Retención al no residente: recupere su dinero de la sección 116

¿Por qué la retención al no residente es un porcentaje del precio total de venta?

La retención es la exposición tributaria del propio comprador, no un cálculo de su impuesto. Sin certificado, el comprador que adquiere bienes canadienses gravables de un no residente es responsable de 25% del costo del comprador, menos el límite de cualquier certificado, y puede retener ese monto del precio. Para bienes depreciables, como un edificio de alquiler, la tasa es 50%. Para bienes raíces que no son bienes de capital, la tasa es 50% del monto pagado (Income Tax Act, sección 116(5) y (5.3)).

Su impuesto real se calcula sobre la ganancia, así que la retención suele ser mayor que el impuesto que usted debe. El exceso es lo que puede recuperar. La forma de hacerlo depende de dónde esté el dinero:

Un caso no es sencillo cuando la propiedad estuvo alquilada o tiene varios copropietarios, el aviso a la CRA fue tardío o no se envió, la vivienda fue su residencia principal durante algunos años, usted no ha presentado declaraciones canadienses desde que se fue, el abogado no quiere liberar el dinero, o también otro país grava la venta. Cada situación cambia el certificado o la declaración.

¿Cuánto tarda en volver la retención?

Depende de dónde esté el dinero. Si está en fideicomiso, se puede liberar cuando la CRA emite el certificado. La CRA dice que lo hace en la fecha más temprana posible después de recibir los documentos y el pago, sin un plazo fijo (IC72-17R6, párr. 45). Si ningún certificado cubre la venta, el comprador debe remitir el dinero dentro de los 30 días posteriores al final del mes del cierre. Después, el dinero vuelve solo cuando se determina su declaración del año de la venta, lo cual no puede ocurrir antes de que termine ese año (IC72-17R6, párr. 60). Si la venta acaba de cerrarse, enviar pronto el aviso de venta completada y el pago puede mantener el dinero en fideicomiso.

¿Mi retención sigue con el abogado o ya está en la CRA?

Pregunte por escrito al abogado del comprador. Si ningún certificado cubre la venta, el comprador debe remitir el impuesto dentro de los 30 días posteriores al final del mes en que se adquirió la propiedad (sección 116; IC72-17R6, párr. 55). Un comprador que remite tarde puede recibir una multa e intereses (IC72-17R6, párr. 56).

Si el abogado ya remitió el dinero, pida el monto, la fecha y los datos que se enviaron con el pago. Si el abogado aún lo tiene, pregunte qué exigen los términos del cierre para liberarlo. Esa respuesta le indica cuál de los caminos siguientes le corresponde.

¿Un certificado emitido después del cierre puede liberar el dinero que está en fideicomiso?

Puede, si el comprador aún no remitió la retención y los términos del cierre permiten liberarla con un certificado. Después de que usted notifica a la CRA la venta completada y paga 25% de la ganancia, o entrega una garantía aceptable, la CRA emite el Form T2068 a usted y al comprador (sección 116(4); T4058). El pago puede salir del dinero que tiene el abogado: la CRA acepta un cheque librado contra la cuenta de fideicomiso de un abogado (IC72-17R6, párr. 44). La CRA emite el certificado solo si usted tiene un número de identificación. Por eso, quien no tiene un SIN (número de seguro social canadiense) primero solicita un número de impuestos individual (IC72-17R6, párr. 9; cómo presentar sin un SIN válido). En el caso de una vivienda, la CRA también puede negar el certificado mientras estén pendientes las declaraciones del Underused Housing Tax (impuesto sobre vivienda subutilizada) o el impuesto de la propiedad (sección 116(8)).

Una vez emitido el T2068, el comprador deja de ser responsable por esa propiedad conforme a la sección 116(5). Un certificado para una venta propuesta (T2064) protege al comprador solo hasta su límite. Por encima de ese límite, el comprador sigue siendo responsable de 25% de la diferencia (sección 116(5)). El certificado no es su impuesto final: la CRA indica que protege al comprador respecto de ese aviso, y su propio impuesto se resuelve cuando se determina su declaración del año de la venta (IC72-17R6, párr. 46–47).

Ni la ley ni la circular dicen cuándo el abogado debe entregar el dinero del fideicomiso. Eso lo fijan los términos del cierre. Un certificado que llega cuando el comprador ya remitió el dinero no lo saca de la CRA. Lo devuelve la declaración.

El aviso de una venta completada de bienes de capital vence dentro de 10 días después de la venta. Si fue tardío o nunca se envió, empiece por venta de propiedad canadiense por un no residente, que explica los formularios y la multa por aviso tardío.

¿Por qué el pago del certificado es menor que la retención?

El pago del certificado para bienes de capital es 25% del monto en que el precio de venta supera su costo base ajustado (ACB, su costo fiscal). La retención es un porcentaje del precio total (sección 116(4)).

Los gastos de venta, como la comisión y los honorarios legales, no reducen el pago del certificado. Pueden reducir la ganancia más adelante en su declaración (IC72-17R6, párr. 41). La CRA puede bajar el pago cuando la exención por residencia principal reduce la ganancia, si con el aviso va el Form T2091(IND) o una carta con el cálculo (IC72-17R6, párr. 73). Cuánto cubre la exención después de que usted se fue está en venta de su vivienda después de salir de Canadá.

¿Qué declaración devuelve el exceso y cuándo puedo presentarla?

La declaración canadiense del año de la venta, sin importar si el dinero llegó a la CRA por el comprador o como pago de su certificado. La CRA trata esa declaración como la liquidación final del impuesto sobre la venta y reembolsa cualquier pago en exceso con el aviso de determinación (T4058; IC72-17R6, párr. 60). La declaración cubre todo el año calendario de la venta, y la CRA la procesa solo después de que termina ese año, aunque se presente antes (párr. 60). Una propiedad de alquiler vendida puede requerir una segunda declaración: vea la sección de alquileres más abajo.

En la declaración de no residente, informe la ganancia en la línea 12700 con el Schedule 3, y adjunte la copia 2 del certificado si se emitió uno (Guide 5013-G). Solo 50% de una ganancia de capital es gravable. Una antigua vivienda también necesita el Form T2091(IND) para reclamar la exención (CRA: residencia principal).

La CRA publica un tiempo de procesamiento para las declaraciones de no residentes presentadas a tiempo, y es más largo si la declaración se revisa. La determinación también puede mostrar un saldo a pagar. Para los plazos, los métodos de pago y las retenciones, vea reembolso de impuestos como no residente.

¿Cómo me aseguro de que la remesa del comprador se acredite a mi cuenta?

La CRA acredita a su cuenta los pagos de la sección 116 hechos por usted o por el comprador (IC72-17R6, párr. 1). El comprador debe enviar los datos de la transacción, indicar que el pago es conforme a la sección 116(5) o 116(5.3), y dar los nombres completos y las direcciones de ambas partes (párr. 55).

La CRA relaciona los pagos de la sección 116 con usted por su SIN o su número de impuestos individual, y con su declaración del año (IC72-17R6, párr. 9). Pida al abogado que confirme el número usado en la remesa, y conserve la carta de la remesa. En la declaración de no residente, anote en la línea 47600 el impuesto que aparece en su certificado y adjunte la copia 2 del certificado (Guide 5013-G, línea 47600).

¿Se pagan intereses sobre la retención mientras está retenida?

La CRA no los paga por los meses anteriores al vencimiento de su declaración. Cuando se determina su declaración del año de la venta y se reembolsa el exceso, la CRA paga intereses a su tasa prescrita. Los intereses corren desde la más tardía de estas fechas: 30 días después de su fecha de saldo a pagar de ese año, 30 días después de que usted presenta la declaración, o el día en que surgió el pago en exceso (Income Tax Act, sección 164(3)). La circular de la sección 116 menciona intereses solo como un cargo por avisos tardíos y remesas tardías (IC72-17R6, párr. 12 y 56). Si los intereses que genera la cuenta de fideicomiso del abogado le corresponden a usted, lo fijan los términos del cierre. Pregunte al abogado.

Propiedad de alquiler: ¿por qué se retuvo el edificio a una tasa más alta?

Un edificio de alquiler es un bien depreciable, así que la exposición del comprador sobre el precio del edificio es 50%, mientras que el terreno se mantiene en 25% (sección 116(5.3)). La división del precio entre terreno y edificio determina la retención. Un certificado aparte de la CRA para el edificio reduce esa exposición. El certificado del terreno no la cubre (sección 116(5.2) y (5.3); IC72-17R6, párr. 48 y 51).

La recaptura cambia el reembolso. La deducción por costo de capital (CCA, la depreciación para efectos fiscales) que usted reclamó en años anteriores vuelve a sumarse al ingreso cuando el edificio se vende por más que su costo fiscal restante, y la recaptura es totalmente gravable, no solo la mitad. Para el certificado, la CRA cobra 25% de la ganancia del terreno y del edificio, más la tasa federal individual sobre la recaptura (IC72-17R6, párr. 43). Si usted reclamó esa deducción en declaraciones de la sección 216, la recaptura va en una declaración de la sección 216 del año de la venta. Vence en su fecha límite de presentación de ese año (el 30 de abril del año siguiente a la venta para la mayoría de las personas), no en el plazo de dos años de una declaración ordinaria de la sección 216, y es aparte de la declaración que informa la ganancia de capital (Income Tax Act, sección 216(5); T4144; propietarios no residentes que alquilan). El alquiler que nunca se declaró antes de la venta es un problema distinto: vea propietario no residente que nunca retuvo.

Venta con un cónyuge: ¿una retención o dos?

Cada propietario no residente es un vendedor distinto y debe presentar un aviso aparte que muestre su participación en la propiedad (IC72-17R6, párr. 10). Luego cada uno informa su parte de la ganancia, y reclama el impuesto pagado por su parte, en su propia declaración. La responsabilidad del comprador se aplica a lo que se compra a un no residente (sección 116(5)). Por eso, si un copropietario sigue siendo residente de Canadá, puede limitarse a la parte del otro propietario. Pida al abogado que muestre cómo se dividió la retención y a nombre de quién va cada remesa.

Ejemplo

Cifras ilustrativas en dólares canadienses.

El certificado llega mientras el dinero está en fideicomiso

Un no residente vende un condominio por C$600,000. El costo fue C$450,000. Sin certificado al cierre, el abogado del comprador retiene C$150,000 (25% del precio). El vendedor presenta el aviso de venta completada, y el abogado paga C$37,500 desde el fideicomiso, que es el 25% de la ganancia de C$150,000. Cuando se emite el T2068, el abogado puede liberar los C$112,500 restantes según los términos del cierre. Los C$37,500 se acreditan en la declaración del año de la venta.

El comprador ya remitió el dinero a la CRA

Misma venta, pero el abogado remitió los C$150,000 antes de que existiera un certificado. El vendedor presenta la declaración de no residente del año de la venta cuando termina el año. La mitad de la ganancia de C$150,000, es decir C$75,000, es gravable, y el impuesto sobre ese monto es mucho menor que C$150,000. Sin un negocio en Canadá, un no residente paga el impuesto federal más un recargo de 48% en lugar del impuesto provincial. La CRA reembolsa el exceso cuando determina la declaración.

Antigua vivienda que se alquiló

Una antigua vivienda se vende por C$800,000: C$300,000 por el terreno y C$500,000 por el edificio. La retención es de C$75,000 sobre el terreno (25%) más C$250,000 sobre el edificio (50%), C$325,000 en total. Su costo fiscal cuando pasó a ser un alquiler (el valor ese día, salvo que el propietario eligiera tratar la vivienda como si no hubiera cambiado) fue C$200,000 para el terreno y C$350,000 para el edificio, y el propietario había reclamado C$60,000 de deducción por costo de capital desde entonces. Esos C$60,000 se recapturan y son totalmente gravables, mientras que solo la mitad de la ganancia de C$100,000 del terreno y de la ganancia de C$150,000 del edificio es gravable. La declaración, no la retención, fija el reembolso.

¿Su caso es distinto?

• El aviso fue tardío, nunca se envió o la propiedad está en Quebec: vea venta de propiedad canadiense por un no residente.
• La vivienda fue su residencia principal durante algunos años: el cálculo de la exención, incluida la venta presunta cuando la vivienda pasó a ser un alquiler, está en venta de su vivienda después de salir de Canadá.
• La propiedad estuvo alquilada, tiene varios copropietarios o el abogado no quiere liberar el dinero: el certificado, la división entre terreno y edificio y la declaración deben coincidir. Obtenga ayuda con impuestos individuales.
• No ha presentado declaraciones canadienses desde que se fue: vea declaración de no residente y puesta al día en Canadá y ayuda con impuestos individuales.
• Se retuvo o nunca se retuvo el alquiler antes de la venta: vea propietarios no residentes que alquilan.
• Otros impuestos retenidos que quiere recuperar: vea reembolso de impuestos como no residente.
• Ahora vive en EE. UU.: EE. UU. también grava la venta. Vea venta de su vivienda canadiense después de mudarse a EE. UU..