Venda de imóvel nos EUA por canadense: FIRPTA e declarações

Quanto será retido no fechamento?

O comprador americano geralmente retém 15% do preço bruto da venda, e não do seu ganho nem do dinheiro que sobra depois de quitar o financiamento. Uma alíquota menor ou nenhuma retenção depende do uso planejado pelo comprador e do preço do imóvel inteiro, mesmo que vários proprietários dividam o imóvel (IRS: instruções do Form 8288).

Nas regras da residência, o comprador pessoa física ou um familiar dele deve ter planos firmes de morar no imóvel por pelo menos 50% dos dias em que alguém usar o imóvel em cada um dos dois primeiros períodos de 12 meses após o fechamento. Os dias em que o imóvel fica vazio não contam. O seu uso como casa de veraneio não define a alíquota. A isenção de retenção não isenta o ganho do imposto dos EUA (IRS: instruções do Form 8288).

Posso reduzir a retenção antes do fechamento?

Você pode pedir ao IRS um certificado de retenção no Form 8288-B quando a retenção padrão for maior que o imposto esperado dos EUA, inclusive em uma venda com pouco ou nenhum ganho. O requerente assina o formulário. Peça cedo: o IRS informa que geralmente decide em até 90 dias após um pedido completo, com o número de identificação fiscal americano de todas as partes (IRS: Form 8288-B; certificados de retenção).

Avise o comprador por escrito se o seu pedido ainda estiver pendente no dia do fechamento. Um pedido apresentado até o fechamento permite que o comprador retenha o valor exigido enquanto o IRS decide. O comprador ainda precisa reter no fechamento e depois recolher o valor conforme o certificado ou a recusa. O prazo habitual para o comprador entregar os Forms 8288 e 8288-A e pagar é o 20º dia após a transferência. Se o pedido de certificado for apresentado no prazo, o prazo de recolhimento passa para o 20º dia após o IRS enviar a decisão pelo correio (IRS: certificados de retenção; IRS: instruções do Form 8288).

O pedido precisa de uma estimativa fundamentada do ganho da venda e do imposto máximo dos EUA. Reúna o contrato de compra e o contrato de venda proposto, os registros de custos de fechamento e de melhorias, o histórico de depreciação do aluguel e o número fiscal de cada parte. O certificado muda o dinheiro retido, mas não substitui a sua declaração.

Se o comprador já recolheu retenção em excesso, um certificado emitido depois do fechamento pode permitir uma restituição antecipada. Depois de receber o certificado, siga as instruções do Form 8288-A. Você ainda precisa apresentar a declaração do ano da venda.

Preciso de ITIN para vender?

O ITIN (Individual Taxpayer Identification Number, número de identificação fiscal para quem não pode obter SSN) não é exigido por lei para fechar a venda, mas você precisa de um número fiscal americano para pedir de volta a retenção do FIRPTA ou solicitar um certificado. Se você não tem SSN (Social Security Number, número de seguridade social dos EUA) e não pode obtê-lo, peça um ITIN no Form W-7. A falta de ITIN não impede o comprador de entregar os Forms 8288 e 8288-A, mas o IRS não envia a você o Form 8288-A carimbado, necessário para pedir a retenção de volta, até receber o seu número (IRS: instruções do Form 8288).

Se a venda é o único motivo para você pedir o ITIN, faça o pedido depois de ter um contrato de venda juridicamente vinculante, pois o IRS informa que nega pedidos anteriores. A exceção do Form W-7 para venda de imóvel exige um formulário do FIRPTA preenchido e um contrato de venda ou documento de fechamento, além de documentos adicionais para vendedores. Se você também pedir um certificado, envie os Forms W-7 e 8288-B preenchidos juntos, conforme as instruções do IRS. Você também pode pedir o ITIN junto com o Form 1040-NR, se tiver direito pela via de entrega da declaração. Consulte as instruções atuais do Form W-7 para saber quais documentos de identidade enviar e para onde mandar o pacote. Cada covendedor estrangeiro precisa de um número.

O que devo apresentar para recuperar a retenção e quando?

Apresente o Form 1040-NR do ano da venda para calcular o imposto real dos EUA, creditar a retenção do FIRPTA e pedir o excesso como restituição. A venda entra na declaração do ano em que você fechou o negócio, mesmo que um certificado pendente faça o Form 8288-A mostrar uma data posterior (IRS: perguntas frequentes sobre o FIRPTA).

Peça ao agente de fechamento que coloque no Form 8288-A o seu nome, endereço e ITIN corretos. O IRS carimba a Copy B e a envia ao vendedor estrangeiro. Anexe essa cópia ao seu Form 1040-NR para pedir o crédito do FIRPTA na linha 25f. Se ela não chegou, verifique a entrega do comprador e a eventual falta do ITIN. Se o comprador entregou os formulários sem o seu número, o IRS permite o pedido com provas substanciais da retenção, como os documentos de fechamento, mais uma declaração com as informações dos Forms 8288 e 8288-A e o seu ITIN (IRS: declaração e pagamento de imposto sobre imóveis nos EUA; IRS: instruções do Form 1040-NR).

Como é calculado o meu ganho nos EUA?

Numa venda simples, o ganho nos EUA é o preço de venda menos os custos da venda e o custo-base (basis, valor de aquisição ajustado). Comece com o custo de compra, some as melhorias que se qualificam e subtraia a depreciação dos EUA permitida ou que poderia ter sido deduzida pelo uso como aluguel, mesmo que você nunca a tenha lançado em uma declaração (IRS: Publication 551; IRS: Publication 523).

Uma casa que você usou pessoalmente só pode ter direito à exclusão de ganho da residência principal nos EUA se cumprir os testes próprios de propriedade e uso dos EUA. A designação de residência principal do Canadá não define esse resultado nos EUA. O uso como aluguel pode tornar parte do ganho tributável, mesmo com a exclusão da casa, e a venda de imóvel de aluguel pode exigir o Form 4797, além dos anexos de ganho de capital (IRS: Publication 523; IRS: instruções do Form 1040-NR).

Se você tem ganho nos EUA com imóvel, verifique também o imposto mínimo alternativo (alternative minimum tax) nas instruções do Form 6251 para estrangeiros não residentes.

O estado também retém ou tributa a venda?

O estado onde fica o imóvel pode cobrar imposto próprio ou reter na hora do fechamento, além do FIRPTA federal. Confira as regras do estado do imóvel antes de definir as instruções de fechamento. O certificado federal não resolve a retenção estadual.

A Califórnia, por exemplo, usa o Form 593. O vendedor com prejuízo fiscal ou ganho zero na Califórnia e com número fiscal pode certificar esse resultado para evitar a retenção californiana. O vendedor com ganho pode optar por um cálculo alternativo. Entregue o formulário ao escrow até o fechamento e peça de volta qualquer retenção da Califórnia no Form 540NR. Outros estados têm regras diferentes (FTB da Califórnia: instruções do Form 593).

Como informo a venda no Canadá?

Se você é residente fiscal do Canadá, informe, em dólares canadenses, no Schedule 3 da sua T1, a venda como ganho de capital de imóvel pessoal nos EUA. O aluguel também pode gerar recuperação do CCA (Capital Cost Allowance, depreciação fiscal canadense) ou uma perda terminal no Canadá, separadas do ganho de capital. Revise os registros do aluguel antes de apresentar a declaração (CRA: guia de ganhos de capital; CRA: guia de rendimentos de aluguel).

Residentes de Quebec também informam o ganho no Schedule G da declaração de Quebec. O formulário TP-772-V calcula o crédito de Quebec por imposto estrangeiro, e a designação de residência principal usa o formulário TP-274-V junto com o Schedule G (Revenu Québec: ganhos de capital, crédito por imposto estrangeiro, designação da residência principal).

O tratado entre EUA e Canadá permite que os EUA tributem o ganho com imóvel americano. A residência no Canadá ainda pode exigir que o ganho conste na sua declaração canadense. O alívio pode vir pelo crédito por imposto estrangeiro, e não pela exclusão da venda (tratado entre Canadá e EUA, artigos XIII e XXIV). Se você comprou o imóvel principalmente para revendê-lo ou o tratou como estoque para revenda, o lucro pode ser renda empresarial (CRA: rendimentos imobiliários).

Por que o meu ganho no Canadá pode ser diferente do ganho nos EUA?

O Canadá converte cada parte da operação na data em que ela ocorreu: o valor da venda pela taxa de câmbio da data da venda, o custo-base ajustado (adjusted cost base) pela taxa da aquisição, e os custos de venda e as melhorias quando foram pagos. Por isso, o ganho em dólares canadenses pode ser maior ou menor que o ganho em dólares americanos, mesmo antes de considerar as regras de depreciação diferentes de cada país (CRA: guia de ganhos de capital).

Guarde as taxas de câmbio e as datas junto com os dois demonstrativos de fechamento e as notas das melhorias. Se você já era dono do imóvel quando se tornou residente do Canadá, o Canadá geralmente trata o valor justo de mercado nessa data como o seu custo inicial. Guarde uma avaliação dessa data; veja Imóveis fora do Canadá (CRA: recém-chegados).

Como evito pagar imposto duas vezes sobre o ganho?

Primeiro calcule o imposto de renda federal final dos EUA e o imposto estadual sobre a venda. Depois considere o crédito por imposto estrangeiro do Canadá para o imposto americano elegível sobre a renda incluída na declaração canadense. A retenção do FIRPTA é um pagamento por conta do imposto dos EUA, não o imposto final. O valor que os EUA devolveram ou devolverão não conta como imposto estrangeiro pago para o crédito canadense (CRA: folio do crédito por imposto estrangeiro, parágrafo 1.33).

A declaração do Canadá pode vencer antes da declaração dos EUA. Prepare o cálculo do imposto americano a tempo da entrega no Canadá e peça a alteração da declaração canadense se uma restituição posterior dos EUA mudar o crédito elegível (CRA: alteração de uma declaração). O crédito federal é limitado ao imposto federal canadense atribuível à renda não empresarial americana elegível. O imposto estrangeiro não empresarial não usado não pode ser levado para outro ano (CRA: folio do crédito por imposto estrangeiro, parágrafos 1.24 e 1.74). Guarde a declaração final dos EUA, a declaração estadual, os informes de retenção, o comprovante de pagamento e o aviso de restituição. Veja Rendimentos estrangeiros na declaração do Canadá para o cálculo do Form T2209 e do crédito provincial (CRA: crédito federal por imposto estrangeiro).

Minha casa de veraneio nos EUA pode ser a minha residência principal no Canadá?

Uma casa nos EUA pode ter direito à designação de residência principal do Canadá para um ano em que você foi dono dela enquanto residente no Canadá, se você, o seu cônjuge ou companheiro, o ex-cônjuge ou ex-companheiro ou um filho morou nela habitualmente nesse ano. Uma estadia curta pode contar, mas uma casa mantida principalmente para render aluguel exige análise mais cuidadosa. Sua família não pode designar outra casa para o mesmo ano (CRA: folio da residência principal, parágrafos 2.10 a 2.13 e 2.74). Para pedir a isenção, informe a venda no Schedule 3 e designe a casa no Form T2091(IND) junto com a declaração do ano da venda. Residentes de Quebec também usam o Schedule G e o formulário TP-274-V (CRA: folio da residência principal, parágrafo 2.15; Revenu Québec: designação). Veja Isenção da residência principal para o cálculo. A designação canadense, por si só, não elimina o imposto dos EUA nem a retenção do FIRPTA.

Transformar uma casa em imóvel de aluguel, ou um aluguel em casa, pode causar uma alienação presumida (deemed sale) no Canadá. A opção assinada da subseção 45(2) acompanha a declaração do ano da mudança. A opção assinada da subseção 45(3) acompanha a declaração do ano da venda final, ou antes, se a CRA exigir. O CCA do Canadá pode desfazer ou impedir essas opções (CRA: folio da residência principal, parágrafos 2.48 e 2.54 a 2.55).

E se o imóvel for de vários donos ou vendido com prejuízo?

Na venda em conjunto, identifique antes do fechamento a situação fiscal e a participação de cada proprietário nos EUA. Se pessoas dos EUA e estrangeiras vendem juntas, o comprador divide o valor realizado conforme as contribuições de capital e retém sobre a parte dos proprietários estrangeiros. Para essa regra, cônjuges são tratados como se tivessem contribuído em partes iguais. Se todos os vendedores são estrangeiros, o FIRPTA geralmente se aplica ao valor realizado inteiro. O teste de preço da residência continua usando o preço do imóvel inteiro (IRS: instruções do Form 8288). Cada proprietário estrangeiro deve ter um Form 8288-A separado, pedir apenas a sua parte do crédito e, em geral, apresentar um Form 1040-NR separado (IRS: verificação do crédito). Vendedores estrangeiros em conjunto devem pedir ao comprador, até o 10º dia após o fechamento, que mostre nos Forms 8288-A a divisão do crédito que combinaram. Caso contrário, o comprador divide o crédito em partes iguais (26 CFR 1.1445-1(f)(3)(iv)).

Um prejuízo não interrompe automaticamente a retenção do FIRPTA. Peça um certificado de retenção se o valor padrão for maior que o imposto esperado. O prejuízo com uma casa de uso pessoal geralmente não é dedutível em nenhum dos dois países. O prejuízo de um imóvel de aluguel segue regras diferentes, e o histórico de depreciação continua importante (IRS: Publication 523; CRA: guia de ganhos de capital).

Exemplo

Venda ilustrativa de uma casa de veraneio. Todos os valores da venda estão em dólares americanos, salvo quando marcados com C$. Você comprou o imóvel por US$400.000, quando um dólar americano valia C$1,25. Você o vende por US$600.000, quando um dólar americano vale C$1,35, e paga US$40.000 de custos de venda a essa mesma taxa. Não houve aluguel, depreciação nem melhorias. O comprador pessoa física planeja usar o imóvel como residência.

O comprador retém US$60.000 pela regra da residência, com base no preço bruto de US$600.000. O seu ganho nos EUA, antes de qualquer exclusão disponível para a venda de casa, é de US$160.000: US$600.000 menos US$40.000 de custos de venda e US$400.000 de custo. Se o seu imposto final dos EUA sobre a venda for de US$25.000, apresentar o Form 1040-NR pode devolver US$35.000 da retenção.

O seu ganho no Canadá, antes de qualquer isenção da residência principal canadense, é de C$256.000: C$810.000 de valor da venda menos C$54.000 de custos de venda e C$500.000 de custo de aquisição. Para o crédito canadense por imposto estrangeiro, comece pelo imposto final dos EUA, e não pelos US$60.000 retidos. O valor real do crédito depende da declaração do Canadá.

Seu caso é diferente?

• O imóvel foi alugado: a depreciação passada nos EUA e o CCA do Canadá podem mudar a venda, e declarações de aluguel não apresentadas exigem atenção. Veja Canadenses com imóvel de aluguel nos EUA.
• Uma LLC, corporação, sociedade de pessoas, trust ou espólio é dona do imóvel: o contribuinte e as declarações podem mudar. Veja Como um canadense deve ser dono de imóvel nos EUA e, para uma LLC, Canadense dono de uma LLC dos EUA.
• Você passou longos períodos nos EUA: a sua situação de residência nos EUA pode mudar a declaração. Veja Snowbirds e residência nos EUA.
• Você está conferindo declarações passadas de bens no exterior: veja Declaração de bens estrangeiros e de afiliadas.
• Você era dono deste imóvel em 26 de setembro de 1980, enquanto residente no Canadá: o Artigo XIII(9) do tratado pode reduzir o ganho tributável nos EUA, sujeito às exceções de propriedade e de bens (tratado entre Canadá e EUA).
• O imóvel fica fora do Canadá, mas não nos EUA: veja Imóveis fora do Canadá.
• Há disputa entre coproprietários, um espólio, um prejuízo ou um certificado ainda pendente perto do fechamento: reúna os dois demonstrativos de fechamento, os registros de titularidade e de contribuição, as notas das melhorias, as declarações anteriores dos EUA, as planilhas de depreciação, os ITINs e os formulários de retenção estadual para a ajuda com impostos entre países.