Alıcı Satış Bedelini Tuttu: 116. Madde Parası Nasıl Geri Alınır

Mukim olmayan satıcıdan geri tutulan tutar neden satış bedelinin tamamı üzerinden hesaplandı?

Geri tutulan tutar, sizin vergi borcunuzun tahmini değil, alıcının kendi vergi riskidir. Vergilendirilebilir Kanada mülkünü mukim olmayan bir satıcıdan alan alıcı, uyum belgesi yoksa alış bedelinin %25 oranından (belgedeki limit düşüldükten sonra) sorumludur ve bu tutarı bedelden kesebilir. Kiralık bina gibi amortismana tabi mülkte oran %50, sermaye varlığı olmayan gayrimenkulde ise %50 olur (Income Tax Act, 116(5) ve (5.3) bentleri).

Sizin gerçek vergi borcunuz kazanç üzerinden hesaplanır. Bu yüzden geri tutulan tutar çoğu zaman ödenmesi gereken vergiden fazladır. Fazla kısmı geri alabilirsiniz. Parayı nasıl alacağınız, şu anda nerede olduğuna bağlıdır:

Şu durumlarda dosya basit değildir: mülk kiralanmıştı veya ortak sahiplidir, CRA'ya bildirim geç yapıldı veya hiç yapılmadı, ev bazı yıllar ana konutunuzdu, ayrıldığınızdan beri Kanada beyannamesi vermediniz, avukat parayı serbest bırakmıyor veya satışı başka bir ülke de vergilendiriyor. Bunların her biri uyum belgesini ya da beyannameyi değiştirir.

Geri tutulan paramı ne kadar sürede alırım?

Paranın nerede olduğuna bağlıdır. Para emanet hesabındaysa CRA uyum belgesini verdiğinde serbest bırakılabilir. CRA, belgeleri ve ödemeyi aldıktan sonra belgeyi mümkün olan en erken tarihte verdiğini söyler, sabit bir süre yoktur (IC72-17R6, paragraf 45). Satışı kapsayan bir belge yoksa alıcı, kapanış ayının bitiminden sonraki 30 gün içinde parayı aktarmak zorundadır. Bundan sonra para ancak satış yılı beyannameniz tarh edildiğinde geri gelir. Bu da o yıl bitmeden olmaz (IC72-17R6, paragraf 60). Satış yeni kapandıysa tamamlanmış satış bildirimini ve ödemeyi hızla göndermek, paranın emanet hesabında kalmasını sağlayabilir.

Geri tutulan param hâlâ avukatta mı yoksa CRA'ya mı gitti?

Alıcının avukatına yazılı olarak sorun. Satışı kapsayan bir belge yoksa alıcı, mülkü edindiği ayın bitiminden sonraki 30 gün içinde vergiyi aktarmak zorundadır (116. madde; IC72-17R6, paragraf 55). Geç aktaran alıcıdan ceza ve faiz alınabilir (IC72-17R6, paragraf 56).

Avukat parayı aktarmışsa tutarı, tarihi ve yanında gönderilen bilgileri isteyin. Avukat parayı hâlâ elinde tutuyorsa serbest bırakmadan önce kapanış şartlarının ne gerektirdiğini sorun. Bu cevap, aşağıdaki yollardan hangisinin sizin için geçerli olduğunu gösterir.

Kapanıştan sonra alınan bir uyum belgesi emanetteki parayı serbest bırakabilir mi?

Alıcı geri tutulan tutarı henüz aktarmadıysa ve kapanış şartları belgeyle serbest bırakmaya izin veriyorsa bırakabilir. CRA'ya tamamlanmış satışı bildirip kazancın %25 oranını ödedikten veya kabul edilebilir teminat verdikten sonra CRA, size ve alıcıya Form T2068'i düzenler (116(4) bendi; T4058). Ödeme, avukatın elindeki paradan yapılabilir: CRA, avukatın emanet hesabından çekilen çeki kabul eder (IC72-17R6, paragraf 44). CRA, yalnızca kimlik numaranız varsa belge düzenler. SIN'i olmayan satıcı önce bireysel vergi numarası için başvurmalıdır (IC72-17R6, paragraf 9; geçerli SIN olmadan beyanname verme). Ev satışında CRA, mülke ait Underused Housing Tax beyannameleri veya vergi ödenmemişse belgeyi vermeyi de reddedebilir (116(8) bendi).

T2068 düzenlendikten sonra alıcı, o mülk için 116(5) bendi kapsamında artık sorumlu değildir. Önerilen satış için alınan belge (T2064) alıcıyı yalnızca belgedeki limite kadar korur. Limitin üstünde alıcı, farkın %25 oranından sorumlu kalır (116(5) bendi). Belge, nihai vergi değildir. CRA, belgenin alıcıyı o bildirim için koruduğunu, sizin vergi borcunuzun ise satış yılı beyannameniz tarh edilirken kesinleştiğini belirtir (IC72-17R6, paragraf 46–47).

Kanun da genelge de avukatın emanet parayı ne zaman teslim edeceğini söylemez. Bunu kapanış şartları belirler. Alıcı parayı zaten aktardıktan sonra gelen bir uyum belgesi, parayı CRA'dan geri çekmez. Parayı beyanname geri getirir.

Sermaye varlığı niteliğindeki mülkün tamamlanmış satışı için bildirim, satıştan itibaren 10 gün içinde verilmelidir. Bildirim geç verildiyse veya hiç verilmediyse formları ve geç bildirim cezasını anlatan mukim olmayan olarak Kanada mülkü satmak rehberinden başlayın.

Uyum belgesi ödemesi neden geri tutulan tutardan küçük?

Sermaye varlığı için uyum belgesi ödemesi, satış bedelinin düzeltilmiş maliyet bedelini (vergi açısından maliyetiniz) aşan kısmının %25 oranıdır. Geri tutulan tutar ise bedelin tamamı üzerinden bir orandır (116(4) bendi).

Komisyon ve avukat ücreti gibi satış giderleri uyum belgesi ödemesini düşürmez. Bunlar sonradan beyannamenizde kazancı azaltabilir (IC72-17R6, paragraf 41). Ana konut istisnası kazancı azaltıyorsa ve bildirimle birlikte Form T2091(IND) veya hesabı gösteren bir yazı gönderilirse CRA ödemeyi düşürebilir (IC72-17R6, paragraf 73). Ayrıldıktan sonra istisnanın ne kadarını kapsadığı Kanada'dan ayrıldıktan sonra evinizi satmak rehberindedir.

Fazlayı hangi beyanname geri getirir ve ne zaman verebilirim?

Satış yılına ait Kanada beyannamesi geri getirir. Para CRA'ya alıcıdan gelmiş de olsa sizin uyum belgesi ödemeniz olarak gelmiş de olsa bu böyledir. CRA, bu beyannameyi satış üzerindeki verginin nihai uzlaşması sayar ve fazla ödemeyi tarhiyat bildirimiyle birlikte iade eder (T4058; IC72-17R6, paragraf 60). Beyanname satışın yapıldığı takvim yılının tamamını kapsar. CRA, daha erken verilse bile onu ancak o yıl bittikten sonra işler (paragraf 60). Satılan kiralık mülk için ikinci bir beyanname gerekebilir. Aşağıdaki kiralık mülk bölümüne bakın.

Mukim olmayan beyannamede kazancı Schedule 3 ile 12700 satırında bildirin. Uyum belgesi düzenlendiyse belgenin 2. nüshasını ekleyin (Guide 5013-G). Sermaye kazancının yalnızca %50 oranı vergilendirilir. Eski evde istisnayı talep etmek için ayrıca Form T2091(IND) gerekir (CRA: ana konut).

CRA, süresinde verilen mukim olmayan beyannameler için bir işlem süresi yayımlar. Beyanname incelenirse bu süre uzar. Tarhiyat ayrıca ödenecek bakiye de gösterebilir. Süre, ödeme yöntemleri ve bloke durumları için mukim olmayan olarak vergi iadesi rehberine bakın.

Alıcının aktardığı paranın benim adıma işlenmesini nasıl sağlarım?

CRA, sizin veya alıcının yaptığı 116. madde ödemelerini hesabınıza işler (IC72-17R6, paragraf 1). Alıcı işlem bilgilerini göndermeli, ödemenin 116(5) veya 116(5.3) bendi kapsamında olduğunu belirtmeli ve iki tarafın tam adlarını ve adreslerini vermelidir (paragraf 55).

CRA, 116. madde ödemelerini SIN'iniz veya bireysel vergi numaranız üzerinden size, o yılın beyannamenize de eşleştirir (IC72-17R6, paragraf 9). Avukattan aktarımda kullanılan numarayı doğrulamasını isteyin ve aktarım yazısını saklayın. Mukim olmayan beyannamede, uyum belgesinde görünen vergiyi 47600 satırına girin ve belgenin 2. nüshasını ekleyin (Guide 5013-G, 47600 satırı).

Geri tutulan paraya, tutulduğu sürece faiz ödenir mi?

Beyannamenizin son tarihine kadarki aylar için CRA faiz ödemez. Satış yılı beyannameniz tarh edilip fazla iade edildiğinde CRA, belirlenmiş oranla faiz öder. Faiz şu üç tarihin en geçinden başlar: o yıl için ödeme tarihinizden 30 gün sonra, beyannameyi verdiğiniz tarihten 30 gün sonra veya fazla ödemenin doğduğu gün (Income Tax Act, 164(3) bendi). 116. madde genelgesi faizden yalnızca geç bildirim ve geç aktarımlarda alınan bir ücret olarak söz eder (IC72-17R6, paragraf 12 ve 56). Avukatın emanet hesabında oluşan faizin size verilip verilmeyeceğini kapanış şartları belirler. Avukata sorun.

Kiralık mülk: bina neden daha yüksek oranla geri tutuldu?

Kiralık bina amortismana tabi mülktür. Bu yüzden alıcının bina bedeli üzerindeki riski %50 olurken arsa için oran %25 kalır (116(5.3) bendi). Geri tutulan tutarı, arsa ile bina arasındaki fiyat dağılımı belirler. Bina için ayrı bir CRA belgesi bu riski düşürür. Arsa için alınan belge binayı kapsamaz (116(5.2) ve (5.3) bentleri; IC72-17R6, paragraf 48 ve 51).

Amortismanın geri alınması (recapture) iadeyi değiştirir. Geçmiş yıllarda talep ettiğiniz Capital Cost Allowance (CCA, vergi amortismanı), bina kalan vergi maliyetinden yüksek bir fiyata satıldığında yeniden gelire eklenir. Bu tutar yarısı değil, tamamı vergilendirilir. Uyum belgesi için CRA, arsa ve bina kazancının %25 oranını, geri alınan amortisman için de federal bireysel oranı tahsil eder (IC72-17R6, paragraf 43). Bu indirimi 216. madde beyannamelerinde talep ettiyseniz geri alınan tutar, satış yılı için 216. madde beyannamesine yazılır. Son tarihi, o yıl için beyanname son tarihinizdir (çoğu birey için satıştan sonraki yılın 30 Nisan'ı). Sıradan bir 216. madde beyannamesindeki iki yıllık süre geçerli değildir ve beyanname, sermaye kazancını bildiren beyannameden ayrıdır (Income Tax Act, 216(5) bendi; T4144; mukim olmayan kiralık mülk sahipleri). Satıştan önce hiç bildirilmemiş kira ayrı bir sorundur. Stopaj yapmamış mukim olmayan kiralık mülk sahibi rehberine bakın.

Eşle birlikte satış: bir geri tutma mı, iki mi?

Mukim olmayan her ortak sahip ayrı bir satıcıdır ve mülkteki payını gösteren ayrı bir bildirim vermelidir (IC72-17R6, paragraf 10). Her biri kendi kazanç payını bildirir ve payı için ödenen vergiyi kendi beyannamesinde talep eder. Alıcının sorumluluğu mukim olmayandan satın alınan mülkü kapsar (116(5) bendi). Bu yüzden ortak sahiplerden biri hâlâ Kanada mukimiyse sorumluluk yalnızca diğer sahibin payıyla sınırlı olabilir. Avukattan geri tutulan tutarın nasıl bölündüğünü ve her aktarımın hangi ad altında yapıldığını göstermesini isteyin.

Örnek

Rakamlar örnek amaçlıdır ve Kanada dolarıdır.

Para emanetteyken uyum belgesi gelir

Mukim olmayan bir satıcı C$600.000'a bir daire satar. Maliyeti C$450.000'dır. Kapanışta uyum belgesi olmadığından alıcının avukatı C$150.000 geri tutar (bedelin %25'i). Satıcı tamamlanmış satış bildirimini verir ve avukat emanetten C$37.500 öder. Bu, C$150.000 kazancın %25'idir. T2068 düzenlendiğinde avukat, kapanış şartları gereği kalan C$112.500'ü serbest bırakabilir. C$37.500, satış yılı beyannamesinde hesabınıza işlenir.

Alıcı parayı CRA'ya zaten aktarmış

Aynı satış, ancak avukat herhangi bir belge alınmadan C$150.000'ı aktarmıştır. Satıcı, satış yılına ait mukim olmayan beyannameyi yıl bittikten sonra verir. C$150.000 kazancın yarısı olan C$75.000 vergilendirilir ve bunun vergisi C$150.000'ın çok altındadır. Kanada'da işletmesi olmayan bir mukim olmayan kişi, eyalet vergisi yerine federal vergi artı %48 ek vergi (surtax) öder. CRA, beyannameyi tarh ettiğinde fazlayı iade eder.

Kiraya verilmiş eski ev

Eski bir ev C$800.000'a satılır: arsa C$300.000, bina C$500.000. Geri tutulan tutar, arsada C$75.000 (%25) ve binada C$250.000 (%50) olmak üzere toplam C$325.000'dır. Ev kiraya verildiğinde vergi maliyeti (sahibi evi değişmemiş saymayı seçmediyse o günkü değeri) arsada C$200.000, binada C$350.000'dı ve sahibi o günden beri C$60.000 CCA talep etmişti. Bu C$60.000 geri alınır ve tamamen vergilendirilir. C$100.000 arsa kazancının ve C$150.000 bina kazancının ise yalnızca yarısı vergilendirilir. İadeyi geri tutulan tutar değil, beyanname belirler.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Bildirim geç verildi, hiç verilmedi veya mülk Québec'te: mukim olmayan olarak Kanada mülkü satmak rehberine bakın.
• Ev bazı yıllar ana konutunuzdu: evin kiralığa dönüştüğü andaki farazi satış dahil istisna hesabı Kanada'dan ayrıldıktan sonra evinizi satmak rehberindedir.
• Mülk kiralanmıştı, ortak sahiplidir veya avukat parayı serbest bırakmıyor: uyum belgesi, arsa ve bina dağılımı ve beyanname birbiriyle uyumlu olmalıdır. Bireysel vergi desteği alın.
• Ayrıldığınızdan beri Kanada beyannamesi vermediniz: mukim olmayan Kanada beyannamesi ve geriye dönük düzenleme ile bireysel vergi desteği sayfalarına bakın.
• Satıştan önce kira stopajı yapıldı ya da hiç yapılmadı: mukim olmayan kiralık mülk sahipleri rehberine bakın.
• Geri alınacak başka stopaj var: mukim olmayan olarak vergi iadesi rehberine bakın.
• Artık ABD'de yaşıyorsunuz: ABD de bu satışı vergilendirir. ABD'ye taşındıktan sonra Kanada'daki evinizi satmak rehberine bakın.