Einbehalt beim Verkauf in Kanada: Section-116-Geld zurückholen

Warum wird beim Verkauf durch Nichtansässige ein Anteil am gesamten Kaufpreis einbehalten?

Der Einbehalt deckt das Haftungsrisiko des Käufers ab. Er ist keine Schätzung Ihrer Steuer. Ohne Bescheinigung haftet ein Käufer, der in Kanada steuerpflichtiges Vermögen von einer nicht ansässigen Person erwirbt, für 25 % seiner Anschaffungskosten, abzüglich eines Bescheinigungslimits. Diesen Betrag darf er vom Preis einbehalten. Bei abschreibbarem Vermögen wie einem Mietgebäude beträgt der Satz 50 %, bei Immobilien, die kein Kapitalvermögen sind, 50 % des gezahlten Betrags (Income Tax Act, Abschnitt 116(5) und (5.3)).

Ihre tatsächliche Steuer fällt auf den Gewinn an. Deshalb ist der Einbehalt oft höher als die geschuldete Steuer. Den Mehrbetrag können Sie zurückholen. Wo das Geld jetzt liegt, entscheidet über den Weg:

Ein Fall ist nicht einfach, wenn die Immobilie vermietet oder in Miteigentum gehalten wurde, die Meldung an die CRA verspätet oder gar nicht erfolgte, das Haus einige Jahre Ihr Hauptwohnsitz war, Sie seit Ihrem Wegzug keine kanadischen Steuererklärungen mehr abgegeben haben, der Anwalt das Geld nicht freigibt oder ein weiteres Land den Verkauf ebenfalls besteuert. Jeder dieser Punkte ändert die Bescheinigung oder die Steuererklärung.

Wie lange dauert es, bis ich den Einbehalt zurückbekomme?

Das hängt davon ab, wo das Geld liegt. Liegt es auf dem Anwaltskonto, kann es freigegeben werden, sobald die CRA die Bescheinigung ausstellt. Das tut sie nach eigenen Angaben zum frühestmöglichen Zeitpunkt, nachdem Unterlagen und Zahlung vorliegen; eine feste Frist gibt es nicht (IC72-17R6, Absatz 45). Deckt keine Bescheinigung den Verkauf ab, muss der Käufer innerhalb von 30 Tagen nach Ablauf des Monats des Vertragsabschlusses abführen. Danach kommt das Geld erst zurück, wenn Ihre Steuererklärung für das Verkaufsjahr veranlagt ist. Das kann nicht vor Ende dieses Jahres geschehen (IC72-17R6, Absatz 60). Ist der Verkauf gerade erst abgeschlossen, kann eine schnelle Meldung des abgeschlossenen Verkaufs samt Zahlung das Geld auf dem Anwaltskonto halten.

Liegt mein Einbehalt noch beim Anwalt oder schon bei der CRA?

Fragen Sie den Anwalt des Käufers schriftlich. Deckt keine Bescheinigung den Verkauf ab, muss der Käufer die Steuer innerhalb von 30 Tagen nach Ablauf des Monats abführen, in dem er die Immobilie erworben hat (Abschnitt 116; IC72-17R6, Absatz 55). Führt der Käufer verspätet ab, können ein Zuschlag und Zinsen anfallen (IC72-17R6, Absatz 56).

Hat der Anwalt bereits abgeführt, fragen Sie nach Betrag, Datum und den mitgesandten Angaben. Hält er das Geld noch, fragen Sie, was die Bedingungen des Kaufvertrags vor der Freigabe verlangen. Die Antwort zeigt Ihnen, welcher der folgenden Wege gilt.

Kann eine Bescheinigung, die nach dem Vertragsabschluss ausgestellt wird, das Geld auf dem Anwaltskonto freigeben?

Ja, wenn der Käufer den Einbehalt noch nicht abgeführt hat und der Kaufvertrag die Freigabe gegen Bescheinigung erlaubt. Sie melden der CRA den abgeschlossenen Verkauf und zahlen 25 % des Gewinns oder stellen eine akzeptable Sicherheit. Dann stellt die CRA Ihnen und dem Käufer die Form T2068 aus (Abschnitt 116(4); T4058). Die Zahlung kann aus dem Geld kommen, das der Anwalt hält: Die CRA akzeptiert einen Scheck vom Anderkonto eines Anwalts (IC72-17R6, Absatz 44). Die CRA stellt eine Bescheinigung nur aus, wenn Sie eine Identifikationsnummer haben. Wer keine SIN hat, beantragt zuerst eine individuelle Steuernummer (IC72-17R6, Absatz 9; Einreichung ohne gültige SIN). Bei einem Wohnhaus kann die CRA die Bescheinigung außerdem verweigern, solange Erklärungen zur Underused Housing Tax oder Steuern für die Immobilie offen sind (Abschnitt 116(8)).

Sobald eine T2068 vorliegt, haftet der Käufer für diese Immobilie nicht mehr nach Abschnitt 116(5). Eine Bescheinigung für einen geplanten Verkauf (T2064) schützt den Käufer nur bis zu ihrem Bescheinigungslimit. Darüber hinaus haftet er weiter für 25 % des Differenzbetrags (Abschnitt 116(5)). Die Bescheinigung legt Ihre Steuer nicht endgültig fest: Nach Angaben der CRA schützt sie den Käufer für diese Meldung, Ihre eigene Steuer wird mit der Veranlagung Ihrer Steuererklärung für das Verkaufsjahr festgesetzt (IC72-17R6, Absatz 46–47).

Weder das Gesetz noch das Rundschreiben legt fest, wann der Anwalt das Geld vom Anderkonto herausgeben muss. Das bestimmen die Bedingungen des Kaufvertrags. Eine Bescheinigung, die erst eintrifft, nachdem der Käufer schon abgeführt hat, holt das Geld nicht von der CRA zurück. Das erledigt die Steuererklärung.

Die Meldung eines abgeschlossenen Verkaufs von Kapitalvermögen ist innerhalb von 10 Tage nach dem Verkauf fällig. War sie verspätet oder wurde sie nie gesendet, beginnen Sie mit Verkauf von Immobilien in Kanada als Nichtansässiger. Dort stehen die Formulare und der Zuschlag für die verspätete Meldung.

Warum ist die Zahlung für die Bescheinigung kleiner als der Einbehalt?

Die Zahlung für die Bescheinigung beträgt bei Kapitalvermögen 25 % des Betrags, um den der Verkaufspreis Ihre angepassten Anschaffungskosten (Adjusted Cost Base, ACB) übersteigt. Der Einbehalt ist dagegen ein Prozentsatz des gesamten Preises (Abschnitt 116(4)).

Verkaufskosten wie Provision und Anwaltskosten senken die Zahlung für die Bescheinigung nicht. Sie können später in Ihrer Steuererklärung den Gewinn mindern (IC72-17R6, Absatz 41). Die CRA kann die Zahlung senken, wenn die Befreiung für den Hauptwohnsitz den Gewinn verringert. Dafür müssen Form T2091(IND) oder ein Schreiben mit der Berechnung der Meldung beiliegen (IC72-17R6, Absatz 73). Wie viel die Befreiung nach Ihrem Wegzug abdeckt, steht in Verkauf Ihres Hauses nach dem Wegzug aus Kanada.

Welche Steuererklärung bringt den Mehrbetrag zurück, und wann kann ich sie einreichen?

Das tut die kanadische Steuererklärung für das Verkaufsjahr, egal ob das Geld vom Käufer oder als Ihre Zahlung für die Bescheinigung bei der CRA ankam. Die CRA behandelt diese Erklärung als endgültige Abrechnung der Steuer auf den Verkauf und erstattet eine Überzahlung mit dem Steuerbescheid (T4058; IC72-17R6, Absatz 60). Die Erklärung umfasst das ganze Kalenderjahr des Verkaufs. Die CRA bearbeitet sie erst nach Ende dieses Jahres, auch wenn Sie früher einreichen (Absatz 60). Bei einer verkauften Mietimmobilie kann eine zweite Erklärung nötig sein: Siehe den Abschnitt zur Mietimmobilie weiter unten.

Melden Sie den Gewinn in der Erklärung für Nichtansässige in Zeile 12700 mit Schedule 3. Wurde eine Bescheinigung ausgestellt, legen Sie Kopie 2 bei (Guide 5013-G). Nur 50 % eines Kapitalgewinns ist steuerpflichtig. Für ein früheres Wohnhaus brauchen Sie außerdem Form T2091(IND), um die Befreiung geltend zu machen (CRA: Hauptwohnsitz).

Die CRA nennt eine Bearbeitungszeit für Erklärungen von Nichtansässigen, die fristgerecht eingehen. Bei einer Prüfung dauert es länger, und die Veranlagung kann auch eine Nachzahlung ergeben. Zu Zeitplan, Zahlungswegen und Sperren lesen Sie Steuererstattung als Nichtansässiger.

Wie stelle ich sicher, dass die Abführung des Käufers mir gutgeschrieben wird?

Die CRA schreibt Zahlungen nach Abschnitt 116, die von Ihnen oder vom Käufer kommen, Ihrem Konto gut (IC72-17R6, Absatz 1). Der Käufer sollte die Angaben zum Verkauf mitsenden, die Zahlung als Zahlung nach Abschnitt 116(5) oder 116(5.3) kennzeichnen und die vollständigen Namen und Anschriften beider Parteien nennen (Absatz 55).

Die CRA ordnet Zahlungen nach Abschnitt 116 Ihrer SIN oder individuellen Steuernummer und Ihrer Steuererklärung für das Jahr zu (IC72-17R6, Absatz 9). Bitten Sie den Anwalt, die bei der Abführung verwendete Nummer zu bestätigen, und bewahren Sie das Schreiben zur Abführung auf. Tragen Sie in der Erklärung für Nichtansässige die auf Ihrer Bescheinigung ausgewiesene Steuer in Zeile 47600 ein und legen Sie Kopie 2 der Bescheinigung bei (Guide 5013-G, Zeile 47600).

Zahlt die CRA Zinsen auf den Einbehalt, solange er festgehalten wird?

Nicht für die Monate, bevor Ihre Erklärung fällig ist. Sobald Ihre Erklärung für das Verkaufsjahr veranlagt und der Mehrbetrag erstattet ist, zahlt die CRA Zinsen zum vorgeschriebenen Satz. Sie laufen ab dem spätesten der folgenden Zeitpunkte: 30 Tage nach Ihrem Fälligkeitstag für dieses Jahr, 30 Tage nach der Einreichung der Erklärung oder der Tag, an dem die Überzahlung entstand (Income Tax Act, Abschnitt 164(3)). Das Rundschreiben zu Abschnitt 116 nennt Zinsen nur als Belastung bei verspäteten Meldungen und verspäteten Abführungen (IC72-17R6, Absatz 12 und 56). Ob Zinsen auf dem Anderkonto des Anwalts an Sie gehen, regeln die Bedingungen des Kaufvertrags. Fragen Sie den Anwalt.

Mietimmobilie: Warum wurde für das Gebäude ein höherer Satz einbehalten?

Ein Mietgebäude ist abschreibbares Vermögen. Deshalb beträgt das Risiko des Käufers auf den Gebäudepreis 50 %, während für das Grundstück 25 % gelten (Abschnitt 116(5.3)). Die Aufteilung des Preises auf Grundstück und Gebäude bestimmt den Einbehalt. Eine eigene Bescheinigung der CRA für das Gebäude senkt dieses Risiko. Die Bescheinigung für das Grundstück deckt es nicht ab (Abschnitt 116(5.2) und (5.3); IC72-17R6, Absatz 48 und 51).

Die Recapture verändert die Erstattung. Capital Cost Allowance (steuerliche Abschreibung), die Sie in früheren Jahren geltend gemacht haben, kommt wieder ins Einkommen, wenn das Gebäude für mehr als seine verbleibenden steuerlichen Anschaffungskosten verkauft wird. Die Recapture ist voll steuerpflichtig, nicht nur zur Hälfte. Für die Bescheinigung verlangt die CRA 25 % des Gewinns auf Grundstück und Gebäude plus den bundesweiten Satz für Privatpersonen auf die Recapture (IC72-17R6, Absatz 43). Haben Sie die Abschreibung in Erklärungen nach Abschnitt 216 geltend gemacht, gehört die Recapture in eine Erklärung nach Abschnitt 216 für das Verkaufsjahr. Sie ist bis zu Ihrer Einreichungsfrist für dieses Jahr fällig (für die meisten Privatpersonen der 30. April des Jahres nach dem Verkauf), nicht innerhalb der zwei Jahre einer gewöhnlichen Erklärung nach Abschnitt 216, und sie ist getrennt von der Erklärung, die den Kapitalgewinn meldet (Income Tax Act, Abschnitt 216(5); T4144; nicht ansässige Vermieter). Mieteinkünfte, die vor dem Verkauf nie gemeldet wurden, sind ein eigenes Problem: Siehe nicht ansässiger Vermieter ohne Einbehalt.

Mit dem Ehepartner verkauft: ein Einbehalt oder zwei?

Jeder nicht ansässige Eigentümer ist ein eigener Verkäufer und muss eine eigene Meldung mit seinem Anteil an der Immobilie einreichen (IC72-17R6, Absatz 10). Jeder meldet dann seinen eigenen Anteil am Gewinn und macht die für seinen Anteil gezahlte Steuer in seiner eigenen Erklärung geltend. Die Haftung des Käufers gilt für das, was er von einer nicht ansässigen Person kauft (Abschnitt 116(5)). Ist ein Miteigentümer noch in Kanada ansässig, kann sie deshalb auf den Anteil des anderen Eigentümers beschränkt sein. Bitten Sie den Anwalt, zu zeigen, wie der Einbehalt aufgeteilt wurde und auf wessen Namen jede Abführung lautet.

Beispiel

Beispielwerte in kanadischen Dollar.

Die Bescheinigung trifft ein, solange das Geld auf dem Anwaltskonto liegt

Eine nicht ansässige Person verkauft eine Eigentumswohnung für C$600.000. Die Anschaffungskosten betrugen C$450.000. Ohne Bescheinigung beim Vertragsabschluss behält der Anwalt des Käufers C$150.000 ein (25 % des Preises). Der Verkäufer meldet den abgeschlossenen Verkauf, und der Anwalt zahlt C$37.500 vom Anderkonto, das sind 25 % des Gewinns von C$150.000. Sobald die T2068 vorliegt, kann der Anwalt die übrigen C$112.500 nach den Bedingungen des Kaufvertrags freigeben. Die C$37.500 werden in der Erklärung für das Verkaufsjahr angerechnet.

Der Käufer hat schon an die CRA abgeführt

Derselbe Verkauf, aber der Anwalt hat die C$150.000 vor jeder Bescheinigung abgeführt. Der Verkäufer reicht die Erklärung für das Verkaufsjahr als Nichtansässiger nach Ende des Jahres ein. Die Hälfte des Gewinns von C$150.000, also C$75.000, ist steuerpflichtig, und die Steuer darauf liegt weit unter C$150.000. Ohne kanadisches Geschäft zahlt eine nicht ansässige Person die Bundessteuer plus einen Zuschlag von 48 % anstelle der Provinzsteuer. Die CRA erstattet den Mehrbetrag, wenn sie die Erklärung veranlagt.

Ein früheres Wohnhaus, das vermietet war

Ein früheres Wohnhaus wird für C$800.000 verkauft: C$300.000 für das Grundstück und C$500.000 für das Gebäude. Der Einbehalt beträgt C$75.000 auf das Grundstück (25 %) plus C$250.000 auf das Gebäude (50 %), zusammen C$325.000. Die steuerlichen Anschaffungskosten bei Beginn der Vermietung (der Wert an jenem Tag, es sei denn, der Eigentümer hat gewählt, das Haus als unverändert zu behandeln) lagen bei C$200.000 für das Grundstück und C$350.000 für das Gebäude. Seitdem hatte der Eigentümer C$60.000 Capital Cost Allowance geltend gemacht. Diese C$60.000 unterliegen der Recapture und sind voll steuerpflichtig, während vom Gewinn von C$100.000 auf das Grundstück und von C$150.000 auf das Gebäude nur die Hälfte steuerpflichtig ist. Die Erstattung bestimmt die Erklärung, nicht der Einbehalt.

Anders in Ihrem Fall?

• Die Meldung war verspätet, wurde nie gesendet, oder die Immobilie liegt in Québec: Siehe Verkauf von Immobilien in Kanada als Nichtansässiger.
• Das Haus war einige Jahre Ihr Hauptwohnsitz: Die Berechnung der Befreiung, einschließlich der fiktiven Veräußerung beim Übergang des Hauses zur Vermietung, steht in Verkauf Ihres Hauses nach dem Wegzug aus Kanada.
• Die Immobilie war vermietet, in Miteigentum, oder der Anwalt gibt das Geld nicht frei: Bescheinigung, Aufteilung auf Grundstück und Gebäude und Steuererklärung müssen zusammenpassen. Holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Sie haben seit Ihrem Wegzug keine kanadischen Steuererklärungen mehr abgegeben: Siehe Steuererklärung als Nichtansässiger und Nachholen und Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Vor dem Verkauf wurde bei Mieteinnahmen Steuer einbehalten oder nie einbehalten: Siehe nicht ansässige Vermieter.
• Weitere einbehaltene Steuer zurückholen: Siehe Steuererstattung als Nichtansässiger.
• Sie leben jetzt in den USA: Auch die USA besteuern den Verkauf. Siehe Verkauf Ihres kanadischen Hauses nach dem Umzug in die USA.