Immobilien-Syndizierung: Erklärungen, K-1 und Sponsorgebühren

Reicht jede Projekt-LLC Form 1065 ein, auch bei Verlust oder ohne Ausschüttung?

Jede US-Projekt-LLC, die als Personengesellschaft besteuert wird, reicht in der Regel eine eigene Form 1065 (US-Erklärung einer Personengesellschaft) ein und erstellt für jeden Gesellschafter ein Schedule K-1 (Gewinnanteilsmitteilung). Ein Abschreibungsverlust oder ein Jahr ohne Barausschüttungen hebt diese Pflicht nicht auf. Die enge Ausnahme gilt für eine inländische Personengesellschaft, die keine Einkünfte erzielt und keine Ausgaben hat, die als Abzüge oder Gutschriften auf Bundesebene gelten; eine Personengesellschaft, die eine Zertifizierung als Qualified Opportunity Fund anstrebt, muss dennoch Form 1065 mit Form 8996 einreichen. IRS: Anleitung zu Form 1065.

Zählen Sie steuerliche Gesellschaften, nicht Immobilien. Ein Fonds kann mehrere Immobilien direkt halten oder über LLCs mit einem Mitglied, deren Tätigkeit in die Erklärung des Eigentümers gehört. Eine inländische LLC mit mindestens zwei Mitgliedern ist in der Regel eine Personengesellschaft, sofern sie nicht die Besteuerung als Kapitalgesellschaft wählt; eine LLC mit einem Mitglied ist für die Einkommensteuer in der Regel steuerlich nicht eigenständig. Eine Wahl der Besteuerung als Kapitalgesellschaft ändert die Erklärung. Ein Delaware Statutory Trust, der die Voraussetzungen eines Fixed Investment Trust erfüllt, folgt statt Form 1065 den Melderegeln für Trusts. IRS: Revenue Ruling 2004-86. IRS: Einordnung von LLCs.

Für jedes Projekt in Form einer Personengesellschaft umfasst das grundlegende Erklärungspaket:

Einkünfte oder Verluste aus vermieteten Immobilien fließen normalerweise von Form 8825 in Schedule K und K-1 Box 2. Führen Sie getrennte Angaben je Tätigkeit, wenn das Projekt mehrere Vermietungstätigkeiten hat. IRS: Anleitung zu Form 1065.

Posten mit internationaler steuerlicher Bedeutung können außerdem Schedules K-2 und K-3 (Anlagen mit internationalen Steuerangaben) erfordern, sofern keine Ausnahme greift. IRS: Anleitung zu Form 1065.

Die elektronische Einreichung ist in der Regel Pflicht, wenn die Personengesellschaft im Kalenderjahr, das in ihrem Steuerjahr endet, mindestens 10 Erklärungen jeglicher Art einreichen muss oder in ihrem Steuerjahr mehr als 100 Gesellschafter hat. Beigefügte K-1 zählen nicht zur Schwelle von 10 Erklärungen. 26 CFR 301.6011-3.

Sind Syndizierungskosten wie Gründungskosten abziehbar?

Syndizierungskosten müssen aktiviert werden und dürfen weder abgezogen noch abgeschrieben oder amortisiert werden. Für qualifizierende Gründungskosten gilt eine eigene Regel für Abzug und Amortisation. Fassen Sie die beiden Kategorien nicht zusammen, nur weil beide Rechnungen vor dem ersten Closing eingingen. 26 USC 709; IRS: Syndizierungskosten.

Mit Geschäftsbeginn gilt die Wahl von Abzug und Amortisation als getroffen. Die Personengesellschaft darf stattdessen auf der Erklärung für dieses Jahr bis zum die Abgabefrist der Erklärung, einschließlich Fristverlängerungen die Aktivierung wählen; beide Entscheidungen sind unwiderruflich. Trennen Sie Rechnungen für Gründung, Kapitalbeschaffung und Ankauf. 26 CFR 1.709-1(b)(2).

Wer erstellt die K-1 bei einer Immobilien-Syndizierung?

Der Sponsor überträgt die Erstellung der K-1 in der Regel dem CPA des Projekts oder einem anderen Ersteller der Steuererklärung; ein Administrator kann sie erstellen, wenn sein Auftrag Steuerarbeit umfasst. Ein Investorenportal, das nur fertige K-1 bereitstellt, liefert Dokumente aus, erstellt aber keine Erklärung.

Legen Sie die Zuständigkeiten vor dem Jahresende ausdrücklich fest: wer die Bücher abschließt, die steuerliche Abschreibung berechnet, die Zuweisungsregeln anwendet, die Erklärung erstellt, sie prüft und jedem Investor seine K-1 liefert. Liefert ein Administrator Investorenunterlagen und Kapitalberichte, braucht der Ersteller der Steuererklärung trotzdem den Gesellschaftsvertrag (Operating Agreement) und die unterstützenden steuerlichen Aufstellungen.

Die Personengesellschaft muss ihre K-1 übermitteln, und ein Gesellschafter oder LLC-Mitglied muss Form 1065 unterschreiben; zur allgemeinen Aufgabenteilung siehe Fondsadministrator oder Buchhaltungskanzlei. IRS: Unterschrift und Anforderungen an die K-1.

Sofern das Projekt nicht wirksam auf einer fristgerechten Form 1065 mit Schedule B-2, einschließlich Fristverlängerungen, aus dem Prüfungsverfahren für Personengesellschaften herausoptiert, muss es einen Partnership Representative (Vertreter der Personengesellschaft gegenüber dem IRS) benennen. Ein GP, der als Personengesellschaft besteuert wird, oder ein Trust als Gesellschafter schließt die Abwahl aus; Steuern aus einer Prüfung trägt in der Regel das Projekt. Siehe Wie Personengesellschaften besteuert werden. IRS: Prüfungsregeln.

Welche Buchhaltungsunterlagen muss jedes Projekt führen, damit die K-1 stimmen?

Jedes Projekt braucht Unterlagen, die Bankbewegungen, Ergebnisse der Immobilie, Investorenkapital und steuerliche Zuweisungen miteinander verbinden. Die Rechnungslegungsmethode der Erklärung muss mit den Büchern der Personengesellschaft abgestimmt sein, und das Projekt muss Unterlagen aufbewahren, die die Anschaffungskosten der Immobilie belegen. IRS: Rechnungslegung und Aufzeichnungen.

Ordnen Sie die Unterlagen so, dass der Ersteller jeden Betrag nachverfolgen kann:

Ein Plan für Barauszahlungen bestimmt nicht von sich aus das steuerpflichtige Einkommen. Eine Vorzugsrendite kann je nach Vertrag eine Gewinnzuweisung oder eine garantierte Zahlung (Guaranteed Payment) sein, unter anderem abhängig davon, ob die Zahlung unabhängig vom Einkommen der Personengesellschaft bestimmt wird. 26 USC 707(c).

Buchkapital und steuerliches Kapital auf der K-1 dienen unterschiedlichen Zwecken, und keines von beiden entspricht automatisch den steuerlichen Anschaffungskosten eines Investors; siehe steuerliches Kapital und Zuweisungen im Fonds. IRS: Kapitalangaben auf der K-1.

Wie gelangen Cost Segregation und Bonusabschreibung auf die K-1 der Investoren?

Das Projekt berechnet die steuerliche Abschreibung, bevor es Mieteinkünfte oder -verluste den Investoren zuweist. Cost Segregation (Aufteilung der Anschaffungskosten auf Anlagenklassen) teilt die Vermögenswerte in belegbare steuerliche Klassen auf; sie macht nicht den gesamten Kaufpreis eines Apartmenthauses sofort abziehbar.

Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Das Gebäude und gesondert erfasste Bestandteile können unterschiedliche Nutzungsdauern haben, und gewöhnliche Wohngebäude zur Vermietung qualifizieren nicht schon deshalb für die Bonusabschreibung, weil das Projekt eine Studie in Auftrag gibt. IRS: Publication 946.

Begünstigtes Vermögen, das nach dem 19. Januar 2025 erworben und in Betrieb genommen wurde, qualifiziert in der Regel für eine Bonusabschreibung von 100 %. Die Qualifikation hängt dennoch von den Regeln für Vermögenswert und Erwerb ab. Die Personengesellschaft darf für eine Vermögensklasse aus der Bonusabschreibung herausoptieren, indem sie der Erklärung für das Jahr der Inbetriebnahme eine Aufstellung beifügt, in der Regel bis zum die Abgabefrist der Erklärung, einschließlich Fristverlängerungen. Vermögen, das dem alternativen Abschreibungssystem unterliegen muss, erhält keine Bonusabschreibung. Eine später erstellte Studie setzt das Erwerbsdatum nicht neu. Schriftliche verbindliche Verträge können dieses Datum beeinflussen. IRS: Publication 946; IRS: Notice 2026-11.

Ein Projekt, das mehr als 35 % seiner Verluste Kommanditisten (Limited Partners) oder Investoren zuweist, die es nicht aktiv führen, ist steuerrechtlich in der Regel ein Syndikat. Ausnahmen für aktive Führung und eine jährliche Wahl, die Zuweisungen des Vorjahres zu verwenden, können dieses Ergebnis ändern; die Personengesellschaft fügt die Wahlerklärung ihrer ursprünglichen Erklärung bis zum die Abgabefrist der Erklärung, einschließlich Fristverlängerungen bei. Ein Syndikat darf weder die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung (Cash Accounting) noch die Ausnahme für kleine Unternehmen von der Zinsabzugsgrenze nutzen; Form 8990 kann erforderlich sein. 26 USC 1256(e)(3); IRS: Regeln zu Rechnungslegung und Zinsen; 26 CFR 1.448-2.

Die unwiderrufliche Wahl der Personengesellschaft als Immobiliengeschäft (Real Property Trade or Business) hebt die Zinsabzugsgrenze für dieses Geschäft auf. Fügen Sie die Wahlerklärung der ursprünglichen Form 1065 bis zum die Abgabefrist der Erklärung, einschließlich Fristverlängerungen bei. Gebäude und Qualified Improvement Property müssen dann alternativ abgeschrieben werden und verlieren die Berechtigung zur Bonusabschreibung; Bestandteile mit kürzerer Nutzungsdauer sind nicht automatisch betroffen. 26 USC 163(j); 26 USC 168(g)(8); 26 CFR 1.163(j)-9.

Geben Sie dem Ersteller die Studie, den Kaufvertrag, die Abrechnung des Kaufabschlusses, Unterlagen zur Inbetriebnahme und frühere Abschreibungspläne. Bestätigen Sie die Einordnungen, bevor Form 4562 erstellt wird; eine spätere Änderung der Abschreibung kann einen Wechsel der Rechnungslegungsmethode erfordern statt einfach eines höheren Abzugs im laufenden Jahr. IRS: Wechsel der Abschreibungsmethode.

Ein Investor muss den zugewiesenen Verlust unter Umständen wegen der Grenzen für Anschaffungskosten, At-Risk-Regeln oder passive Tätigkeiten zurückstellen, und Kommanditisten gelten für den besonderen Freibetrag bei Vermietung in der Regel nicht als aktiv an der Vermietung von Immobilien Beteiligte; lesen Sie Betriebsverluste, bevor Sie annehmen, dass ein Verlust laut K-1 mit Löhnen verrechnet wird. IRS: Publication 925.

Sind Ankaufs-, Asset-Management- und Verkaufsgebühren gewöhnliches Einkommen?

Tatsächliche Gebühren für Leistungen des Sponsors sind beim Empfänger gewöhnliches Einkommen, auch wenn das Projekt die Zahlung aktivieren muss. Der Abzug beim Projekt und das Einkommen des Sponsors sind getrennte Fragen: Der Internal Revenue Code (US-Steuergesetz) rechnet Dienstleistungsgebühren und Provisionen zum Bruttoeinkommen. 26 USC 61(a)(1).

Diese Behandlung richtet sich nach der erbrachten Arbeit, nicht nach der Bezeichnung auf der Rechnung. Vorschrift zu Anschaffungskosten; Regel zu Betriebsausgaben; Vorschrift zu Verkaufskosten; Regel zu Syndizierungskosten.

Eine Zahlung für Leistungen an einen Gesellschafter kann je nach Vertrag und erbrachten Leistungen unter die Regeln für Leistungen außerhalb der Gesellschafterstellung oder für garantierte Zahlungen fallen; sie ist nicht automatisch eine Ausschüttung. Garantierte Zahlungen für Leistungen sind gewöhnliches Einkommen, während ihre Behandlung beim Projekt den Aktivierungsregeln unterliegt. Halten Sie Gebührenempfänger und Promote-Inhaber in den Unterlagen auseinander. 26 USC 707; IRS: garantierte Zahlungen.

Bei Sponsoren, die Privatpersonen sind, unterliegen betriebliche Dienstleistungsgebühren und garantierte Zahlungen für Leistungen in der Regel auch der Selbstständigensteuer (Social-Security- und Medicare-Steuer für Selbstständige); Zuweisungen von Mieteinkünften in der Regel nicht. Gebührenempfänger, die Kapitalgesellschaften sind, folgen stattdessen den Regeln für Kapitalgesellschaften und Lohnabrechnung. 26 USC 1402(a).

Ob die gesonderte Gebührengesellschaft des Sponsors den Status als S Corporation wählen sollte, hängt von ihren Eigentümern, der Vergütung und den Erklärungspflichten ab; siehe Sollten Sie den Status als S Corporation wählen?.

Ist der Promote des Sponsors Carried Interest nach der 3-Jahres-Regel?

Der Promote eines Sponsors ist ein zusätzlicher Anteil am Projektgewinn für seine Leistungen, und Abschnitt 1061 kann bestimmte damit verbundene langfristige Kapitalgewinne als kurzfristig umqualifizieren. Qualifizierende Gewinne aus dem Verkauf von Betriebsvermögen nach Abschnitt 1231 sind jedoch von der Drei-Jahres-Berechnung ausgenommen; siehe Carried Interest und die 3-Jahres-Regel. 26 USC 1061(a); 26 CFR 1.1061-4(b)(7).

Was gilt, wenn die Immobilie in einem anderen Bundesstaat liegt?

Prüfen Sie Erklärungen im Bundesstaat der Immobilie, Quellensteuer für nicht ansässige Gesellschafter und Pflichten zu Sammelerklärungen (Composite Returns) getrennt von der Erklärung auf Bundesebene; die Anforderungen hängen von den betroffenen Bundesstaaten und den Arten von Investoren ab, wie in Erklärungen von Fonds in Bundesstaaten und Quellensteuer für Nichtansässige erklärt.

Warum kann ein ausländischer Investor ohne Ausschüttung Quellensteuer auslösen?

Ein Projekt muss in der Regel Quellensteuer nach Abschnitt 1446 auf steuerpflichtiges Einkommen zahlen, das mit einer US-Geschäftstätigkeit verbunden ist und einem Gesellschafter zugewiesen wird, der steuerlich keine US-Person ist, auch ohne Barausschüttung. Dazu gehören Gewinne aus dem Verkauf von US-Immobilien und Mieten, für die der ausländische Gesellschafter die Nettoeinkommens-Wahl nach Abschnitt 871(d) oder 882(d) getroffen hat. Das Projekt haftet nach Abschnitt 1461 für die vorgeschriebene Quellensteuer; zu den Formularen 8804, 8805 und 8813 siehe Status, Nachweise und Quellensteuer bei ausländischen Gesellschaftern sowie Kanadische Gesellschafter einer US-LLC. IRS: Quellensteuer für ausländische Gesellschafter; 26 CFR 1.1446-3(e).

Was ändert sich auf den K-1 nach einer Refinanzierung oder einem Verkauf der Immobilie?

Eine Refinanzierung verändert Bargeld und Verbindlichkeiten; ein Verkauf erzeugt zusätzlich einen Gewinn oder Verlust aus der Veräußerung der Immobilie. Keine der beiden Transaktionen sollte allein anhand des Bargelds gemeldet werden, das die Investoren erhalten haben.

Ausschüttungen aus einer Refinanzierung erfordern eine Prüfung der Anschaffungskosten für jeden Gesellschafter einzeln. Geld, das über die angepassten Anschaffungskosten eines Gesellschafters hinaus ausgeschüttet wird, kann einen Gewinn auslösen, und eine Verringerung seines Anteils an den Verbindlichkeiten gilt als Geldausschüttung. Erfassen Sie zurückgezahlte alte Schulden, neu aufgenommene Schulden und Änderungen bei Bürgschaften. IRS: Ausschüttungen und Verbindlichkeiten von Personengesellschaften.

Gleichen Sie bei einem Verkauf Erlöse und Verkaufskosten mit den angepassten steuerlichen Anschaffungskosten und der Abschreibungshistorie jedes Vermögenswerts ab. Vermögenswerte aus einer Cost Segregation können eine gewöhnliche Rückforderung von Abschreibungen auslösen, während qualifizierende Gewinne aus Betriebsvermögen gesondert gemeldet werden. IRS: Verkäufe und Rückforderung.

Das sind getrennte Meldekategorien, keine austauschbaren Bezeichnungen für den Verkaufsgewinn. IRS: Anleitung zu Form 1065; Form 1065; Schedule K-1.

Der Verkauf der letzten Immobilie belegt für sich allein nicht, dass die Personengesellschaft beendet ist: Die finanzielle Tätigkeit kann weitergehen, und eine beendete Personengesellschaft hat ein verkürztes Steuerjahr. IRS: Beendigung von Personengesellschaften.

Die Berechnungen zu Anschaffungskosten, Gewinn aus Ausschüttungen und zurückgestellten Verlusten des Investors gehören in seine eigene Erklärung; siehe die letzte Steuerbescheinigung des Fonds.

Was gilt, wenn die erste Form 1065 fällig ist oder versäumt wurde?

Ein Projekt mit Kalenderjahr reicht Form 1065 in der Regel bis zum 15. März ein und übermittelt bis dahin die K-1; eine fristgerechte Form 7004 verlängert in der Regel beides bis zum 15. September, vorbehaltlich der Regeln für Wochenenden und Feiertage. Ist die Frist verstrichen, stellen Sie Erklärung und K-1 umgehend fertig und prüfen danach einen Erlass von Strafzuschlägen. Für Erklärungen, die 2027 einzureichen sind, beträgt der Strafzuschlag auf Bundesebene $260 für jede Person, die zu irgendeinem Zeitpunkt im Steuerjahr Gesellschafter war, je Monat oder angefangenem Monat, für bis zu 12 Monate, auch wenn das Projekt einen Verlust hat. Siehe das erste Steuerjahr, Strafzuschläge für verspätete Einreichung und Erlass oder für versäumte Jahre Nicht eingereichte Erklärungen nachholen. IRS: Abgabetermine; Frist für die Übermittlung der K-1; Anleitung zu Form 7004; Revenue Procedure 2025-32, Abschnitt 4.55; 26 USC 6698.

Bei ursprünglichen Erklärungen, die am oder nach dem 1. Januar 2027 fällig sind, kann die Automatic Exemption from Penalty (automatischer Erlass von Strafzuschlägen) des IRS den Verspätungszuschlag verhindern, wenn die Erklärung innerhalb von drei Jahre nach der ursprünglichen Abgabefrist eingereicht wird, die erforderlichen Erklärungen vorliegen oder keine Erklärungspflicht bestand und es in den drei Vorjahre keine ausschließenden Strafzuschläge und keinen früheren automatischen oder erstmaligen Erlass gab. Verspätete K-1 sind davon nicht erfasst. IRS: automatischer Erlass von Strafzuschlägen.

Verspätete K-1 können einen gesonderten Strafzuschlag je Mitteilung auslösen, die 2027 fällig ist: $60 bei Übermittlung innerhalb von 30 Tage nach der Frist; $130 danach, aber bis zum 1. August des Jahres, in dem die Übermittlung vorgeschrieben ist; sonst $340, sofern keine vorsätzliche Missachtung vorliegt. Siehe verspätete K-1 und Erlass. Revenue Procedure 2025-32, Abschnitt 4.58; 26 USC 6722.

Beispiel

Ein Beispielprojekt für Apartments im ersten Jahr mit Kalenderjahr hat 35 Investoren als Gesellschafter plus die General-Partner-Gesellschaft des Sponsors: insgesamt 36 Gesellschafter. Alle Beträge in US-Dollar. Das Projekt meldet einen Abschreibungsverlust, leistet keine Ausschüttungen und reicht die erforderliche Form 1065 ohne gültige Fristverlängerung drei volle Monate zu spät ein. Am selben Tag übermittelt es alle 36 korrekten K-1, also nach 30 Tagen, aber vor dem 1. August des Fälligkeitsjahres.

Mit dem maßgeblichen Satz für verspätete Erklärungen von $260 je Gesellschafter und Monat beträgt der Strafzuschlag vor einem Erlass 36 × 3 × $260 = $28.080. Die Sponsorgesellschaft zählt als Gesellschafter, und der steuerliche Verlust hebt die Erklärungspflicht nicht auf. IRS: maßgeblicher Satz; 26 USC 6698.

Der gesonderte Strafzuschlag für verspätete K-1 beträgt vor einem Erlass 36 × $130 = $4.680, zusammen also $32.760. Erfüllt das Projekt im ersten Jahr die Kriterien für den automatischen Erlass, wird der Strafzuschlag von $28.080 für die Erklärung unter Umständen nicht festgesetzt; für den Strafzuschlag von $4.680 für die K-1 gelten weiter eigene Erlassregeln. IRS: automatischer Erlass; IRS: Satz für den K-1-Strafzuschlag.

Ist Ihre Lage anders?

• Mehrere Projekte, ausländische Investoren oder versäumte Erklärungsjahre: Zuweisungen, Quellensteuer und Fehler früherer Jahre können viele Investorenerklärungen betreffen; bringen Sie eine Liste der Gesellschaften, Gesellschaftsverträge, Abrechnungen der Kaufabschlüsse, Cost-Segregation-Studien, Darlehensunterlagen, Kapitalunterlagen und frühere Erklärungen zu Steuern und Buchhaltung für Fonds mit.
• Mietimmobilie eines einzelnen Eigentümers in einer LLC: Beginnen Sie mit Mietimmobilie in einer LLC.
• Ein Investor fragt, ob der Verlust nutzbar ist: Lesen Sie Betriebsverluste.
• Ein Projekt wird abgeschlossen und versendet letzte K-1: Sammeln Sie die früheren K-1 des Investors und die Historie seiner Anschaffungskosten für die letzte Steuerbescheinigung des Fonds.
• Ein Sponsor wählt den Steuerstatus der Gebührengesellschaft: Prüfen Sie Voraussetzungen und Wahl der S Corporation, bevor Sie die Struktur ändern.
• Ein kanadischer Investor: Trennen Sie die US-Quellensteuer von der kanadischen Meldung anhand von Kanadische Gesellschafter einer US-LLC.