Ödenmemiş Mukim Olmayan Kira Vergisi: Part XIII Telafisi

Mukim olmayan kira geliri vergisi ödenmedi: ne yapılması gerekiyordu?

Her ay brüt kiranın %25 oranı Part XIII vergisi olarak CRA'ya gitmeliydi: ödemeyi yapan kişi veya aracı bunu sonraki ayın 15. günü tarihine kadar aktarır. Aracı olmadan konut kirası tahsil eden sahip ise hemen aktarmalıdır (215(1.3) bendi). NR4 bilgi beyannamesi, her yılı izleyen Mart ayının son gününe kadar verilmelidir (Income Tax Regulations, 202(7) bendi; CRA: T4061). Bunların hiçbiri yapılmadıysa kaçırılan her yıl artık ödenmemiş Part XIII vergisi artı faiz ve muhtemelen cezalar demektir.

Eksik olan genellikle üç şeye iner:

• Verginin kendisi: mukim olmayan olduğunuzdan beri her ayın brüt kirası üzerinden Part XIII.
• Bildirim: NR4 beyannameleri veya kirayı doğrudan tahsil eden sahip için, yazılı talep üzerine CRA'nın hazırladığı “pro forma” NR4.
• 216. madde beyannameleri: brüt kira vergisinin yerine net kira vergisini koyan isteğe bağlı beyannameler. Her yılın bitiminden sonra iki yıl içinde verilmelidir (CRA: T4144).

Telafi, birçok yılı kapsıyorsa, işin içinde mülk yöneticisi varsa, CRA size zaten yazdıysa, bir zamanlar onaylı NR6 formunuz olduysa, satış yaklaşıyorsa veya yeni ülkeniz kirayı zaten vergilendirdiyse basit değildir. Yıllara göre bir kira defteri, kira sözleşmelerini, aracı hesap özetlerini, banka yatışlarını, gider makbuzlarını, varsa NR4 belgelerini veya aktarım kayıtlarını ve CRA'dan gelen her yazıyı toplayın. Normal bir yılda sistemin nasıl işlediği mukim olmayan kiralık mülk sahipleri rehberindedir.

Kesilmeyen vergiden kim sorumlu: ben mi, mülk yöneticim mi, kiracım mı?

Stopaj yapması gereken ve yapmayan kişi verginin tamamından sorumludur ve vergiyi sizden geri alabilir. Bu kişinin kim olduğu, kiranın size nasıl ulaştığına bağlıdır.

Bunlar 215. maddeye dayanır: 215(1.2) bendi, içinde birinin yaşadığı konut için kira ödeyen bireyi muaf tutar. 215(6) bendi ise stopaj yapmayan kişiyi verginin tamamından sorumlu tutar ve bu kişiye tutarı mukim olmayandan geri alma hakkı verir. 227(8.1) bendi uyarınca faizden o kişiyle birlikte müteselsilen sorumlusunuz. 215(1.2) ve (1.3) bentleri Budget 2025 Implementation Act, No. 1 ile eklenmiştir ve 12 Ağustos 2024'ten itibaren geçerlidir. Daha önceki kira için kanunda konut kiracısı istisnası yoktu. Sizin adınıza kira tahsil eden bir akraba, 215(3) bendi kapsamında “başka bir kişi”dir ve mülk yöneticisiyle aynı yükümlülüğe sahiptir. CRA, ödemeyi yapanın parayı geri alamasa bile sorumlu olduğunu söyler (CRA: T4061).

Part XIII kiranız üzerindeki bir vergidir: ödemeyi yapan veya aracı bunu öderse sizden geri alabilir (215(6) bendi). Sizinle mülk yöneticisi arasında yükü kimin taşıdığı, CRA'ya olan borcu değiştirmez.

Part XIII telafisi: kaçırılan yıllar için ne kadar öderim?

Her yıl için brüt kiranın %25 oranından ve faizden başlayın. Bir yıl için geçerli bir 216. madde beyannamesi bunun yerine giderler ve CCA (Kanada amortisman indirimi) düşüldükten sonraki net kira üzerinden vergi koyar. Bu çoğu zaman daha düşüktür (216. madde).

216. madde beyannamesi, net kirayı tek geliriniz gibi vergilendirir ve temel kişisel tutar uygulanmaz (216(1)(d) bendi). Başka bir yılda kullanılabilecek zarar da oluşturamaz (CRA: T4144). CRA, mukim olmayanın borçlu olduğu Part XIII vergisini her zaman tarh edebilir (227(10.1) bendi). Bu yüzden eski yıllar kendiliğinden zamanaşımına uğramaz. Normal mukim beyannamesinde bildirilen kira 216. madde beyannamesi değildir ve Part XIII vergisini kapatmaz (CRA: T4144). CRA sizi hâlâ mukim sayıyor rehberine bakın.

Geç 216. madde beyannamesi: geçmiş yıllar için hâlâ verebilir miyim?

Muhtemelen, bir kez. CRA'nın 216(1) bendi geç beyan politikası, yılın bitiminden iki yıl sonra verilen 216. madde beyannamelerini kabul edebilir ve kira üzerindeki Part XIII sorunlarını düzeltmek için bir fırsat verir.

Aşağıdakilerden biri doğruysa CRA, politika kapsamında geç beyannameyi kabul etmez:

• CRA, kira geliri üzerindeki Part XIII yükümlülüklerinizi size zaten bildirdi.
• CRA, Part XIII kurallarına uymadığınız için zaten işlem başlattı.
• Form NR6 verdiniz ve CRA onayladı.

Onaylı NR6 varsa politika sayfasına göre CRA, nadir ve olağanüstü durumlarda o yılın 216. madde beyannamesini vermek için 220(3) bendi uyarınca ek süre tanıyabilir. Bu bir hak değil, bir taleptir.

Politika olmadan, son tarihinden sonra verilen 216. madde beyannamesi geçerli bir seçim değildir ve o yıl brüt kira üzerinden vergilendirilmeye devam eder (CRA: T4144). Politika sayfası sabit bir yıl sayısı veya başvuru formu belirtmez. Sudbury Tax Centre ile iletişime geçmenizi söyler. Beyanname vermeden önce CRA'nın politika kapsamında kaç yılı kabul edeceğini sorun.

Hangi ceza ve faiz uygulanır?

Faiz, her yolda ödenmemiş vergiye uygulanır. Cezalar kimin hata yaptığına ve hangi yolla düzeltildiğine bağlıdır.

Stopaj yapmama cezası, stopaj yapması gereken kişi için yazılmıştır. Konut kirasını kendiniz tahsil ettiyseniz ve aktarmanız gerekiyorsa kanun yükümlülüğünüzü stopaj yapmak değil aktarmak olarak çerçeveler. Bu yüzden size hangi cezanın uygulanabileceği daha belirsizdir. CRA, konut kirası vergisini aktarmayan mukim olmayanlara “ceza ve faiz tarh edilebileceğini” söyler (CRA: T4061). Faiz her ayın son ödeme tarihinden itibaren günlük bileşik işlediği için uzun bir telafide büyük olabilir. Af talepleri ceza, faiz ve af rehberinde anlatılır.

Geç beyan politikası mı, Gönüllü Bildirim Programı mı: hangisi uygun?

Geç beyan politikası daha dardır ve yalnızca cezaları kaldırır. Gönüllü Bildirim Programı (VDP) faizi de azaltabilir ancak tam bir başvuru gerektirir. CRA sizinle iletişime geçtiğinde ikisi de kapanır ya da daralır.

VDP başvurusu, CRA sizinle konu hakkında iletişime geçmediyse genellikle kendiliğinden sayılır (genel bir bilgilendirme yazısı sayılmaz). Konuyu belirten bir CRA yazısının ardından veya CRA sizinle ilgili üçüncü taraf bilgisi aldıktan sonra yapılırsa CRA'nın yönlendirmesiyle yapılmış sayılır.

VDP kuralları IC00-1R7'dedir. Af, on takvim yılı geriye uzanır. IC00-1R7, VDP'nin stopaj vergilerini kapsadığını söyler ancak 216. madde politikasından söz etmez. İki sayfa da ikisinin birbiriyle nasıl etkileştiğini belirtmez. Onaylı NR6 varsa politika kapalıdır, geriye VDP veya af talebi kalır. Başvurunun ayrıntıları bildirilmemiş gelir ve gönüllü bildirim rehberindedir.

Hangi sırayla düzeltmeliyim?

Önce yılları yeniden oluşturun ve yolu seçin, sonra ödeyin, bildirin ve beyanname verin. CRA tek bir sıra yayımlamaz. Önce yol gelir, çünkü geç beyan politikası da VDP de CRA sizinle iletişime geçmeden önce kendiliğinden gelmenize bağlıdır:

1. Her yılı yeniden oluşturun: mülk bazında brüt kira, giderler, CCA ve zaten ödenen vergi. Her ortak sahip kendi payı üzerinden vergilendirilir. Mukim olmayan kiralık mülk sahipleri rehberine bakın.
2. Yolu seçin: geç beyan politikası (Sudbury Tax Centre ile iletişime geçin) veya VDP (Form RC199). Parça parça hiçbir şey vermeden önce yapın.
3. Mukim olmayan vergi hesabı açtırın. Kirayı kendiniz tahsil ettiyseniz hesabı açtırın ve Part XIII vergisini ödeyin ya da aracıya aktarttırın (CRA: T4061).
4. Bildirimi düzeltin: aracı NR4 beyannamelerini verir. Aracısı olmayan sahip CRA'dan yazılı olarak NR4 pro forma ister.
5. Kabul edilen her yıl için 216. madde beyannamelerini (Form T1159) NR4 ve kira ile giderlerin bir dökümünü ekleyerek verin (CRA: T4144). Ödenen Part XIII vergisi her beyannamede mahsup edilir, fazlası iade edilir. Politika sayfası, beyannameler kabul edilmeden önce tüm Part XIII vergisinin ödenmesi gerekip gerekmediğini belirtmez. Bunu Sudbury Tax Centre'a sorun.
6. Mevcut yılı düzenleyin: Kanada'da bir aracınız varsa stopajın net kira üzerinden yapılması için Form NR6 vermeyi düşünün. NR6 verildiğinde her 216. madde beyannamesini yılın bitiminden sonraki altı ay içinde vermek zorunlu olur.

Sırayı, dosyanızla ilgilenen CRA ofisiyle doğrulayın. 3 ila 5. adımlar birlikte yapılabilir. NR4'ün okunması NR4 belgesi rehberinde anlatılır.

Eksik yıllar hangi kayıtlarla yeniden oluşturulur?

Önce üçüncü bir tarafın oluşturduğu belgelerden yola çıkın, boşlukları kendi kayıtlarınızla doldurun. 216. madde beyannamesi her yıl için kira ve giderlerin dökümünü ister. Destekleyici kayıtlar altı yıl saklanır (CRA: T4144).

Satmayı planlıyorum: önce kira yılları mı düzeltilmeli?

Satış için CRA'ya bir 116. madde bildirimi (Form T2062) verilmesi ve bir uyum belgesi alınması, ayrıca satış yılı için beyanname verilmesi gerekir. CRA kira üzerindeki Part XIII yükümlülüklerinizi size bildirdiyse veya işlem başlattıysa geç beyan politikasından yararlanılamaz. Bu yüzden kira yıllarının o noktadan önce ele alınıp alınmadığı, geriye hangi yolun kalacağını belirleyebilir.

216. madde beyannamelerinde CCA talep ettiyseniz satış, geri alınan amortismanı (recapture) doğurabilir. Bu tutar, sonraki yılın 30 Nisan'ında son tarihi gelen bir 216. madde beyannamesinde bildirilmelidir (CRA: T4144). Uyum belgesi ve alıcının geri tuttuğu tutar Kanada mülkü satan mukim olmayanlar rehberinde anlatılır.

Örnek

Rakamlar örnek amaçlıdır ve Kanada dolarıdır.

Üç yıl, aracı yok, hiçbir şey ödenmedi

Yurt dışındaki bir sahip, bir daireyi üç yıl boyunca bir aileye aylık C$2.000'a, yani yıllık C$24.000'a doğrudan kiralar. Part XIII vergisi C$24.000'ın %25'i, yani yılda C$6.000'dır:

• 1. yıl: C$6.000 artı her ayın son ödeme tarihinden itibaren faiz.
• 2. yıl: C$6.000 artı faiz.
• 3. yıl: C$6.000 artı faiz. Toplam: C$18.000 artı faiz.

12 Ağustos 2024'ten önce ödenen kira için aile stopaj yapmak zorundaydı ve onlara da tarhiyat yapılabilir. Yine de vergiyi sahip öder.

CRA sahiple hiç iletişime geçmediyse ve NR6 yoksa geç beyan politikası 216. madde beyannamelerini kabul edebilir. Yılda C$14.000 gider ve CCA ile her beyanname C$24.000 brüt yerine C$10.000 net kirayı vergilendirir ve ceza yoktur. Faiz yine uygulanabilir. En düşük federal oran olan %14 artı mukim olmayanlar için %48 surtax ile bu, yılda yaklaşık C$2.070 eder (en düşük oranın daha yüksek olduğu önceki yıllarda daha fazla). Part XIII altında ise C$6.000'dır.

Hiç stopaj yapmayan mülk yöneticisi

Kanadalı bir mülk yöneticisi iki yıl boyunca yılda C$30.000 tahsil etti ve hepsini sahibe ödedi. Yönetici %25, yani yılda C$7.500 borçludur ve vergi artı %10 ceza ile tarhiyat yapılabilir (bir yıl içinde bilerek veya ağır ihmalle yapılan tekrarlanan hatalarda %20). Sahip faizden müteselsilen sorumludur. Yönetici vergiyi sahipten geri alabilir. Sahip, her yılın bitiminden itibaren iki yıl içindeyse net kira için yine 216. madde beyannamesi verebilir. Daha eski yıllarda ise geç beyan politikası hâlâ geçerliyse verebilir. Yöneticinin tarhiyat üzerine ödediği vergi sahip adına ödenmiş sayılır. Bu yüzden bu beyannamelerde nasıl mahsup edildiğini CRA ile doğrulayın.

Onaylı NR6, hiç verilmeyen beyannameler

Bir sahibin aracısı onaylı NR6 uyarınca net kira üzerinden stopaj yaptı ancak hiç 216. madde beyannamesi verilmedi. Bu seçimler geçersizdir, yıllar brüt kira üzerinden vergilendirilir ve CRA eksik için aracıya tarhiyat yapabilir. Geç beyan politikası uygulanamaz. 220(3) bendi uyarınca ek süre ancak olağanüstü durumlarda mümkündür. CRA sahiple veya aracıyla henüz iletişime geçmediyse VDP uygulanabilir. Diğer yol af talebidir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Normal yıl kurallarına, NR6'ya ve bundan sonrası için 216. maddeye ihtiyacınız var: mukim olmayan kiralık mülk sahipleri rehberine bakın.
• Yurt dışından verilmemiş başka Kanada beyannameleriniz de var: mukim olmayan Kanada beyannameleri ve geriye dönük düzenleme rehberine bakın.
• CRA size zaten yazdı veya onaylı NR6 formunuz vardı: geç beyan politikası kapalıdır. VDP başvurusu veya af talebi dikkat ister. Bildirilmemiş gelir ve gönüllü bildirim rehberine bakın ve bireysel vergi desteği alın.
• Çok yıl, mülk yöneticisi uyuşmazlığı veya kirayı zaten bildiren ABD beyannameleri: yıllar, yol ve yabancı vergi kredisi için tek bir plan gerekir. Kira defterini, kira sözleşmelerini ve aracı hesap özetlerini bireysel vergi desteğine getirin. ABD'de yaşıyorsanız ABD'ye taşındıktan sonra Kanada'daki evinizi kiralamak rehberine bakın.
• Satıyorsunuz veya alıcı bedelin bir kısmını zaten geri tuttu: Kanada mülkü satan mukim olmayanlar ve alıcı satış bedelinin bir kısmını tuttu rehberlerine bakın.
• CRA sizi hâlâ mukim sayıyor: CRA sizi hâlâ mukim sayıyor rehberine bakın.
• Ceza veya faizin iptalini istiyorsunuz: ceza, faiz ve af rehberine bakın.