व्यावसायिक संपत्ति पर GST/HST: खरीद, किराया और बिक्री

नई या पुरानी व्यावसायिक संपत्ति खरीदने पर क्या GST/HST देना पड़ता है?

हाँ। कनाडा में व्यावसायिक अचल संपत्ति की बिक्री आमतौर पर कर योग्य होती है, चाहे इमारत नई हो या पुरानी। केवल छोटा आपूर्तिकर्ता (small supplier) नियम किसी कर योग्य संपत्ति-बिक्री को अपने-आप छूट वाली नहीं बना देता। पहले यह तय करें कि बेचा क्या जा रहा है। गोदाम, कार्यालय या दुकान, आवासीय परिसर (residential complex) से अलग माने जाते हैं। ज़मीन या मिश्रित-उपयोग इमारत के लिए अलग विश्लेषण ज़रूरी हो सकता है। किसी व्यक्तिगत मकान-मालिक की बिक्री अपने-आप छूट वाली नहीं होती। जो दुकान मुख्य रूप से ऐसे किराये के कारोबार के लिए रखी गई है जो मुनाफ़े की उचित उम्मीद से चलाया जाता है, उसकी बिक्री आमतौर पर कर योग्य होती है। किसी अन्य व्यक्ति या निजी ट्रस्ट की बिक्री में छूट की अलग जाँच करनी पड़ती है (CRA: commercial real property)।

कर योग्य अचल संपत्ति की बिक्री पर GST/HST आमतौर पर तब देय होता है जब बिक्री समझौते के तहत स्वामित्व या कब्ज़ा हस्तांतरित होता है, इनमें से जो पहले हो। पहले दिया गया डिपॉज़िट आमतौर पर यह तिथि आगे नहीं खिसकाता (Excise Tax Act, subsection 168(5); CRA: real property)। संपत्ति कहाँ स्थित है, इससे लागू GST/HST दर तय होती है (CRA: place of supply)। क्लोज़िंग स्टेटमेंट में साफ़ लिखा होना चाहिए कि कर विक्रेता वसूलेगा या खरीदार को सीधे CRA को देना होगा।

पंजीकृत खरीदार क्लोज़िंग पर विक्रेता को भुगतान करने के बजाय खुद कर का आकलन कब करता है?

कनाडा में व्यावसायिक संपत्ति की कर योग्य बिक्री पर, यदि कर देय होने के समय खरीदार GST/HST के लिए पंजीकृत है, तो विक्रेता आमतौर पर GST/HST नहीं वसूलता। खरीदार उस कर का हिसाब अपने GST/HST रिटर्न या लागू होने पर Form GST60 में देता है और जो भी राशि देय बने, उसका भुगतान करता है। खुद आकलन करना कर से छूट नहीं है (Excise Tax Act, subsection 221(2); CRA: who remits real-property tax)।

यदि विक्रेता अनिवासी है, तो भी विक्रेता आमतौर पर कर नहीं वसूलता, भले ही खरीदार पंजीकृत न हो (Excise Tax Act, subsection 221(2))। आवासीय परिसर खरीदने वाले व्यक्ति पर वसूली का अलग नियम लागू होता है, इसलिए व्यावसायिक यूनिट की क्लोज़िंग वाला नियम घर पर लागू न करें। दोनों पक्ष खरीदार के GST/HST पंजीकरण की पुष्टि और वह समझौता या क्लोज़िंग स्टेटमेंट रखें जिसमें लिखा हो कि कर का हिसाब कौन देगा। जहाँ कानून ने यह ज़िम्मेदारी खरीदार को दी है, वहाँ गलती से विक्रेता को भुगतान कर देने पर भी खरीदार को खुद आकलन करना ही होगा (CRA: real property)।

क्या खरीदार को क्लोज़िंग से पहले पंजीकरण कराना चाहिए?

यदि खरीदार किसी निवासी विक्रेता को क्लोज़िंग पर भुगतान करने के बजाय कर की रिपोर्ट सीधे देना चाहता है, तो खरीदी पर कर देय होने के समय असली खरीदार का पंजीकरण आमतौर पर प्रभावी होना चाहिए। कर योग्य व्यावसायिक किराये की योजना बना रहा कोई छोटा आपूर्तिकर्ता स्वेच्छा से पंजीकरण करा सकता है। यह तिथि आमतौर पर आवेदन की तिथि होती है, हालाँकि CRA आवेदन मिलने से 30 दिन पहले तक की तिथि भी मान सकती है। पंजीकरण असली खरीदार के नाम पर होना चाहिए, चाहे वह व्यक्ति, साझेदारी या कंपनी हो (CRA: registration dates)।

यदि कर देय होने के समय पंजीकरण प्रभावी नहीं है, तो निवासी विक्रेता आमतौर पर कर योग्य बिक्री पर कर वसूलता है। अनिवासी विक्रेता इसका अपवाद है: सीधे भुगतान करने के लिए बाध्य अपंजीकृत खरीदार आमतौर पर Form GST60 भरता है। बाद में हुआ पंजीकरण इस बात का प्रमाण नहीं माना जा सकता कि खरीदार क्लोज़िंग पर पंजीकृत था (CRA: who remits real-property tax)। यदि खरीदार छोटा आपूर्तिकर्ता था और बाद में पंजीकरण कराता है, जबकि संपत्ति अब भी व्यावसायिक गतिविधि के लिए रखे हुए है, तो CRA के नए पंजीकरणकर्ता नियमों के तहत उस बाद की तिथि पर संपत्ति की मूल कर-सामग्री (basic tax content) के आधार पर ITC मिल सकता है, बशर्ते अचल संपत्ति के नियम पूरे हों। यह अपने-आप खरीदते समय चुकाया गया पूरा कर नहीं होता (CRA: new registrants)।

खरीदार खुद आकलन किया हुआ GST/HST कहाँ रिपोर्ट करे, और क्या ITC उसकी भरपाई कर सकता है?

जिस खरीदार को CRA को सीधे भुगतान करना है, वह पंजीकरण और इच्छित व्यावसायिक उपयोग के आधार पर अपने नियमित GST/HST रिटर्न में या Form GST60 में कर की रिपोर्ट देता है। पात्र इनपुट कर क्रेडिट (ITC) उस कर की भरपाई कर सकता है, लेकिन खरीदार को कर और ITC की गणना अलग-अलग करनी होगी (CRA: who remits real-property tax)।

क्यूबेक की संपत्ति के लिए, सीधे कर देने वाला खरीदार GST और QST की रिपोर्ट Revenu Québec (क्यूबेक की कर एजेंसी) को देता है। अपंजीकृत खरीदार, या ऐसा पंजीकृत खरीदार जिसका इरादा मुख्य रूप से व्यावसायिक उपयोग का नहीं है, Forms FP-505-V और FP-505.D.A-V भरता है और अगले महीने के अंत तक भुगतान करता है। जिस पंजीकृत खरीदार का इरादा मुख्य रूप से व्यावसायिक उपयोग का है, वह अपने नियमित रिटर्न में रिपोर्ट करता है और उस रिटर्न की फ़ाइलिंग की अंतिम तिथि तक भुगतान करता है (Revenu Québec: real property)।

लाइन 205 की कसौटी बताती है कि कर कहाँ रिपोर्ट करना है। ITC की कसौटी बताती है कि संपत्ति का उपयोग कैसे होगा। ये दोनों एक ही कसौटी नहीं हैं। जो खरीदार कुछ जगह छूट वाले आवासीय किराये के लिए इस्तेमाल करता है, उस पर ऐसा कर बन सकता है जिसकी भरपाई उसका ITC पूरी तरह नहीं करता (CRA: capital real property ITCs)। नियमित रिटर्न फ़ाइल करने और ITC के रिकॉर्ड के लिए GST/HST फ़ाइल करना और इनपुट कर क्रेडिट देखें।

क्या मुझे व्यावसायिक किराये और अतिरिक्त किराये पर GST/HST लेना होगा?

कनाडा में व्यावसायिक किराया आमतौर पर कर योग्य आपूर्ति (taxable supply) होता है। पंजीकृत मकान-मालिक आमतौर पर मूल किराये पर और लीज़ की कीमत का हिस्सा बनने वाली रकमों पर GST/HST लेता है, जैसे प्रतिशत किराया, साझा क्षेत्र के शुल्क और संपत्ति कर की वसूली (CRA: commercial rentals and additional rents)। हर लीज़ अवधि में उस प्रांत की दर लागू करें जहाँ किराये की संपत्ति स्थित है, भले ही मकान-मालिक या किरायेदार कहीं और हों (CRA: place of supply)।

किसी रकम को “अतिरिक्त किराया” कह देने से उसका कर-व्यवहार तय नहीं हो जाता। उदाहरण के लिए, मकान-मालिक को या उसकी ओर से नगरपालिका को दी गई संपत्ति कर की वसूली आमतौर पर कर योग्य किराये का हिस्सा होती है। जिस कर के लिए किरायेदार सीधे नगरपालिका के प्रति उत्तरदायी है, उसका व्यवहार अलग है। बकाया किराये पर अलग से दिखाया गया ब्याज भी अलग तरह से माना जा सकता है। चालान बनाने से पहले लीज़ और हर शुल्क के पीछे की कानूनी बाध्यता पढ़ लें (CRA: additional rents)।

यदि किराया छोटे आपूर्तिकर्ता की सीमा से कम हो और मकान-मालिक पंजीकृत न हो तो क्या होगा?

जो अपंजीकृत मकान-मालिक छोटा आपूर्तिकर्ता बना रहता है, वह आमतौर पर व्यावसायिक किराये पर GST/HST नहीं वसूलता और संबंधित खर्चों पर ITC का दावा नहीं कर सकता। मकान-मालिक कर योग्य किराये के लिए पंजीकरण चुन सकता है, जिसके बाद कर वसूली और पात्र ITC लागू होते हैं (CRA: commercial rentals; CRA: registration)।

छोटे आपूर्तिकर्ता की सामान्य सीमा CRA की कैलेंडर-तिमाही कसौटी के तहत कर योग्य आपूर्तियों में $30,000 है। मकान-मालिक की दुनिया भर की कर योग्य आपूर्तियाँ गिनें, जिनमें शून्य-दर वाली आपूर्तियाँ और सहयोगियों (associates) की आपूर्तियाँ भी शामिल हैं। पात्रता का फ़ैसला केवल इस एक लीज़ से न करें। पूँजीगत संपत्ति की बिक्री इस सीमा की गणना से बाहर रहती है, हालाँकि कर योग्य संपत्ति-बिक्री पर फिर भी कर वसूलना पड़ सकता है। सीमा पार करने का समय तय करता है कि कर वसूली किस तिथि से शुरू होगी। पूरी कसौटी के लिए GST/HST के लिए पंजीकरण कब कराएँ देखें (CRA: registration thresholds)।

यदि मकान-मालिक अपंजीकृत छोटा आपूर्तिकर्ता है और कोई किरायेदार GST/HST वाला चालान माँगता है, तो GST/HST के बिना चालान दें। भविष्य के किराये में कर जोड़ने से पहले पंजीकरण का मामला तय कर लेना चाहिए।

यदि मुझे पिछले व्यावसायिक किराये पर GST/HST लेना चाहिए था, तो क्या करें?

पहले तय करें कि मकान-मालिक छोटा आपूर्तिकर्ता कब नहीं रहा या कब पंजीकृत हुआ। कर योग्य किराये और अतिरिक्त किराये को रिपोर्टिंग अवधि के हिसाब से दोबारा बनाएँ, फिर वह GST/HST सुधारें जो वसूली योग्य हो गया था, भले ही किरायेदारों ने उसे कभी चुकाया न हो। पंजीकृत व्यक्ति के रिटर्न में वह कर शामिल होता है जो उसे चुकाए गए और बिना चुकाए चालानों पर वसूलना ज़रूरी था। बकाया रकम पर ब्याज लग सकता है (CRA: line 103 and interest; Excise Tax Act, section 225)। कर बकाया वाला देर से भरा रिटर्न संघीय जुर्माना भी ला सकता है: बिना चुकाए कर का 1%, साथ में उस आधार राशि का हर पूरे देरी वाले महीने के लिए 25%, अधिकतम 12 महीने तक (Excise Tax Act, section 280.1)।

लीज़, किराये की बही, जारी किए गए चालान, पिछले रिटर्न और पंजीकरण की सूचना इकट्ठा करें। पंजीकरण की तिथि पक्की करें। जो अवधि पहले ही फ़ाइल हो चुकी है, उसके लिए CRA की Adjust a return सेवा इस्तेमाल करें या हस्ताक्षरित समायोजन पत्र भेजें। दूसरा रिटर्न फ़ाइल न करें। छूटे हुए रिटर्न फ़ाइल करें और किरायेदारों से कर माँगने से पहले लीज़ जाँच लें (CRA: change a return)। किरायेदार ITC का दावा कर सकता है या नहीं, यह मकान-मालिक के कर का हिसाब देने के दायित्व से अलग बात है।

मकान-मालिक के पीछे खड़े व्यक्ति पर भी बकाया कर की देनदारी हो सकती है। एकल स्वामित्व वाला मालिक अपना GST/HST खुद चुकाने के लिए उत्तरदायी है। Excise Tax Act subsection 272.1(5) के तहत सामान्य साझेदार और पूर्व सामान्य साझेदार उस साझेदारी के GST/HST के लिए उत्तरदायी हो सकते हैं जो उनके सदस्य रहते बना, और विघटन के समय के सदस्य बाद के विघटन-संबंधी दायित्वों के लिए उत्तरदायी हो सकते हैं। section 323 के तहत, यदि वसूली की शर्तें पूरी हों, तो कंपनी के निदेशक बिना जमा किए गए शुद्ध कर, ब्याज और जुर्माने के लिए उत्तरदायी हो सकते हैं। उचित सावधानी (due diligence) एक बचाव है, और निर्धारण उस व्यक्ति के निदेशक न रहने के बाद दो साल के भीतर होना चाहिए।

व्यावसायिक संपत्ति बेचते समय क्या मुझे GST/HST लेना होगा, और उसे कौन जमा करेगा?

व्यावसायिक संपत्ति की बिक्री कर योग्य हो सकती है, भले ही विक्रेता अपंजीकृत हो या उसकी एकमात्र कर योग्य गतिविधि एक बार की संपत्ति-बिक्री हो। पहले पुष्टि करें कि कोई छूट लागू होती है या नहीं, खासकर किसी व्यक्ति या निजी ट्रस्ट के लिए। कर योग्य बिक्री पर, यदि खरीदार पंजीकृत है या विक्रेता अनिवासी है, तो खरीदार आमतौर पर कर का हिसाब सीधे खुद देता है। अन्यथा विक्रेता सामान्यतः कर वसूलता और जमा करता है (CRA: sales and registration; Excise Tax Act, subsection 221(2))।

कोई व्यक्ति या निजी ट्रस्ट, व्यापार जैसे स्वरूप के किसी जोखिम-भरे सौदे (adventure or concern in the nature of trade) में की गई, अन्यथा छूट वाली बिक्री पर कर लगाने का विकल्प चुन सकता है। क्यूबेक के बाहर विक्रेता GST22 type 1 पर हस्ताक्षर करता है और बिक्री समझौता करने से पहले उसे फ़ाइल करता है (CRA: Form GST22)। क्यूबेक में विक्रेता FP-2022-V type 1 इस्तेमाल करता है और कब्ज़े या स्वामित्व के हस्तांतरण में से जो पहले हो, उससे पहले उसे फ़ाइल करता है (Revenu Québec: FP-2022-V)।

मूल समझौते में वापस खरीदने के अधिकार या बाध्यता के तहत, पंजीकृत मूल विक्रेता को की गई अन्यथा छूट वाली बिक्री में, कोई व्यक्ति या निजी ट्रस्ट पहली बार स्वामित्व या कब्ज़ा लेने के एक साल के भीतर type 3 इस्तेमाल कर सकता है, बशर्ते उसकी अन्य शर्तें पूरी हों। दोनों पक्ष हस्ताक्षर करते हैं। मूल विक्रेता GST22 को खरीदी के कर वाले अपने रिटर्न के साथ फ़ाइल करता है, या इलेक्ट्रॉनिक रूप से फ़ाइल करने के तुरंत बाद। क्यूबेक में पुनर्विक्रय अवधि के लिए मूल विक्रेता के रिटर्न के साथ FP-2022-V इस्तेमाल करें, या इलेक्ट्रॉनिक रिटर्न के बाद उसे डाक से भेजें (CRA: Form GST22; Revenu Québec: FP-2022-V)।

यदि कारोबार चलाने के लिए ज़रूरी लगभग सभी संपत्तियाँ संपत्ति के साथ हस्तांतरित होती हैं, तो विक्रेता और खरीदार मिलकर Form GST44 पर, या क्यूबेक में FP-2044-V पर, संयुक्त विकल्प चुन सकते हैं। पंजीकृत खरीदार इसे उस पहली अवधि के GST/HST रिटर्न की अंतिम तिथि तक फ़ाइल करता है जिसमें अन्यथा कर देय होता। अपंजीकृत खरीदार को की गई कर योग्य संपत्ति-बिक्री कर योग्य ही रहती है। देखें मौजूदा कारोबार खरीदना (Excise Tax Act, section 167; Revenu Québec: sale of a business)। क्यूबेक के बाहर, कर योग्य संपत्ति-बिक्री पर कर वसूलने के लिए बाध्य अपंजीकृत विक्रेता Form GST62 इस्तेमाल करता है और कर वसूली योग्य बनने के बाद वाले महीने के अंत तक उसे फ़ाइल करता है (CRA: who remits)। क्यूबेक में अपंजीकृत विक्रेता Forms FP-505-V और FP-505.D.F-V इस्तेमाल करता है और कर वसूली योग्य बनने के बाद वाले महीने के अंत तक फ़ाइल करता है (Revenu Québec: non-registrant return; FP-505-V instructions)।

जो खरीदार या अन्य प्राप्तकर्ता किसी ऐसे विक्रेता से, जिससे उसका संबंध स्वतंत्र पक्षों जैसा (arm's-length) नहीं है, बाज़ार मूल्य से कम में संपत्ति लेता है, वह उस विक्रेता के बकाया GST/HST के लिए भी उत्तरदायी बन सकता है। Excise Tax Act section 325 देनदारी को कर-बकाया और मूल्य-अंतर तक सीमित करता है, अपने समायोजनों के अधीन, लेकिन निर्धारण किसी भी समय करने की अनुमति देता है।

दुकानों और अपार्टमेंट वाली इमारत में GST/HST और ITC का बँटवारा कैसे करें?

GST/HST के लिए व्यावसायिक और आवासीय हिस्सों को अलग-अलग आपूर्तियाँ मानें। यदि एक ही कीमत में दुकानें और अपार्टमेंट दोनों आते हैं, तो उसे दोनों हिस्सों में उचित रूप से बाँटें और मूल्यांकन का आधार समझौते के साथ रखें। हर हिस्से पर उसकी अपनी स्थिति के अनुसार कर लगाएँ। कर योग्य दुकान से अपार्टमेंट कर योग्य नहीं हो जाते (Excise Tax Act, subsection 136(2); CRA: mixed-use property)। आवासीय यूनिट और रिबेट के लिए आवासीय संपत्ति पर GST/HST देखें।

जिस मौजूदा इमारत के अपार्टमेंट में किरायेदार रह रहे हैं, उसमें खरीदी का कर और लागतें जहाँ संभव हो व्यावसायिक या आवासीय हिस्से से जोड़ें। साझा संचालन खर्चों को किसी उचित, तर्कसंगत तरीके से बाँटें, जैसे संबंधित फ़्लोर स्पेस के अनुसार, और उसे लगातार लागू करें। फ़्लोर स्पेस से हर हिस्से का बिक्री मूल्य अपने-आप तय नहीं हो जाता। फ़्लोर प्लान, मूल्यांकन, चालान और गणना सँभालकर रखें। इस उद्देश्य के लिए ये हिस्से अलग-अलग संपत्तियाँ हैं, इसलिए पूरी इमारत पर व्यावसायिक-उपयोग की कोई सीमा लागू न करें। किराये के लिए रखे गए नए निर्माण में अलग तरीका लागू हो सकता है: आवासीय निर्माण लागत पहले ITC का आधार बन सकती है, और उसके बाद कर योग्य आवासीय स्वयं-आपूर्ति (self-supply) लगती है। उस चरण के लिए आवासीय संपत्ति पर GST/HST देखें (CRA: mixed-use real-property ITCs)। यदि किसी पूँजीगत-संपत्ति वाले हिस्से का ही उपयोग व्यावसायिक और छूट वाला दोनों है, तो पंजीकृत कंपनियों और साझेदारियों के लिए CRA के सामान्य खरीदी-ITC नियम ये हैं (CRA: capital real-property ITCs):

यही मोटा ढाँचा व्यक्तियों पर भी लागू होता है, लेकिन कोई व्यक्ति खरीदी पर ITC का दावा नहीं कर सकता यदि संपत्ति मुख्य रूप से उस व्यक्ति के या उससे जुड़े किसी व्यक्ति के निजी उपयोग के लिए है। वित्तीय संस्थाओं और सार्वजनिक सेवा निकायों के लिए अलग नियम हैं। कर योग्य व्यावसायिक उपयोग से छूट वाले उपयोग में बाद में बदलाव होने पर भी GST/HST समायोजन लग सकता है (CRA: capital real-property ITCs and changes in use)।

उदाहरण

कनाडाई डॉलर में उदाहरण-राशियाँ। GST/HST के लिए पंजीकृत एक कंपनी मैनिटोबा में C$1,000,000 का गोदाम खरीदती है। मान लें कि कर योग्य बिक्री पर GST C$50,000 है, विक्रेता कनाडा का निवासी है और कंपनी गोदाम का पूरा उपयोग कर योग्य व्यावसायिक किराये के लिए करेगी। विक्रेता क्लोज़िंग पर GST नहीं वसूलता। खरीदार लाइन 205 पर C$50,000 रिपोर्ट करता है और, यदि ITC की सभी शर्तें पूरी हों, तो C$50,000 का ITC क्लेम करता है। इस तरह उस रिटर्न पर खरीदी से कोई शुद्ध GST भुगतान नहीं बनता, हालाँकि दोनों प्रविष्टियाँ रिपोर्ट करनी होती हैं (CRA: who remits and claims ITCs)। दुकानों और अपार्टमेंट वाली इमारत में अलग-अलग आपूर्तियाँ और अलग ITC गणना करनी होगी।

क्या आपकी स्थिति अलग है?

• आप अभी पंजीकरण कराने पर फ़ैसला कर रहे हैं: क्लोज़िंग से पहले सभी कर योग्य आपूर्तियाँ और प्रभावी तिथि की गणना करें। देखें GST/HST के लिए पंजीकरण कब कराएँ।
• संपत्ति में मकान या अपार्टमेंट शामिल हैं: आवासीय बिक्री, लीज़ और रिबेट के नियम अलग हैं। देखें आवासीय संपत्ति पर GST/HST।
• आपको ITC का समर्थन करना है या रिटर्न सुधारना है: देखें GST/HST फ़ाइल करना और इनपुट कर क्रेडिट और GST/HST की समीक्षाएँ और ऑडिट।
• संपत्ति क्यूबेक में है: GST और QST की रिपोर्टिंग के लिए Revenu Québec के अचल संपत्ति नियम देखें। यदि आपका कारोबार क्यूबेक के बाहर है, तो किसी दूसरे प्रांत से क्यूबेक में कारोबार देखें।
• क्लोज़िंग में अनिवासी विक्रेता, मिश्रित-उपयोग इमारत या कारोबार-बिक्री का विकल्प शामिल है: क्लोज़िंग से पहले समझौता, पंजीकरण की प्रभावी तिथि, बँटवारा और कर कौन जमा करेगा, यह पक्का करें। देखें बहीखाता सहायता।