घर को किराये पर देना या किराये की संपत्ति में रहने जाना (कनाडा)

क्या घर किराये पर देना कर के लिहाज़ से उसे बेचना माना जाता है?

हाँ। जब आप अपना पूरा घर निजी उपयोग से किराये के उपयोग में बदलते हैं, तो आम तौर पर माना जाता है कि आपने उसे उचित बाज़ार मूल्य पर बेच दिया और उसी मूल्य पर तुरंत वापस खरीद लिया। उचित बाज़ार मूल्य वह कीमत है जो कोई स्वतंत्र खरीदार खुले बाज़ार में देगा। पैसा हाथ बदलना ज़रूरी नहीं है। किराये की संपत्ति में रहने जाने पर यही नियम आम तौर पर उलटी दिशा में लागू होता है (Income Tax Act, धारा 45(1); CRA: उचित बाज़ार मूल्य)।

जहाँ कल्पित बिक्री लागू होती है, वहाँ उसका उचित बाज़ार मूल्य बदलाव से पहले के लाभ को बाद की बढ़ोतरी से अलग करता है। उपयोग बदलने के समय संपत्ति का मूल्य दर्ज करें, भले ही चुनाव उस समय कल्पित बिक्री रोक दे। चुनाव लागत को नए सिरे से तय नहीं करता; अगर धारा 45(2) का चुनाव बाद में रद्द किया जाता है, तो कल्पित बिक्री उस बाद के कर वर्ष के पहले दिन मानी जाती है (CRA: मुख्य निवास फ़ोलियो; CRA: पूँजीगत लाभ के रिकॉर्ड)।

ये नियम पूरी संपत्ति पर लागू होते हैं। किराये पर दिए गए कमरे या बेसमेंट का नतीजा अलग हो सकता है; देखें मुख्य निवास छूट।

अगर घर हमेशा मेरा अपना घर रहा हो, तो क्या कल्पित बिक्री पर मुझे कर देना होगा?

अक्सर मुख्य निवास छूट बदलाव की तारीख तक का लाभ खत्म कर सकती है, बशर्ते संपत्ति पात्र रही हो और आपके परिवार ने उन सालों के लिए कोई दूसरा घर निर्धारित न किया हो। कल्पित बिक्री फिर भी रिपोर्ट करनी होगी और घर को निर्धारित करना होगा; छूट वाला लाभ फ़ाइलिंग से राहत नहीं देता (CRA: मुख्य निवास)।

कल्पित बिक्री वाले साल के लिए Schedule 3 और Form T2091(IND) भरें। अगर आप घर को अपने स्वामित्व के हर साल के लिए निर्धारित करते हैं और लाभ पूरी तरह छूट वाला है, तो Schedule 3 का मुख्य निवास निर्धारण और T2091 का Section 1 भरें; Schedule 3 पर लाभ की राशि न लिखें। पेपर रिटर्न के साथ T2091 जोड़ें, या इलेक्ट्रॉनिक रूप से फ़ाइल करने पर CRA के माँगने की स्थिति में उसे अपने पास रखें (CRA: Schedule 3; CRA: Form T2091(IND))। अगर घर आपके स्वामित्व के हर साल के लिए पात्र नहीं था, तो लाभ का कुछ हिस्सा कर योग्य हो सकता है। पूर्व घर पर निजी उपयोग का घाटा आम तौर पर कटौती योग्य नहीं होता (CRA: मुख्य निवास)। निर्धारण और गणना के लिए देखें मुख्य निवास छूट।

घर किराये की संपत्ति बनने पर धारा 45(2) का चुनाव कर कैसे टालता है?

धारा 45(2) का चुनाव कल्पित बिक्री के नियम के लिए आपके घर को ऐसा मानता है जैसे आय देने वाले उपयोग में बदलाव हुआ ही न हो। इसलिए बदलाव के समय आप उससे बना पूँजीगत लाभ रिपोर्ट नहीं करते; लाभ तब बन सकता है जब आप सचमुच बेचें या चुनाव रद्द हो (Income Tax Act, धारा 45(2); CRA: मुख्य निवास फ़ोलियो)।

चुनाव किराये को कर-मुक्त आय नहीं बना देता। संपत्ति के किराये पर चढ़ने के समय से किराये की आय और पात्र खर्च रिपोर्ट करें। सालाना रिटर्न के लिए देखें किराये की आय (CRA: पूँजीगत लाभ गाइड)।

चुनाव लाभ को आगे टालता है; यह गारंटी नहीं देता कि आख़िर में बनने वाला लाभ छूट वाला होगा। निपटान के समय छूट इन बातों से तय होती है: इस संपत्ति के लिए आप कौन से साल निर्धारित कर सकते हैं, कनाडा में आपका निवास, और आपके परिवार के स्वामित्व वाला कोई भी दूसरा घर (CRA: मुख्य निवास फ़ोलियो)।

किराये पर रहते हुए मेरा पूर्व घर कितने समय तक मुख्य निवास के रूप में पात्र रह सकता है?

धारा 45(2) का चुनाव लागू रहने पर, जब कोई पात्र परिवार सदस्य वहाँ नहीं रहता, तब पूर्व घर अधिकतम चार कर वर्षों के लिए पात्र रह सकता है। अनिवासी व्यक्ति भी चुनाव कर सकता है और घर को निर्धारित कर सकता है, लेकिन कनाडा में निवास तय करता है कि छूट लाभ के कितने हिस्से को बचा सकती है (CRA: मुख्य निवास फ़ोलियो)।

चुनाव उन किराये वाले सालों को पात्र बनाए रखता है; उन्हें अपने आप निर्धारित नहीं करता। बिक्री या कल्पित बिक्री रिपोर्ट करते समय आप साल चुनते हैं। आपका परिवार उसी साल के लिए कोई दूसरा घर निर्धारित नहीं कर सकता (CRA: मुख्य निवास फ़ोलियो; Income Tax Act, धारा 54)।

उन चार सालों के बाद चुनाव लागू रह सकता है, पर पात्र निवास के बिना अतिरिक्त साल आम तौर पर इस नियम के तहत निर्धारित नहीं किए जा सकते। चार साल खत्म होने भर से कोई स्वचालित कल्पित बिक्री नहीं होती। आख़िरी बिक्री पर लाभ का कुछ हिस्सा कर योग्य हो सकता है। पूर्व घर के लिए किराये वाले सालों को निर्धारित करने से वे साल भी खर्च होते हैं जिन्हें परिवार नए घर के लिए निर्धारित नहीं कर सकता (CRA: मुख्य निवास फ़ोलियो)।

नियोक्ता द्वारा तबादला चार साल की सीमा हटा सकता है, पर तभी जब धारा 54.1 की शर्तें पूरी हों। यह कदम आपके या आपके जीवनसाथी या कॉमन-लॉ साथी के रोज़गार के तबादले का नतीजा होना चाहिए; नियोक्ता असंबंधित होना चाहिए; पूर्व घर नए कार्यस्थल से, सबसे छोटे सार्वजनिक मार्ग से मापने पर, बाद के निवास से कम से कम 40 किलोमीटर और दूर होना चाहिए; और आपको उस रोज़गार के दौरान, या उसके खत्म होने के बाद अगले कर वर्ष के अंत तक, पूर्व घर लौटना होगा, जब तक रोज़गार के दौरान मृत्यु न हो जाए (Income Tax Act, धारा 54.1; CRA: पूँजीगत लाभ गाइड)। निजी पसंद से घर बदलना रोज़गार की शर्त पूरी नहीं करता।

क्या धारा 45(2) का चुनाव लागू रहते हुए मैं CCA का दावा कर सकता हूँ?

नहीं। संपत्ति पर पूँजीगत लागत भत्ता (CCA) का दावा करने से जिस कर वर्ष में CCA का दावा किया जाता है, उसके पहले दिन से धारा 45(2) का चुनाव रद्द हो जाता है। इससे उस साल उचित बाज़ार मूल्य पर कल्पित बिक्री शुरू हो सकती है (CRA: मुख्य निवास फ़ोलियो)।

चुनाव अब भी प्रभावी है, यह मानने से पहले पिछले किराये के रिटर्न जाँच लें। अगर चुनाव खत्म करने के बाद आप CCA का दावा करना चाहते हैं, तो इमारत की पूँजीगत लागत के लिए उपयोग-बदलाव का अपना नियम है; वह अपने आप पूरा उचित बाज़ार मूल्य नहीं होती। दावे और श्रेणी के नियमों के लिए देखें पूँजीगत लागत भत्ता (CRA: मुख्य निवास फ़ोलियो)।

अपनी किराये की संपत्ति में रहने जाने पर कौन सा कर लगता है?

पूरी किराये की संपत्ति में रहने जाने से आम तौर पर कल्पित बिक्री और उचित बाज़ार मूल्य पर पुनः खरीद होती है। जब वह किराये की संपत्ति थी तब जमा हुआ लाभ बदलाव वाले साल में कर योग्य हो सकता है। अगर आपने पूँजीगत लागत भत्ता (CCA) लिया था, यानी इमारत की लागत पर समय के साथ मिलने वाली कटौती, तो रहने जाने पर वापसी (recapture) भी हो सकती है: पहले की कुछ कटौतियाँ किराये की आय में जुड़ जाती हैं। मुख्य निवास छूट उस आय को नहीं बचाती (CRA: मुख्य निवास फ़ोलियो; CRA: किराये की आय)।

जो किराये की संपत्ति आपके रहने जाने से पहले कभी आपका मुख्य निवास नहीं थी, उसमें सिर्फ़ इसलिए कि वह अब आपका घर बन गई है, मुख्य निवास छूट पहले के किराये वाले लाभ को खत्म नहीं करती। कल्पित पुनः खरीद बाद के पूँजीगत लाभ के लिए नई लागत तय करती है। अगर आपने उसी घर को किराये पर देते समय पहले धारा 45(2) के तहत चुनाव किया था और वह चुनाव अब भी लागू है, तो वापस रहने जाने से अपने आप नई कल्पित बिक्री नहीं बनती (CRA: पूँजीगत लाभ गाइड)।

रहने जाने पर धारा 45(3) का चुनाव लाभ को कब टाल सकता है?

धारा 45(3) किराये से घर में बदलाव से बने पूँजीगत लाभ को असली बिक्री तक टाल सकती है। इसका उपयोग तब नहीं हो सकता जब 1984 के बाद और उपयोग बदलने की तारीख तक या उससे पहले खत्म हुए किसी भी कर वर्ष के लिए आपको, आपके जीवनसाथी या कॉमन-लॉ साथी को, या ऐसे ट्रस्ट को जिसके आप दोनों में से कोई लाभार्थी है, उस संपत्ति पर CCA की अनुमति मिली हो (Income Tax Act, धाराएँ 45(3) और 45(4))।

पात्र होने पर, संपत्ति आपके रहने जाने से पहले के अधिकतम चार सालों के लिए, जब वह किराये पर थी, मुख्य निवास के रूप में भी पात्र हो सकती है। आपका परिवार उसी साल के लिए कोई दूसरा घर निर्धारित नहीं कर सकता, और कनाडा में निवास तय करता है कि छूट लाभ के कितने हिस्से को बचा सकती है। पूँजीगत लाभ टालने का चुनाव बदलाव पर बनने वाली किसी भी CCA वापसी को नहीं टालता (CRA: मुख्य निवास फ़ोलियो)।

चुनाव कैसे करें, और क्या उसे देर से फ़ाइल किया जा सकता है?

दोनों में से कोई भी चुनाव हस्ताक्षरित पत्र से करें, जिसमें संपत्ति की पहचान हो और बताया जाए कि आप किस उप-धारा के तहत चुनाव कर रहे हैं। CRA का कोई अलग चुनाव फ़ॉर्म नहीं है। फ़ाइल करने का समय अलग-अलग है (CRA: पूँजीगत लाभ गाइड; CRA: करदाता राहत प्रावधान)।

अगर रिटर्न इलेक्ट्रॉनिक रूप से फ़ाइल किया गया है, तो हस्ताक्षरित चुनाव पत्र CRA कर केंद्र को अलग से लिखित में भेजें; डिलीवरी का सबूत रखें। CRA के EFILE निर्देश चुनाव दस्तावेज़ों को उन सामान्य रिकॉर्ड से अलग मानते हैं जिन्हें आप माँगे जाने तक अपने पास रखते हैं (CRA: EFILE चुनाव दस्तावेज़ीकरण)।

CRA अपनी 10 साल की राहत समय-सीमा के भीतर देर से किया गया धारा 45(2) या 45(3) का चुनाव स्वीकार कर सकती है, पर स्वीकृति विवेकाधीन है और जुर्माना लग सकता है। देर से किया गया धारा 45(2) का चुनाव खास तौर पर मुश्किल होता है अगर उस चुनाव की अवधि में CCA का दावा किया गया हो। अनुरोध के साथ हस्ताक्षरित चुनाव, स्पष्टीकरण, सहायक रिकॉर्ड और प्रभावित रिटर्न की अनुसूचियाँ देनी होंगी (CRA: करदाता राहत प्रावधान; CRA: मुख्य निवास फ़ोलियो)।

क्यूबेक के निवासियों के लिए संघीय चुनाव क्यूबेक कानून के तहत अपने आप लागू होता है, पर Revenu Québec को अलग हस्ताक्षरित सूचना और संघीय चुनाव की प्रति चाहिए। इसके निर्देश धारा 45(2) के लिए बदलाव वाले साल के रिटर्न की अंतिम तिथि या CRA चुनाव के 30 दिन बाद, और धारा 45(3) के लिए असली बिक्री वाले साल के रिटर्न की अंतिम तिथि या CRA चुनाव के 30 दिन बाद बताते हैं। धारा 45(3) के चुनाव के लिए Form TP-274-V भी चाहिए (Revenu Québec: Form TP-274-V के निर्देश)।

उपयोग बदलने वाले साल में मैं क्या रिपोर्ट करूँ और क्या रखूँ?

रिटर्न इस पर निर्भर है कि कल्पित बिक्री है या नहीं। उसे Schedule 3 पर रिपोर्ट करें और पात्र पूर्व घर के लिए Form T2091(IND) भरें। अगर चुनाव कल्पित बिक्री रोकता है, तो उसके बजाय अंतिम तिथि पर चुनाव का पत्र फ़ाइल करें। अगर आप कनाडा के निवासी हैं, तो किराये की अवधि का किराया और खर्च Form T776 या समकक्ष विवरण से रिपोर्ट करें; अनिवासियों के लिए अलग स्रोत पर कटौती (withholding) और धारा 216 रिटर्न के नियम हैं। उन फ़ाइलिंग के लिए देखें किराये की आय और अनिवासी मकान-मालिक (CRA: किराये की आय; CRA: धारा 216)।

CRA के मौजूदा मुख्य निवास निर्देशों के अनुसार मुख्य निवास की कल्पित बिक्री के लिए Schedule 3 और Form T2091(IND) ज़रूरी हैं, भले ही लाभ पूरी तरह छूट वाला हो (CRA: मुख्य निवास)। क्यूबेक में कल्पित बिक्री पर मुख्य निवास निर्धारण के लिए Form TP-274-V और Schedule G भी चाहिए; पक्का करें कि चुनाव और निर्धारण के रिकॉर्ड सभी रिटर्न में मेल खाते हों (Revenu Québec: Form TP-274-V)।

खरीद का अनुबंध और लागत, सुधार की रसीदें, हर बदलाव की तारीख पर उचित बाज़ार मूल्य का सबूत, जहाँ CCA प्रासंगिक है वहाँ ज़मीन और इमारत के अलग मूल्य, घर बदलने और किरायेदारी की तारीखें, किराये के रिटर्न और CCA अनुसूचियाँ, हस्ताक्षरित चुनाव पत्र और डिलीवरी का सबूत, और उन सालों की सूची जिनमें आपके परिवार ने हर संपत्ति को निर्धारित किया, ये सब रखें। ये रिकॉर्ड कल्पित बिक्री के मूल्य, चुनाव की पात्रता और बाद की छूट गणना का समर्थन करते हैं (CRA: मुख्य निवास फ़ोलियो)।

उदाहरण

कनाडाई डॉलर में उदाहरण के आँकड़े; किसी आयकर दर को मानकर नहीं चला गया है।

आपने घर C$400,000 में खरीदा। जब आपने घर छोड़ा और पूरी संपत्ति किराये पर दी, तब उसका उचित बाज़ार मूल्य C$600,000 था। आप पूरे स्वामित्व काल में वहीं रहे थे और आपके परिवार ने उन सालों के लिए कोई दूसरा घर निर्धारित नहीं किया था। धारा 45(2) के चुनाव के बिना, बदलाव से C$200,000 का कल्पित लाभ बनता है। पात्र मुख्य निवास निर्धारण उस लाभ को खत्म कर सकता है, पर आपको कल्पित बिक्री Schedule 3 और Form T2091(IND) पर फिर भी रिपोर्ट करनी होगी। बाद के पूँजीगत लाभ के लिए आपकी लागत C$600,000 हो जाती है।

अगर आप इसके बजाय वैध धारा 45(2) का चुनाव करते हैं, तो बदलाव के समय आप वह C$200,000 का कल्पित लाभ रिपोर्ट नहीं करते। आप हर साल किराया रिपोर्ट करते हैं और CCA का दावा नहीं करते। मान लें कि तीन पूरे किराये वाले सालों के बाद आप C$700,000 में बेचते हैं। चुनाव ने संपत्ति की लागत को C$600,000 नहीं किया, इसलिए बिक्री खर्च और किसी भी छूट से पहले लाभ C$300,000 है। छूट उसे खत्म करती है या नहीं, यह इस पर निर्भर करता है कि आपका परिवार इस घर और किसी दूसरे घर के लिए कौन से साल निर्धारित करता है।

उलटे मामले में मान लें कि आपने किराये की संपत्ति C$400,000 में खरीदी और जब उसकी कीमत C$600,000 थी तब आप उसमें रहने गए। धारा 45(3) के चुनाव के बिना, बदलाव से खर्च से पहले C$200,000 का कल्पित लाभ बनता है। पात्र होने पर चुनाव उस लाभ को बिक्री तक टाल देता है; सिर्फ़ रहने जाने से वह खत्म नहीं होता।

आपके मामले में फ़र्क है?

• आपने सिर्फ़ एक कमरा या बेसमेंट किराये पर दिया: आंशिक बदलाव के नियम अलग हैं। देखें मुख्य निवास छूट।
• आपको बाद के लाभ का छूट वाला हिस्सा चाहिए: देखें मुख्य निवास छूट।
• आपको किराया रिपोर्ट करना है या CCA श्रेणी चुननी है: देखें किराये की आय और पूँजीगत लागत भत्ता।
• आप अभी किराये की संपत्ति बेच रहे हैं: बिक्री और किसी भी CCA वापसी के लिए देखें किराये की संपत्ति बेचना।
• आपने हाल में खरीदा घर बेचा है: आवासीय फ़्लिपिंग नियम लाभ का स्वरूप बदल सकता है। देखें संपत्ति फ़्लिपिंग और असाइनमेंट बिक्री।
• आप विदेश जा रहे हैं या पहले से कनाडा के बाहर रहते हैं: घर किराये पर देने से पहले देखें कनाडा छोड़ना और अनिवासी मकान-मालिक।
• आप नया या बड़े पैमाने पर नवीनीकृत घर किराये पर दे रहे हैं: GST/HST के उपयोग-बदलाव के अलग नियम हो सकते हैं। देखें आवासीय संपत्ति पर GST/HST।
• CCA लिया गया है, चुनाव देर से हो रहा है, या दो घर एक ही सालों के लिए टकरा रहे हैं: ये तथ्य कर और फ़ाइलिंग बदल सकते हैं। कर तैयारी के लिए मूल्यांकन, CCA, निवास और चुनाव के रिकॉर्ड जुटाएँ।