Retenção na venda no Canadá: recupere o excesso (seção 116)

Por que a retenção do não residente é uma parte do preço total da venda?

A retenção é a exposição tributária do próprio comprador, não uma estimativa do seu imposto. Sem certificado, o comprador que adquire de um não residente um bem imóvel canadense tributável responde por 25% do custo da compra, descontado qualquer limite do certificado, e pode reter esse valor do preço. Para bens depreciáveis, como um prédio de aluguel, a taxa é de 50%. Para imóvel que não é bem de capital, é de 50%, sempre sobre o valor pago (Income Tax Act, seção 116(5) e (5.3)).

O seu imposto de verdade incide sobre o ganho, então a retenção costuma ser maior que o imposto devido. O excesso é o que você pode recuperar. O caminho depende de onde o dinheiro está agora:

O caso não é simples quando o imóvel foi alugado ou tem mais de um proprietário, o aviso à CRA foi atrasado ou esquecido, a casa foi sua residência principal por alguns anos, você não entrega declarações canadenses desde que saiu, o advogado não quer liberar o dinheiro ou outro país também tributa a venda. Cada um desses pontos muda o certificado ou a declaração.

Quanto tempo leva para eu receber a retenção de volta?

Depende de onde o dinheiro está. Na conta fiduciária, ele pode ser liberado quando a CRA emitir o certificado. A CRA diz que emite na data mais próxima possível depois de receber os documentos e o pagamento, sem prazo fixo (IC72-17R6, parágrafo 45). Se nenhum certificado cobre a venda, o comprador precisa recolher o valor em até 30 dias após o fim do mês do fechamento. Depois disso, o dinheiro só volta quando a declaração do ano da venda é lançada, o que não pode acontecer antes de esse ano terminar (IC72-17R6, parágrafo 60). Se a venda acabou de fechar, enviar logo o aviso de venda concluída e o pagamento pode manter o dinheiro na conta fiduciária.

A minha retenção ainda está com o advogado ou já foi para a CRA?

Pergunte por escrito ao advogado do comprador. Se nenhum certificado cobre a venda, o comprador precisa recolher o imposto em até 30 dias após o fim do mês em que adquiriu o imóvel (seção 116; IC72-17R6, parágrafo 55). O comprador que recolhe com atraso pode receber multa e juros (IC72-17R6, parágrafo 56).

Se o advogado já recolheu, peça o valor, a data e os dados enviados junto com o pagamento. Se ele ainda tem o dinheiro, pergunte o que as condições do fechamento exigem para a liberação. A resposta mostra qual dos caminhos abaixo vale para você.

Um certificado emitido depois do fechamento pode liberar o dinheiro que está na conta fiduciária?

Pode, se o comprador ainda não recolheu a retenção e as condições do fechamento permitirem a liberação com um certificado. Depois que você avisa a CRA da venda concluída e paga 25% do ganho, ou oferece uma garantia aceitável, a CRA emite o Form T2068 para você e para o comprador (seção 116(4); T4058). O pagamento pode sair do dinheiro que o advogado mantém: a CRA aceita cheque emitido contra a conta fiduciária de um advogado (IC72-17R6, parágrafo 44). A CRA só emite o certificado se você tiver um número de identificação. Por isso, o vendedor sem SIN (Social Insurance Number, número de seguro social do Canadá) pede primeiro um número fiscal individual (IC72-17R6, parágrafo 9; entrega sem um SIN válido). Para uma casa, a CRA também pode recusar o certificado enquanto houver declarações do Underused Housing Tax (imposto sobre imóveis subutilizados) ou imposto do imóvel em aberto (seção 116(8)).

Depois que o T2068 é emitido, o comprador deixa de responder, pela seção 116(5), por aquele imóvel. Um certificado para uma venda proposta (T2064) protege o comprador só até o limite do certificado; acima dele, o comprador continua respondendo por 25% da diferença (seção 116(5)). O certificado não é o seu imposto final: a CRA diz que ele protege o comprador em relação àquele aviso, e o seu imposto é acertado quando a declaração do ano da venda é lançada (IC72-17R6, parágrafos 46 e 47).

Nem a lei nem a circular dizem quando o advogado deve entregar o dinheiro da conta fiduciária. Isso é definido pelas condições do fechamento. Um certificado que chega depois de o comprador já ter recolhido não traz o dinheiro de volta da CRA; quem faz isso é a declaração.

O aviso de venda concluída de um bem de capital vence em 10 dias a partir da venda. Se ele foi atrasado ou nunca enviado, comece por venda de imóvel canadense por não residente, que trata dos formulários e da multa por aviso atrasado.

Por que o pagamento do certificado é menor que a retenção?

O pagamento do certificado para um bem de capital é de 25% do valor em que o preço de venda supera o seu custo-base ajustado (o seu custo para fins fiscais). A retenção é uma porcentagem do preço inteiro (seção 116(4)).

Custos de venda, como comissão e honorários de advogado, não reduzem o pagamento do certificado. Mais tarde, eles podem reduzir o ganho na sua declaração (IC72-17R6, parágrafo 41). A CRA pode reduzir o pagamento quando a isenção da residência principal diminui o ganho, se o Form T2091(IND) ou uma carta com o cálculo acompanhar o aviso (IC72-17R6, parágrafo 73). Quanto a isenção cobre depois que você saiu do país está em venda da sua casa depois de sair do Canadá.

Qual declaração recupera o excesso e quando posso entregá-la?

A declaração canadense do ano da venda, seja o dinheiro vindo do comprador ou do seu pagamento do certificado. A CRA trata essa declaração como o acerto final do imposto da venda e restitui qualquer pagamento a maior junto com o aviso de lançamento (notice of assessment) (T4058; IC72-17R6, parágrafo 60). A declaração cobre o ano-calendário inteiro da venda, e a CRA só a processa depois que esse ano termina, mesmo que ela seja entregue antes (parágrafo 60). Um imóvel de aluguel vendido pode exigir uma segunda declaração: veja a seção sobre aluguel abaixo.

Na declaração de não residente, informe o ganho na linha 12700 com o Schedule 3 e anexe a cópia 2 do certificado, se algum foi emitido (Guide 5013-G). Só 50% de um ganho de capital é tributável. Uma ex-residência também precisa do Form T2091(IND) para pedir a isenção (CRA: residência principal).

A CRA divulga um prazo de processamento para declarações de não residentes entregues até o vencimento, mais longo se a declaração for revisada. O lançamento também pode mostrar saldo a pagar. Sobre prazos, formas de pagamento e bloqueios, veja restituição de imposto para não residentes.

Como garantir que o recolhimento do comprador seja creditado a mim?

A CRA credita à sua conta os pagamentos da seção 116 feitos por você ou pelo comprador (IC72-17R6, parágrafo 1). O comprador deve enviar os dados da transação, dizer que o pagamento é feito pela seção 116(5) ou 116(5.3) e informar o nome completo e o endereço das duas partes (parágrafo 55).

A CRA associa os pagamentos da seção 116 a você pelo seu SIN ou número fiscal individual e à sua declaração do ano (IC72-17R6, parágrafo 9). Peça ao advogado que confirme o número usado no recolhimento e guarde a carta do recolhimento. Na declaração de não residente, informe na linha 47600 o imposto que consta do seu certificado e anexe a cópia 2 do certificado (Guide 5013-G, linha 47600).

A CRA paga juros sobre a retenção enquanto ela fica retida?

Não, pelos meses anteriores ao vencimento da sua declaração. Depois que a declaração do ano da venda é lançada e o excesso é restituído, a CRA paga juros à taxa que ela define, a partir da última destas datas: 30 dias após o dia do seu saldo a pagar daquele ano, 30 dias após você entregar a declaração ou o dia em que o pagamento a maior surgiu (Income Tax Act, seção 164(3)). A circular da seção 116 menciona juros só como cobrança sobre avisos e recolhimentos atrasados (IC72-17R6, parágrafos 12 e 56). Se os juros rendidos na conta fiduciária do advogado ficam com você, isso depende das condições do fechamento; pergunte ao advogado.

Imóvel de aluguel: por que o prédio teve retenção maior?

Um prédio de aluguel é um bem depreciável, então a exposição do comprador sobre o preço do prédio é de 50%, enquanto o terreno fica em 25% (seção 116(5.3)). A divisão do preço entre terreno e prédio define a retenção. Um certificado separado da CRA para o prédio reduz essa exposição; o certificado do terreno não a cobre (seção 116(5.2) e (5.3); IC72-17R6, parágrafos 48 e 51).

A recaptura muda a restituição. A CCA (Capital Cost Allowance, depreciação fiscal canadense) que você pediu em anos anteriores volta à renda quando o prédio é vendido por mais que o custo fiscal restante, e a recaptura é totalmente tributável, não pela metade. Para o certificado, a CRA cobra 25% do ganho sobre terreno e prédio, mais a alíquota federal de pessoa física sobre a recaptura (IC72-17R6, parágrafo 43). Se você pediu essa depreciação em declarações da seção 216, a recaptura vai em uma declaração da seção 216 do ano da venda, com vencimento na data de entrega daquele ano (30 de abril do ano seguinte à venda, para a maioria das pessoas físicas). Ela não segue a janela de dois anos de uma declaração comum da seção 216 e fica separada da declaração que informa o ganho de capital (Income Tax Act, seção 216(5); T4144; proprietários não residentes de imóveis alugados). Aluguel que nunca foi informado antes da venda é outro problema: veja locador não residente que nunca reteve o imposto.

Venda com cônjuge: uma retenção ou duas?

Cada proprietário não residente é um vendedor separado e precisa entregar um aviso próprio, mostrando a sua participação no imóvel (IC72-17R6, parágrafo 10). Depois, cada um informa a sua parte do ganho, e pede o imposto pago pela sua parte, na própria declaração. A responsabilidade do comprador se aplica ao que ele compra de um não residente (seção 116(5)). Por isso, se um dos coproprietários ainda é residente no Canadá, ela pode se limitar à parte do outro. Peça ao advogado que mostre como a retenção foi dividida e em nome de quem saiu cada recolhimento.

Exemplo

Valores ilustrativos em dólares canadenses.

O certificado chega enquanto o dinheiro está na conta fiduciária

Um não residente vende um condomínio por C$600.000. O custo foi de C$450.000. Sem certificado no fechamento, o advogado do comprador retém C$150.000 (25% do preço). O vendedor entrega o aviso de venda concluída, e o advogado paga C$37.500 da conta fiduciária, que são 25% do ganho de C$150.000. Quando o T2068 é emitido, o advogado pode liberar os C$112.500 restantes, conforme as condições do fechamento. Os C$37.500 são creditados na declaração do ano da venda.

O comprador já recolheu à CRA

Mesma venda, mas o advogado recolheu os C$150.000 antes de qualquer certificado. O vendedor entrega a declaração de não residente do ano da venda depois que o ano termina. Metade do ganho de C$150.000, ou seja, C$75.000, é tributável, e o imposto sobre esse valor fica muito abaixo de C$150.000. Sem negócio no Canadá, o não residente paga imposto federal mais uma sobretaxa de 48% em vez do imposto provincial. A CRA restitui o excesso quando lança a declaração.

Ex-residência que foi alugada

Uma ex-residência é vendida por C$800.000: C$300.000 pelo terreno e C$500.000 pelo prédio. A retenção é de C$75.000 sobre o terreno (25%) mais C$250.000 sobre o prédio (50%), C$325.000 no total. O custo fiscal quando virou imóvel de aluguel (o valor naquele dia, a menos que o proprietário tenha optado por tratar a casa como inalterada) era de C$200.000 para o terreno e C$350.000 para o prédio, e o proprietário havia pedido C$60.000 de CCA desde então. Esses C$60.000 são recapturados e totalmente tributáveis, enquanto só metade do ganho de C$100.000 do terreno e do ganho de C$150.000 do prédio é tributável. Quem define a restituição é a declaração, não a retenção.

E no seu caso?

• O aviso foi atrasado, nunca foi enviado ou o imóvel fica em Quebec: veja venda de imóvel canadense por não residente.
• A casa foi sua residência principal por alguns anos: o cálculo da isenção, incluindo a venda presumida quando a casa virou imóvel de aluguel, está em venda da sua casa depois de sair do Canadá.
• O imóvel foi alugado, tem mais de um proprietário ou o advogado não quer liberar o dinheiro: o certificado, a divisão entre terreno e prédio e a declaração precisam estar de acordo. Peça ajuda com imposto de pessoa física.
• Você não entrega declarações canadenses desde que saiu: veja declaração de não residente e regularização de anos atrasados e ajuda com imposto de pessoa física.
• Houve retenção sobre o aluguel, ou ela nunca foi feita antes da venda: veja proprietários não residentes de imóveis alugados.
• Outro imposto retido a recuperar: veja restituição de imposto para não residentes.
• Você agora mora nos EUA: os EUA também tributam a venda. Veja venda da sua casa canadense depois de se mudar para os EUA.