Como um canadense deve ser dono de imóvel nos EUA?

O que muda em cada forma de um canadense manter um imóvel nos EUA?

A escritura identifica o proprietário legal, mas a declaração fiscal também depende de quem pagou pelo imóvel e de como a entidade é classificada em cada país. Compare o volume de declarações exigidas a cada ano, o uso pessoal e o falecimento antes de escolher a forma da escritura.

A lei estadual controla a titularidade, a responsabilidade, as taxas de transferência e os procedimentos de herança. Verifique o estado onde o imóvel fica antes de tratar qualquer comparação federal como a resposta completa.

O que significa ser dono em meu próprio nome para o imposto em cada país?

Na propriedade direta, a mesma pessoa em geral é titular do imóvel e declara qualquer aluguel ou ganho nos dois países. O tratado permite que os EUA tributem o aluguel e os ganhos de imóveis americanos, enquanto o Canadá tributa o residente sobre a renda mundial (orientação da CRA sobre residência). O imposto de renda americano elegível pode dar direito a um crédito canadense por imposto estrangeiro, sujeito aos seus limites (CRA).

Se você alugar o imóvel, o tratamento nos EUA depende de o aluguel estar efetivamente vinculado a uma atividade empresarial nos EUA ou de você optar pela tributação sobre o lucro líquido (IRS). Veja Proprietários canadenses de imóvel de aluguel nos EUA para as declarações anuais. A venda tem retenção e declarações próprias; veja Canadenses que vendem imóveis nos EUA.

Ser dono em conjunto com o cônjuge ou familiares é diferente?

A titularidade conjunta, por si só, não divide o imposto nem elimina a exposição ao imposto sobre herança dos EUA. Se um cônjuge morre sem ser cidadão nem domiciliado nos EUA e o sobrevivente não é cidadão americano, o valor total de um bem mantido em conjunto com direito de sobrevivência pode entrar no patrimônio americano do primeiro cônjuge. O sobrevivente pode excluir a parte que consiga provar que pagou, sujeito a exceções. Guarde os registros das contribuições de cada proprietário, da participação legal e das doações (instruções do Form 706-NA do IRS; US Code, seção 2040).

Se o Form 706-NA for exigido, a pergunta 5 da Parte III pede o Schedule E (Form 706) quando o falecido tinha bens nos EUA com direito de sobrevivência ou bens em regime de comunhão (community property) com o cônjuge sobrevivente (Form 706-NA).

Se um cônjuge canadense financia a parte do outro, a regra canadense de atribuição pode atribuir de volta ao cônjuge que financiou a renda dessa parte (Income Tax Act, seção 74.1). Incluir um filho ou outro parente também exige verificar quem é de fato o dono do imóvel e se a própria transferência é tributável. A forma da propriedade conjunta e os direitos de sobrevivência variam conforme o estado.

Por que uma LLC americana costuma ser uma má escolha para um proprietário canadense?

Uma LLC americana de um único proprietário é desconsiderada para o imposto de renda americano por padrão, enquanto o Canadá a trata como corporação (IRS; CRA). Essa diferença pode separar a pessoa e o ano tributados em cada país, o que complica o alívio do imposto estrangeiro. Com dois proprietários, os EUA em geral tratam a LLC como sociedade de pessoas por padrão, embora regras especiais possam se aplicar a cônjuges em estados de comunhão de bens. A LLC pode optar pelo tratamento de corporação nos EUA, o que muda as questões de imposto e de distribuição (IRS). Uma LLC de propriedade estrangeira também pode ter a declaração do Form 5472.

Uma LLC detém o imóvel separadamente dos seus membros, que em geral não respondem pessoalmente pelas dívidas dela conforme a lei estadual; a lei estadual do imóvel e as condições do financiamento continuam importando. A classificação fiscal da LLC não define o situs para o imposto sobre herança dos EUA. A orientação do IRS sobre herança cita imóveis e ações de corporações, mas não resolve toda participação de membro de LLC; obtenha uma análise de herança específica para o imóvel. Veja Proprietário canadense de uma LLC americana para as declarações e o problema da dupla tributação.

O que acontece se a minha corporação canadense comprar o imóvel?

A corporação canadense passa a ser a proprietária e a contribuinte, e a atividade dela com o imóvel nos EUA pode exigir o Form 1120-F e levantar questões sobre o imposto americano sobre lucros de filiais (IRS; instruções do Form 1120-F). As ações dela, quando emitidas por uma corporação canadense, em geral ficam fora do situs americano para o imposto sobre herança (US Code, seção 2104), mas isso não faz desaparecer a renda, a venda nem o imposto canadense do proprietário.

Se um acionista ou familiar usa a casa da empresa pagando menos que o aluguel de mercado, o Canadá pode incluir um benefício na renda pessoal do acionista. A CRA pode avaliá-lo pelo aluguel de mercado menos o que o acionista pagou (Income Tax Act, seção 15; orientação de auditoria da CRA). Para um imóvel de investimento, compare o imposto canadense da corporação sobre o aluguel e sobre as distribuições futuras em empresas holding e de investimento. Revise as declarações da corporação nos dois países antes de usar uma empresa existente para comprar.

E comprar por meio de uma corporação americana?

Uma corporação americana declara a sua renda no Form 1120. O Canadá pode tratar a empresa como residente se a sua administração e controle central estiverem no Canadá, sujeito ao tratado (CRA). Se for uma afiliada estrangeira controlada não residente, o aluguel passivo pode gerar renda canadense corrente para o acionista, mesmo antes de um dividendo (Income Tax Act, seções 91 e 95); os dividendos têm consequências separadas conforme a seção 90. Uma corporação de propriedade estrangeira com transações com partes relacionadas pode precisar do Form 5472; veja declaração de bens e afiliadas estrangeiras para as declarações canadenses.

Se um acionista usa a casa da empresa sem pagamento adequado, os EUA podem tratar o benefício como uma distribuição até o limite dos lucros acumulados (earnings and profits) da corporação (IRS). O Canadá também pode incluir um benefício de acionista na renda pessoal, possivelmente medido pelo aluguel de mercado menos o pagamento feito (Income Tax Act, seção 15; CRA).

O ponto da herança é fácil de passar despercebido: as ações emitidas por uma corporação americana são bens com situs nos EUA, mesmo que o acionista more no Canadá. Por isso, uma entidade criada para deter a titularidade não elimina necessariamente a exposição do proprietário ao imposto sobre herança dos EUA.

Um trust ou uma sociedade de pessoas canadense muda o quadro?

Sim, mas nenhum dos dois nomes, sozinho, determina a resposta fiscal. A residência de fato de um trust depende de onde a sua administração e controle central realmente ocorrem; um trust não residente também pode ser tratado como residente no Canadá quando tem um instituidor (contributor) ou beneficiário residente (orientação da CRA sobre residência de trusts). Uma transferência a um trust também exige uma análise de herança e de alienação; a seção 2104 do US Code preserva o situs americano em algumas transferências por trust.

Uma sociedade de pessoas pode acrescentar declarações no nível dos sócios e retenção nos EUA quando a renda efetivamente vinculada é atribuível a sócios estrangeiros (IRS). O contrato da sociedade, a residência dos sócios e o uso do imóvel importam. Essas estruturas pedem uma análise fiscal entre países antes de assinar uma escritura ou transferência.

Como o imposto sobre herança dos EUA entra na escolha?

Imóveis nos EUA em geral fazem parte do patrimônio com situs nos EUA de quem morre sem ser domiciliado nem cidadão dos EUA (perguntas do IRS sobre imposto sobre herança). Se os bens com situs nos EUA, a isenção específica do imposto sobre doações e as doações tributáveis ajustadas somarem mais que US$60.000, o inventariante em geral apresenta o Form 706-NA em até nove meses após o falecimento; esse limite de apresentação não significa que há imposto a pagar (instruções do IRS).

O tratado, Artigo XXIX B, dá ao patrimônio de um residente canadense qualificado um crédito unificado americano proporcional e, sujeito a condições, um crédito conjugal; ele também coordena certos impostos canadenses devidos em razão da morte com o imposto americano sobre herança. Para o crédito conjugal, o inventariante deve optar por ele na declaração americana de herança e renunciar a qualquer dedução conjugal americana até o prazo da opção pelo qualified domestic trust, em geral um ano após o vencimento da declaração, inclusive prorrogações (tratado, Artigo XXIX B; US Code, seção 2056A). O cálculo precisa do patrimônio mundial, e não apenas do valor do imóvel. O Canadá pode, separadamente, presumir a alienação de bens de capital na morte (CRA).

Faz diferença eu alugar o imóvel ou usá-lo eu mesmo?

Sim. O aluguel gera declaração de renda corrente nos EUA e no Canadá; o uso pessoal exclusivo em geral não gera renda de aluguel. Uma casa usada principalmente para lazer pessoal fica fora da definição canadense de bem estrangeiro especificado, mesmo que seja alugada em alguns períodos; um imóvel mantido principalmente para aluguel pode ser incluído (CRA). Veja Proprietários canadenses de imóvel de aluguel nos EUA para a declaração anual de renda e declaração de bens e afiliadas estrangeiras para o Form T1135.

Uma casa americana de propriedade pessoal ou conjunta pode se qualificar como a sua residência principal canadense; uma casa de propriedade de uma corporação não é a sua casa de propriedade pessoal (CRA). Veja Canadenses que vendem imóveis nos EUA para o resultado da venda e transformar uma casa em imóvel de aluguel para as mudanças de uso. Longas estadas nos EUA podem mudar a sua própria residência fiscal; veja residentes sazonais e residência nos EUA.

Posso mudar a forma de titularidade do imóvel depois de comprar?

Sim, mas mudar a escritura pode contar como alienação mesmo sem venda em dinheiro. O IRS trata doações e outras transferências de participações em imóveis americanos como possíveis alienações sujeitas ao FIRPTA. O Canadá pode tratar uma transferência a uma empresa pelo valor justo de mercado. Uma opção da seção 85 pode diferir o ganho canadense sobre bens elegíveis transferidos em troca de ações a uma corporação canadense tributável; ela não se aplica a uma transferência a uma corporação americana nem difere, por si só, o imposto americano. O proprietário e a corporação canadense assinam em conjunto o Form T2057 até o que vencer primeiro entre os prazos de entrega das suas declarações do ano da transferência. Os impostos estaduais de transferência e as condições do empréstimo também podem mudar; consulte o estado do imóvel e o credor.

Antes de assinar uma transferência, reúna a escritura, os custos de compra e de benfeitorias, o valor atual, o saldo da hipoteca, as contribuições de cada proprietário e o novo uso pretendido. Compare o custo fiscal de transferir o imóvel com o de mantê-lo como está; veja Canadenses que vendem imóveis nos EUA para as regras americanas de transferência.

Exemplo

Valores ilustrativos em dólares americanos; nenhum imposto é calculado. Dois cônjuges residentes no Canadá compram uma casa de férias nos EUA por US$400.000. Um dos cônjuges entra com US$300.000 e o outro com US$100.000. Mais tarde, eles consideram colocar o imóvel em uma LLC americana, porque o valor dele sobe para US$600.000.

O primeiro cônjuge financiou 75% do preço; o segundo, 25%. Aplicadas ao valor posterior, essas proporções correspondem a US$450.000 e US$150.000. Elas não são participações automáticas de propriedade nem uma conta de imposto sobre herança: a escritura, as contribuições posteriores e a prova do financiamento continuam importando (US Code, seção 2040). Transferir a titularidade a uma LLC pode gerar uma alienação e exige uma análise de classificação nos dois países. Os outros bens deles nos EUA e os patrimônios mundiais também entram na análise de herança.

Sua situação é diferente?

• Você vai alugar o imóvel: veja Proprietários canadenses de imóvel de aluguel nos EUA para as declarações anuais e opções fiscais.
• Você pretende vender ou transferir a titularidade: veja Canadenses que vendem imóveis nos EUA antes de fechar o negócio.
• Você já é dono do imóvel por meio de uma LLC americana: veja Proprietário canadense de uma LLC americana para o descompasso de declarações e de imposto.
• Você precisa decidir se o Form T1135 se aplica: veja declaração de bens e afiliadas estrangeiras.
• Você passa longos períodos nos EUA: veja residentes sazonais e residência nos EUA.
• Você tem vários imóveis de aluguel, um grande patrimônio mundial, um trust ou propriedade por corporação: reúna as escrituras, os registros da entidade, o histórico de financiamento, os valores atuais, as dívidas e o uso pretendido para uma análise fiscal entre países.