Intercambio 1031 o zona de oportunidad 2.0: ¿invertir o esperar?

Intercambio 1031 o fondo de zona de oportunidad: ¿qué difiere cada uno?

En EE. UU., un intercambio 1031 puede diferir toda la ganancia de un inmueble de inversión o de uso comercial, sin fecha de fin, si usted invierte todo el producto neto en un inmueble de reemplazo y reemplaza la deuda que se pagó. Un fideicomiso estatutario de Delaware (DST) no es una tercera vía: es un tipo de inmueble de reemplazo para un intercambio 1031. Un fondo de zona de oportunidad difiere solo la ganancia que usted invierte, de casi cualquier venta de capital, y solo por un tiempo determinado.

Fuentes: instrucciones del Form 8824; Notice 2026-40, sección 4.02; Public Law 119-21, sección 70421.

En un intercambio 1031 en EE. UU., usted no debe recibir el efectivo de la venta: un intermediario calificado, contratado antes del cierre, lo guarda y compra el inmueble de reemplazo por usted. Si usted recibe el dinero o puede disponer de él, la venta tributa (26 CFR 1.1031(k)-1(f) y (g)(4)). Dentro de 45 días, identifique los inmuebles de reemplazo en un documento escrito y firmado enviado al intermediario o al vendedor: hasta tres inmuebles de cualquier valor, o más si su valor total no supera el doble del valor de lo que vendió (26 CFR 1.1031(k)-1(c)).

Un caso es sencillo cuando una persona vende un inmueble y compra un inmueble de reemplazo. Requiere criterio profesional cuando la ganancia está dentro de una sociedad de personas o llega en un K-1, cuando la venta ocurre cerca del cierre del año o cuando interviene un estado. Un CPA puede comparar las dos vías con sus cifras antes de que venzan los plazos. Reúna la liquidación de cierre, el K-1 que muestra la ganancia y cualquier Form 8824 anterior.

¿Puedo hacer un intercambio 1031 hacia una sindicación o un fondo?

No. Una participación en una sociedad de personas no es un bien inmueble para la sección 1031, así que usted no puede intercambiar un inmueble por unidades de una sindicación, un fondo o una LLC que tributa como sociedad de personas (26 CFR 1.1031(a)-3(a)(5); instrucciones del Form 8824). La única excepción es una sociedad de personas con una elección válida de la sección 761(a) para quedar fuera de las reglas tributarias de las sociedades de personas, algo poco común en una sindicación. Las acciones y los certificados de fideicomiso o de participaciones beneficiarias tampoco son bienes inmuebles.

El fideicomiso estatutario de Delaware (DST) es la principal excepción que se usa. En la Revenue Ruling 2004-86, el IRS resolvió que un contribuyente puede intercambiar un bien inmueble por una participación en un DST sin reconocer ganancia, si el fideicomiso es un fideicomiso de inversión y se cumplen las demás reglas de la sección 1031. El fideicomiso de esa resolución tenía límites estrictos: el fiduciario no podía recibir dinero nuevo, comprar otros inmuebles, renegociar el arrendamiento ni el préstamo, ni hacer más que cambios menores al edificio. Que un DST concreto califique depende de su contrato de fideicomiso y de cómo se administra. La declaración anual de un DST se explica en Declaración de impuestos de un fideicomiso estatutario de Delaware.

Mi sindicación va a vender: ¿puedo intercambiar mi parte?

Normalmente no por su cuenta. La sociedad de personas es la propietaria del inmueble, así que la sociedad decide si vende o intercambia, y un intercambio a ese nivel abarca a todos los socios.

Algunos socios piden a la sociedad de personas que les traspase una parte del inmueble antes de la venta, para que cada uno haga su propio intercambio. Que funcione depende de si cada socio mantiene luego el inmueble para inversión, como exige la sección 1031 (26 U.S.C. 1031(a)), y la ley no fija un período de tenencia. Requiere un abogado y una revisión tributaria antes de que se cierre la operación, no después.

Si la sociedad de personas vende y le traslada la ganancia en su K-1, la sección 1031 ya no se aplica a usted, pero una ganancia que califique puede ir a un fondo de zona de oportunidad dentro de los períodos de 180 días que se explican abajo. Qué hacer con un K-1 final se explica en Su formulario fiscal final del fondo.

¿Qué ganancias pueden ir a un fondo de zona de oportunidad?

En EE. UU., las ganancias de capital y las ganancias calificadas de la sección 1231 pueden ir a un fondo de zona de oportunidad. Los salarios, los ingresos por opciones que tributan como sueldo y otros ingresos ordinarios no pueden (preguntas frecuentes sobre zonas de oportunidad, Q11 y Q29).

• La ganancia por un inmueble en alquiler o un bien del negocio (ganancia calificada de la sección 1231) puede ir a un fondo de zona de oportunidad, salvo la parte que tributa como ingreso ordinario por la depreciación anterior. En un edificio depreciado en partes iguales cada año (línea recta), esa parte normalmente es cero, así que la mayor parte o toda la ganancia de un edificio califica. El equipo, los muebles y otros bienes muebles son distintos: su depreciación normalmente tributa como ingreso ordinario (26 CFR 1.1400Z2(a)-1(b)(11)(iii); instrucciones del Form 4797).
• Venta de un negocio. La ganancia de capital por acciones puede ir a un fondo de zona de oportunidad, nunca a un intercambio 1031. En una venta de activos, el inmueble puede intercambiarse; la ganancia de capital o la ganancia calificada de la sección 1231 por activos como el fondo de comercio (goodwill) puede ir a un fondo; y el ingreso ordinario, como el de inventario o la recuperación de depreciación, no puede ir a ninguno de los dos; consulte Venta de su negocio.
• Futuros y straddles. La ganancia de contratos de la sección 1256 y de posiciones en un straddle (posiciones compensadas) generalmente no es elegible para un fondo de zona de oportunidad. Las excepciones cubren la ganancia neta de contratos de la sección 1256 que nunca formaron parte de un straddle, y algunos straddles identificados (26 CFR 1.1400Z2(a)-1(b)(11)(vi)).
• Compradores relacionados. La ganancia por una venta a una persona relacionada no es elegible para un fondo de zona de oportunidad.
• Solo la ganancia. Usted necesita invertir solo el monto de la ganancia, no todo el precio de venta. También puede invertir parte de la ganancia y diferir solo esa parte (preguntas frecuentes, Q13). El dinero que invierta por encima de su ganancia elegible es una inversión separada, no calificada, sin beneficios de zona de oportunidad (26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(6)).

Las preguntas frecuentes del IRS y el reglamento todavía limitan las ganancias elegibles a las que tributan antes del 1 de enero de 2027. La Public Law 119-21 eliminó ese límite, como confirma la Notice 2026-40, sección 4.02(2).

Mi ganancia llegó en un K-1 de un fondo: ¿cuándo empieza mi plazo de 180 días?

Generalmente el último día del año fiscal de la sociedad de personas, que es el 31 de diciembre en un fondo con año calendario. El día en que llega el K-1 no importa (preguntas frecuentes, Q23).

Si la sociedad de personas no difirió ella misma toda su ganancia, usted puede elegir en cambio cualquiera de estos inicios (26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(8)(iii)):

Las mismas opciones se aplican a los accionistas de una corporación S y a los beneficiarios de sucesiones y de fideicomisos que no son del otorgante. Si la sociedad de personas hizo su propia elección de diferimiento, esa ganancia nunca llega a su K-1 como ganancia gravable y usted no tiene nada que diferir.

Tengo una ganancia este año: ¿invierto ahora o espero al 1 de enero de 2027?

En una inversión en zona de oportunidad bajo las reglas anteriores, hecha a más tardar el 31 de diciembre de 2026, la ganancia diferida se incluye a más tardar en la declaración del año que incluye el 31 de diciembre de 2026 (Notice 2026-40, sección 4.01(1)). Para una ganancia de este año, esa es la misma declaración, así que no se difiere nada.

Una inversión bajo las reglas anteriores conserva igual el beneficio de 10 años: manténgala 10 años y puede elegir no pagar impuesto sobre el crecimiento del fondo (Notice 2026-40, sección 4.01(3)). Si la designación de la zona terminó, el reglamento conserva esa elección solo para una venta hecha a más tardar el 31 de diciembre de 2047 (26 CFR 1.1400Z2(c)-1(c)).

Una ganancia de este año invertida a partir del 1 de enero de 2027, todavía dentro de sus 180 días, recibe las nuevas reglas de zonas de oportunidad (Notice 2026-40, sección 4.02(2)). Eso funciona cuando:

• la ganancia llegó tarde en el año, así que los 180 días llegan al año nuevo;
• la ganancia llegó en un K-1, así que los 180 días pueden empezar el 31 de diciembre o en la fecha de vencimiento de la sociedad de personas, el 15 de marzo; o
• la ganancia se declara por el método de venta a plazos, es ganancia neta de contratos de la sección 1256, o es un dividendo de ganancia de capital de un fondo mutuo o de un REIT, porque esos 180 días pueden empezar el 31 de diciembre (26 CFR 1.1400Z2(a)-1(b)(7)(ii), (b)(11)(vi)(B) y (b)(11)(viii)(B)).

Los 180 días empiezan el día en que se realiza la ganancia. Cualquier otra ganancia realizada a más tardar el 5 de julio de 2026 tiene 180 días que terminan a más tardar el 31 de diciembre de 2026, así que las nuevas reglas no pueden aplicarse a ella.

Si va a invertir después del vencimiento de su declaración, presente una prórroga y elija el diferimiento en la declaración que presente después de invertir, o en una declaración enmendada (preguntas frecuentes, Q16). Una prórroga no extiende el plazo para pagar (IRS).

Los bienes que un fondo de zona de oportunidad compre después del 31 de diciembre de 2026 generalmente deben estar en zonas designadas bajo la nueva ley (Notice 2026-40, sección 5.01); cómo califica un fondo se explica en Cómo constituir un fondo de oportunidad calificado.

Zona de oportunidad 2.0: ¿qué dan las reglas a partir del 1 de enero de 2027?

Para una inversión en un fondo de zona de oportunidad hecha a partir del 1 de enero de 2027, las nuevas reglas dan 5 años de diferimiento, un aumento de base a los 5 años y ningún impuesto sobre el crecimiento del fondo después de 10 años (Public Law 119-21, sección 70421(c); Notice 2026-40, secciones 4.02 y 5.02). Todavía no se han emitido reglamentos para estas reglas; la Notice 2026-40 es una guía de transición, así que los detalles pueden cambiar.

El monto que tributa en la fecha de los 5 años es la ganancia diferida, o el valor de la inversión si es menor, menos su base fiscal. Un fondo de oportunidad rural calificado es aquel cuyos activos son, según la prueba de la ley, bienes en zonas formadas en su totalidad por áreas rurales.

El impuesto en la fecha de los 5 años se debe pagar aunque el fondo de zona de oportunidad no le pague efectivo.

Recuperación de depreciación y fallecimiento: ¿cómo se comparan las dos vías?

La recuperación de depreciación es la parte de la ganancia de una venta que proviene de la depreciación deducida antes. El intercambio y el fondo de zona de oportunidad la tratan de forma muy distinta, y también tratan distinto el fallecimiento.

Intercambio 1031. La ganancia diferida, incluida la parte que proviene de la depreciación, pasa al inmueble de reemplazo mediante una base fiscal más baja (instrucciones del Form 8824, Part III). Si usted todavía tiene el inmueble de reemplazo al fallecer, la base fiscal de sus herederos generalmente es su valor justo de mercado en la fecha del fallecimiento (26 U.S.C. 1014(a)), así que la ganancia diferida generalmente no tributa para nadie.

Fondo de zona de oportunidad. Cuando la ganancia diferida se incluye más tarde, conserva su carácter original, como ganancia de capital a largo plazo o ganancia calificada de la sección 1231 (instrucciones del Form 8949; 26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(1)). La recuperación ordinaria nunca se difirió, así que tributó en el año de la venta. El fallecimiento no es un evento de inclusión, pero la ganancia diferida no desaparece: el heredero la declara cuando se vende la inversión o llega la fecha de los 5 años. La base fiscal del heredero es cero más los aumentos ya obtenidos, no el valor al fallecer (26 CFR 1.1400Z2(b)-1(c)(4) y (g)(6)). Qué hacen después los herederos se explica en Heredar una participación en un fondo.

¿Mi estado sigue cada vía: intercambio y zona de oportunidad?

Los estados difieren, así que revise el estado donde está el inmueble y el estado donde usted vive. California, por ejemplo, sigue la sección 1031 pero no las reglas de zonas de oportunidad.

• California y el intercambio 1031. Si intercambia un inmueble en California por un inmueble fuera de California, debe presentar el Form FTB 3840 del año del intercambio y de cada año siguiente hasta que se reconozca la ganancia diferida de fuente californiana. Esto se aplica viva o no en California. Si no presenta ni el formulario ni una declaración de California, la Franchise Tax Board (la autoridad tributaria de California) puede determinar la ganancia diferida (instrucciones de 2025 del FTB 3840).
• California y las zonas de oportunidad. California no sigue el diferimiento ni la exclusión de los fondos de zona de oportunidad. Un contribuyente de California declara toda la ganancia en la declaración estatal del año de la venta (instrucciones de 2025 del Schedule D (540)).

¿Qué presento en el año que elijo?

Cada vía, el intercambio o el fondo de zona de oportunidad, tiene sus propios formularios, y omitir uno puede costarle el diferimiento.

¿Qué pasa si el intercambio falla o vence el plazo?

Si un intercambio 1031 falla, la ganancia generalmente tributa en el año de la venta. Si un intermediario calificado guarda el efectivo hasta el año siguiente, la ganancia puede declararse cuando se pague el efectivo (26 CFR 1.1031(k)-1(j)(2)). Si un intercambio diferido no cumple los plazos de 45 días o de 180 días, no es un intercambio de bienes de la misma naturaleza, y cualquier ganancia puede ser gravable en el año en que usted transfirió el inmueble (instrucciones del Form 8824). Una inversión en zona de oportunidad hecha después del día 180 no es una inversión calificada.

Una gran ganancia que tributa en un solo año también puede traer una multa por pagar muy pocos impuestos estimados durante el año; consulte Impuestos estimados en un año con un gran bono. Reclamar un diferimiento que no califica puede sumar una multa relacionada con la exactitud del 20% del pago insuficiente (IRS).

Ejemplo

Solo ilustrativo, en dólares estadounidenses; no se calcula ningún impuesto.

Una ganancia del K-1 invertida bajo las nuevas reglas

María es socia comanditaria de una sindicación inmobiliaria con año calendario. La sindicación vende su edificio en noviembre y no difiere ella misma la ganancia. Su K-1 muestra $600,000 de ganancia calificada de la sección 1231.

• Sus 180 días empiezan el 31 de diciembre, último día del año de la sociedad de personas, así que llegan hasta alrededor del 28 de junio de 2027.
• María invierte $600,000 en un fondo de oportunidad calificado en mayo de 2027. Como eso es a partir del 1 de enero de 2027, se aplican las nuevas reglas.
• En su declaración del año de la venta, presentada con prórroga o enmendada después de invertir, María declara la ganancia, anota el diferimiento en el Form 4797, línea 2, lo elige en el Form 8949 en una fila con el código O y una fila con el código Z, y presenta el Form 8997.
• Si mantiene la inversión 5 años, su base fiscal aumenta un 10%, o $60,000. En el año que incluye la fecha de los 5 años, en mayo, declara $540,000 de ganancia diferida, todavía como ganancia de la sección 1231, si la inversión vale al menos $600,000.

Si hubiera elegido los 180 días de la sociedad de personas e invertido en diciembre bajo las reglas anteriores, los $600,000 se incluirían en su declaración del mismo año, sin diferimiento.

Un inmueble en alquiler vendido por su propietario

Sam vende un inmueble en alquiler que posee directamente por $1,500,000, con una ganancia de $700,000 y una hipoteca de $400,000 pagada al cierre.

• Vía del intercambio 1031: para diferir toda la ganancia, Sam compra un inmueble de reemplazo que valga al menos $1,500,000, como una participación en un DST que califique, dentro de los plazos, invierte los $1,100,000 de efectivo y reemplaza los $400,000 de deuda con deuda nueva o más efectivo. Si se queda con $100,000 de efectivo, $100,000 de ganancia tributan ahora; esa ganancia gravada puede a su vez ser elegible para un fondo de zona de oportunidad.
• Vía del fondo de zona de oportunidad: Sam invierte hasta $700,000, el monto de la ganancia, dentro de los 180 días posteriores a la venta y se queda con el resto del producto. Si invierte a partir del 1 de enero de 2027, la ganancia diferida, menos el aumento de base del 10%, tributa en la fecha de los 5 años, salvo que venda antes. Solo queda fuera la depreciación que tributa como ingreso ordinario; en un edificio en alquiler depreciado por el método de línea recta, normalmente no hay ninguna.

¿Su caso es distinto?

• Ya tiene un fondo de zona de oportunidad y su ganancia diferida vence: consulte Vencimiento de la ganancia diferida en una zona de oportunidad.
• Necesita declarar un DST después del intercambio: consulte Declaración de impuestos de un fideicomiso estatutario de Delaware.
• Va a constituir su propio fondo de zona de oportunidad para la ganancia: consulte Cómo constituir un fondo de oportunidad calificado.
• Vive en Canadá e intercambia un inmueble en alquiler en EE. UU.: consulte Intercambio de un inmueble en alquiler en EE. UU..
• Su sindicación vendió y le envió un K-1 final: consulte Su formulario fiscal final del fondo.
• Vende un inmueble en alquiler que posee directamente y quiere las reglas generales: consulte Impuestos sobre inmuebles en alquiler.
• Va a vender su negocio: consulte Venta de su negocio.
• Parte de la ganancia de la venta es su carried interest: consulte La regla de tres años del carried interest.
• Su ganancia proviene de acciones de una startup: consulte QSBS a través de un fondo de capital de riesgo.
• Quiere comparar las dos vías con sus cifras antes de que terminen los 180 días, o la ganancia está dentro de una sociedad de personas que usted gestiona: consulte impuestos de hedge funds y fondos inmobiliarios.
• Quiere que le preparen su propia declaración del año de la venta: consulte impuestos personales.