US-Steuern auf Vermietung oder Verkauf einer Immobilie im Ausland

Muss ich Mieteinnahmen aus einer Immobilie im Ausland in meiner US-Steuererklärung angeben?

Ja, wenn Sie US-Staatsbürger oder in den USA steuerlich ansässig sind und eine US-Steuererklärung abgeben. Mieteinnahmen aus dem Ausland gehören zu Ihrem Welteinkommen. In der Regel geben Sie die Mieteinnahmen und die zugehörigen Ausgaben in Schedule E an, auch wenn das Geld im Ausland bleibt oder ein anderes Land die Einnahmen besteuert (IRS: US residents; Schedule E instructions).

Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen und im Jahr weniger als 15 Tage vermieten, geben Sie diese Mieteinnahmen nicht an und ziehen auch keine Mietaufwendungen ab (IRS: Residential Rental Property).

Zu den Mietaufwendungen können Reparaturen, Versicherung, Grundsteuer, Hypothekenzinsen und Abschreibung gehören. Nutzen Sie die Immobilie auch privat, gehört nur der auf die Vermietung entfallende Anteil dieser Kosten in Schedule E. Bieten Sie Gästen wesentliche Dienstleistungen an, kann sich das Formular ändern. Tage mit privater Nutzung und die Grenzen für passive Verluste können den abziehbaren Betrag verändern. Diese Berechnungen finden Sie unter Steuern auf Mietimmobilien (IRS: Residential Rental Property; Schedule E instructions).

Wie rechne ich Miete, Ausgaben und Kaufpreis in US-Dollar um?

Rechnen Sie Mieteinnahmen und Mietaufwendungen je nach Ihrer Gewinnermittlungsmethode zum Zeitpunkt des Zuflusses, der Zahlung oder der Entstehung um. Für ausländische Einkommensteuer, die Sie als Steuergutschrift geltend machen, gelten eigene Wechselkursregeln. Der Kurs am Verkaufstag ändert die Anschaffungskosten der Immobilie nicht (IRS: Foreign Currency and Currency Exchange Rates; IRS: Foreign Tax Credit for Individuals).

Der IRS kennt keinen einheitlichen amtlichen Wechselkurs. In der Regel akzeptiert er einen veröffentlichten Kurs, den Sie einheitlich verwenden. Bewahren Sie die Kursquelle und die datierten Belege der Vorgänge auf. Ein Jahresdurchschnittskurs ersetzt den Kurs vom Kauf- oder Verkaufstag nicht. Für ausländische Einkommensteuer, die Sie bei Entstehung anrechnen, gilt in der Regel vorbehaltlich Ausnahmen ein Durchschnittskurs des zugehörigen Steuerjahres; siehe Ausländische Einkünfte in der US-Steuererklärung (IRS: Yearly Average Currency Exchange Rates; IRS: Foreign Tax Credit for Individuals).

Wie schreibe ich eine Mietimmobilie im Ausland ab?

Ein ausländisches Wohngebäude, das Sie vermieten, wird in der Regel nach dem Alternative Depreciation System (ADS, alternatives Abschreibungssystem) abgeschrieben: linear über 30 Jahre, wenn es nach Ende 2017 in Betrieb genommen wurde, oder über 40 Jahre, wenn es früher in Betrieb genommen wurde. Das Grundstück ist nicht abschreibbar. Für Objekte, bei denen ADS vorgeschrieben ist, ist keine Bonus-Abschreibung möglich. Das Gebäude kommt auch für den Abzug nach Abschnitt 179 nicht in Frage (IRS: How To Depreciate Property).

Der niedrigere Wert, mit dem die Abschreibung einer früheren Privatwohnung beginnt, wird nicht automatisch zu den Anschaffungskosten für die Berechnung des Verkaufsgewinns. Bewahren Sie die ursprünglichen Anschaffungskosten, die Belege für Verbesserungen, die Bewertung zum Umwidmungsdatum und den Abschreibungsplan getrennt auf (IRS: Residential Rental Property).

Kann ich ausländische Grundsteuer und Hypothekenzinsen abziehen?

Der auf die Vermietung entfallende Anteil der ausländischen Grundsteuer und der Hypothekenzinsen kann die Mieteinnahmen in Schedule E in der Regel mindern. Ausländische Grundsteuer für eine ausschließlich privat genutzte Immobilie ist kein Abzug unter den Itemized Deductions (Einzelabzüge). Ausländische Grundsteuer ist keine Steuergutschrift für ausländische Einkommensteuer (IRS: Residential Rental Property; 26 U.S.C. §164; IRS: Foreign Tax Credit for Individuals).

Für einen privat genutzten Haupt- oder Zweitwohnsitz im Ausland können Hypothekenzinsen in Schedule A abziehbar sein, wenn Sie Einzelabzüge geltend machen und das Darlehen durch ein qualifiziertes Haus besichert ist. Es gelten die üblichen Grenzen für Darlehen und Nutzung. Nutzen Sie die Immobilie privat und zur Vermietung, teilen Sie die Zinsen entsprechend auf. Geld aus einer Umschuldung, das Sie privat ausgeben, ist nicht automatisch ein Mietaufwand (IRS: Home Mortgage Interest Deduction; IRS: Residential Rental Property).

Kann ich den US-Freibetrag für den Hausverkauf auf eine Immobilie im Ausland anwenden?

Ja, die Lage im Ausland schließt den Freibetrag nicht aus. Diese US-Grenzen können gelten, wenn die ausländische Immobilie Ihr Hauptwohnsitz war, Sie sie in den fünf Jahren vor dem Verkauf in der Regel mindestens zwei Jahre besaßen und bewohnten und Sie den Freibetrag in den zwei Jahren davor nicht für einen anderen Verkauf genutzt haben. Ein anteiliger Freibetrag kann nach einem berufsbedingten Umzug, aus gesundheitlichen Gründen oder nach einem unvorhergesehenen Ereignis gelten (26 U.S.C. §121; IRS: Selling Your Home):

Wenn Sie oder Ihr Ehepartner qualifizierten verlängerten Dienst beim US-Militär, im Foreign Service, in der Intelligence Community oder im Peace Corps leisten, können Sie in der Steuererklärung für das Verkaufsjahr wählen, den Fünf-Jahres-Test für bis zu 10 Jahre auszusetzen (IRS: Selling Your Home).

Für die volle gemeinsame Grenze müssen beide Ehepartner die Wohn- und Vorverkaufstests erfüllen, und mindestens einer muss den Eigentumstest erfüllen. Erfüllt nur ein Ehepartner die Voraussetzungen, kann ein kleinerer Freibetrag gelten. Ist Ihr Ehepartner in den USA nicht steuerlich ansässig, prüfen Sie die Voraussetzungen für die gemeinsame Veranlagung unter Verheiratet mit einem Nichtansässigen (IRS: Selling Your Home).

Ein Zweitwohnsitz oder eine ausschließlich vermietete Immobilie erfüllt die Voraussetzungen nicht. Der Freibetrag entfällt, wenn Sie die Immobilie in den fünf Jahren vor dem Verkauf in einem Like-Kind-Exchange (Tausch gleichartiger Immobilien) erworben haben. Frühere Vermietung kann dazu führen, dass der Abschreibungsgewinn steuerpflichtig bleibt, auch wenn der übrige Gewinn befreit ist. Ein Zeitraum nach 2008, in dem weder Sie noch Ihr Ehepartner die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzten, kann den Freibetrag begrenzen, auch bei Leerstand oder Nutzung als Zweitwohnsitz. Eine Nutzung nach dem letzten Tag als Hauptwohnsitz zählt in der Regel nicht. Es gibt Ausnahmen. Zu Abschreibung und Nutzungstagen siehe Steuern auf Mietimmobilien (IRS: Selling Your Home).

Ein steuerpflichtiger Gewinn aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes oder der Erhalt von Form 1099-S (Meldung von Immobilienverkäufen) kann Form 8949 und Schedule D erfordern. Für einen vermieteten oder getrennt gewerblich genutzten Teil kann Form 4797 nötig sein. Ein Verlust aus dem Verkauf einer privaten Wohnung ist nicht abziehbar (IRS: Selling Your Home).

Wie berechne ich den Gewinn in US-Dollar, wenn sich der Wechselkurs verändert hat?

Rechnen Sie Verkaufserlös und Verkaufskosten zu ihrem jeweiligen Vorgangsdatum in US-Dollar um und ziehen Sie dann die angepassten Anschaffungskosten der Immobilie in US-Dollar ab. Beginnen Sie mit den Anschaffungskosten in US-Dollar zum Kaufdatum. Addieren Sie berücksichtigungsfähige Anschaffungsnebenkosten und Verbesserungen zu ihrem eigenen Datum und ziehen Sie die bei Vermietung in Anspruch genommene oder zulässige Abschreibung ab (IRS: Foreign Currency and Currency Exchange Rates; IRS: Basis of Assets; IRS: Selling Your Home).

Eine Immobilie kann einen Gewinn in US-Dollar haben, obwohl ihr Preis in der Landeswährung gleich geblieben ist. Berechnen Sie zuerst den US-Gewinn und prüfen Sie dann den Freibetrag für den Hausverkauf und eine mögliche Anrechnung ausländischer Steuern. Bewahren Sie Kauf- und Verkaufsverträge, Abschlussabrechnungen, Rechnungen für Verbesserungen, Wechselkurse und frühere Abschreibungsunterlagen auf.

Entsteht ein gesonderter US-Gewinn, wenn ich ein Hypothekendarlehen in Fremdwährung zurückzahle?

Das Darlehen und die Immobilie sind getrennte Vorgänge. Eine Wechselkursänderung zwischen Aufnahme und Rückzahlung kann ein eigenes Währungsergebnis auslösen. Ob die Rückzahlung einer Hypothek auf eine private Immobilie nach den Regeln für private Geschäfte zu einem steuerpflichtigen Gewinn führt, ist nach dem Wortlaut von Abschnitt 988(e) nicht abschließend geklärt. Rechnen Sie das Währungsergebnis des Darlehens nicht in den Verkaufsgewinn der Immobilie ein (26 U.S.C. §988).

Das Gesetz behandelt Fremdwährungsschulden als mögliches Währungsgeschäft, nimmt aber bestimmte private Geschäfte von seinen allgemeinen Regeln aus. Ein privater Währungsverlust ist in der Regel nicht abziehbar. Ein Darlehen für eine Mietimmobilie kann anders behandelt werden, weil es mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängt. Bewahren Sie den ursprünglichen Darlehensbetrag, jede Tilgung, die Ablöseabrechnung, die Daten und die Wechselkurse auf. Bei einer starken Währungsbewegung sollten Sie den Fall gesondert prüfen lassen (26 U.S.C. §988; 26 U.S.C. §165).

Kann ich im Ausland gezahlte Steuern auf Miete oder Verkauf anrechnen?

Ausländische Einkommensteuer, die rechtlich auf Mieteinnahmen oder einen steuerpflichtigen Verkauf geschuldet wird, kann für die US-Anrechnung ausländischer Steuern in Frage kommen. Miete und Gewinne aus dem Verkauf von Grundbesitz gelten in der Regel als Einkünfte aus dem Land, in dem die Immobilie liegt. Die nutzbare Anrechnung hängt aber von der US-Steuer auf die Einkünfte aus ausländischen Quellen in der jeweiligen Kategorie von Form 1116 ab. Eine ausländische Grundsteuer ist ein Aufwand und keine anrechenbare Einkommensteuer (IRS: Form 1116 instructions; IRS: Foreign Tax Credit for Individuals).

Ausländische Steuer auf einen Gewinn, der in den USA steuerfrei ist, führt möglicherweise zu keiner nutzbaren Anrechnung. Die Anrechnung ist keine einfache Erstattung Dollar für Dollar, und die Einkunftskategorie kann sich ändern, wenn die Vermietung ein aktiver Betrieb ist. Zu Form 1116 und den Anrechnungsgrenzen siehe Ausländische Einkünfte in der US-Steuererklärung (IRS: Form 1116 instructions).

Ich bin Amerikaner und verkaufe meine Immobilie in Kanada: Was ist anders?

Ein US-Staatsbürger muss den US-Freibetrag für den Hausverkauf auch dann prüfen, wenn Kanada den Gewinn befreit. Die Principal-Residence-Designation (Hauptwohnsitz-Erklärung) in Kanada ist ein eigener Antrag. Bleibt dadurch keine kanadische Einkommensteuer auf den Verkauf übrig, gibt es aus diesem Verkauf auch keine kanadische Einkommensteuer, die Sie auf die US-Steuer anrechnen könnten (IRS: US Citizens and Resident Aliens Abroad; CRA: Principal Residence; IRS: Form 1116 instructions).

Wenn Sie in Kanada steuerlich ansässig sind, finden Sie die kanadische Hauptwohnsitz-Erklärung unter Kanadas Befreiung für den Hauptwohnsitz. Sind Sie beim Verkauf einer kanadischen Immobilie in Kanada nicht ansässig, finden Sie das kanadische Meldeverfahren und den Steuereinbehalt unter Nichtansässige beim Verkauf kanadischer Immobilien. Der Gewinn in US-Dollar kann vom Gewinn in kanadischen Dollar abweichen. Erstellen Sie daher beide Berechnungen, bevor Sie entscheiden, ob die Steuer eines Landes die des anderen ausgleichen kann.

Was gilt, wenn ich die Immobilie schon vor meiner steuerlichen Ansässigkeit in den USA besaß?

Die US-Anschaffungskosten einer gekauften Immobilie beginnen in der Regel mit dem ursprünglichen Kaufpreis, nicht mit dem Wert am Tag, an dem Sie in den USA steuerlich ansässig wurden. Der Beginn der Ansässigkeit begründet für sich genommen weder einen neuen Kauf noch einen allgemeinen Neuansatz der US-Anschaffungskosten. Besondere Erwerbs- oder Wahlfälle müssen Sie gesondert prüfen lassen (26 U.S.C. §1012; IRS: Basis of Assets).

Wurden Sie im Laufe des Jahres in den USA steuerlich ansässig, liegen ausländische Mieteinnahmen, die Sie vor Beginn der Ansässigkeit erhalten haben, oder der Verkauf einer Auslandsimmobilie vor diesem Zeitpunkt in der Regel außerhalb der US-Steuer. Eine Wahl im ersten Jahr der Ansässigkeit kann Ihr Startdatum vorverlegen: Fügen Sie Ihre Wahlerklärung zu Form 1040 bei, nachdem Sie den Substantial-Presence-Test (Test nach Aufenthaltstagen) des Folgejahres erfüllt haben, und beantragen Sie bei Bedarf eine Fristverlängerung. War ein Ehepartner nur einen Teil des Jahres nicht ansässig und ist am Jahresende mindestens ein Ehepartner US-Staatsbürger oder in den USA ansässig, können beide in einer gemeinsamen Erklärung mit einer von beiden unterschriebenen Wahlerklärung die Ansässigkeit für das ganze Jahr wählen. Eine geänderte Wahl muss in der Regel innerhalb von drei Jahren nach der ursprünglichen Erklärung oder zwei Jahren nach der Steuerzahlung eingereicht werden, je nachdem, was später eintritt. Siehe Ihre erste US-Steuererklärung (IRS: US Tax Guide for Aliens).

Suchen Sie die ursprünglichen Kaufunterlagen und den Wechselkurs für das jeweilige Datum heraus, auch wenn der Kauf viele Jahre vor Ihrer Ansässigkeit in den USA lag. Wurde die Immobilie geerbt oder geschenkt, folgen die Anschaffungskosten bei Schenkung und Erbschaft anderen Regeln. Wurde sie später vermietet, benötigen Sie auch den Verkehrswert zu Beginn der Vermietung. Dieser Wert zählt für die Abschreibung, nicht unbedingt für den Verkaufsgewinn (IRS: Residential Rental Property).

Beispiel

Beispielbeträge in kanadischen Dollar (C$) und US-Dollar (US$), ohne Gebühren, Verbesserungen oder Vermietung: Sie haben eine Immobilie in Kanada für C$400.000 gekauft, als C$1 gleich US$0,70 war. Die US-Anschaffungskosten betragen US$280.000. Sie verkaufen sie für denselben Betrag von C$400.000, als C$1 gleich US$0,80 war. Das ergibt US$320.000 Erlös und einen Gewinn von US$40.000.

In kanadischen Dollar gibt es keinen Preisgewinn, in US-Dollar aber schon. Erfüllt die Immobilie die US-Voraussetzungen für einen Hauptwohnsitz, kann der Gewinn befreit sein. War sie ein Zweitwohnsitz, ist der Gewinn in den USA in der Regel steuerpflichtig. Die Rückzahlung einer kanadischen Hypothek müsste gesondert auf Währungsergebnisse geprüft werden.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie lebten in Kanada, während Sie die Immobilie besaßen: Lesen Sie Amerikaner in Kanada zu den beiden Steuererklärungen.
• Die Immobilie wurde im Jahr teilweise vermietet oder privat genutzt: Lesen Sie Steuern auf Mietimmobilien zu Schedule E, Verlusten und Abschreibung.
• Kanada besteuert den Verkauf oder behält Steuer ein: Nutzen Sie je nach Fall Kanadas Befreiung für den Hauptwohnsitz oder Nichtansässige beim Verkauf kanadischer Immobilien.
• Sie sind in Kanada ansässig und besitzen Immobilien außerhalb Kanadas: Lesen Sie Immobilien außerhalb Kanadas zur kanadischen Steuererklärung.
• Sie haben die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen: Prüfen Sie Anschaffungskosten bei Schenkung und Erbschaft.
• Sie besitzen die Immobilie direkt: Die Immobilie selbst wird weder im FBAR noch in Form 8938 gemeldet. Ein ausländisches Konto, auf dem Mieteinnahmen oder Verkaufserlöse liegen, kann meldepflichtig sein; siehe Meldung ausländischer Konten (IRS: Form 8938 and FBAR comparison).
• Der Verkauf wird in beiden Ländern besteuert, der Wechselkurs hat sich stark bewegt oder Sie haben ein Fremdwährungsdarlehen zurückgezahlt: Bringen Sie beide Abschlussabrechnungen, Darlehensunterlagen, Wechselkurse, ausländische Steuererklärungen und Belege über Steuerzahlungen oder Erstattungen zu einem Gespräch über grenzüberschreitende Steuern mit.