Retenue d'un non-résident (article 116) : récupérer l'excédent

Pourquoi la retenue d'un non-résident est-elle un pourcentage du prix de vente total?

La retenue correspond au risque fiscal de l'acheteur, pas à une estimation de votre impôt. Sans certificat, l'acheteur d'un bien canadien imposable acquis d'un non-résident est responsable de 25 % de son coût, moins toute limite du certificat, et peut retenir ce montant sur le prix. Pour un bien amortissable comme un immeuble locatif, le taux est de 50 %; pour un immeuble qui n'est pas une immobilisation, il est de 50 %, du montant payé (Loi de l'impôt sur le revenu, article 116(5) et (5.3)).

Votre impôt réel porte sur le gain; la retenue dépasse donc souvent l'impôt dû. L'excédent est ce que vous pouvez récupérer. Le moyen dépend de l'endroit où se trouve l'argent :

Le dossier n'est pas simple lorsque le bien était loué ou détenu en copropriété, que l'avis à l'ARC était tardif ou n'a pas été envoyé, que la maison a été votre résidence principale pendant quelques années, que vous n'avez produit aucune déclaration canadienne depuis votre départ, que l'avocat refuse de libérer l'argent ou qu'un autre pays impose aussi la vente. Chacun de ces éléments change le certificat ou la déclaration.

Combien de temps faut-il pour récupérer la retenue?

Cela dépend de l'endroit où se trouve l'argent. En fiducie, il peut être libéré dès que l'ARC délivre le certificat, ce qu'elle fait à la première date possible après avoir reçu les documents et le paiement, sans délai fixe (IC72-17R6, par. 45). Si aucun certificat ne couvre la vente, l'acheteur doit verser le montant dans les 30 jours suivant la fin du mois de la clôture. Ensuite, l'argent ne revient que lorsque votre déclaration de l'année de la vente fait l'objet d'une cotisation, ce qui ne peut pas arriver avant la fin de cette année (IC72-17R6, par. 60). Si la vente vient d'être conclue, envoyer rapidement l'avis de vente conclue et le paiement peut garder l'argent en fiducie.

Ma retenue est-elle encore chez l'avocat ou déjà à l'ARC?

Demandez-le par écrit à l'avocat de l'acheteur. Si aucun certificat ne couvre la vente, l'acheteur doit verser l'impôt dans les 30 jours suivant la fin du mois d'acquisition du bien (article 116; IC72-17R6, par. 55). Un acheteur qui verse l'impôt en retard peut se voir imposer une pénalité et des intérêts (IC72-17R6, par. 56).

Si l'avocat a déjà versé l'argent, demandez le montant, la date et les renseignements envoyés avec le versement. S'il le détient encore, demandez ce que les conditions de clôture exigent avant la libération. Cette réponse indique laquelle des voies ci-dessous s'applique.

Un certificat délivré après la clôture peut-il libérer l'argent détenu en fiducie?

Oui, si l'acheteur n'a pas encore versé la retenue et que les conditions de clôture permettent la libération sur présentation d'un certificat. Après que vous avez avisé l'ARC de la vente conclue et payé 25 % du gain ou fourni une garantie acceptable, l'ARC délivre le formulaire T2068 à vous et à l'acheteur (article 116(4); T4058). Le paiement peut provenir de l'argent que l'avocat détient : l'ARC accepte un chèque tiré sur le compte en fiducie d'un avocat (IC72-17R6, par. 44). L'ARC ne délivre un certificat que si vous avez un numéro d'identification; un vendeur sans numéro d'assurance sociale (NAS) demande donc d'abord un numéro d'identification fiscale de l'ARC pour non-résidents (ITN) (IC72-17R6, par. 9; produire une déclaration sans NAS valide). Pour une maison, l'ARC peut aussi refuser le certificat tant que des déclarations de la taxe sur les logements sous-utilisés ou des impôts liés au bien restent en souffrance (article 116(8)).

Une fois le T2068 délivré, l'acheteur n'est plus responsable en vertu de l'article 116(5) pour ce bien. Un certificat pour une vente projetée (T2064) ne protège l'acheteur que jusqu'à sa limite; au-delà, l'acheteur reste responsable de 25 % de la différence (article 116(5)). Le certificat n'est pas votre impôt final : selon l'ARC, il protège l'acheteur pour cet avis, et votre propre impôt est réglé à la cotisation de votre déclaration de l'année de la vente (IC72-17R6, par. 46–47).

Ni la Loi ni la circulaire ne disent quand l'avocat doit libérer l'argent détenu en fiducie. Ce sont les conditions de clôture qui le déterminent. Un certificat qui arrive après que l'acheteur a déjà versé l'argent ne le fait pas revenir de l'ARC; c'est la déclaration qui le fait.

L'avis de vente conclue d'un bien en immobilisation doit être envoyé dans les 10 jours suivant la vente. S'il était tardif ou n'a jamais été envoyé, commencez par la vente d'un bien canadien par un non-résident, qui traite des formulaires et de la pénalité pour avis tardif.

Pourquoi le paiement pour le certificat est-il inférieur à la retenue?

Le paiement pour le certificat d'un bien en immobilisation correspond à 25 % de l'excédent du prix de vente sur votre coût de base rajusté (votre coût fiscal). La retenue est un pourcentage du prix total (article 116(4)).

Les frais de vente, comme la commission et les frais juridiques, ne réduisent pas le paiement pour le certificat. Ils peuvent réduire le gain plus tard dans votre déclaration (IC72-17R6, par. 41). L'ARC peut réduire le paiement lorsque l'exemption pour résidence principale diminue le gain, si le formulaire T2091(IND) ou une lettre avec le calcul accompagne l'avis (IC72-17R6, par. 73); la part du gain que l'exemption couvre après votre départ est expliquée dans vendre sa maison après avoir quitté le Canada.

Quelle déclaration permet de récupérer l'excédent, et quand puis-je la produire?

La déclaration canadienne de l'année de la vente, que l'argent soit arrivé à l'ARC par l'acheteur ou par votre paiement pour le certificat. L'ARC traite cette déclaration comme le règlement final de l'impôt sur la vente et rembourse tout trop-payé avec l'avis de cotisation (T4058; IC72-17R6, par. 60). La déclaration couvre toute l'année civile de la vente, et l'ARC ne la traite qu'après la fin de cette année, même si elle est produite plus tôt (par. 60). Un immeuble locatif vendu peut exiger une deuxième déclaration : voir la section sur les biens locatifs plus bas.

Dans la déclaration de non-résident, déclarez le gain à la ligne 12700 avec l'annexe 3 et joignez la copie 2 du certificat, s'il y en a un (guide 5013-G). Seulement 50 % d'un gain en capital est imposable. Une ancienne maison exige aussi le formulaire T2091(IND) pour demander l'exemption (ARC : résidence principale).

L'ARC publie un délai de traitement pour les déclarations de non-résident produites à la date limite, plus long si la déclaration est examinée; la cotisation peut aussi indiquer un solde à payer. Pour les délais, les modes de paiement et les blocages, voir remboursement d'impôt d'un non-résident.

Comment m'assurer que le versement de l'acheteur est porté à mon compte?

L'ARC porte à votre compte les paiements de l'article 116 faits par vous ou par l'acheteur (IC72-17R6, par. 1). L'acheteur doit envoyer les détails de l'opération, indiquer que le paiement est fait en vertu de l'article 116(5) ou 116(5.3) et fournir les noms et adresses complets des deux parties (par. 55).

L'ARC associe les paiements de l'article 116 à votre NAS ou à votre ITN et à votre déclaration de l'année (IC72-17R6, par. 9). Demandez à l'avocat de confirmer le numéro utilisé pour le versement et conservez la lettre d'accompagnement. Dans la déclaration de non-résident, inscrivez l'impôt indiqué sur votre certificat à la ligne 47600 et joignez la copie 2 du certificat (guide 5013-G, ligne 47600).

Des intérêts sont-ils payés sur la retenue pendant qu'elle est détenue?

Pas par l'ARC pour les mois précédant la date limite de votre déclaration. Une fois la déclaration de l'année de la vente cotisée et l'excédent remboursé, l'ARC paie des intérêts au taux prescrit à partir de la plus tardive des dates suivantes : 30 jours après votre date d'exigibilité du solde pour cette année, 30 jours après la production de la déclaration, ou le jour où le trop-payé est survenu (Loi de l'impôt sur le revenu, article 164(3)). La circulaire sur l'article 116 ne mentionne les intérêts que comme frais sur les avis et versements tardifs (IC72-17R6, par. 12 et 56). Les conditions de clôture déterminent si les intérêts gagnés dans le compte en fiducie de l'avocat vous reviennent; posez la question à l'avocat.

Immeuble locatif : pourquoi le bâtiment a-t-il fait l'objet d'une retenue plus élevée?

Un immeuble locatif est un bien amortissable; le risque de l'acheteur sur le prix du bâtiment est donc de 50 %, alors que le terrain reste à 25 % (article 116(5.3)). La répartition du prix entre le terrain et le bâtiment détermine la retenue. Un certificat distinct de l'ARC pour le bâtiment réduit ce risque; le certificat pour le terrain ne le couvre pas (article 116(5.2) et (5.3); IC72-17R6, par. 48 et 51).

La récupération de l'amortissement modifie le remboursement. La déduction pour amortissement (DPA, l'amortissement fiscal) que vous avez demandée dans les années passées revient dans votre revenu lorsque l'immeuble est vendu plus cher que son coût fiscal restant, et la récupération est imposable en totalité, pas à moitié. Pour le certificat, l'ARC exige 25 % du gain sur le terrain et le bâtiment, plus le taux fédéral des particuliers sur la récupération (IC72-17R6, par. 43). Si vous avez demandé cette déduction dans des déclarations de l'article 216, la récupération figure dans une déclaration de l'article 216 pour l'année de la vente, due à votre date limite de production pour cette année (le 30 avril de l'année suivant la vente pour la plupart des particuliers), et non dans le délai de deux ans d'une déclaration ordinaire de l'article 216; elle est aussi distincte de la déclaration qui rapporte le gain en capital (Loi de l'impôt sur le revenu, article 216(5); T4144; bailleurs non-résidents). Le loyer jamais déclaré avant la vente est un problème distinct : voir bailleur non-résident qui n'a jamais fait de retenue.

Vente avec un conjoint : une retenue ou deux?

Chaque propriétaire non-résident est un vendeur distinct et doit envoyer un avis distinct indiquant sa part du bien (IC72-17R6, par. 10). Chacun déclare ensuite sa propre part du gain, et demande l'impôt payé pour sa part, dans sa propre déclaration. La responsabilité de l'acheteur vise ce qu'il achète d'un non-résident (article 116(5)); si un copropriétaire est encore résident du Canada, elle peut donc se limiter à la part de l'autre propriétaire. Demandez à l'avocat de montrer comment la retenue a été répartie et quel nom figure sur chaque versement.

Exemple

Montants illustratifs en dollars canadiens.

Le certificat arrive pendant que l'argent est en fiducie

Un non-résident vend un condo 600 000 $ CA. Le coût était de 450 000 $ CA. Sans certificat à la clôture, l'avocat de l'acheteur retient 150 000 $ CA (25 % du prix). Le vendeur envoie l'avis de vente conclue, et l'avocat paie 37 500 $ CA à même le compte en fiducie, soit 25 % du gain de 150 000 $ CA. Une fois le T2068 délivré, l'avocat peut libérer les 112 500 $ CA restants selon les conditions de clôture. Les 37 500 $ CA sont portés au crédit de la déclaration de l'année de la vente.

L'acheteur a déjà versé l'argent à l'ARC

Même vente, mais l'avocat a versé les 150 000 $ CA avant tout certificat. Le vendeur produit la déclaration de non-résident de l'année de la vente après la fin de l'année. La moitié du gain de 150 000 $ CA, soit 75 000 $ CA, est imposable, et l'impôt sur ce montant est bien inférieur à 150 000 $ CA. Sans entreprise au Canada, un non-résident paie l'impôt fédéral plus une surtaxe de 48 % au lieu de l'impôt provincial. L'ARC rembourse l'excédent lorsqu'elle établit la cotisation de la déclaration.

Ancienne maison qui était louée

Une ancienne maison est vendue 800 000 $ CA : 300 000 $ CA pour le terrain et 500 000 $ CA pour le bâtiment. La retenue est de 75 000 $ CA sur le terrain (25 %) plus 250 000 $ CA sur le bâtiment (50 %), soit 325 000 $ CA en tout. Son coût fiscal lorsqu'elle est devenue un bien locatif (la valeur ce jour-là, sauf si le propriétaire a choisi de la traiter comme inchangée) était de 200 000 $ CA pour le terrain et de 350 000 $ CA pour le bâtiment, et le propriétaire avait demandé 60 000 $ CA de déduction pour amortissement depuis. Ces 60 000 $ CA sont récupérés et imposables en totalité, alors que seule la moitié du gain de 100 000 $ CA sur le terrain et du gain de 150 000 $ CA sur le bâtiment est imposable. C'est la déclaration, et non la retenue, qui fixe le remboursement.

Votre situation est différente?

• L'avis était tardif, n'a jamais été envoyé ou le bien est situé au Québec : voir la vente d'un bien canadien par un non-résident.
• La maison a été votre résidence principale pendant quelques années : le calcul de l'exemption, y compris la disposition réputée lorsque la maison est devenue un bien locatif, se trouve dans vendre sa maison après avoir quitté le Canada.
• Le bien était loué, détenu en copropriété ou l'avocat refuse de libérer l'argent : le certificat, la répartition entre terrain et bâtiment et la déclaration doivent concorder. Obtenez de l'aide pour votre déclaration de particulier.
• Vous n'avez produit aucune déclaration canadienne depuis votre départ : voir déclaration de non-résident et rattrapage et aide pour votre déclaration de particulier.
• Un loyer a été retenu ou n'a jamais fait l'objet d'une retenue avant la vente : voir bailleurs non-résidents.
• Autres impôts retenus à récupérer : voir remboursement d'impôt d'un non-résident.
• Vous vivez maintenant aux États-Unis : les États-Unis imposent aussi la vente. Voir vendre sa maison canadienne après avoir déménagé aux États-Unis.