캐나다 거주자의 미국 부동산 소유 방식 비교

캐나다 거주자가 미국 부동산을 보유하는 방식에 따라 무엇이 달라지나요?

소유권 증서(deed)는 법적 소유자를 나타내지만, 세금 신고는 누가 부동산 대금을 냈는지, 각 나라에서 해당 주체를 어떻게 분류하는지에도 좌우됩니다. 명의를 정하기 전에 매년 필요한 신고 부담, 개인 사용, 사망 시 문제를 비교하세요.

명의, 책임, 이전 비용, 상속 절차는 주 법이 정합니다. 연방 세금 비교만으로 모든 답이 나온다고 보지 말고, 부동산이 있는 주의 규정을 확인하세요.

내 개인 명의로 소유하면 각 나라에서 세금은 어떻게 되나요?

개인 명의로 직접 소유하면 대체로 같은 개인이 명의를 갖고 두 나라에서 임대료나 양도소득을 신고합니다. 조약은 미국이 미국 부동산의 임대 소득과 양도소득에 과세하도록 허용하며, 캐나다는 거주자의 전 세계 소득에 과세합니다(CRA 거주자 안내). 적격 미국 소득세는 한도 안에서 캐나다 외국납부세액공제의 근거가 될 수 있습니다(CRA).

임대하는 경우 미국 처리는 임대 소득이 미국 사업과 실질적으로 연결되는지, 또는 순소득 기준 과세를 선택했는지에 따라 달라집니다(IRS). 연간 신고서는 미국 임대 부동산을 가진 캐나다 소유주를 참고하세요. 매각에는 별도의 원천징수와 신고서가 있으므로 미국 부동산을 파는 캐나다 거주자를 참고하세요.

배우자나 가족과 공동 명의로 소유하면 달라지나요?

공동 명의라고 해서 그것만으로 세금이 나뉘거나 미국 상속세 위험이 사라지지는 않습니다. 부부 중 한 사람이 미국 시민권도 주소지도 없이 사망했고 생존 배우자가 미국 시민이 아니라면, 생존자 권리가 있는 공동 보유 재산의 전체 가치가 먼저 사망한 배우자의 미국 상속재산에서 출발할 수 있습니다. 생존 배우자는 자신이 대금을 냈음을 입증할 수 있는 지분을 제외할 수 있으며, 예외가 있습니다. 각 소유자의 출자액, 법적 지분, 증여 기록을 보관하세요(IRS Form 706-NA 안내, 미국 법전 제2040조).

Form 706-NA를 제출해야 한다면, 사망자가 생존자 권리가 있는 미국 재산을 보유했거나 생존 배우자와 부부 공동 재산을 보유한 경우 Part III의 질문 5번에 따라 Schedule E(Form 706)를 작성해야 합니다(Form 706-NA).

캐나다 거주 부부 중 한 사람이 상대방의 지분 대금을 대면, 캐나다 귀속 규정에 따라 그 지분에서 나오는 소득이 자금을 댄 배우자에게 귀속될 수 있습니다(소득세법(Income Tax Act) 제74.1조). 자녀나 다른 친족을 공동 소유자로 넣는 경우에도 실제 소유자가 누구인지, 그 이전 자체가 과세 대상인지 검토해야 합니다. 공동 소유 방식과 생존자 권리는 주마다 다릅니다.

미국 LLC는 왜 캐나다 소유주에게 잘 맞지 않는 경우가 많나요?

소유자가 한 명인 미국 LLC는 기본적으로 미국 소득세에서 별도 납세 주체로 보지 않지만, 캐나다는 법인으로 취급합니다(IRS, CRA). 이 차이 때문에 두 나라에서 과세되는 사람과 연도가 갈라져 외국납부세액공제가 복잡해질 수 있습니다. 소유자가 둘이면 미국은 기본적으로 LLC를 파트너십으로 보지만, 부부 공동 재산제를 두는 주의 부부에게는 특별 규정이 적용될 수 있습니다. LLC는 미국에서 법인으로 과세받겠다고 선택할 수 있으며, 그러면 세금과 분배 문제가 달라집니다(IRS). 외국인이 소유한 LLC는 Form 5472 보고 대상일 수도 있습니다.

LLC는 구성원과 별도로 부동산을 보유하며, 주 법에 따라 구성원은 보통 LLC의 채무에 대해 개인적으로 책임지지 않습니다. 그래도 부동산이 있는 주의 법과 대출 조건은 여전히 중요합니다. 세법상 분류가 미국 상속세상 소재지를 정해 주지는 않습니다. IRS 상속세 안내는 부동산과 법인 주식을 열거하지만 모든 LLC 지분을 정리해 주지는 않으므로, 해당 부동산에 맞춘 상속세 검토를 받으세요. LLC의 신고와 이중과세 문제는 미국 LLC를 가진 캐나다 소유주를 참고하세요.

캐나다 법인이 부동산을 사면 어떻게 되나요?

캐나다 법인이 소유자이자 납세자가 되며, 그 법인의 미국 부동산 활동에는 Form 1120-F가 필요할 수 있고 미국 지점 이익세(branch profits tax) 문제가 생길 수도 있습니다(IRS, Form 1120-F 안내). 캐나다 법인이 발행한 주식은 대체로 미국 상속세에서 미국 내 소재 재산이 아닙니다(미국 법전 제2104조). 그렇다고 해서 소득, 매각, 소유주의 캐나다 세금이 사라지지는 않습니다.

주주나 가족이 시장 임대료보다 낮은 대가로 법인 소유 주택을 쓰면, 캐나다는 주주의 개인 소득에 혜택을 포함시킬 수 있습니다. CRA는 시장 임대료에서 주주가 낸 금액을 뺀 값으로 평가할 수 있습니다(소득세법(Income Tax Act) 제15조, CRA 세무조사 안내). 투자용 부동산이라면 지주 법인과 투자 법인에서 임대 소득과 이후 분배에 대한 법인의 캐나다 세금을 비교하세요. 기존 회사로 부동산을 사기 전에 두 나라의 법인 신고서를 모두 검토하세요.

미국 법인으로 사면 어떤가요?

미국 법인은 Form 1120으로 소득을 신고합니다. 캐나다는 법인의 중심 경영·통제가 캐나다에 있으면 조약에 따라 그 법인을 캐나다 거주 법인으로 볼 수 있습니다(CRA). 비거주 지배 해외 관계회사에 해당하면, 임대료 같은 소극적 소득이 배당 전이라도 주주의 당기 캐나다 소득이 될 수 있습니다(소득세법 제91조 및 제95조). 배당은 제90조에 따라 별도로 취급됩니다. 특수관계자 거래가 있는 외국인 소유 법인은 Form 5472가 필요할 수 있으며, 캐나다 신고는 해외 재산과 관계회사 보고를 참고하세요.

주주가 충분한 대가를 내지 않고 법인 소유 주택을 쓰면, 미국은 그 혜택을 법인의 이익(earnings and profits) 범위에서 분배로 볼 수 있습니다(IRS). 캐나다도 주주 혜택을 개인 소득에 포함시킬 수 있으며, 시장 임대료에서 낸 금액을 뺀 값으로 측정될 수 있습니다(소득세법(Income Tax Act) 제15조, CRA).

상속세 쟁점은 놓치기 쉽습니다. 미국 법인이 발행한 주식은 주주가 캐나다에 살아도 미국 내 소재 재산입니다. 따라서 명의를 보유하려고 만든 법인이 소유주의 미국 상속세 위험을 반드시 없애 주지는 않습니다.

신탁이나 캐나다 파트너십을 쓰면 달라지나요?

예. 다만 이름만으로 세금 결과가 정해지지는 않습니다. 신탁의 실제 거주지는 중심적 경영과 통제가 실제로 어디서 이뤄지는지에 따라 달라지며, 비거주 신탁도 캐나다 거주 출연자나 수익자가 있으면 캐나다 거주자로 간주될 수 있습니다(CRA 신탁 거주지 안내). 신탁으로 이전하는 경우 상속세와 처분 여부도 검토해야 합니다. 미국 법전 제2104조는 신탁을 통한 일부 이전에 대해 미국 내 소재 지위를 유지합니다.

파트너십은 외국인 파트너에게 미국 사업과 실질적으로 연결된 소득이 배분되면 파트너 단위 보고와 미국 원천징수가 추가될 수 있습니다(IRS). 파트너십 계약, 파트너의 거주지, 부동산 용도가 모두 중요합니다. 이런 구조는 증서나 이전 서류에 서명하기 전에 국경 간 세무 검토를 받아 볼 만합니다.

미국 상속세는 선택에 어떤 영향을 주나요?

미국에 주소지도 없고 시민도 아닌 상태로 사망한 소유자의 미국 내 소재 상속재산에는 대체로 미국 부동산이 포함됩니다(IRS 상속세 FAQ). 미국 내 소재 자산, 증여세 특별 공제액, 조정 과세 증여액의 합계가 US$60,000를 넘으면 유언집행인은 대체로 사망 후 9개월 안에 Form 706-NA를 제출합니다. 이 제출 기준은 세금이 있다는 뜻이 아닙니다(IRS 안내).

조약 Article XXIX B는 자격을 갖춘 캐나다 거주자의 상속재산에 비례 배분한 미국 통합 세액공제(unified credit)를 주고, 조건에 따라 배우자 세액공제(marital credit)도 줍니다. 또한 사망 시 발생하는 일부 캐나다 세금을 미국 상속세와 조정합니다. 배우자 세액공제를 받으려면 유언집행인이 미국 상속세 신고서에서 이를 선택하고, 적격 국내 신탁(qualified domestic trust) 선택 기한까지 미국 배우자 공제를 포기해야 합니다. 이 기한은 대체로 신고 기한(연장 포함)으로부터 일 년입니다(조약 Article XXIX B, 미국 법전 제2056A조). 계산에는 부동산 가치만이 아니라 전 세계 상속재산이 필요합니다. 캐나다는 별도로 사망 시 자본 재산을 처분한 것으로 간주할 수 있습니다(CRA).

부동산을 임대하는지 직접 쓰는지에 따라 달라지나요?

예. 임대하면 미국과 캐나다에서 당기 소득 신고가 생기지만, 오직 개인용으로만 쓰면 대체로 임대 소득이 생기지 않습니다. 주로 개인적인 즐거움을 위해 쓰는 주택은 가끔 임대하더라도 캐나다의 특정 해외 재산 정의에서 제외됩니다. 주로 임대 목적으로 보유한 부동산은 포함될 수 있습니다(CRA). 연간 소득 신고는 미국 임대 부동산을 가진 캐나다 소유주를, Form T1135는 해외 재산과 관계회사 보고를 참고하세요.

개인 명의나 공동 명의의 미국 주택은 캐나다 주 거주용 주택에 해당할 수 있지만, 법인 소유 주택은 본인이 개인 명의로 소유한 집이 아닙니다(CRA). 매각 결과는 미국 부동산을 파는 캐나다 거주자를, 용도 변경은 집을 임대용으로 바꾸기를 참고하세요. 미국에 오래 머물면 본인의 세법상 거주지가 바뀔 수 있으므로 스노버드와 미국 거주자 지위를 참고하세요.

구입한 뒤에 보유 방식을 바꿀 수 있나요?

예. 다만 명의를 바꾸면 현금 매각이 없어도 처분으로 볼 수 있습니다. IRS는 미국 부동산 지분의 증여와 그 밖의 이전을 FIRPTA상 처분이 될 수 있는 거래로 봅니다. 캐나다는 법인으로의 이전을 시가로 처분한 것으로 볼 수 있습니다. 소득세법 제85조 선택을 하면 과세 대상 캐나다 법인에 주식을 받고 이전한 적격 재산의 캐나다 양도차익을 이연할 수 있지만, 미국 법인으로의 이전에는 적용되지 않으며 미국 세금 자체를 이연하지도 않습니다. 소유자와 캐나다 법인이 Form T2057에 함께 서명하고, 이전 연도 신고 기한 중 빠른 날까지 제출합니다. 주 이전세와 대출 조건도 달라질 수 있으므로 부동산이 있는 주와 대출 기관에 확인하세요.

이전 서류에 서명하기 전에 증서, 매입 및 개량 비용, 현재 가치, 대출 잔액, 소유자별 출자액, 앞으로의 용도를 모으세요. 이전에 드는 세금 비용을 그대로 유지할 때의 비용과 비교하세요. 미국의 이전 규정은 미국 부동산을 파는 캐나다 거주자를 참고하세요.

예시

미국 달러 기준의 설명용 금액이며 세금은 계산하지 않습니다. 캐나다 거주자인 부부가 US$400,000에 미국 휴가용 주택을 샀습니다. 한 사람이 US$300,000을, 다른 사람이 US$100,000을 냈습니다. 이후 부동산 가치가 US$600,000으로 오르자 미국 LLC에 넣는 방안을 검토합니다.

첫 번째 배우자는 가격의 75%를, 두 번째 배우자는 25%를 냈습니다. 이 비율을 이후 가치에 적용하면 US$450,000과 US$150,000입니다. 이는 자동으로 정해지는 소유 지분이나 상속세 고지액이 아닙니다. 증서, 이후 출자, 자금 출처 증빙이 여전히 중요합니다(미국 법전 제2040조). 명의를 LLC로 옮기면 처분이 생길 수 있으며 두 나라의 분류를 검토해야 합니다. 이들의 다른 미국 자산과 전 세계 상속재산도 상속세 검토에 영향을 줍니다.

상황이 다르신가요?

• 임대할 예정인 경우: 연간 신고서와 선택 사항은 미국 임대 부동산을 가진 캐나다 소유주를 참고하세요.
• 매각하거나 명의를 이전할 계획인 경우: 계약을 마무리하기 전에 미국 부동산을 파는 캐나다 거주자를 참고하세요.
• 이미 미국 LLC로 소유하고 있는 경우: 신고와 세금 불일치는 미국 LLC를 가진 캐나다 소유주를 참고하세요.
• Form T1135가 적용되는지 판단해야 하는 경우: 해외 재산과 관계회사 보고를 참고하세요.
• 미국에 오래 머무는 경우: 스노버드와 미국 거주자 지위를 참고하세요.
• 여러 채의 임대 부동산, 큰 규모의 전 세계 상속재산, 신탁, 법인 소유가 있는 경우: 증서, 법인 서류, 자금 조달 내역, 현재 가치, 부채, 앞으로의 용도를 모아 국경 간 세무 검토를 받아 보세요.