순 GST 납부액은 생기지 않지만, 두 항목을 모두 신고해야 합니다(CRA: 누가 납부하고 ITC를 받는가). 상가와 아파트가 있는 건물은 공급을 따로 나누고 ITC 계산도 달라집니다.

상황이 다르다면

• 아직 등록 여부를 정하지 못한 경우: 거래 종결 전에 모든 과세 대상 공급과 효력 발생일을 계산하세요. GST/HST 등록 시기를 참고하세요.
• 부동산에 주택이나 아파트가 포함된 경우: 주거용 매매, 임대, 환급은 별도 규정을 따릅니다. 주거용 부동산 GST/HST를 참고하세요.
• ITC를 입증하거나 신고서를 수정해야 하는 경우: GST/HST 신고와 매입세액공제와 GST/HST 심사와 세무조사를 참고하세요.
• 부동산이 퀘벡에 있는 경우: GST와 QST 신고는 Revenu Québec의 부동산 규정을 확인하세요. 사업체가 퀘벡 밖에 있다면 다른 주에서 퀘벡 사업 운영하기를 참고하세요.
• 거래에 비거주자 매도인, 복합용도 건물, 사업 양도 공동 선택이 관련된 경우: 거래 종결 전에 계약서, 등록 효력일, 배분 방법, 누가 납부하는지를 확인하세요. 장부 관리 지원을 참고하세요.