नए घर, किराये, असाइनमेंट और बिक्री पर GST/HST

क्या घर खरीदने पर मुझे GST/HST देना होता है?

बिल्डर से नया या बड़े पैमाने पर नवीनीकृत घर खरीदने पर आपको आमतौर पर GST/HST देना होता है। पहले से रहे जा चुके घर की दोबारा बिक्री पर आमतौर पर नहीं देना होता। कर योग्य बिक्री पर कर इस पर निर्भर करता है कि संपत्ति किस प्रांत में है और कर देय होने के समय कौन-सी दर लागू थी। यह समय आमतौर पर स्वामित्व या कब्ज़ा हस्तांतरित होने का होता है (CRA: construction industry guide; CRA: residential sales)।

पुराने घर का सामान्य नवीनीकरण अपने-आप उसकी दोबारा बिक्री को नए घर की बिक्री नहीं बना देता। बड़े पैमाने पर नवीनीकरण की कसौटी कहीं ऊँची है: CRA आमतौर पर यह देखती है कि अंदरूनी हिस्सा लगभग पूरी तरह तोड़कर नया बनाया गया हो। खरीद समझौते और समायोजन विवरण (statement of adjustments) में दिखना चाहिए कि बताई गई कीमत में कर शामिल है या नहीं, और क्लोज़िंग पर कोई रिबेट क्रेडिट हुआ या नहीं (CRA: new housing rebate)।

GST/HST के लिए पंजीकृत ऐसा खरीदार जो व्यक्ति नहीं है, वह कर योग्य आवासीय संपत्ति की खरीदी का कर आमतौर पर बिल्डर को नहीं, सीधे CRA को देता है। किराये के लिए खरीदने वाला पंजीकृत खरीदार Form GST60 भरता है और जिस महीने कर देय बना, उसके अगले महीने के अंत तक भुगतान करता है। लंबी अवधि के किराये के लिए की गई खरीदी अपने-आप में इनपुट कर क्रेडिट के लिए पात्र नहीं होती (CRA: rental rebate guide; Excise Tax Act, section 228)।

क्या मैं GST/HST न्यू हाउसिंग रिबेट का पात्र हूँ?

कोई व्यक्ति तब पात्र हो सकता है जब नया या बड़े पैमाने पर नवीनीकृत घर उसके या उसके किसी रिश्तेदार के प्राथमिक निवास के रूप में उपयोग के लिए खरीदा या बनाया गया हो। यह इरादा शुरू से होना चाहिए, और स्वामी या रिश्तेदार को आमतौर पर पहला निवासी होना चाहिए। सभी सह-स्वामी व्यक्ति होने चाहिए, और दावा उनमें से एक करता है। इस रिबेट के लिए कंपनी या साझेदारी न दावा कर सकती है, न घर की सह-स्वामी हो सकती है (CRA: RC4028)।

बिल्डर से खरीदने पर कसौटी आमतौर पर कर से पहले की खरीद कीमत पर लागू होती है, जिसमें कर योग्य असाइनमेंट की कीमत भी शामिल है। स्वयं बनाए घर में यह आमतौर पर उस समय के उचित बाज़ार मूल्य पर लागू होती है जब निर्माण या बड़ा नवीनीकरण लगभग पूरा हो चुका हो। पट्टे की ज़मीन पर बने घरों और को-ऑप शेयरों के लिए अलग सीमाएँ हैं (CRA: RC4028)।

बिल्डर क्लोज़िंग पर पात्र रिबेट क्रेडिट करके आवेदन फ़ाइल कर सकता है, या खरीदार सीधे आवेदन कर सकता है, आमतौर पर स्वामित्व हस्तांतरित होने के दो साल के भीतर। स्वयं बनाने वाला स्वामी (owner-builder) Form GST191 पर आवेदन करता है, इन तीनों में से जो सबसे पहले हो उसके दो साल के भीतर: निर्माण का लगभग पूरा होना, घर की छूट वाली बिक्री, और पहले निवास की दूसरी वर्षगाँठ। ओंटारियो का अलग प्रांतीय न्यू हाउसिंग रिबेट है, जो संघीय कीमत-सीमा पार होने पर भी लागू हो सकता है। उसके पहले-खरीदार और अस्थायी बढ़े हुए कार्यक्रमों की अतिरिक्त शर्तें हैं (CRA: RC4028)।

क्या मुझे पहली बार घर खरीदने वालों का GST/HST रिबेट मिल सकता है?

नया या बड़े पैमाने पर नवीनीकृत प्राथमिक घर खरीदने वाला पात्र पहली बार का खरीदार $1,000,000 तक के मूल्य पर संघीय GST या HST का संघीय हिस्सा पूरा वापस पा सकता है, अधिकतम $50,000 तक। इस मूल्य से ऊपर रिबेट घटता जाता है और $1,500,000 पर खत्म हो जाता है। यह पहले से लिए गए किसी मानक न्यू हाउसिंग रिबेट की नकल नहीं करता, उसमें और जोड़ता है (CRA: first-time rebate; CRA: RC4028)।

आपकी उम्र आमतौर पर कम से कम 18 साल होनी चाहिए, आप कनाडा के नागरिक या स्थायी निवासी हों, और संबंधित कैलेंडर वर्ष या उससे पहले के चार वर्षों में आप या आपके जीवनसाथी या कॉमन-लॉ पार्टनर कनाडा या विदेश में अपने स्वामित्व वाले किसी घर में प्राथमिक निवास के रूप में न रहे हों। न आपने, न आपके जीवनसाथी या पार्टनर ने पहले यह रिबेट लिया हो। बिल्डर से सामान्य खरीद में समझौते पर हस्ताक्षर 20 मार्च 2025 को या उसके बाद और 2031 से पहले होने चाहिए। निर्माण 2031 से पहले शुरू होना चाहिए और स्वामित्व हस्तांतरण के साथ 2036 से पहले लगभग पूरा हो जाना चाहिए। स्वयं बनाए घर में निर्माण 20 मार्च 2025 को या उसके बाद और 2031 से पहले शुरू होना चाहिए। निर्माण का लगभग पूरा होना और पहला निवास 2036 से पहले होना चाहिए। असाइनमेंट या संशोधन से पहले का मूल बिल्डर समझौता पात्र नहीं बन जाता। दावेदार पात्र पहली बार का खरीदार और पहला निवासी होना चाहिए। कंपनी, किराये के लिए खरीदी या दोबारा बिक्री पात्र नहीं है (CRA: who can apply; CRA: RC4028)।

ओंटारियो प्रांतीय HST का अलग पहली बार वाला रिबेट देता है, अधिकतम $80,000 तक। इसका अस्थायी बढ़ा हुआ न्यू हाउसिंग रिबेट उन पात्र स्वामी-निवासियों की भी मदद कर सकता है जिनके बिल्डर समझौते 1 अप्रैल 2026 से 31 मार्च 2027 के बीच हैं। दोनों प्रांतीय रिबेट मिलाकर चुकाए गए प्रांतीय कर से अधिक नहीं हो सकते। किसी भी कार्यक्रम पर भरोसा करने से पहले समझौते और निर्माण की तिथियाँ जाँच लें (CRA: RC4028)।

ओंटारियो के बढ़े हुए रिबेट के पात्र व्यक्ति को उसके न्यू होम अफ़ोर्डेबिलिटी पेमेंट का भी लाभ मिल सकता है, जो संघीय आवास रिबेट के बाद बचे संघीय HST हिस्से के लिए अधिकतम $50,000 तक है। यह प्रांतीय भुगतान है, जिसे आवास रिबेट फ़ॉर्म के सहमति वाले भाग (consent section) के ज़रिए माँगा जाता है (CRA: RC4028)।

मैंने किराये पर देने के लिए नया कॉन्डो खरीदा है। क्या मुझे कुछ HST वापस मिल सकता है?

लंबी अवधि के किरायेदार के लिए खरीदे गए नए कॉन्डो पर आमतौर पर स्वामी-निवासी रिबेट नहीं, नए आवासीय किराये की संपत्ति का रिबेट (new residential rental property rebate) लागू होता है। व्यक्ति और कंपनियाँ पात्र हो सकती हैं, यदि उन्होंने खरीदी पर कर चुकाया हो, यूनिट एक स्वतंत्र आवास हो, और उचित रूप से उम्मीद हो कि एक या अधिक लीज़ के तहत उसका पहला उपयोग किसी व्यक्ति के प्राथमिक निवास के रूप में कम से कम एक लगातार वर्ष तक होगा। सीमित मामलों में कम अवधि भी पात्र हो सकती है, जैसे किसी ऐसे व्यक्ति को बिक्री जो उसे प्राथमिक निवास के रूप में उपयोग करेगा। किसी संबंधित व्यक्ति द्वारा बाद के उपयोग पर एक अतिरिक्त प्राथमिक-निवास कसौटी लागू होती है (CRA: rental rebate guide)।

किराये के रिबेट के लिए उचित बाज़ार मूल्य वह है जिस पर संपत्ति असंबंधित खरीदारों के बीच तब बिक सकती है जब खरीदी का कर पहली बार देय बनता है। यह प्रीसेल कीमत से अलग हो सकता है, इसलिए तुलनीय बिक्री या मूल्यांकन रिपोर्ट रखें। डुप्लेक्स का मूल्यांकन एक यूनिट के रूप में होता है। ओंटारियो का सामान्य प्रांतीय किराये का रिबेट संघीय सीमा से ऊपर भी लागू हो सकता है। उसके अस्थायी बढ़े हुए रिबेट के लिए आमतौर पर निर्माण का 1 अप्रैल 2026 से 31 मार्च 2027 के बीच शुरू होना ज़रूरी है। पहले शुरू हुआ अकेला घर या कॉन्डो भी पात्र हो सकता है, यदि खरीद समझौता इस अवधि में आता है। असाइनमेंट में दोनों समझौते इस अवधि में होने चाहिए। समय की अन्य शर्तें भी हैं। किराये के उद्देश्य से बनी इमारत के लिए आकार और उपयोग की अलग कसौटियाँ हैं (CRA: RC4231)।

उस बढ़े हुए रिबेट के पात्र ओंटारियो के मकान-मालिक को प्रांत के न्यू होम अफ़ोर्डेबिलिटी पेमेंट का भी लाभ मिल सकता है, जो संघीय किराये के रिबेट के बाद बचे संघीय HST हिस्से के लिए अधिकतम $50,000 तक है। Form GST524 का सहमति वाला भाग (consent section) अलग आवेदन के बिना इसे माँग लेता है (CRA: RC4231)।

Form GST524 पर आवेदन करें। ओंटारियो की राहत माँग रहे हों तो ओंटारियो रिबेट अनुसूची RC7524-ON जोड़ें। साथ में हस्ताक्षरित खरीद समझौता, समायोजन विवरण और लीज़ लगाएँ। खरीदी गई यूनिट के लिए फ़ाइलिंग की अंतिम तिथि आमतौर पर उस महीने के अंत से दो साल बाद होती है जिसमें कर पहली बार देय बना। लंबी अवधि का आवासीय किराया छूट वाला है, इसलिए उसका मकान-मालिक आमतौर पर खरीदी के कर पर इनपुट कर क्रेडिट का दावा नहीं कर सकता (CRA: RC4231; Excise Tax Act, section 256.2)।

बिल्डर ने घर का रिबेट क्रेडिट कर दिया, लेकिन मैंने यूनिट किराये पर दे दी। अब क्या करें?

यदि पहला निवासी किरायेदार है और खरीदी किराये के उपयोग के लिए थी, तो क्लोज़िंग पर क्रेडिट किया गया स्वामी-निवासी रिबेट आपके रखने के लिए नहीं है। समायोजन विवरण और रिबेट आवेदन जाँचें, अपात्र क्रेडिट को बिल्डर और CRA के साथ सुधारें, और अलग किराये के रिबेट के दावे की पात्रता उसकी अंतिम तिथि से पहले आँकें। किराये के रिबेट को बिल्डर के स्वामी-रिबेट फ़ॉर्म पर सीधे बदलकर नहीं लगाया जा सकता (CRA: RC4028; CRA: RC4231)।

हस्ताक्षर और पहले निवास के समय के तथ्य मायने रखते हैं। यदि किसी व्यक्ति ने सचमुच रहने के लिए घर खरीदा और उसमें पहली बार प्राथमिक निवास के रूप में रहा, तो बाद में किराये पर देने से अपने-आप यह साबित नहीं होता कि मूल रिबेट अपात्र था। यदि CRA पाती है कि खरीदार क्रेडिट किए गए रिबेट का हकदार नहीं था, तो खरीदार उसे लौटाने के लिए उत्तरदायी हो सकता है। जिस बिल्डर को यह पता था या पता होना चाहिए था, वह संयुक्त रूप से उत्तरदायी हो सकता है (CRA: RC4028; CRA: construction industry guide)।

क्या प्रीसेल असाइनमेंट पर GST/HST लगता है, और इसे कौन चुकाता है?

7 मई 2022 को या उसके बाद किया गया, नए या बड़े पैमाने पर नवीनीकृत एकल-यूनिट घर या कॉन्डो का असाइनमेंट समझौता कर योग्य है, भले ही असाइन करने वाले ने खुद वहाँ रहने की योजना बनाई हो। उस तिथि से पहले किसी व्यक्ति द्वारा किया गया समझौता मूल खरीद के उद्देश्य के आधार पर छूट वाला हो सकता है। असाइनी (जिसे असाइन किया गया) को बिल्डर की अलग बिक्री पर भी GST/HST देना पड़ सकता है। असाइनमेंट का कर आमतौर पर असाइन करने वाला वसूलता है। असाइनी उसे सीधे CRA को देता है, यदि असाइन करने वाला अनिवासी है या असाइनी GST/HST के लिए पंजीकृत है और व्यक्ति नहीं है (Excise Tax Act, section 192.1; Excise Tax Act, section 221; CRA: construction industry guide)।

कर आमतौर पर असाइनमेंट के प्रतिफल (consideration) पर लगता है। बिल्डर को दिए गए डिपॉज़िट की प्रतिपूर्ति तभी बाहर रहती है जब असाइनमेंट समझौता उसे लिखित रूप में पहचानता हो और रकम केवल प्रतिपूर्ति हो। दोनों अनुबंध, डिपॉज़िट के रिकॉर्ड और असाइनमेंट में कर की भाषा सँभालकर रखें। कर-समेत कीमत होने पर गणित बदल जाता है (Excise Tax Act, section 192.1)।

मैंने किराये के लिए घर, लेनवे किराये की यूनिट (suite) या एक्सटेंशन बनाया है। क्या इस पर मुझे कर देना होगा?

जो व्यक्ति लंबी अवधि के किराये के लिए आवासीय संपत्ति बनाता या बड़े पैमाने पर नवीनीकृत करता है, वह GST/HST के उद्देश्य से बिल्डर माना जा सकता है, भले ही उसका GST/HST पंजीकरण न हो। पहले आवासीय कब्ज़े और निर्माण के लगभग पूरा होने में से जो बाद में हो, उस तिथि पर स्वयं-आपूर्ति (self-supply) नियम बिल्डर को उचित बाज़ार मूल्य पर संपत्ति बेचने और खरीदने वाला मान सकता है। इससे GST/HST बनता है जिसकी रिपोर्ट देनी होती है। पात्र बिल्डर-मकान-मालिक उसी रिटर्न में किराये का रिबेट माँगकर देय कर घटा सकता है। बचा हुआ शुद्ध कर चुकाना होगा। पंजीकृत व्यक्ति अपना नियमित रिटर्न इस्तेमाल करता है। अपंजीकृत व्यक्ति Form GST62 इस्तेमाल करता है और आमतौर पर अगले महीने के अंत तक फ़ाइल करके भुगतान करता है (CRA: construction industry guide; CRA: RC4231)।

नया बना अलग लेनवे होम नया आवासीय परिसर (new residential complex) हो सकता है। कई यूनिट वाली किराये की इमारत में एक्सटेंशन अपनी अलग स्वयं-आपूर्ति ला सकता है। मौजूदा घर में सामान्य कमरे का जोड़ या छोटा-मोटा नवीनीकरण अपने-आप नया परिसर नहीं बना देता। काम बड़ा नवीनीकरण है, अलग यूनिट है या पात्र एक्सटेंशन, यह उसके भौतिक ढाँचे और कानूनी उपयोग पर निर्भर करता है। निर्माण के चालान, पूरा होने की तिथि, पहले निवास की तिथि, लीज़ और ठोस आधार वाला उचित बाज़ार मूल्य दर्ज करें (CRA: RC4052; CRA: RC4231)।

क्या मुझे किराये पर, अल्पकालिक ठहरने सहित, GST/HST लेना होगा?

सामान्य आवासीय किराया छूट वाला है जब वही व्यक्ति कम से कम एक महीने तक निवास या ठहरने की जगह के रूप में लगातार रहता है या उसे रहने का अधिकार है। प्रतिदिन $20 से अधिक पर वसूला गया अल्पकालिक ठहराव आमतौर पर कर योग्य है, इसलिए पंजीकृत मेज़बान GST/HST लेता है। किसी पंजीकृत प्लेटफ़ॉर्म से हुई बुकिंग में, यदि मेज़बान पंजीकृत नहीं है, तो प्लेटफ़ॉर्म कर वसूल सकता है (CRA: residential rentals; CRA: platform accommodation)।

हर हफ़्ते की बार-बार बुकिंग केवल इसलिए एक लंबी अवधि की लीज़ नहीं बन जाती कि वही मेहमान लौटता है। असल में लगातार रहने का अधिकार ही निर्णायक है (CRA: residential rentals)।

घर या किराये की संपत्ति बेचते समय क्या मुझे GST/HST लेना होगा?

रहने में उपयोग हो रहे निजी घर या सामान्य लंबी अवधि के किराये की बिक्री आमतौर पर छूट वाली होती है। इसके बजाय बिक्री कर योग्य हो सकती है, यदि विक्रेता बिल्डर है जो नया या बड़े पैमाने पर नवीनीकृत आवास बेच रहा है, यदि संपत्ति कर योग्य अल्पकालिक आवास के लिए रखी गई थी, या यदि उसकी खरीदी या सुधारों पर इनपुट कर क्रेडिट लिए गए थे। उपयोग में बाद का बदलाव बिक्री का नतीजा बदल सकता है या अलग कर-घटना पैदा कर सकता है। यह कहने से पहले कि GST/HST लागू नहीं होता, संपत्ति का उपयोग और कर इतिहास जाँचें (CRA: residential sales; CRA: vacation properties; CRA: deemed supplies)।

यदि किसी पात्र एकल यूनिट के लिए किराये का रिबेट लिया गया और यूनिट पहली बार रहना शुरू होने के एक साल के भीतर ऐसे खरीदार को बेच दी जाती है जो उसे अपना या अपने रिश्तेदार का प्राथमिक निवास नहीं बनाएगा, तो रिबेट ब्याज सहित लौटाना पड़ सकता है। यह तब भी लागू हो सकता है जब बिक्री खुद छूट वाली हो (CRA: RC4231)।

कर योग्य अचल संपत्ति की बिक्री पर विक्रेता आमतौर पर GST/HST वसूलता है। खरीदार इसके बजाय उसे सीधे CRA को रिपोर्ट करके चुकाता है, यदि खरीदार GST/HST के लिए पंजीकृत है (आवास खरीदने वाले व्यक्ति को छोड़कर), या यदि विक्रेता अनिवासी है (CRA: RC4052)।

क्यूबेक में आवास रिबेट कैसे काम करते हैं?

क्यूबेक के घरों के लिए संघीय GST और प्रांतीय QST, दोनों के आवास रिबेट आवेदन आमतौर पर Revenu Québec (क्यूबेक की कर एजेंसी) सँभालती है। दोनों कर की कसौटियाँ और मूल्य-सीमाएँ अलग हैं। सामान्य घर और ज़मीन की खरीद के लिए स्वामी-निवासी QST रिबेट $200,000 से ऊपर घटने लगता है और $300,000 पर खत्म हो जाता है। संघीय मानक रिबेट की अपनी, ज़्यादा ऊँची सीमाएँ हैं (Revenu Québec: new housing)।

पात्र लंबी अवधि के किराये के लिए सामान्य QST रिबेट तब खत्म हो जाता है जब यूनिट का उचित बाज़ार मूल्य $225,000 तक पहुँच जाता है, जबकि संघीय किराये के रिबेट की सीमा अलग है। किराये के लिए Revenu Québec GST और QST के अलग आवेदन फ़ॉर्म इस्तेमाल करती है, और हर सह-स्वामी अपना QST दावा खुद फ़ाइल करता है (Revenu Québec: rental rebate)।

पहली बार खरीदने वालों का संघीय GST रिबेट क्यूबेक में लागू हो सकता है, लेकिन क्यूबेक ने उस अस्थायी उपाय के बराबर कोई नया QST पहली-बार-खरीदार रिबेट नहीं दिया है। संघीय शर्तें जाँचें और क्यूबेक के घर के लिए Revenu Québec का पहली-बार-खरीदार रिबेट फ़ॉर्म इस्तेमाल करें (Revenu Québec: first-time GST rebate)।

उदाहरण

कनाडाई डॉलर में उदाहरण। ओंटारियो में एक नए कॉन्डो की HST से पहले की कीमत C$400,000 है। 13% पर HST C$52,000 बनता है: C$20,000 संघीय और C$32,000 प्रांतीय। बिल्डर क्लोज़िंग पर मानक स्वामी-निवासी रिबेट क्रेडिट करता है:

1. संघीय: C$20,000 का 36% यानी C$7,200, जिसकी अधिकतम सीमा C$6,300 है, फिर घटाने पर: C$6,300 × (C$450,000 − C$400,000) ÷ C$100,000 = C$3,150।
2. ओंटारियो: C$32,000 का 75% यानी C$24,000, जो उसकी भी सीमा है।
3. क्रेडिट C$3,150 + C$24,000 = C$27,150 है, इसलिए क्लोज़िंग विवरण में C$52,000 − C$27,150 = C$24,850 का HST दिखता है।

खरीदार ने कॉन्डो लंबी अवधि के किराये के लिए खरीदा था और पहला निवासी किरायेदार है, इसलिए C$27,150 के क्रेडिट को सुधारना होगा। यदि HST देय बनने के समय कॉन्डो का उचित बाज़ार मूल्य भी C$400,000 था और किराये की अन्य शर्तें पूरी होती हैं, तो संघीय और ओंटारियो के किराये के रिबेट वही सूत्र इस्तेमाल करते हैं और कुल भी C$27,150 बनता है, जिसे Form GST524 पर RC7524-ON के साथ अलग-अलग माँगा जाता है (CRA: Ontario HST rate; Excise Tax Act, section 254; Excise Tax Act, section 256.2; HST Regulations No. 2, sections 41 and 47; CRA: RC4231)।

क्या आपकी स्थिति अलग है?

• आपने प्रीसेल असाइन किया या जल्दी बेच दिया: हस्तांतरण पर GST/HST की बात यहाँ है। मुनाफ़े पर आयकर का व्यवहार संपत्ति की फ़्लिपिंग और असाइनमेंट बिक्री में है।
• आप यूनिट किराये पर देते हैं, अल्पकालिक ठहराव सहित: आयकर के लिए किराये की आय और पंजीकरण की कसौटी के लिए GST/HST के लिए पंजीकरण कब कराएँ देखें।
• आपको कर योग्य असाइनमेंट, स्वयं-आपूर्ति या किराये की गतिविधि रिपोर्ट करनी है: GST/HST फ़ाइल करना और इनपुट कर क्रेडिट देखें, और समझौतों, चालानों, लीज़ और निवास की तिथियों के लिए बहीखाता सहायता लें।
• आप अपना घर बेच रहे हैं: आयकर के अलग प्रश्न के लिए प्रमुख निवास छूट देखें।
• आप कनाडा की संपत्ति बेचने वाले अनिवासी हैं: आयकर विथहोल्डिंग के लिए कनाडा की संपत्ति बेचने वाले अनिवासी देखें। कर योग्य बिक्री पर GST/HST की वसूली की अलग जाँच अब भी ज़रूरी है।