Principal residence exemption: घर बेचना कर-मुक्त कब होता है

principal residence यानी मुख्य निवास किसे माना जाता है?

Principal residence वह घर है जिसके आप अकेले या किसी के साथ स्वामी हैं, और जिसमें आप, आपका मौजूदा या पूर्व जीवनसाथी या कॉमन-लॉ पार्टनर, या आपका बच्चा उस वर्ष आम तौर पर रहा, जिसे आप designate करते हैं। मकान, कॉन्डो, कॉटेज, अपार्टमेंट, मोबाइल होम या हाउसबोट पात्र हो सकता है; यह ज़रूरी नहीं कि आप साल का ज़्यादातर समय वहीं बिताएँ (CRA: principal residence; Income Tax Act, section 54)।

थोड़े समय वहाँ रहना भी आम तौर पर रहने की शर्त पूरी कर सकता है, पर तथ्य मायने रखते हैं। जो संपत्ति मुख्य रूप से आय कमाने के लिए रखी गई हो, वह आपके थोड़े समय के ठहराव से आम तौर पर पात्र नहीं बनती। बच्चे का रहना तब भी पात्र हो सकता है, अगर बाकी शर्तें पूरी हों (CRA folio, paragraphs 2.10–2.11)।

क्या मेरे परिवार के पास एक ही वर्ष के लिए एक से ज़्यादा कर-मुक्त घर हो सकते हैं?

आपका परिवार आम तौर पर एक वर्ष के लिए सिर्फ़ एक घर designate कर सकता है, भले परिवार के सदस्यों के अलग-अलग घर हों। फिर भी एक ही वर्ष में एक घर बेचकर दूसरा खरीदने पर दोनों के लाभ पूरी तरह सुरक्षित हो सकते हैं: शर्तें पूरी होने पर फ़ॉर्मूले का अतिरिक्त वर्ष ओवरलैप को ढक सकता है। यह एक ही वर्ष के लिए दो designation की अनुमति नहीं देता। आपका जीवनसाथी या कॉमन-लॉ पार्टनर यही सीमा साझा करता है, अगर वह पूरे वर्ष आपका जीवनसाथी या पार्टनर था। बच्चा तभी साझा करता है जब वह पूरे वर्ष 18 से कम उम्र का, अविवाहित और बिना कॉमन-लॉ पार्टनर के था (Income Tax Act, section 54)।

जो जीवनसाथी या पार्टनर अदालती आदेश या लिखित अलगाव समझौते के तहत पूरे वर्ष अलग रहे, वे उस वर्ष एक-दूसरे के परिवार इकाई से बाहर हैं। वयस्क बच्चे की आम तौर पर अलग परिवार इकाई होती है, पर इससे माता-पिता को अपनी दूसरी संपत्ति के लिए अतिरिक्त designation नहीं मिलता (CRA folio, paragraph 2.13)।

हमारे पास मकान और कॉन्डो या कॉटेज है: हमें किसे designate करना चाहिए?

हर घर के पात्र वर्ष और परिवार के पिछले designation की सूची बनाएँ। ओवरलैप वाले वर्षों के लिए देखें कि वर्ष मिलने पर हर घर की छूट कितनी बढ़ेगी, फिर अतिरिक्त-वर्ष नियम सहित दोनों के पूरे नतीजे निकालें। आप मकान में ज़्यादा समय बिताते हों, तब भी कॉटेज बेहतर designation हो सकता है (CRA folio, paragraphs 2.13, 2.20 and 2.28)।

दोनों घरों का वर्ष-दर-वर्ष रिकॉर्ड और पहले दाखिल किए सभी designation रखें। यह चुनाव उस घर की भावी बिक्री को प्रभावित करता है जिसे आप रखते हैं (CRA folio, paragraphs 2.13 and 2.20)।

लाभ का कर-मुक्त हिस्सा कैसे निकाला जाता है?

पहले पूँजीगत लाभ निकालें: बिक्री की रकम में से बिक्री का खर्च और घर का समायोजित लागत आधार (adjusted cost base) घटाएँ। यह लागत आधार आम तौर पर खरीद मूल्य और अधिग्रहण के खर्च, जैसे वकील की फ़ीस, से शुरू होता है, और उसमें पूँजीगत सुधार जुड़ते हैं; नियमित मरम्मत इसे नहीं बढ़ाती (CRA: Capital Gains guide)। किसी साधारण पात्र घर के लिए, जिसे आपने उस वर्ष खरीदा जिसमें आप किसी भी समय कनाडा के निवासी थे, छूट आम तौर पर लाभ × (एक जमा कनाडा में निवासी रहते designate किए गए वर्ष) ÷ स्वामित्व के वर्ष होती है, जो लाभ तक सीमित रहती है। स्वामित्व का हर कैलेंडर वर्ष गिनें, खरीद और बिक्री के वर्ष सहित (Income Tax Act, section 40(1)–(2); CRA folio, paragraphs 2.20–2.21)।

घर बदलते समय पात्र घरों के ओवरलैप होने पर अतिरिक्त वर्ष मदद करता है; यह परिवार को एक ही वर्ष के लिए दो घर designate करने नहीं देता। अगर आप अधिग्रहण वाले वर्ष में कनाडा के निवासी नहीं थे, तो यह अतिरिक्त वर्ष लागू नहीं होता। बाकी designate किए वर्षों में कनाडा का निवास भी मायने रखता है (Income Tax Act, section 40(2)(b))। जिस संपत्ति पर पुराना capital gains election हुआ हो, उसमें एक और समायोजन ज़रूरी हो सकता है (CRA folio, paragraphs 2.22–2.26)।

क्या मैं उस कॉन्डो को designate कर सकता हूँ जिसमें मेरा बच्चा रहता है?

हाँ। आपके स्वामित्व वाला कॉन्डो रहने की शर्त पूरी कर सकता है, जब आपका बच्चा वहाँ आम तौर पर रहता हो, भले आप कहीं और रहें। फिर भी आपको संबंधित वर्षों के लिए उस कॉन्डो को designate करना होगा, और वे वर्ष आपकी परिवार इकाई के किसी दूसरे घर को भी नहीं दिए जा सकते (Income Tax Act, section 54; CRA folio, paragraphs 2.11–2.13)।

बच्चे की उम्र इस शर्त को नहीं हटाती कि कॉन्डो का स्वामी आप हों। अगर आपका वयस्क बच्चा उसका स्वामी है, तो बच्चे का अपना designation अलग सवाल है। अगर आप किराया लेते हैं, तो किराया बताएँ और संपत्ति के आय-उपयोग की समीक्षा करें। CRA के अनुसार बच्चे के रहने वाला किराये का घर भी रहने की शर्त पूरी कर सकता है, पर छूट की बाकी शर्तें बनी रहती हैं (CRA folio, paragraphs 2.9–2.11)।

अगर मैं घर का एक हिस्सा अलग किराये की यूनिट (suite) के रूप में किराये पर देता हूँ या घर से काम करता हूँ, तो क्या पूरा घर कर-मुक्त है?

कमरा किराये पर देने या होम ऑफ़िस रखने से भी पूरी संपत्ति पात्र रह सकती है। CRA के प्रशासनिक रुख के अनुसार आय का उपयोग वहाँ रहने के मुक़ाबले गौण होना चाहिए, इमारत में कोई ढाँचागत बदलाव न हो और पूँजीगत लागत भत्ता (CCA), यानी इमारत पर कर-मूल्यह्रास की कटौती, न ली गई हो। अलग से पूरी तरह स्वतंत्र किराये की यूनिट (suite) बनाना ढाँचागत बदलाव है, जो किराये वाले हिस्से को इस व्यवहार से बाहर कर सकता है (CRA folio, paragraphs 2.58–2.60)।

अगर आय-उपयोग वाला अलग हिस्सा पात्र नहीं है, तो लाभ का कुछ हिस्सा कर योग्य हो सकता है और उचित बँटवारा करना पड़ सकता है। उपयोग में बड़ा आंशिक बदलाव असली बिक्री से पहले उस हिस्से की कल्पित बिक्री भी ला सकता है। Section 45(2) election उसे टाल सकता है: स्वामी हस्ताक्षर किया पत्र बदलाव वाले वर्ष के रिटर्न के साथ दाखिल करता है। किराये से वापस रिहायशी उपयोग में बदलाव पर इसकी जगह section 45(3) election के लिए स्वामी का हस्ताक्षर किया पत्र अंततः बिक्री वाले वर्ष के रिटर्न के साथ, या CRA की माँग पर उससे पहले, देना होता है। इन elections के लिए घर को किराये पर देना देखें (CRA folio, paragraphs 2.57–2.60.2)। किराया कैसे बताना है, इसके लिए किराये की आय देखें।

अगर मेरा प्लॉट आधे हेक्टेयर से बड़ा है तो?

घर और आधे हेक्टेयर तक की ज़मीन आम तौर पर पात्र हो सकती है। इससे ज़्यादा ज़मीन तभी पात्र है जब आप साबित करें कि घर को निवास के रूप में इस्तेमाल करने और उसका आनंद लेने के लिए वह ज़रूरी थी; बड़ा आँगन चाहना काफ़ी नहीं है (Income Tax Act, section 54(e); CRA folio, paragraphs 2.32–2.33)।

सार्वजनिक सड़क तक पहुँच, न्यूनतम प्लॉट आकार या उप-विभाजन पर रोक ज़्यादा ज़मीन के दावे को सहारा दे सकती है। संबंधित नियम और संपत्ति के रिकॉर्ड जुटाएँ। अगर अतिरिक्त हिस्सा पात्र नहीं है, तो लाभ को मूल्य के हिसाब से बाँटें, जो सीधे एकड़ के बँटवारे से अलग हो सकता है (CRA folio, paragraphs 2.34–2.37)।

खेती के व्यवसाय में इस्तेमाल होने वाली ज़मीन के लिए लाभ निकालने के अलग तरीके हैं। एक तरीका section 40(2)(c)(ii) election है, जो बिक्री वाले वर्ष के रिटर्न के साथ स्वामी के हस्ताक्षर वाले पत्र से किया जाता है (CRA folio, paragraphs 2.38–2.46)।

मैं बिक्री अपने रिटर्न में कैसे बताऊँ?

बिक्री या कल्पित बिक्री बताएँ और संपत्ति को designate करें, भले छूट पूरे लाभ को ढक ले। ताज़ा प्रकाशित संघीय निर्देशों के अनुसार, जो 2025 की बिक्रियों पर लागू हैं, बिक्री वाले वर्ष के लिए Schedule 3 का Part 2, Principal residence, और Form T2091(IND) भरें। कागज़ पर फ़ाइल करने वाले T2091(IND) पर हस्ताक्षर करके संलग्न करते हैं; इलेक्ट्रॉनिक फ़ाइल करने वाले उसे अपने पास रखते हैं। बचा हुआ लाभ Schedule 3 के पूँजीगत लाभ वाले हिस्से में बताएँ। अगर आप घर को स्वामित्व के सभी वर्षों के लिए, या एक वर्ष छोड़कर बाकी सब के लिए, designate करते हैं (line 17900 पर box 1), तो T2091(IND) का सिर्फ़ Section 1 भरें, जिसमें उसका designation और हस्ताक्षर शामिल हैं (CRA: Form T2091(IND))।

क्यूबेक बिक्री वाले वर्ष के क्यूबेक रिटर्न के साथ Form TP-274-V और Schedule G माँगता है। जिन designation वर्षों पर उपयोग-बदलाव का election लागू है, उनके लिए मेल खाते CRA election का प्रमाण रखें। खरीद और बिक्री के विवरण, सुधार की रसीदें, रहने की तारीखें, पुराने रिटर्न और परिवार के दूसरे घरों व designation वर्षों की सूची रखें। निजी उपयोग वाले घर की हानि आम तौर पर दावा नहीं की जा सकती (CRA: principal residence)।

अगर आपने या आपके जीवनसाथी या कॉमन-लॉ पार्टनर ने 23 फ़रवरी 1994 से पहले खरीदे घर के लिए Form T664 या T664 (Seniors) भरा था, तो पुराने election का समायोजन जाँचने के लिए Form T2091(IND)-WS इस्तेमाल करें (CRA folio, paragraphs 2.22–2.25)।

मैं बिक्री बताना या designate करना भूल गया: अब क्या करूँ?

अगर बिक्री वाले वर्ष के रिटर्न का निर्धारण हो चुका है, तो CRA से लिखित में कहें कि वह देर से किया designation स्वीकार करे और वह रिटर्न समायोजित करे। देरी की वजह बताएँ और सुधारे हुए Schedule 3 व Form T2091(IND) संलग्न करें। अनुरोध CRA Submit documents के ज़रिए या डाक से अपने tax centre को भेजें; अकेला Change my return कोई election नहीं कर सकता या बदल नहीं सकता (CRA: taxpayer relief, paragraphs 55 and 58–60; CRA: रिटर्न बदलना)। स्वीकृति CRA के विवेक पर है, और जुर्माना लग सकता है। संघीय जुर्माना $8,000 या मूल देय तिथि से संतोषजनक आवेदन तक हर पूरे महीने के लिए $100, इनमें से जो कम हो, है (Income Tax Act, section 220(3.2), (3.21) and (3.5))।

संघीय देर से designation का अनुरोध आम तौर पर कर वर्ष के अंत के बाद दस कैलेंडर वर्षों के भीतर करना होता है (Income Tax Act, section 220(3.2))। अगर रियल एस्टेट की कोई बिक्री छूट गई थी, तो CRA सामान्य अवधि के बाद भी उस बिक्री का पुनर्निर्धारण कर सकती है। संशोधित रिटर्न में उसे बताने के बाद अधिनियम उस बिक्री के लिए तीन साल की एक और पुनर्निर्धारण अवधि देता है (Income Tax Act, section 152(4)(b.3))।

क्यूबेक के लिए, छूटे designation को सुधारने का तरीका Revenu Québec से पूछें। TP-274-V न भेजने पर उसका बताया जुर्माना $100 प्रति माह है, अधिकतम $5,000 तक (Revenu Québec)।

उदाहरण

राशियाँ कनाडाई डॉलर में, केवल समझाने के लिए हैं। एक परिवार ने Year 1 में C$200,000 में कॉटेज खरीदा और Year 10 में C$500,000 में बेचा, बिना बिक्री खर्च या सुधार के। वे दस कैलेंडर वर्षों तक स्वामी रहे, खरीद और बिक्री के वर्ष सहित। लाभ C$300,000 है। कॉटेज छह वर्षों के लिए पात्र था, जिन्हें परिवार ने designate करना चुना; उन वर्षों के लिए परिवार के किसी सदस्य ने कोई और संपत्ति designate नहीं की। वे अधिग्रहण वाले वर्ष और हर designate किए वर्ष में कनाडा के निवासी थे।

संघीय छूट C$300,000 × (1 + 6) ÷ 10 = C$210,000 है। पूँजीगत लाभ पर शामिल करने के नियम लगाने से पहले बचा हुआ पूँजीगत लाभ C$90,000 है। परिवार वही छह designation वर्ष बाद में अपना मकान बेचते समय उसके लिए इस्तेमाल नहीं कर सकता। कॉटेज की बिक्री फिर भी Schedule 3 और Form T2091(IND) पर जाती है (Income Tax Act, section 40(2)(b); CRA: principal residence)।

आपका मामला अलग है?

• आपने 365 लगातार दिन से कम रखकर बेचा: residential property flipping नियम के तहत लाभ व्यावसायिक आय हो सकता है, अपवादों के साथ। प्रॉपर्टी flipping और असाइनमेंट बिक्री देखें।
• आप घर छोड़कर उसे किराये पर दे चुके हैं, या किराये के घर में रहने गए: उपयोग में बदलाव से कल्पित बिक्री या election बन सकता है। घर को किराये पर देना देखें।
• आपने घर उपहार में दिया या टाइटल में बच्चे का नाम जोड़ा: ट्रांसफ़र बिक्री (disposition) गिना जा सकता है। परिवार को संपत्ति ट्रांसफ़र करना देखें।
• आपका घर कनाडा के बाहर है: निवास की स्थिति और संपत्ति की जगह की अलग से समीक्षा चाहिए। कनाडा के बाहर की संपत्ति देखें।
• कनाडाई संपत्ति बेचते समय आप अनिवासी थे: विथहोल्डिंग और क्लियरेंस के नियम लागू हो सकते हैं। कनाडाई संपत्ति बेचने वाले अनिवासी देखें।
• आप अमेरिकी नागरिक हैं और कनाडा का घर बेच रहे हैं: अमेरिका भी बिक्री पर कर लगा सकता है। विदेश की संपत्ति पर अमेरिकी कर देखें।
• आपने घर बनवाया या उसमें बड़ा नवीनीकरण किया: GST/HST बिक्री को बदल सकता है। रिहायशी संपत्ति पर GST/HST देखें।
• CRA आपसे संपर्क कर चुकी है: पत्र और उसकी समय सीमा का जवाब दें। समीक्षाएँ, ऑडिट और स्वैच्छिक प्रकटीकरण देखें।
• आपके पास दो घर हैं, आय-उपयोग वाला हिस्सा है या देर से designation करना है: कर तैयारी के लिए दोनों संपत्तियों के खरीद और बिक्री के रिकॉर्ड, रहने के वर्ष, सुधार की लागत और पुराने designation जुटाएँ।