Propiedad en EE. UU. para canadienses: ¿a nombre de quién?

¿Qué cambia según la forma en que un canadiense tenga una propiedad en EE. UU.?

La escritura identifica al propietario legal, pero el reporte fiscal también depende de quién pagó la propiedad y de cómo se clasifica la entidad en cada país. Compare la carga de presentaciones continuas, el uso personal y el fallecimiento antes de decidir a nombre de quién se pone la escritura.

La ley estatal rige el título de propiedad, la responsabilidad, los costos de transferencia y los procedimientos de herencia. Revise el estado donde está la propiedad antes de considerar que una comparación federal es la respuesta completa.

¿Qué significa para el impuesto en cada país tener la propiedad a mi propio nombre?

Con la titularidad directa, la misma persona generalmente tiene el título y reporta en ambos países el alquiler o la ganancia. El tratado permite que EE. UU. grave el alquiler y las ganancias de bienes inmuebles de EE. UU., mientras que Canadá grava a un residente por sus ingresos mundiales (guía de residencia de la CRA). El impuesto sobre la renta de EE. UU. que sea admisible puede dar derecho a un crédito canadiense por impuestos extranjeros, sujeto a sus límites (CRA).

Si usted alquila la propiedad, el trato en EE. UU. depende de si el alquiler está efectivamente vinculado con un negocio en EE. UU. o de si usted elige el trato sobre base neta (IRS). Para las declaraciones anuales, consulte Propietarios canadienses de propiedades en alquiler en EE. UU.. Una venta tiene su propia retención y sus propias declaraciones; consulte Canadienses que venden inmuebles en EE. UU..

¿Es distinto tener la propiedad en conjunto con mi cónyuge o un familiar?

La titularidad conjunta no divide por sí sola el impuesto ni elimina la exposición al impuesto sobre sucesiones de EE. UU. Si un cónyuge fallece sin ser ciudadano ni domiciliado de EE. UU. y el sobreviviente no es ciudadano de EE. UU., el valor total de la propiedad en conjunto con derecho de supervivencia puede entrar en el patrimonio sucesorio en EE. UU. del primer cónyuge. El sobreviviente puede excluir la parte que pueda probar que pagó, con algunas excepciones. Conserve registros de las aportaciones de cada propietario, su interés legal y las donaciones (instrucciones del IRS para el Form 706-NA; US Code, sección 2040).

Si se requiere el Form 706-NA, la pregunta 5 de su Parte III pide el Schedule E (Form 706) cuando el fallecido tenía bienes en EE. UU. con derecho de supervivencia o bienes gananciales con un cónyuge sobreviviente (Form 706-NA).

Si un cónyuge canadiense financia la parte del otro, la regla de atribución de Canadá puede atribuir al cónyuge que aportó los fondos los ingresos de esa parte (Income Tax Act, sección 74.1). Añadir a un hijo u otro familiar también exige revisar quién es realmente el dueño de la propiedad y si la transferencia en sí es gravable. La forma de la propiedad conjunta y los derechos de supervivencia varían según el estado.

¿Por qué una LLC de EE. UU. suele ser poco adecuada para un propietario canadiense?

Una LLC de EE. UU. con un solo propietario se ignora de manera predeterminada para el impuesto sobre la renta de EE. UU., mientras que Canadá la trata como una corporación (IRS; CRA). Esa diferencia puede hacer que cada país grave a una persona distinta y en un año distinto, lo que complica el alivio por impuestos extranjeros. Con dos propietarios, EE. UU. generalmente trata a la LLC como una sociedad de personas de manera predeterminada, aunque pueden aplicar reglas especiales a los cónyuges en estados de bienes gananciales. La LLC puede elegir el trato de corporación en EE. UU., lo que cambia las cuestiones de impuestos y distribuciones (IRS). Una LLC de propiedad extranjera también puede tener que presentar el Form 5472.

La propiedad pertenece a la LLC, separada de sus miembros, que generalmente no responden personalmente por sus deudas según la ley estatal; la ley estatal del lugar de la propiedad y los términos del financiamiento siguen importando. Su clasificación fiscal no define si el bien se considera situado en EE. UU. para efectos sucesorios La guía del IRS sobre sucesiones menciona los bienes inmuebles y las acciones de corporaciones, pero no resuelve todos los casos de participación como miembro de una LLC; obtenga una revisión sucesoria específica para la propiedad. Para sus presentaciones y el problema de doble impuesto, consulte Propietario canadiense de una LLC de EE. UU..

¿Qué pasa si mi corporación canadiense compra la propiedad?

Una corporación canadiense pasa a ser la propietaria y la contribuyente, y su actividad con la propiedad en EE. UU. puede requerir el Form 1120-F y plantear cuestiones sobre el impuesto sobre las utilidades de la sucursal de EE. UU. (IRS; instrucciones del Form 1120-F). Sus acciones generalmente no se consideran situadas en EE. UU. para efectos sucesorios cuando las emite una corporación canadiense (US Code, sección 2104), pero eso no hace desaparecer los ingresos, la venta ni el impuesto canadiense del propietario.

Si un accionista o un familiar usa la vivienda de la empresa pagando menos que un alquiler justo de mercado, Canadá puede incluir un beneficio en los ingresos personales del accionista. La CRA puede valorarlo con el alquiler de mercado menos lo que pagó el accionista (Income Tax Act, sección 15; guía de auditoría de la CRA). Para una propiedad de inversión, compare el impuesto canadiense de la corporación sobre el alquiler y sobre las distribuciones posteriores en sociedades de cartera y de inversión. Revise las declaraciones corporativas de ambos países antes de usar una empresa existente para comprar.

¿Y si compro mediante una corporación de EE. UU.?

Una corporación de EE. UU. declara sus ingresos en el Form 1120. Canadá puede tratar a la empresa como residente si su administración y control central están en Canadá, sujeto al tratado (CRA). Si es una filial extranjera controlada no residente, el alquiler pasivo puede generar ingresos corrientes en Canadá para su accionista aun antes de un dividendo (Income Tax Act, secciones 91 y 95); los dividendos tienen consecuencias distintas según la sección 90. Una corporación de propiedad extranjera con transacciones con partes relacionadas puede necesitar el Form 5472; para las presentaciones en Canadá, consulte reporte de bienes extranjeros y filiales.

Si un accionista usa la vivienda de la empresa sin pagar lo adecuado, EE. UU. puede tratar el beneficio como una distribución hasta el monto de las utilidades y ganancias acumuladas de la corporación (IRS). Canadá también puede incluir un beneficio del accionista en sus ingresos personales, medido posiblemente a partir del alquiler justo de mercado menos el pago (Income Tax Act, sección 15; CRA).

El punto sucesorio es fácil de pasar por alto: las acciones emitidas por una corporación de EE. UU. son bienes situados en EE. UU., aunque el accionista viva en Canadá. Por eso, una entidad creada para tener el título no necesariamente elimina la exposición del propietario al impuesto sobre sucesiones de EE. UU.

¿Cambia el panorama un fideicomiso o una sociedad de personas canadiense?

Sí, pero ningún nombre por sí solo determina la respuesta fiscal. La residencia real de un fideicomiso depende de dónde ocurre en la práctica su administración y control central; un fideicomiso no residente también puede considerarse residente en Canadá cuando tiene un aportante o beneficiario residente (guía de la CRA sobre residencia de fideicomisos). Una transferencia a un fideicomiso también exige una revisión sucesoria y de enajenación; la sección 2104 del US Code mantiene la ubicación en EE. UU. en algunas transferencias mediante fideicomiso.

Una sociedad de personas puede agregar reporte a nivel de socio y retención en EE. UU. cuando se asignan a socios extranjeros ingresos efectivamente vinculados (IRS). Importan el acuerdo de sociedad, la residencia de los socios y el uso de la propiedad. Estas estructuras merecen una revisión fiscal transfronteriza antes de firmar una escritura o una transferencia.

¿Cómo influye el impuesto sobre sucesiones de EE. UU. en la decisión?

Los bienes inmuebles de EE. UU. generalmente forman parte del patrimonio situado en EE. UU. de un propietario que fallece sin ser domiciliado ni ciudadano de EE. UU. (preguntas frecuentes del IRS sobre sucesiones). Si los activos situados en EE. UU., la exención específica del impuesto sobre donaciones y las donaciones gravables ajustadas suman más de US$60,000, el albacea generalmente presenta el Form 706-NA dentro de los nueve meses posteriores al fallecimiento; ese umbral de presentación no significa que haya impuesto por pagar (instrucciones del IRS).

El tratado, Artículo XXIX B, da al patrimonio de un residente canadiense que reúne los requisitos un crédito unificado de EE. UU. prorrateado y, con ciertas condiciones, un crédito conyugal; también coordina ciertos impuestos canadienses por fallecimiento con el impuesto sobre sucesiones de EE. UU. Para el crédito conyugal, el albacea debe elegirlo en la declaración sucesoria de EE. UU. y renunciar a cualquier deducción conyugal de EE. UU. a más tardar en la fecha límite de la elección del fideicomiso doméstico calificado, generalmente un año después de la fecha de vencimiento de la declaración, incluidas las prórrogas (tratado, Artículo XXIX B; US Code, sección 2056A). El cálculo necesita el patrimonio mundial, no solo el valor de la propiedad. Canadá puede considerar, por separado, que los bienes de capital se enajenaron al fallecer (CRA).

¿Importa si alquilo la propiedad o la uso yo mismo?

Sí. El alquiler genera reporte de ingresos corrientes en EE. UU. y en Canadá; el uso personal exclusivo generalmente no genera ingresos de alquiler. Una vivienda usada principalmente para disfrute personal queda excluida de la definición canadiense de bienes extranjeros específicos, aunque a veces se alquile; una propiedad que se tiene principalmente para alquilar puede quedar incluida (CRA). Para el reporte anual de ingresos, consulte Propietarios canadienses de propiedades en alquiler en EE. UU.; para el Form T1135, consulte reporte de bienes extranjeros y filiales.

Una vivienda en EE. UU. de propiedad personal o conjunta puede calificar como su residencia principal canadiense; una vivienda propiedad de una corporación no es su vivienda personal (CRA). Para el resultado de una venta, consulte Canadienses que venden inmuebles en EE. UU.; para los cambios de uso, consulte convertir una vivienda en propiedad en alquiler. Las estancias largas en EE. UU. pueden cambiar su propia residencia fiscal; consulte snowbirds y residencia en EE. UU..

¿Puedo cambiar la forma de titularidad después de comprar?

Sí, pero cambiar la escritura puede contar como una enajenación aunque no haya una venta en efectivo. El IRS trata las donaciones y otras transferencias de intereses en bienes inmuebles de EE. UU. como posibles enajenaciones sujetas a FIRPTA. Canadá puede tratar como enajenación a valor justo de mercado una transferencia a una empresa. Una elección de la sección 85 puede diferir la ganancia canadiense de bienes elegibles transferidos a cambio de acciones a una corporación canadiense gravable; no se aplica a una transferencia a una corporación de EE. UU. ni difiere por sí sola el impuesto de EE. UU. El propietario y la corporación canadiense firman conjuntamente el Form T2057 a más tardar en la más temprana de las fechas límite de presentación de sus declaraciones del año de la transferencia. También pueden cambiar los impuestos estatales de transferencia y los términos del préstamo; consulte las reglas del estado donde está la propiedad y las condiciones de su prestamista.

Antes de firmar una transferencia, reúna la escritura, los costos de compra y de mejoras, el valor actual, el saldo de la hipoteca, las aportaciones de cada propietario y el nuevo uso previsto. Compare el costo fiscal de trasladarla con el de dejarla como está; para las reglas de transferencia de EE. UU., consulte Canadienses que venden inmuebles en EE. UU..

Ejemplo

Montos ilustrativos en dólares de EE. UU.; no se calcula ningún impuesto. Dos cónyuges residentes de Canadá compran una casa de vacaciones en EE. UU. por US$400,000. Un cónyuge aporta US$300,000 y el otro aporta US$100,000. Más adelante consideran ponerla en una LLC de EE. UU. porque el valor de la propiedad sube a US$600,000.

El primer cónyuge financió el 75% del precio; el segundo financió el 25%. Aplicadas al valor posterior, esas proporciones son US$450,000 y US$150,000. No son participaciones de propiedad automáticas ni una factura de impuesto sobre sucesiones: siguen importando la escritura, las aportaciones posteriores y la prueba del financiamiento (US Code, sección 2040). Transferir el título a una LLC puede crear una enajenación y exige revisar la clasificación en ambos países. Sus otros activos en EE. UU. y sus patrimonios mundiales también importan en la revisión sucesoria.

¿Su caso es distinto?

• Usted va a alquilar la propiedad: consulte Propietarios canadienses de propiedades en alquiler en EE. UU. para conocer las declaraciones anuales y las elecciones.
• Usted planea vender o transferir el título: consulte Canadienses que venden inmuebles en EE. UU. antes del cierre.
• Usted ya es dueño mediante una LLC de EE. UU.: consulte Propietario canadiense de una LLC de EE. UU. para conocer la discrepancia de presentación y de impuestos.
• Usted necesita decidir si se aplica el Form T1135: consulte reporte de bienes extranjeros y filiales.
• Usted pasa largos períodos en EE. UU.: consulte snowbirds y residencia en EE. UU..
• Usted tiene varias propiedades en alquiler, un patrimonio mundial grande, un fideicomiso o propiedad mediante una corporación: reúna las escrituras, los registros de las entidades, el historial de financiamiento, los valores actuales, la deuda y el uso previsto para la revisión fiscal transfronteriza.