प्रॉपर्टी flipping व प्रीसेल असाइनमेंट: मुनाफ़े पर कर

संघीय residential property flipping नियम क्या है?

संघीय नियम कनाडा की किसी पात्र आवास यूनिट या उसे खरीदने के अधिकार को लगातार 365 दिन से कम रखकर बेचने पर हुए लाभ को व्यावसायिक आय मानता है। अगर संपत्ति पहले से व्यवसाय की इन्वेंटरी थी या बिक्री की वजह सूची में दी गई कोई जीवन-घटना थी, तो नियम लागू नहीं होता; मौजूदा इन्वेंटरी पर सामान्य व्यावसायिक नियम ही चलते हैं (Income Tax Act, section 12)।

यह परीक्षण आपकी रखने की अवधि और बिक्री की वजह से जुड़ा है, इससे नहीं कि आपने यूनिट का नवीनीकरण किया या उसमें रहे। दिन 365 पर या उसके बाद की बिक्री इस स्वचालित नियम से बाहर है, पर उसका कर व्यवहार फिर भी तथ्यों पर निर्भर करता है (CRA: Residential Property Flipping Rule)।

क्या 365 दिन का परीक्षण घर, किराये की यूनिट और प्रीसेल अनुबंध, तीनों पर लागू होता है?

हाँ। संघीय परीक्षण कनाडा की आवास यूनिट पर लागू होता है, जिसमें किराये की यूनिट भी शामिल है, और आवास यूनिट पाने के अधिकार पर भी, जिसमें प्रीसेल खरीद का अधिकार आता है। बिक्री से पहले यूनिट या अधिकार जितने दिन आपके पास रहा, वे गिनें (Income Tax Act, section 12; CRA: principal residence और flip की गई संपत्ति)।

CRA के अनुसार खरीदार को स्वामित्व मिलते ही अवधि फिर से शुरू होती है। खरीद, असाइनमेंट और क्लोज़िंग के समझौते सँभालकर रखें: अनुबंध की तारीख, असाइनमेंट की तारीख और संपत्ति की क्लोज़िंग की तारीख अलग-अलग सवालों के जवाब देती हैं।

घर को किराये के उपयोग में बदलना या किराये से वापस घर बनाना कल्पित बिक्री बना सकता है और बाद की बिक्री को प्रभावित करता है। जहाँ पात्र हो, घर से किराये में बदलाव के लिए स्वामी subsection 45(2) के तहत election का पत्र हस्ताक्षर करके बदलाव वाले वर्ष के रिटर्न के साथ दाखिल कर सकता है। किराये से वापस घर में बदलाव पर हस्ताक्षर किया हुआ subsection 45(3) election CRA की माँग के 90 दिन बाद या बिक्री वाले वर्ष के रिटर्न की फ़ाइलिंग तिथि, इनमें से जो पहले हो, तक देय है। शर्तों के लिए घर को किराये पर देना देखें (CRA: उपयोग में बदलाव)।

कौन-सी जीवन-घटनाएँ जल्दी की बिक्री को इस नियम से बाहर कर सकती हैं?

कोई पात्र घटना स्वचालित flipping व्यवहार को तभी हटाती है, जब बिक्री को उचित रूप से उसी घटना के कारण या उसकी अपेक्षा में हुई माना जा सके। जल्दी की बिक्री सिर्फ़ इसलिए छूट वाली नहीं हो जाती कि कोई घटना समय में आसपास हुई (Income Tax Act, section 12)।

अलगाव की अवधि और पात्र स्थानांतरण की शर्तें कानूनी सूची का हिस्सा हैं। अपवाद सिर्फ़ स्वचालित नियम को खत्म करता है; सामान्य तथ्य-परीक्षण के तहत लाभ फिर भी व्यावसायिक आय हो सकता है।

flip की गई संपत्ति के लाभ या हानि पर कर कैसे लगता है?

नियम में आने वाला लाभ व्यावसायिक आय है, जिसमें principal residence exemption या पूँजीगत लाभ का व्यवहार नहीं मिलता। Flip की गई संपत्ति पर व्यावसायिक हानि शून्य मानी जाती है, इसलिए वह दूसरी आय से नहीं घटाई जा सकती (Income Tax Act, section 12; CRA: Residential Property Flipping Rule)।

सौदे का मुनाफ़ा बिक्री की रकम, खरीद लागत और बिक्री से जुड़े प्रमाणित खर्चों से निकालें। क्लोज़िंग स्टेटमेंट, डिपॉज़िट के रिकॉर्ड, नवीनीकरण के चालान और बिक्री खर्च की रसीदें रखें। हानि पर रोक उस संपत्ति पर लागू होती है जो कानूनी flipped-property परिभाषा में आती है; जो संपत्ति पहले से इन्वेंटरी के रूप में रखी हो, उसके लिए सामान्य व्यावसायिक हानि का विश्लेषण चाहिए। स्वरोज़गार की आय आपके रिटर्न और CPP में कैसे पहुँचती है, यह जानने के लिए स्वरोज़गार की आय पर कर कैसे लगता है देखें।

अगर मैंने इसे कम से कम 365 दिन रखा, तो क्या लाभ पूँजीगत है?

दिन 365 पार करने से अपने आप कोई जवाब नहीं मिलता। CRA देखती है कि आपने संपत्ति क्यों खरीदी, वह उद्देश्य बदला या नहीं, आपने उसके लिए पैसा कैसे जुटाया और उसका उपयोग कैसे किया, उस पर क्या काम हुआ, ऐसी बिक्रियों का आपका इतिहास क्या है और आपने क्यों बेचा (CRA: मुनाफ़े के लिए बेचने के इरादे से रियल एस्टेट खरीदने के कर प्रभाव)।

CRA का archived bulletin IT-218R इन्हें कारक बताता है, फ़ॉर्मूला नहीं; कोई अकेला कारक नतीजा तय नहीं करता। नवीनीकरण करके दोबारा बेचने के लिए खरीदना, ज़्यादा समय रखने के बाद भी व्यावसायिक आय बना सकता है। सच में लंबे समय का किराये का घर या रहने का घर अलग नतीजा दे सकता है। उन मामलों के लिए किराये की संपत्ति बेचना या principal residence exemption देखें।

प्रीसेल असाइनमेंट के मुनाफ़े पर कर कैसे लगता है?

प्रीसेल अनुबंध असाइन करने का मतलब है, तैयार यूनिट के स्वामी बनने से पहले खरीद समझौते के अपने अधिकार और ज़िम्मेदारियाँ किसी और को सौंपना। अगर आपने अनुबंध मुनाफ़े पर असाइन करने के लिए खरीदा था, तो मुनाफ़े को असाइन करने वाले वर्ष में व्यावसायिक आय के रूप में बताएँ, 365 दिन के बाद भी। कनाडा में आवास खरीदने का अधिकार 365 दिन से कम रखने पर हुआ लाभ भी व्यावसायिक आय माना जाता है, जब तक सूची की कोई जीवन-घटना लागू न हो। अगर आपकी मूल योजना टाइटल लेकर घर इस्तेमाल करने की थी, तो 365 दिन के बाद वर्गीकरण तथ्यों पर निर्भर करता है (Income Tax Act, section 12; CRA: मुनाफ़े के लिए बेचने के इरादे से रियल एस्टेट खरीदने के कर प्रभाव)।

असाइनमेंट का मुनाफ़ा उस वर्ष बताएँ जिसमें आपने अधिकार असाइन किए, उस वर्ष नहीं जिसमें इमारत पूरी हुई। असाइन पाने वाले के भुगतान का मिलान अपने डिपॉज़िट की वापसी से करें, ताकि डिपॉज़िट की वापसी दो बार मुनाफ़े में न गिनी जाए। नए घर के असाइनमेंट या पुनर्विक्रय पर GST/HST एक अलग सवाल है।

मैं बिक्री अपने रिटर्न में कैसे बताऊँ?

जो flip की गई संपत्ति पहले से इन्वेंटरी नहीं थी, उसके लिए Schedule 3 का Part 1 भरें और व्यावसायिक मुनाफ़ा Form T2125 पर बताएँ। अगर कोई अपवाद flipping नियम हटा देता है, तो तथ्यों के हिसाब से व्यावसायिक आय के लिए Form T2125 या पूँजीगत लाभ के लिए Schedule 3 इस्तेमाल करें (CRA: Schedule 3 भरना)।

flip की गई संपत्ति की हानि के लिए सौदे का ब्योरा T2125 पर शामिल करें, पर हानि अपने रिटर्न में न बताएँ (CRA: Form T2125, पेज 3)।

संशोधित समझौते के दोनों संस्करण, डिपॉज़िट और क्लोज़िंग स्टेटमेंट, बिक्री या असाइनमेंट के दस्तावेज़, लागत की रसीदें और दावा की गई जीवन-घटना का प्रमाण रखें। अगर CRA पहले ही किसी बिक्री के बारे में पूछ चुकी है, तो समीक्षाएँ, ऑडिट और स्वैच्छिक प्रकटीकरण देखें। दाखिल रिटर्न से छूटी बिक्री के लिए अघोषित आय और स्वैच्छिक प्रकटीकरण देखें।

क्या BC भी home flipping tax लगाता है?

लगा सकता है। BC उस रिहायशी संपत्ति या प्रीसेल अनुबंध के मुनाफ़े पर अलग कर लगाता है जो 730 दिन से कम रखने के बाद बेचा गया हो, भले ही संघीय आयकर नियम लागू होना बंद हो चुका हो। BC पहले 365 दिनों में बेचने पर शुद्ध कर योग्य आय पर 20% लेता है, फिर दिन 729 तक दर घटाता है; छूटें लागू हो सकती हैं (BC: home flipping tax; BC: प्री-सेल अनुबंध)।

अगर आपने BC की संपत्ति लगातार कम से कम 365 दिन, पर 730 दिन से कम रखी, और स्वामित्व के दौरान उसमें अपने मुख्य निवास के रूप में रहे, तो आप BC की कर योग्य आय से $20,000 तक की कटौती के पात्र हो सकते हैं। यह प्रीसेल असाइनमेंट पर लागू नहीं होती (BC: home flipping tax)।

डेवलपर से सीधे खरीदे प्रीसेल अनुबंध के लिए BC आम तौर पर रखने की अवधि तब से शुरू करता है जब आप अनुबंध का डिपॉज़िट चुकाते हैं। अगर आप बाद में तैयार यूनिट लेते हैं, तो BC आम तौर पर उस अधिग्रहण की तारीख को आपकी स्वामित्व अवधि में आगे जोड़ता है, जबकि संघीय नियम में अवधि फिर से शुरू होती है। दोनों अवधियाँ अलग-अलग जाँचें (BC: स्वामित्व के दिन; CRA: Residential Property Flipping Rule)।

BC का रिटर्न आपके आयकर रिटर्न से अलग है। अगर आप कर योग्य BC संपत्ति 730 दिन से कम रखकर बेचते हैं, तो 90 दिन के भीतर फ़ाइल करें, भले आपकी शुद्ध कर योग्य आय शून्य हो, जब तक कोई छूट फ़ाइलिंग की ज़रूरत न हटा दे (BC: रिटर्न दाखिल करना; BC: छूटें)। BC की जीवन-घटना की छूटें के लिए फ़ाइल करना ज़रूरी है और उनकी अपनी शर्तें हैं; संघीय अपवाद से BC का नतीजा अपने आप तय नहीं होता।

प्रीसेल असाइनमेंट BC की छूट के लिए पात्र हो सकता है, अगर डेवलपर मूल और संशोधित पूर्णता की तारीखें लिखित में दे और दोनों में 365 दिन से ज़्यादा का अंतर हो; दावा करने के लिए फिर भी फ़ाइल करना होगा (BC: जीवन परिस्थिति की छूटें)।

उदाहरण

राशियाँ कनाडाई डॉलर में, केवल समझाने के लिए हैं। आप BC में प्रीसेल कॉन्डो का अनुबंध करते हैं, C$40,000 का डिपॉज़िट चुकाते हैं और 200 दिन बाद अनुबंध असाइन करते हैं। असाइन पाने वाला आपको कुल C$70,000 देता है, जिसमें डिपॉज़िट की वापसी शामिल है। दूसरे पात्र खर्चों से पहले आपका मुनाफ़ा C$30,000 है: मिले C$70,000 में से आपके चुकाए C$40,000 घटाकर।

संघीय कम-अवधि का नियम C$30,000 के लाभ को व्यावसायिक आय मानता है, अगर असाइनमेंट की वजह कोई सूची की जीवन-घटना नहीं थी। मान लें वही C$30,000 BC की शुद्ध कर योग्य आय है और कोई BC छूट लागू नहीं है, तो BC की पहले साल की दर से अलग प्रांतीय कर C$6,000 बनता है। असाइनमेंट के GST/HST नतीजे की अलग से समीक्षा चाहिए।

आपके लिए अलग?

• आप उस घर में रहे और principal residence exemption के पात्र हो सकते हैं: flip की संभावना खारिज करने के बाद principal residence गाइड देखें।
• आपने किराये की संपत्ति कई साल रखी: किराये की संपत्ति बेचना देखें।
• आपने नए निर्माण का अनुबंध असाइन किया या नया घर दोबारा बेचा: रिहायशी संपत्ति पर GST/HST जाँचें।
• आप कनाडाई संपत्ति बेचने या असाइन करने वाले अनिवासी हैं: अलग विथहोल्डिंग और फ़ाइलिंग नियमों के लिए कनाडाई संपत्ति बेचने वाले अनिवासी देखें।
• आपके कई सौदे हैं, जीवन-घटना का दावा विवादित है, उपयोग में बदलाव हुआ है या BC की फ़ाइलिंग की अंतिम तिथि पास है: हर सौदे की अलग समीक्षा के लिए अनुबंध, डिपॉज़िट की तारीखें, लागत के रिकॉर्ड और बिक्री के कारण के प्रमाण कर तैयारी के पास लाएँ।