बिक्री की रोकी गई राशि वापस पाएँ: अनिवासी विक्रेता, धारा 116

अनिवासी की रोकी गई राशि पूरी बिक्री कीमत का हिस्सा क्यों होती है?

रोकी गई राशि खरीदार की अपनी कर देयता है, आपके कर का अनुमान नहीं। प्रमाणपत्र न हो, तो अनिवासी से कनाडा की कर योग्य संपत्ति खरीदने वाला खरीदार अपनी खरीद लागत के 25% के लिए ज़िम्मेदार होता है (प्रमाणपत्र की सीमा घटाकर)। वह इतनी राशि कीमत से रोक सकता है। किराये की इमारत जैसी मूल्यह्रास योग्य संपत्ति पर यह दर 50% है। जो अचल संपत्ति पूँजीगत संपत्ति नहीं है, उस पर यह चुकाई गई राशि का 50% है (Income Tax Act, धारा 116(5) और (5.3))।

आपका असली कर लाभ पर लगता है, इसलिए रोकी गई राशि अक्सर देय कर से ज़्यादा होती है। जो हिस्सा ज़्यादा है, वही आप वापस पा सकते हैं। रास्ता इस पर निर्भर है कि पैसा अभी कहाँ है।

मामला तब आसान नहीं रहता जब संपत्ति किराये पर थी या सह-स्वामित्व में थी, CRA को नोटिस देर से गया या गया ही नहीं, घर कुछ वर्षों तक आपका मुख्य निवास रहा, कनाडा छोड़ने के बाद आपने कनाडा के रिटर्न फ़ाइल नहीं किए, वकील पैसा छोड़ने से मना कर रहा है, या किसी दूसरे देश में भी इस बिक्री पर कर लगता है। इनमें से हर बात प्रमाणपत्र या रिटर्न को बदल देती है।

रोकी गई राशि वापस आने में कितना समय लगेगा?

यह इस पर निर्भर है कि पैसा कहाँ है। ट्रस्ट में हो, तो CRA के प्रमाणपत्र जारी करते ही उसे छोड़ा जा सकता है। CRA के अनुसार वह दस्तावेज़ और भुगतान मिलने के बाद जल्द से जल्द प्रमाणपत्र जारी करती है, इसकी कोई तय समय-सीमा नहीं है (IC72-17R6, पैरा 45)। अगर बिक्री पर कोई प्रमाणपत्र लागू नहीं है, तो खरीदार को क्लोज़िंग वाले महीने के अंत के 30 दिन के भीतर राशि CRA को जमा करनी होती है। उसके बाद पैसा तभी लौटता है, जब बिक्री वाले वर्ष का आपका रिटर्न निर्धारित हो जाए, और यह उस वर्ष के खत्म होने से पहले नहीं हो सकता (IC72-17R6, पैरा 60)। अगर बिक्री अभी-अभी पूरी हुई है, तो बिक्री पूरी होने का नोटिस और भुगतान जल्दी भेजने से पैसा ट्रस्ट में ही रह सकता है।

मेरी रोकी गई राशि अभी वकील के पास है या CRA के पास पहुँच चुकी है?

खरीदार के वकील से लिखित में पूछें। अगर बिक्री पर कोई प्रमाणपत्र लागू नहीं है, तो खरीदार को संपत्ति हासिल करने वाले महीने के अंत के 30 दिन के भीतर कर जमा करना होता है (धारा 116; IC72-17R6, पैरा 55)। देर से जमा करने वाले खरीदार पर जुर्माना और ब्याज लग सकता है (IC72-17R6, पैरा 56)।

अगर वकील ने राशि जमा कर दी है, तो राशि, तारीख और उसके साथ भेजा गया ब्योरा माँगें। अगर वकील के पास अभी भी है, तो पूछें कि छोड़ने से पहले बिक्री की शर्तें क्या माँगती हैं। इसी जवाब से तय होता है कि नीचे दिया कौन-सा रास्ता आप पर लागू होता है।

क्या क्लोज़िंग के बाद जारी हुआ प्रमाणपत्र ट्रस्ट में रखा पैसा छुड़ा सकता है?

हाँ, अगर खरीदार ने रोकी गई राशि अभी जमा नहीं की है और बिक्री की शर्तें प्रमाणपत्र मिलने पर उसे छोड़ने की अनुमति देती हैं। आप CRA को बिक्री पूरी होने की सूचना दें और लाभ का 25% भुगतान करें या स्वीकार्य ज़मानत दें। तब CRA आपको और खरीदार को Form T2068 जारी करती है (धारा 116(4); T4058)। यह भुगतान वकील के पास रखे पैसे से हो सकता है, क्योंकि CRA वकील के ट्रस्ट खाते पर कटा चेक स्वीकार करती है (IC72-17R6, पैरा 44)। CRA प्रमाणपत्र तभी जारी करती है, जब आपके पास पहचान संख्या हो। इसलिए जिस विक्रेता के पास SIN नहीं है, उसे पहले व्यक्तिगत कर संख्या के लिए आवेदन करना होता है (IC72-17R6, पैरा 9; वैध SIN के बिना रिटर्न फ़ाइल करना)। घर के मामले में, अगर उस संपत्ति पर Underused Housing Tax के रिटर्न या कर बकाया हैं, तो CRA प्रमाणपत्र देने से मना भी कर सकती है (धारा 116(8))।

T2068 जारी होने के बाद, उस संपत्ति के लिए खरीदार धारा 116(5) के तहत ज़िम्मेदार नहीं रहता। प्रस्तावित बिक्री का प्रमाणपत्र (T2064) खरीदार को सिर्फ़ अपनी प्रमाणपत्र सीमा तक बचाता है। उससे ऊपर के अंतर के 25% के लिए खरीदार ज़िम्मेदार रहता है (धारा 116(5))। प्रमाणपत्र आपका अंतिम कर नहीं है। CRA के अनुसार वह उस नोटिस के लिए खरीदार को सुरक्षा देता है, और आपका अपना कर बिक्री वाले वर्ष के रिटर्न के निर्धारण पर तय होता है (IC72-17R6, पैरा 46–47)।

कानून या सर्कुलर, दोनों में यह नहीं लिखा कि वकील को ट्रस्ट का पैसा कब सौंपना है। यह बिक्री की शर्तों से तय होता है। अगर प्रमाणपत्र उस समय आता है जब खरीदार पहले ही राशि CRA को जमा कर चुका है, तो प्रमाणपत्र पैसा CRA से वापस नहीं लाता। वह काम रिटर्न करता है।

पूँजीगत संपत्ति की पूरी हुई बिक्री का नोटिस बिक्री के 10 दिन के भीतर देना होता है। अगर वह देर से गया या कभी नहीं भेजा गया, तो अनिवासी के रूप में कनाडा की संपत्ति बेचना से शुरू करें। उसमें फ़ॉर्म और देर से नोटिस के जुर्माने की जानकारी है।

प्रमाणपत्र का भुगतान रोकी गई राशि से कम क्यों होता है?

पूँजीगत संपत्ति के प्रमाणपत्र का भुगतान उस राशि का 25% होता है, जितनी बिक्री कीमत आपके समायोजित लागत आधार (आपकी कर लागत) से ज़्यादा है। रोकी गई राशि पूरी कीमत का एक प्रतिशत होती है (धारा 116(4))।

कमीशन और कानूनी शुल्क जैसे बिक्री के खर्च प्रमाणपत्र के भुगतान को कम नहीं करते। वे बाद में आपके रिटर्न पर लाभ घटा सकते हैं (IC72-17R6, पैरा 41)। जब मुख्य निवास की छूट से लाभ घटता है, तो CRA भुगतान कम कर सकती है, बशर्ते नोटिस के साथ Form T2091(IND) या गणना वाला पत्र लगा हो (IC72-17R6, पैरा 73)। कनाडा छोड़ने के बाद यह छूट कितने हिस्से को ढकती है, यह कनाडा छोड़ने के बाद अपना घर बेचना में है।

अतिरिक्त राशि कौन-सा रिटर्न वापस दिलाता है, और उसे कब फ़ाइल किया जा सकता है?

बिक्री वाले वर्ष का कनाडा का रिटर्न, चाहे पैसा खरीदार से CRA तक पहुँचा हो या आपके प्रमाणपत्र के भुगतान के रूप में। CRA उस रिटर्न को बिक्री पर कर का अंतिम निपटारा मानती है और निर्धारण सूचना के साथ ज़्यादा चुकाई गई राशि लौटा देती है (T4058; IC72-17R6, पैरा 60)। यह रिटर्न बिक्री वाले पूरे कैलेंडर वर्ष को कवर करता है। CRA उसे उस वर्ष के खत्म होने के बाद ही प्रोसेस करती है, भले ही वह पहले फ़ाइल हो गया हो (पैरा 60)। बेचे गए किराये की संपत्ति के लिए दूसरा रिटर्न भी लग सकता है। नीचे किराये की संपत्ति वाला भाग देखें।

अनिवासी रिटर्न में लाभ को Schedule 3 के साथ लाइन 12700 पर दर्ज करें। अगर प्रमाणपत्र जारी हुआ था, तो उसकी कॉपी 2 भी लगाएँ (Guide 5013-G)। पूँजीगत लाभ का केवल 50% कर योग्य होता है। पूर्व घर पर छूट का दावा करने के लिए Form T2091(IND) भी चाहिए (CRA: मुख्य निवास)।

CRA अनिवासी रिटर्न के लिए प्रोसेसिंग का समय बताती है, जो देय तारीख तक फ़ाइल हुए रिटर्न के लिए है। रिटर्न की समीक्षा हो तो समय और बढ़ता है। निर्धारण में देय शेष राशि भी निकल सकती है। समय, भुगतान के तरीके और होल्ड के लिए अनिवासी के रूप में कर रिफ़ंड देखें।

मैं कैसे पक्का करूँ कि खरीदार का जमा किया पैसा मेरे खाते में जमा हो?

CRA धारा 116 के तहत आपके या खरीदार के किए भुगतान आपके खाते में जमा करती है (IC72-17R6, पैरा 1)। खरीदार को लेन-देन का ब्योरा भेजना चाहिए, बताना चाहिए कि भुगतान धारा 116(5) या 116(5.3) के तहत है, और दोनों पक्षों के पूरे नाम और पते देने चाहिए (पैरा 55)।

CRA धारा 116 के भुगतान को आपकी SIN या व्यक्तिगत कर संख्या से और उस वर्ष के आपके रिटर्न से मिलाती है (IC72-17R6, पैरा 9)। वकील से पूछें कि जमा करते समय कौन-सी संख्या इस्तेमाल हुई, और जमा करने का पत्र सँभालकर रखें। अनिवासी रिटर्न में अपने प्रमाणपत्र पर दिखाया कर लाइन 47600 पर दर्ज करें और प्रमाणपत्र की कॉपी 2 लगाएँ (Guide 5013-G, लाइन 47600)।

क्या रोकी गई राशि पर रोके रखने के दौरान ब्याज मिलता है?

आपका रिटर्न देय होने से पहले के महीनों का ब्याज CRA नहीं देती। बिक्री वाले वर्ष का रिटर्न निर्धारित होने और अतिरिक्त राशि लौटने पर CRA अपनी निर्धारित दर से ब्याज देती है। यह इन तीन तारीखों में से सबसे बाद वाली से शुरू होता है: उस वर्ष की आपकी देय शेष राशि की तारीख के 30 दिन बाद, रिटर्न फ़ाइल करने के 30 दिन बाद, या ज़्यादा भुगतान होने का दिन (Income Tax Act, धारा 164(3))। धारा 116 का सर्कुलर ब्याज का ज़िक्र केवल देर से नोटिस और देर से जमा पर लगने वाले शुल्क के रूप में करता है (IC72-17R6, पैरा 12 और 56)। वकील के ट्रस्ट खाते में जो ब्याज बनता है, वह आपको मिलेगा या नहीं, यह बिक्री की शर्तों से तय होता है। वकील से पूछें।

किराये की संपत्ति: इमारत पर ज़्यादा दर से राशि क्यों रोकी गई?

किराये की इमारत मूल्यह्रास योग्य संपत्ति है। इसलिए इमारत की कीमत पर खरीदार की देयता 50% है, जबकि ज़मीन पर वह 25% ही रहती है (धारा 116(5.3))। ज़मीन और इमारत के बीच कीमत का बँटवारा ही रोकी गई राशि तय करता है। इमारत के लिए CRA का अलग प्रमाणपत्र यह देयता घटाता है। ज़मीन का प्रमाणपत्र इमारत को कवर नहीं करता (धारा 116(5.2) और (5.3); IC72-17R6, पैरा 48 और 51)।

मूल्यह्रास की वसूली (recapture) से रिफ़ंड बदल जाता है। पिछले वर्षों में आपने जो पूँजीगत लागत भत्ता (कर में मूल्यह्रास) लिया, वह तब वापस आय में जुड़ता है जब इमारत अपनी बची हुई कर लागत से ज़्यादा में बिकती है। यह वसूली पूरी कर योग्य होती है, आधी नहीं। प्रमाणपत्र के लिए CRA ज़मीन और इमारत के लाभ का 25% लेती है और वसूली पर संघीय व्यक्तिगत दर लगाती है (IC72-17R6, पैरा 43)। अगर आपने यह भत्ता धारा 216 के रिटर्न पर लिया था, तो वसूली बिक्री वाले वर्ष के धारा 216 रिटर्न पर जाती है। उसकी देय तारीख उस वर्ष की आपकी फ़ाइलिंग की देय तारीख है (ज़्यादातर व्यक्तियों के लिए बिक्री के अगले वर्ष की 30 अप्रैल)। इसमें साधारण धारा 216 रिटर्न की दो साल की खिड़की लागू नहीं होती, और यह पूँजीगत लाभ वाले रिटर्न से अलग रहता है (Income Tax Act, धारा 216(5); T4144; अनिवासी मकान मालिक)। बिक्री से पहले जिस किराये की आय की कभी रिपोर्ट नहीं हुई, वह अलग समस्या है। अनिवासी मकान मालिक जिसने कभी कर नहीं काटा देखें।

जीवनसाथी के साथ बेचा: एक रोकी गई राशि या दो?

हर अनिवासी स्वामी अलग विक्रेता है और उसे संपत्ति में अपने हिस्से के साथ अलग नोटिस देना होता है (IC72-17R6, पैरा 10)। फिर हर कोई अपने रिटर्न पर लाभ में अपना हिस्सा बताता है और अपने हिस्से के लिए चुकाए कर का दावा करता है। खरीदार की देयता अनिवासी से खरीदी गई चीज़ पर लागू होती है (धारा 116(5))। इसलिए अगर एक सह-स्वामी अब भी कनाडा का निवासी है, तो वह देयता सिर्फ़ दूसरे स्वामी के हिस्से तक सीमित हो सकती है। वकील से कहें कि दिखाए कि रोकी गई राशि कैसे बाँटी गई और हर जमा किए भुगतान पर किसका नाम है।

उदाहरण

आँकड़े उदाहरण के लिए हैं और कनाडाई डॉलर में हैं।

पैसा ट्रस्ट में है और प्रमाणपत्र आ जाता है

एक अनिवासी C$600,000 में कॉन्डो बेचता है। उसकी लागत C$450,000 थी। क्लोज़िंग पर प्रमाणपत्र न होने से खरीदार का वकील C$150,000 (कीमत का 25%) रोक लेता है। विक्रेता बिक्री पूरी होने का नोटिस देता है और वकील ट्रस्ट से C$37,500 चुकाता है, जो C$150,000 के लाभ का 25% है। T2068 जारी होने पर वकील बिक्री की शर्तों के तहत बाकी C$112,500 छोड़ सकता है। C$37,500 बिक्री वाले वर्ष के रिटर्न में जमा माने जाते हैं।

खरीदार पहले ही CRA को जमा कर चुका है

बिक्री वही है, पर वकील ने प्रमाणपत्र आने से पहले ही C$150,000 जमा कर दिए। विक्रेता वर्ष खत्म होने के बाद बिक्री वाले वर्ष का अनिवासी रिटर्न फ़ाइल करता है। C$150,000 के लाभ का आधा, यानी C$75,000, कर योग्य है, और उस पर कर C$150,000 से बहुत कम बैठता है। कनाडा में कोई व्यवसाय न होने पर अनिवासी संघीय कर के साथ प्रांतीय कर की जगह 48% का अधिभार देता है। रिटर्न का निर्धारण करते समय CRA अतिरिक्त राशि लौटा देती है।

पूर्व घर जो किराये पर चढ़ा

एक पूर्व घर C$800,000 में बिकता है: ज़मीन के C$300,000 और इमारत के C$500,000। रोकी गई राशि ज़मीन पर C$75,000 (25%) और इमारत पर C$250,000 (50%) है, कुल C$325,000। घर के किराये पर चढ़ते समय उसकी कर लागत (उस दिन का मूल्य, जब तक स्वामी ने घर को अपरिवर्तित मानने का चुनाव न किया हो) ज़मीन के लिए C$200,000 और इमारत के लिए C$350,000 थी। तब से स्वामी ने C$60,000 का पूँजीगत लागत भत्ता लिया था। उन C$60,000 की वसूली होती है और वे पूरे कर योग्य हैं, जबकि ज़मीन के C$100,000 और इमारत के C$150,000 के लाभ का केवल आधा कर योग्य है। रिफ़ंड रिटर्न तय करता है, रोकी गई राशि नहीं।

आपके मामले में फ़र्क है?

• नोटिस देर से गया, कभी नहीं भेजा गया, या संपत्ति क्यूबेक में है: अनिवासी के रूप में कनाडा की संपत्ति बेचना देखें।
• घर कुछ वर्षों तक आपका मुख्य निवास रहा: छूट की गणना, जिसमें घर के किराये पर चढ़ने पर माना गया निपटान भी शामिल है, कनाडा छोड़ने के बाद अपना घर बेचना में है।
• संपत्ति किराये पर थी, सह-स्वामित्व में थी, या वकील पैसा छोड़ने से मना कर रहा है: प्रमाणपत्र, ज़मीन और इमारत का बँटवारा और रिटर्न, तीनों का मेल होना चाहिए। व्यक्तिगत कर सहायता लें।
• कनाडा छोड़ने के बाद आपने कनाडा के रिटर्न फ़ाइल नहीं किए: अनिवासी रिटर्न और बकाया रिटर्न और व्यक्तिगत कर सहायता देखें।
• बिक्री से पहले किराये पर कर काटा गया या कभी नहीं काटा गया: अनिवासी मकान मालिक देखें।
• वसूलने के लिए अन्य कटा हुआ कर: अनिवासी के रूप में कर रिफ़ंड देखें।
• आप अब अमेरिका में रहते हैं: अमेरिका भी इस बिक्री पर कर लगाता है। अमेरिका जाने के बाद अपना कनाडाई घर बेचना देखें।