非居民卖加拿大房产被买家扣留款项：第 116 条多扣的钱如何拿回

非居民扣留款为什么按整个售价的一定比例计算？

扣留款是买家自己要承担的税务风险，不是对您应缴税款的估算。没有证明书时，从非居民手中购入应税加拿大财产的买家，要对买家成本中扣除证明书限额后的 25% 承担责任，并可以从售价中预扣这笔钱。对出租楼宇这类折旧财产，比例是 50%；对不属于资本财产的不动产，比例是 50%，均按所付金额计算（《所得税法》第 116(5) 款和 (5.3) 款）。

您实际要缴的税是按收益计算的，所以扣留款往往比应缴税款多。多出来的部分就是您可以拿回的钱。拿回的方式取决于钱现在在哪里：

遇到下列情况就不简单：房产出租过或有共同所有人；给 CRA 的通知迟交或漏交；房子有几年是您的主要住宅；离开后一直没有报加拿大税表；律师不肯放款；或另一个国家也对这笔出售征税。每一项都会影响证明书或税表。

扣留款多久能拿回来？

这取决于钱在哪里。钱还在信托账户中时，CRA 签发证明书后即可放行；CRA 表示，收齐文件和付款后会尽早签发，没有固定时限（IC72-17R6，第 45 段）。如果没有证明书涵盖这笔出售，买家必须在成交当月月底后 30 天内汇缴。汇缴之后，这笔钱只有在您出售当年的税表被评定时才会退回，而评定不会早于该年度结束（IC72-17R6，第 60 段）。如果刚刚成交，尽快寄出出售完成通知并付款，才可能让钱留在信托账户中。

我的扣留款还在律师手里，还是已经到了 CRA？

请书面询问买家的律师。如果没有证明书涵盖这笔出售，买家必须在取得房产当月月底后 30 天内汇缴税款（第 116 条；IC72-17R6，第 55 段）。买家迟交汇缴款，可能被收取罚款和利息（IC72-17R6，第 56 段）。

如果律师已经汇缴，请要求提供金额、日期和随款附上的明细。如果律师仍然持有，请问清成交条款要求满足什么条件才能放款。这个答案会告诉您下面哪条路适用。

成交之后才签发的证明书，能让信托账户里的钱放行吗？

可以，前提是买家还没有汇缴扣留款，并且成交条款允许凭证明书放款。您向 CRA 通知出售已完成，并缴付收益的 25% 或提供 CRA 接受的担保后，CRA 会向您和买家签发 T2068 表（第 116(4) 款；T4058）。这笔付款可以用律师持有的钱支付：CRA 接受从律师信托账户开出的支票（IC72-17R6，第 44 段）。CRA 只会向有识别号码的卖家签发证明书，所以没有 SIN 的卖家要先申请个人税号（IC72-17R6，第 9 段；没有有效 SIN 时如何报税）。如果出售的是住宅，在“未充分使用住房税”申报表或该房产的税款尚未结清时，CRA 还可能拒绝签发证明书（第 116(8) 款）。

T2068 表一旦签发，买家就不再因这处房产而依第 116(5) 款承担责任。针对拟议出售的证明书（T2064）只在证明书限额内保护买家；超出限额的部分，买家仍要对差额的 25% 承担责任（第 116(5) 款）。证明书不是您的最终税款：CRA 表示，它只保护买家就该通知所负的责任，您本人的税款在出售当年的税表被评定时才最终确定（IC72-17R6，第 46–47 段）。

《所得税法》和 CRA 通告都没有规定律师何时必须交出信托账户里的钱，这由成交条款决定。买家已经汇缴之后才到的证明书，不能把钱从 CRA 追回来，只有税表能做到。

出售资本财产完成后，通知须在出售后 10 天 内送出。如果迟交或根本没交，请先看非居民出售加拿大房产，其中说明了相关表格和迟交通知的罚款。

为什么证明书的付款比扣留款少？

资本财产的证明书付款，是售价超出调整成本基础（您的税务成本）部分的 25%。扣留款则是整个售价的一定百分比（第 116(4) 款）。

佣金、律师费等销售费用不会减少证明书付款，但之后可以在税表上减少收益（IC72-17R6，第 41 段）。如果主要住宅免税减少了收益，且通知中附有 T2091(IND) 表或带计算过程的信函，CRA 可以调低付款（IC72-17R6，第 73 段）；离开加拿大后免税能覆盖多少，请看离开加拿大后出售自住房。

多扣的钱由哪份税表退回，我什么时候可以报？

由出售当年的加拿大税表退回，无论这笔钱是买家汇缴给 CRA 的，还是您自己作为证明书付款缴的。CRA 把这份税表视为这笔出售税款的最终结算，多缴的部分会随评税通知一并退还（T4058；IC72-17R6，第 60 段）。这份税表涵盖出售当年的整个日历年度，即使提前提交，CRA 也要等该年度结束后才处理（同上，第 60 段）。已出售的出租房可能还需要第二份税表：见下面的出租房部分。

在非居民税表上，收益连同 Schedule 3 填在 12700 行；如果签发了证明书，要附上证明书第 2 联（5013-G 指南）。资本收益只有 50% 需要课税。若是以前的自住房，还需要 T2091(IND) 表才能申请免税（CRA：主要住宅）。

CRA 公布了按期限提交的非居民税表的处理时间；如果税表被审核，时间会更长；评定结果也可能显示您还有欠款。关于时间、付款方式和暂缓处理，请看非居民如何申请加拿大退税。

怎样确保买家汇缴的钱记在我名下？

CRA 会把您或买家缴的第 116 条款项记入您的账户（IC72-17R6，第 1 段）。买家应附上交易明细，注明这笔款项依据第 116(5) 款或第 116(5.3) 款缴纳，并写明双方的全名和地址（第 55 段）。

CRA 通过您的 SIN 或个人税号，把第 116 条款项与您当年的税表对应起来（IC72-17R6，第 9 段）。请让律师确认汇缴时使用的号码，并保留汇缴函。在非居民税表上，把证明书上显示的税款填入 47600 行，并附上证明书第 2 联（5013-G 指南，47600 行）。

扣留期间会付利息吗？

在您的税表到期之前的那几个月，CRA 不付利息。出售当年的税表被评定、多缴的部分退还后，CRA 会按规定利率付息，起算日是以下三者中最晚的一个：该年度应缴余额截止日后 30 天、您提交税表后 30 天，或多缴发生之日（《所得税法》第 164(3) 款）。第 116 条通告只提到利息是迟交通知和迟交汇缴款时的收费项目（IC72-17R6，第 12 段和第 56 段）。律师信托账户产生的利息是否归您，由成交条款决定，请询问律师。

出租房：为什么楼宇部分按更高的比例扣留？

出租楼宇属于折旧财产，所以买家就楼宇价款承担的风险是 50%，而土地仍为 25%（第 116(5.3) 款）。土地和楼宇的价款划分决定了扣留金额。为楼宇单独取得的 CRA 证明书可以降低这部分风险；土地的证明书不涵盖楼宇（第 116(5.2) 款和 (5.3) 款；IC72-17R6，第 48 段和第 51 段）。

追回会改变退税金额。您过去几年申报的资本成本折旧扣除（CCA，即税务上的折旧），在楼宇售价高于剩余税务成本时要重新计入收入，而且追回部分全额课税，不是只算一半。就证明书而言，CRA 按土地和楼宇收益的 25% 加上追回部分适用的联邦个人税率收取（IC72-17R6，第 43 段）。如果这笔折旧是在第 216 条税表上申报的，追回部分要放在出售当年的第 216 条税表里，在该年度的报税截止日前提交（大多数个人为出售次年的 4 月 30 日），不适用普通第 216 条税表的两年期限，并且要与申报资本收益的税表分开（《所得税法》第 216(5) 款；T4144；非居民房东）。出售前一直没有申报的租金是另一个问题：见从未预扣税款的非居民房东。

和配偶一起出售：是一笔扣留款还是两笔？

每位非居民所有人都是独立的卖家，必须分别提交通知，列明各自在房产中的权益（IC72-17R6，第 10 段）。之后每个人在自己的税表上申报自己份额的收益，并申请自己份额已缴的税款。买家的责任针对向非居民购买的部分（第 116(5) 款），所以如果一位共同所有人仍是加拿大居民，买家的责任可能只限于另一位所有人的份额。请让律师说明扣留款是怎样分摊的，以及每笔汇缴款登记的是谁的名字。

示例

以下数字为示意，单位为加元。

证明书在款项仍在信托账户时到达

一位非居民以 C$600,000 卖掉一套公寓，成本为 C$450,000。成交时没有证明书，买家的律师扣留了 C$150,000（售价的 25%）。卖家提交出售完成通知后，律师从信托账户支付 C$37,500，即 C$150,000 收益的 25%。T2068 表签发后，律师可以按成交条款放行剩余的 C$112,500。这 C$37,500 会记入出售当年的税表。

买家已经汇缴给 CRA

同一笔出售，但律师在取得任何证明书之前就把 C$150,000 汇缴了出去。卖家在该年度结束后提交出售当年的非居民税表。C$150,000 收益的一半，即 C$75,000，需要课税，其税款远低于 C$150,000。没有加拿大经营业务的非居民缴纳联邦税，再加 48% 的附加税，代替省税。CRA 评定税表时会退还多缴的部分。

出租过的前住宅

一处前住宅以 C$800,000 出售：土地 C$300,000，楼宇 C$500,000。扣留款为土地部分 C$75,000（25%）加楼宇部分 C$250,000（50%），合计 C$325,000。改为出租时的税务成本（该日的价值，除非业主选择把该房视为没有改变用途）为土地 C$200,000、楼宇 C$350,000，此后业主已申报 C$60,000 的资本成本折旧扣除。这 C$60,000 要追回并全额课税，而土地收益 C$100,000 和楼宇收益 C$150,000 都只有一半需要课税。退税金额由税表决定，而不是由扣留款决定。

您的情况不同？

• 通知迟交、从未寄出，或房产在魁北克：请看非居民出售加拿大房产。
• 这处房子有几年是您的主要住宅：免税的计算方法，包括房子改为出租时的视同出售，见离开加拿大后出售自住房。
• 房产出租过、有共同所有人，或律师不肯放款：证明书、土地与楼宇的划分和税表需要互相一致。请找个人税务协助。
• 离开后一直没有报加拿大税表：请看非居民税表与补报和个人税务协助。
• 出售前租金被预扣过，或从未预扣：请看非居民房东。
• 还有其他被预扣的税款要拿回：请看非居民如何申请加拿大退税。
• 您现在住在美国：美国也会对这笔出售征税。请看搬到美国后出售加拿大的房子。