Vender propiedad en EE. UU. siendo canadiense: FIRPTA e impuestos

¿Cuánto se retiene al cierre de la venta?

Por lo general, el comprador en EE. UU. retiene 15% del precio bruto de venta, no de su ganancia ni del efectivo que le queda después de pagar la hipoteca. Una tasa menor, o ninguna retención, depende del uso que el comprador planea dar a la propiedad y del precio de la propiedad completa, aunque tenga varios dueños (IRS: instrucciones del Form 8288).

Para las reglas de vivienda, el comprador individual o un familiar debe tener planes definidos de vivir en la propiedad durante al menos 50% de los días en que alguien la use, en cada uno de los dos primeros períodos de 12 meses después del cierre; los días en que está vacía no cuentan. Que usted la haya usado como casa de vacaciones no determina la tasa. Estar exento de la retención no exime la ganancia del impuesto de EE. UU. (IRS: instrucciones del Form 8288).

¿Puedo reducir la retención antes del cierre?

Puede pedirle al IRS un certificado de retención en el Form 8288-B cuando la retención estándar sea mayor que el impuesto de EE. UU. esperado, incluso en una venta con poca ganancia o sin ganancia. El solicitante firma el formulario. Solicítelo con tiempo: el IRS indica que, por lo general, responde en un plazo de 90 días después de recibir una solicitud completa con el número de identificación del contribuyente de EE. UU. de cada parte (IRS: Form 8288-B; certificados de retención).

Avise por escrito al comprador si su solicitud sigue pendiente el día del cierre. Si la presentó antes del cierre, el comprador puede conservar el monto requerido mientras el IRS decide; aun así, debe retener al cierre y pagar después según el certificado o la negativa. El plazo habitual para que el comprador presente los Forms 8288 y 8288-A y pague es el día 20 después de la transferencia, pero una solicitud de certificado presentada a tiempo lo mueve al día 20 después de que el IRS envíe por correo su decisión (IRS: certificados de retención; IRS: instrucciones del Form 8288).

La solicitud requiere una estimación sustentada de la ganancia de la venta y del impuesto máximo de EE. UU. Reúna el contrato de compra y el contrato de venta propuesto, los registros de gastos de cierre y mejoras, el historial de depreciación del alquiler y el número de contribuyente de cada parte. El certificado cambia el efectivo retenido; no sustituye su declaración de impuestos.

Si el comprador ya pagó al IRS un exceso de retención, un certificado emitido después del cierre puede permitir un reembolso anticipado. Siga las instrucciones del Form 8288-A después de recibir el certificado; aun así, debe presentar la declaración del año de la venta.

¿Necesito un ITIN para vender?

El ITIN no es un requisito legal para cerrar la venta, pero sí necesita un número de contribuyente de EE. UU. para reclamar la retención FIRPTA o solicitar un certificado. Si no tiene número de Seguro Social de EE. UU. y no es elegible para uno, solicite un ITIN (número de identificación personal del contribuyente) con el Form W-7. Que falte el ITIN no impide que el comprador presente los Forms 8288 y 8288-A, pero el IRS no le enviará el Form 8288-A sellado que necesita para reclamar la retención hasta que tenga su número (IRS: instrucciones del Form 8288).

Si la venta es su única razón para pedir un ITIN, solicítelo después de tener un contrato de venta legalmente vinculante; el IRS indica que rechazará una solicitud anterior. La excepción del Form W-7 para la venta de bienes raíces pide un formulario FIRPTA completo y un contrato de venta o un documento de cierre, con requisitos de documentos adicionales para los vendedores. Si además pide un certificado, envíe juntos los Forms W-7 y 8288-B completos, según las instrucciones del IRS. También puede solicitarlo junto con su Form 1040-NR si es elegible por la vía de la declaración. Consulte las instrucciones vigentes del Form W-7 para ver los documentos de identidad y adónde enviar el paquete. Cada vendedor extranjero que sea copropietario necesita un número.

¿Qué debo presentar para recuperar la retención y cuándo?

Presente el Form 1040-NR del año de la venta para calcular su impuesto real de EE. UU., acreditar la retención FIRPTA y pedir el exceso como reembolso. La venta va en la declaración del año en que cerró, aunque un certificado pendiente haga que el Form 8288-A muestre una fecha posterior (IRS: preguntas frecuentes sobre FIRPTA).

Pida al agente de cierre que anote en el Form 8288-A su nombre, dirección e ITIN correctos. El IRS sella la Copia B y se la envía al vendedor extranjero; adjunte esa copia a su Form 1040-NR para reclamar el crédito FIRPTA en la línea 25f. Si no le ha llegado, averigüe qué presentó el comprador y si falta un ITIN. Si el comprador presentó sin su número, el IRS permite reclamar con pruebas sustanciales de la retención, como los documentos de cierre, más una declaración con la información de los Forms 8288 y 8288-A y su ITIN (IRS: cómo informar y pagar el impuesto sobre bienes raíces de EE. UU.; IRS: instrucciones del Form 1040-NR).

¿Cómo se calcula mi ganancia en EE. UU.?

En una venta sencilla, la ganancia en EE. UU. es el precio de venta menos los gastos de venta y la base fiscal ajustada (basis). Empiece con el costo de compra, sume las mejoras que califican y reste la depreciación de EE. UU. permitida o admisible por el uso como alquiler, aunque nunca la haya reclamado en una declaración (IRS: Publicación 551; IRS: Publicación 523).

Una vivienda que usted ocupó personalmente puede calificar para la exclusión de ganancia de la vivienda principal de EE. UU. solo si cumple las pruebas estadounidenses de propiedad y uso, que son independientes. La designación de residencia principal de Canadá no establece ese resultado en EE. UU. El uso como alquiler puede hacer que una parte de la ganancia sea gravable aunque se aplique la exclusión de la vivienda, y la venta de una propiedad en alquiler puede requerir el Form 4797 además de los anexos de ganancias de capital (IRS: Publicación 523; IRS: instrucciones del Form 1040-NR).

Si tiene una ganancia por bienes raíces de EE. UU., revise también si aplica el impuesto mínimo alternativo con las instrucciones del Form 6251 para extranjeros no residentes.

¿El estado también retiene impuestos o grava la venta?

El estado donde está la propiedad puede imponer su propio impuesto o su propia retención al cierre, además de la retención federal FIRPTA. Revise las reglas del estado donde está la propiedad antes de fijar las instrucciones de cierre; el certificado federal no resuelve la retención estatal.

California, por ejemplo, usa el Form 593. Un vendedor con pérdida fiscal o ganancia cero en California y con número de contribuyente puede certificar ese resultado para evitar la retención de California; un vendedor con ganancia puede elegir un cálculo alternativo. Entregue el formulario al depósito en garantía (escrow) antes del cierre y reclame cualquier retención de California en el Form 540NR. Otros estados tienen reglas distintas (California FTB: instrucciones del Form 593).

¿Cómo declaro la venta en Canadá?

Si usted es residente fiscal de Canadá, declare en dólares canadienses, en el Schedule 3 de su T1, la venta de un inmueble de EE. UU. de su propiedad personal que sea un bien de capital. Un alquiler también puede generar en Canadá una recuperación de la CCA (deducción por costo de capital) o una pérdida terminal, aparte de la ganancia de capital; revise los registros del alquiler antes de presentar (CRA: guía de ganancias de capital; CRA: guía de ingresos de alquiler).

Los residentes de Quebec también declaran la ganancia en el Schedule G de su declaración de Quebec. El Form TP-772-V calcula un crédito de Quebec por impuestos extranjeros; la designación de residencia principal usa el Form TP-274-V con el Schedule G (Revenu Québec: ganancias de capital, crédito por impuestos extranjeros, designación de residencia principal).

El convenio entre EE. UU. y Canadá permite que EE. UU. grave la ganancia de bienes raíces estadounidenses. Aun así, por ser residente de Canadá, puede tener que incluir la ganancia en su declaración canadiense; el alivio puede venir del crédito por impuestos extranjeros y no de excluir la venta (convenio Canadá–EE. UU., artículos XIII y XXIV). Si compró la propiedad principalmente para revenderla o la trató como inventario, la utilidad puede ser ingresos empresariales (CRA: ingresos por bienes raíces).

¿Por qué mi ganancia en Canadá puede ser distinta de la de EE. UU.?

Canadá convierte cada parte de la operación a la fecha en que ocurrió: el producto de la venta al tipo de cambio de la fecha de venta, el costo base ajustado al de la adquisición, y los gastos de venta y las mejoras al de cuando se pagaron. Por eso, la ganancia en dólares canadienses puede ser mayor o menor que la ganancia en dólares estadounidenses, incluso sin considerar las distintas reglas de depreciación de cada país (CRA: guía de ganancias de capital).

Guarde los tipos de cambio y las fechas junto con los dos estados de cierre y los recibos de las mejoras. Si usted ya era dueño de la propiedad cuando se hizo residente de Canadá, por lo general Canadá toma su valor justo de mercado en esa fecha como su costo inicial. Conserve una valuación de esa fecha; consulte Propiedades fuera de Canadá (CRA: recién llegados).

¿Cómo evito pagar impuestos dos veces por la ganancia?

Primero calcule el impuesto federal final de EE. UU. y el impuesto estatal sobre la renta por la venta; luego considere el crédito por impuestos extranjeros de Canadá por el impuesto elegible de EE. UU. sobre ingresos incluidos en la declaración canadiense. La retención FIRPTA es un pago a cuenta del impuesto de EE. UU., no el impuesto final. Un monto que EE. UU. reembolsa o reembolsará no cuenta como impuesto extranjero pagado para el crédito canadiense (CRA: folio del crédito por impuestos extranjeros, párrafo 1.33).

La declaración de Canadá puede vencer antes que la de EE. UU. Prepare a tiempo el cálculo del impuesto de EE. UU. para la presentación en Canadá, y pida a la CRA un cambio en la declaración si un reembolso posterior de EE. UU. modifica el crédito elegible (CRA: cambiar una declaración). El crédito federal se limita al impuesto federal canadiense atribuible a ingresos elegibles de EE. UU. que no sean de negocio; el impuesto extranjero no empresarial no usado no se puede trasladar a otro año (CRA: folio del crédito por impuestos extranjeros, párrafos 1.24 y 1.74). Conserve la declaración final de EE. UU., la declaración estatal, los comprobantes de retención, la prueba de pago y el aviso de reembolso. Consulte Ingresos extranjeros en una declaración canadiense para el cálculo del Form T2209 y del crédito provincial (CRA: crédito federal por impuestos extranjeros).

¿Mi casa de vacaciones en EE. UU. puede ser mi residencia principal en Canadá?

Una vivienda en EE. UU. puede calificar para la designación de residencia principal de Canadá en un año en que fue de su propiedad mientras usted era residente de Canadá, si usted, su cónyuge o pareja, su excónyuge o expareja, o un hijo vivió habitualmente en ella ese año. Una estadía corta puede contar, pero una vivienda que se tiene sobre todo para cobrar alquiler requiere una revisión más cuidadosa. Su familia no puede designar otra vivienda para el mismo año (CRA: folio de residencia principal, párrafos 2.10–2.13 y 2.74). Para reclamar la exención, declare la venta en el Schedule 3 y designe la vivienda en el Form T2091(IND) con la declaración del año de la venta; los residentes de Quebec también usan el Schedule G y el Form TP-274-V (CRA: folio de residencia principal, párrafo 2.15; Revenu Québec: designación). Consulte Exención por residencia principal para el cálculo. Una designación canadiense no elimina por sí sola el impuesto de EE. UU. ni la retención FIRPTA.

Convertir una vivienda en alquiler, o un alquiler en vivienda, puede causar en Canadá una disposición presunta. Una elección firmada del inciso 45(2) se presenta con la declaración del año del cambio; una elección firmada del inciso 45(3) se presenta con la declaración del año de la venta final, o antes si la CRA lo exige. La CCA de Canadá puede anular o impedir estas elecciones (CRA: folio de residencia principal, párrafos 2.48 y 2.54–2.55).

¿Qué pasa si la propiedad es de varios dueños o se vende con pérdida?

En una venta con varios dueños, identifique antes del cierre la situación fiscal de cada dueño en EE. UU. y su participación. Si venden juntos personas de EE. UU. y extranjeras, el comprador distribuye el monto realizado según las aportaciones de capital y retiene sobre la parte de los dueños extranjeros; para esta regla, los cónyuges se consideran como si aportaran por partes iguales. Si todos los vendedores son extranjeros, por lo general FIRPTA se aplica al monto realizado completo. La prueba del precio para vivienda sigue usando el precio de toda la propiedad (IRS: instrucciones del Form 8288). Cada dueño extranjero debe tener su propio Form 8288-A, reclamar solo su parte del crédito y, por lo general, presentar su propio Form 1040-NR (IRS: verificación del crédito). Los vendedores extranjeros que son copropietarios deben pedir al comprador, a más tardar el día 10 después del cierre, que muestre en los Forms 8288-A la división del crédito que acordaron; de lo contrario, el comprador divide el crédito en partes iguales (26 CFR 1.1445-1(f)(3)(iv)).

Una pérdida no detiene automáticamente la retención FIRPTA. Solicite un certificado de retención si el monto estándar superaría el impuesto esperado. Por lo general, la pérdida en una vivienda de uso personal no es deducible en ninguno de los dos países; la pérdida de una propiedad en alquiler sigue otras reglas, y su historial de depreciación sigue siendo importante (IRS: Publicación 523; CRA: guía de ganancias de capital).

Ejemplo

Venta ilustrativa de una casa de vacaciones; todos los montos de la venta están en dólares estadounidenses, salvo los marcados con C$. Usted compró la propiedad por US$400,000 cuando un dólar estadounidense valía C$1.25. La vende por US$600,000 cuando un dólar estadounidense vale C$1.35, y paga US$40,000 de gastos de venta a ese mismo tipo de cambio. No hubo uso como alquiler, depreciación ni mejoras. El comprador, una persona física, planea usarla como vivienda.

El comprador retiene US$60,000 bajo la regla de vivienda, con base en el precio bruto de US$600,000. Su ganancia en EE. UU., antes de cualquier exclusión disponible por la venta de la vivienda, es de US$160,000: US$600,000 menos US$40,000 de gastos de venta y US$400,000 de costo. Si su impuesto final de EE. UU. por la venta es de US$25,000, al presentar el Form 1040-NR podría recuperar US$35,000 de la retención.

Su ganancia en Canadá, antes de cualquier exención canadiense por residencia principal, es de C$256,000: C$810,000 de producto de la venta menos C$54,000 de gastos de venta y C$500,000 de costo de adquisición. Para el crédito canadiense por impuestos extranjeros, parta del impuesto final de EE. UU., no de los US$60,000 retenidos. El monto real del crédito depende de la declaración canadiense.

¿Su caso es distinto?

• La propiedad estaba en alquiler: la depreciación pasada de EE. UU. y la CCA de Canadá pueden cambiar el resultado de la venta, y las declaraciones de alquiler que no se presentaron requieren atención. Consulte Canadienses con propiedades en alquiler en EE. UU..
• Una LLC, una corporación, una sociedad de personas, un fideicomiso o una sucesión es dueña de la propiedad: el contribuyente y las declaraciones pueden cambiar. Consulte Cómo debe un canadiense ser dueño de una propiedad en EE. UU. y, si es una LLC, Dueño canadiense de una LLC de EE. UU..
• Pasó largos períodos en EE. UU.: su condición de residente en EE. UU. puede cambiar la declaración. Consulte Snowbirds y residencia en EE. UU..
• Está revisando informes anteriores de propiedades extranjeras: consulte Informes de propiedades y filiales extranjeras.
• Usted era dueño de esta propiedad el 26 de septiembre de 1980 siendo residente de Canadá: el artículo XIII(9) del convenio puede reducir la ganancia gravable en EE. UU., sujeto a sus excepciones de propiedad y de bienes (convenio Canadá–EE. UU.).
• La propiedad está fuera de Canadá pero no en EE. UU.: consulte Propiedades fuera de Canadá.
• Hay una disputa entre copropietarios, una sucesión, una pérdida o un certificado aún pendiente cerca del cierre: reúna los dos estados de cierre, los registros del título y de las aportaciones, los recibos de mejoras, las declaraciones anteriores de EE. UU., los tablas de depreciación, los ITIN y los formularios de retención estatal para pedir ayuda fiscal transfronteriza.