למי זה מתאים
- תושבי חוץ שמכרו נכס בקנדה, והעסקה נסגרה כשחלק מהמחיר עוכב
- תושבים לשעבר של קנדה שמכרו בית או נכס להשכרה אחרי שעזבו
- בעלים משותפים שהם תושבי חוץ, כולל בני זוג, בנכס שנמכר
לא מכוסה כאן
- הודעות, טפסים וקנסות איחור לפי סעיף 116 לפני הסגירה או בעת הסגירה
- כמה מהרווח מכוסה בפטור על דירת מגורים עיקרית
- האישור המחוזי הנפרד של קוויבק ותשלום הקונה
- החזר של ניכוי מס במקור אחר מתושבי חוץ
- מס אמריקאי על אותה מכירה
למה העיכוב של תושב חוץ הוא חלק מהמחיר כולו?
העיכוב הוא החשיפה למס של הקונה עצמו, ולא הערכה של המס שלכם. בלי אישור, קונה שרוכש מתושב חוץ נכס קנדי חייב במס (taxable Canadian property) חב בשיעור 25% מהעלות שלו, פחות מגבלת האישור, ומותר לו לעכב את הסכום הזה מהמחיר. על נכס מופחת כמו בניין להשכרה השיעור הוא 50%, ועל מקרקעין שאינם נכס הון הוא 50%, מהסכום ששולם (Income Tax Act, סעיף 116(5) ו-(5.3)).
המס בפועל מחושב על הרווח, ולכן העיכוב גבוה לעיתים קרובות מהמס שחייבים. העודף הוא מה שאפשר להחזיר. המקום שבו הכסף נמצא עכשיו קובע איך:
| היכן הסכום המעוכב | מה משחרר אותו | מה לאסוף |
|---|---|---|
| עדיין בחשבון הנאמנות של עורך הדין | אישור למכירה, ואחריו תנאי הסגירה שעליהם חתמתם; את היתר מסדיר הדוח של שנת המכירה | דוח הסגירה, סעיף העיכוב בהסכם, האישור מ-CRA |
| הקונה העביר אותו ל-CRA | שומה לדוח תושב החוץ של שנת המכירה | הוכחת ההעברה, מסמכי המכירה, רישומי העלות |
מקרה אינו פשוט כשהנכס הושכר או מוחזק בבעלות משותפת, ההודעה ל-CRA איחרה או לא נשלחה, הבית שימש דירת מגורים עיקרית רק בחלק מהשנים, לא הגשתם דוחות קנדיים מאז שעזבתם, עורך הדין מסרב לשחרר את הכסף, או שמדינה נוספת גם היא מטילה מס על המכירה. כל אחד מאלה משנה את האישור או את הדוח.
תוך כמה זמן מקבלים בחזרה את הסכום המעוכב?
זה תלוי איפה הכסף. אם הוא בנאמנות, אפשר לשחרר אותו כש-CRA מנפיקה את האישור. לדברי CRA היא עושה זאת במועד המוקדם האפשרי אחרי שקיבלה את המסמכים והתשלום, ואין מועד קבוע (IC72-17R6, פסקה 45). אם אין אישור שמכסה את המכירה, הקונה חייב להעביר את הסכום תוך 30 ימים מסוף החודש שבו נסגרה העסקה. מאותו רגע הכסף חוזר רק כשהדוח של שנת המכירה מקבל שומה, וזה לא יקרה לפני שהשנה מסתיימת (IC72-17R6, פסקה 60). אם העסקה נסגרה לאחרונה, שליחה מהירה של הודעת המכירה שהושלמה ושל התשלום יכולה להשאיר את הכסף בנאמנות.
העיכוב שלי עדיין אצל עורך הדין או כבר אצל CRA?
שאלו את עורך הדין של הקונה בכתב. אם אין אישור שמכסה את המכירה, הקונה חייב להעביר את המס תוך 30 ימים מסוף החודש שבו הנכס נרכש (סעיף 116; IC72-17R6, פסקה 55). קונה שמעביר באיחור עלול לשלם קנס וריבית (IC72-17R6, פסקה 56).
אם עורך הדין כבר העביר את הסכום, בקשו את הסכום, את התאריך ואת הפרטים שנשלחו איתו. אם הכסף עדיין אצלו, שאלו מה תנאי הסגירה דורשים לפני השחרור. התשובה תראה לכם באיזה מהמסלולים שלהלן אתם נמצאים.
האם אישור שהונפק אחרי הסגירה יכול לשחרר כסף שמוחזק בנאמנות?
כן, אם הקונה עדיין לא העביר את הסכום המעוכב ותנאי הסגירה מתירים שחרור לפי אישור. אחרי שאתם מודיעים ל-CRA על מכירה שהושלמה ומשלמים 25% מהרווח או נותנים ערובה מקובלת, CRA מנפיקה את טופס T2068 לכם ולקונה (סעיף 116(4); T4058). התשלום יכול לבוא מהכסף שעורך הדין מחזיק: CRA מקבלת המחאה מחשבון נאמנות של עורך דין (IC72-17R6, פסקה 44). CRA מנפיקה אישור רק למי שיש לו מספר זיהוי, ולכן מוכר בלי מספר ביטוח סוציאלי (SIN) מגיש קודם בקשה למספר מס אישי (IC72-17R6, פסקה 9; הגשת דוח בלי SIN תקף). בבית, CRA רשאית גם לסרב להנפיק אישור כל עוד לא הוגשו דוחות מס על דיור שאינו מנוצל דיו (Underused Housing Tax) או לא שולם מס על הנכס (סעיף 116(8)).
אחרי שהונפק טופס T2068, הקונה כבר אינו חב מס לפי סעיף 116(5) על אותו נכס. אישור למכירה מתוכננת (T2064) מגן על הקונה רק עד מגבלת האישור; מעל המגבלה הקונה ממשיך לחוב 25% מההפרש (סעיף 116(5)). האישור אינו המס הסופי שלכם: לדברי CRA הוא מגן על הקונה לגבי אותה הודעה, והמס שלכם מסתיים בשומה של דוח שנת המכירה (IC72-17R6, פסקאות 46 עד 47).
לא החוק ולא החוזר קובעים מתי עורך הדין חייב למסור את כסף הנאמנות. זה נקבע בתנאי הסגירה. אישור שמגיע אחרי שהקונה כבר העביר את הסכום ל-CRA אינו מחזיר את הכסף מ-CRA; את זה עושה הדוח.
ההודעה על מכירה שהושלמה של נכס הון מגישים תוך 10 ימים מהמכירה. אם ההודעה איחרה או לא נשלחה, התחילו במכירת נכס קנדי על ידי תושב חוץ, שמסביר את הטפסים ואת קנס האיחור.
למה תשלום האישור קטן מהסכום המעוכב?
התשלום לאישור על נכס הון הוא 25% מהסכום שבו מחיר המכירה עולה על בסיס העלות המותאם (ACB), כלומר עלות המס שלכם. הסכום המעוכב הוא אחוז מהמחיר כולו (סעיף 116(4)).
עלויות מכירה כמו עמלת תיווך ושכר טרחה משפטי אינן מקטינות את תשלום האישור. הן יכולות להקטין את הרווח בהמשך, בדוח (IC72-17R6, פסקה 41). CRA יכולה להקטין את התשלום כשהפטור על דירת מגורים עיקרית מקטין את הרווח, אם מצרפים להודעה את טופס T2091(IND) או מכתב עם החישוב (IC72-17R6, פסקה 73). כמה מהרווח הפטור מכסה אחרי שעזבתם מוסבר במכירת הבית אחרי שעוזבים את קנדה.
איזה דוח מחזיר את העודף, ומתי אפשר להגיש אותו?
הדוח הקנדי של שנת המכירה, בין אם הכסף הגיע ל-CRA מהקונה ובין אם כתשלום האישור שלכם. CRA רואה בדוח הזה את ההתחשבנות הסופית על המכירה, ומחזירה כל תשלום יתר עם הודעת השומה (T4058; IC72-17R6, פסקה 60). הדוח מכסה את כל השנה הקלנדרית של המכירה, ו-CRA מעבדת אותו רק אחרי שהשנה מסתיימת, גם אם הוגש מוקדם יותר (פסקה 60). נכס מושכר שנמכר עשוי לדרוש דוח שני: ראו את הסעיף על נכס להשכרה בהמשך.
בדוח תושב החוץ מדווחים על הרווח בשורה 12700 עם Schedule 3, ומצרפים את עותק 2 של האישור אם הונפק (מדריך 5013-G). רק 50% מרווח הון חייב במס. בית שהיה מגורים לשעבר דורש גם את טופס T2091(IND) כדי לתבוע את הפטור (CRA: דירת מגורים עיקרית).
CRA מפרסמת זמן עיבוד לדוחות של תושבי חוץ שהוגשו עד המועד, והוא ארוך יותר אם הדוח נבדק. השומה יכולה גם להראות יתרה לתשלום. על התזמון, על דרכי התשלום ועל עיכובים ראו החזר מס לתושב חוץ.
איך מוודאים שהעברת הקונה נרשמת לזכותי?
CRA רושמת לזכות החשבון שלכם תשלומים לפי סעיף 116 שבוצעו על ידכם או על ידי הקונה (IC72-17R6, פסקה 1). הקונה צריך לשלוח את פרטי העסקה, לציין שהתשלום הוא לפי סעיף 116(5) או 116(5.3), ולמסור את השמות המלאים והכתובות של שני הצדדים (פסקה 55).
CRA מתאימה תשלומים לפי סעיף 116 אליכם לפי מספר ה-SIN או מספר המס האישי שלכם, ולדוח השנה שלכם (IC72-17R6, פסקה 9). בקשו מעורך הדין לאשר איזה מספר שימש בהעברה, ושמרו את מכתב ההעברה. בדוח תושב החוץ מזינים בשורה 47600 את המס שמופיע באישור שלכם, ומצרפים את עותק 2 של האישור (מדריך 5013-G, שורה 47600).
האם משולמת ריבית על הסכום המעוכב בזמן שהוא מוחזק?
לא על ידי CRA בחודשים שלפני מועד הדוח. אחרי שהדוח של שנת המכירה מקבל שומה והעודף מוחזר, CRA משלמת ריבית בשיעור הקבוע שלה מהמאוחר מבין שלושה מועדים: 30 יום אחרי יום התשלום של היתרה לשנה הזו, 30 יום אחרי הגשת הדוח, או היום שבו נוצר תשלום היתר (Income Tax Act, סעיף 164(3)). החוזר על סעיף 116 מזכיר ריבית רק כחיוב על הודעות והעברות שאיחרו (IC72-17R6, פסקאות 12 ו-56). אם ריבית שנצברה בחשבון הנאמנות של עורך הדין מגיעה אליכם, זה נקבע בתנאי הסגירה; שאלו את עורך הדין.
נכס להשכרה: למה הבניין עוכב בשיעור גבוה יותר?
בניין להשכרה הוא נכס מופחת, ולכן החשיפה של הקונה על מחיר הבניין היא 50%, והקרקע נשארת ב-25% (סעיף 116(5.3)). החלוקה של המחיר בין קרקע לבניין קובעת את סכום העיכוב. אישור נפרד מ-CRA לבניין מקטין את החשיפה הזו; האישור של הקרקע אינו מכסה אותו (סעיף 116(5.2) ו-(5.3); IC72-17R6, פסקאות 48 ו-51).
החזר פחת משנה את ההחזר. ניכוי פחת קנדי (CCA) שתבעתם בשנים קודמות חוזר להיות הכנסה כשהבניין נמכר ביותר מהעלות המס שנותרה לו, והחזר הפחת חייב במס במלואו ולא בחצי. לצורך האישור, CRA גובה 25% מהרווח על הקרקע ועל הבניין, ובנוסף את שיעור המס הפדרלי ליחיד על החזר הפחת (IC72-17R6, פסקה 43). אם תבעתם את הפחת בדוחות לפי סעיף 216, החזר הפחת מדווח בדוח לפי סעיף 216 לשנת המכירה, עד מועד ההגשה של אותה שנה (30 באפריל בשנה שאחרי המכירה ברוב המקרים אצל יחידים), ולא בחלון של שנתיים של דוח רגיל לפי סעיף 216, ונפרד מהדוח שמדווח על רווח ההון (Income Tax Act, סעיף 216(5); T4144; משכירים שהם תושבי חוץ). שכר דירה שלא דווח לפני המכירה הוא בעיה נפרדת: ראו משכיר תושב חוץ שלא ניכו לו מס במקור.
נמכר עם בן או בת זוג: עיכוב אחד או שניים?
כל בעלים שהוא תושב חוץ הוא מוכר נפרד וחייב להגיש הודעה נפרדת שמראה את חלקו בנכס (IC72-17R6, פסקה 10). לאחר מכן כל אחד מדווח על חלקו ברווח ותובע את המס ששולם על חלקו, בדוח שלו. חבות הקונה חלה על מה שנקנה מתושב חוץ (סעיף 116(5)), ולכן אם אחד הבעלים עדיין תושב קנדה, החבות עשויה להיות מוגבלת לחלקו של הבעלים השני. בקשו מעורך הדין להראות איך חולק הסכום המעוכב ובשם מי רשומה כל העברה.
דוגמה
המספרים להמחשה בלבד, בדולרים קנדיים.
האישור מגיע בזמן שהכסף בנאמנות
תושב חוץ מוכר דירה ב-C$600,000. העלות הייתה C$450,000. בלי אישור בסגירה, עורך הדין של הקונה מעכב C$150,000 (25% מהמחיר). המוכר מגיש את הודעת המכירה שהושלמה, ועורך הדין משלם C$37,500 מהנאמנות, שהם 25% מהרווח של C$150,000. אחרי שטופס T2068 מונפק, עורך הדין יכול לשחרר את C$112,500 הנותרים לפי תנאי הסגירה. את C$37,500 רושמים לזכות המוכר בדוח של שנת המכירה.
הקונה כבר העביר ל-CRA
אותה מכירה, אבל עורך הדין העביר את C$150,000 לפני שהונפק אישור. המוכר מגיש את דוח תושב החוץ של שנת המכירה אחרי שהשנה מסתיימת. מחצית מהרווח של C$150,000, כלומר C$75,000, חייבת במס, והמס עליה נמוך בהרבה מ-C$150,000. בלי עסק בקנדה, תושב חוץ משלם מס פדרלי ועוד מס נוסף (surtax) של 48% במקום מס פרובינציאלי. CRA מחזירה את העודף כשהיא נותנת שומה לדוח.
בית לשעבר שהושכר
בית לשעבר נמכר ב-C$800,000: C$300,000 עבור הקרקע ו-C$500,000 עבור הבניין. העיכוב הוא C$75,000 על הקרקע (25%) ועוד C$250,000 על הבניין (50%), בסך הכול C$325,000. עלות המס שלו כשהפך לנכס להשכרה (השווי באותו יום, אלא אם הבעלים בחרו לראות בבית כאילו לא השתנה) הייתה C$200,000 לקרקע ו-C$350,000 לבניין, והבעלים תבעו מאז C$60,000 של ניכוי פחת קנדי. את C$60,000 האלה מחזירים להכנסה והם חייבים במס במלואם, ואילו רק מחצית מרווח הקרקע של C$100,000 ומרווח הבניין של C$150,000 חייבת במס. הדוח, ולא העיכוב, קובע את ההחזר.
המצב שלכם שונה?
- ההודעה איחרה, לא נשלחה, או שהנכס בקוויבק: ראו מכירת נכס קנדי על ידי תושב חוץ.
- הבית היה דירת מגורים עיקרית בחלק מהשנים: חישוב הפטור, כולל המכירה לכאורה כשהבית הפך לנכס להשכרה, מופיע במכירת הבית אחרי שעוזבים את קנדה.
- הנכס הושכר, מוחזק בבעלות משותפת, או שעורך הדין מסרב לשחרר את הכסף: האישור, החלוקה בין קרקע לבניין והדוח צריכים להתאים זה לזה. קבלו עזרה במס אישי.
- לא הגשתם דוחות קנדיים מאז שעזבתם: ראו דוחות תושב חוץ והשלמת שנים ועזרה במס אישי.
- שכר דירה שנוכה או שלא נוכה לו מס במקור לפני המכירה: ראו משכירים שהם תושבי חוץ.
- מס אחר שנוכה במקור ורוצים להחזיר: ראו החזר מס לתושב חוץ.
- אתם גרים עכשיו בארה״ב: גם ארה״ב מטילה מס על המכירה. ראו מכירת בית קנדי אחרי המעבר לארה״ב.
נתונים בדף זה
| נתון | ערך | מקור |
|---|---|---|
| עיכוב פדרלי אצל הקונה ללא תעודה, על נכס הוני מוחל על הסכום שבו מחיר הרכישה עולה על כל מגבלת תעודה, לנכס שחל עליו סעיף 116(5) | 25% | Income Tax Act, סעיף משנה 116(5) סומן |
| עיכוב פדרלי אצל הקונה ללא תעודה, על נכס בר פחת מוחל על הסכום שבו מחיר הרכישה עולה על כל מגבלת תעודה, לנכס שחל עליו סעיף 116(5.3) | 50% | CRA: נהלי סעיף 116, סעיף 51 סומן |
| עיכוב פדרלי אצל הקונה ללא תעודה, על מקרקעין שאינם הוניים מוחל על הסכום שבו מחיר הרכישה עולה על כל מגבלת תעודה, לנכס מקרקעין שחל עליו סעיף 116(5.2) | 50% | Income Tax Act, סעיף משנה 116(5.3) סומן |
| תשלום פדרלי על תעודה בגין רווח מנכס הוני מוחל על התמורה בניכוי בסיס העלות המותאם, לפני הוצאות מכירה. אפשר לספק ערובה מקובלת במקום | 25% | Income Tax Act, סעיפי משנה 116(2) ו-116(4) סומן |
| הודעה לפי סעיף 116 לאחר מימוש לאחר מימוש נכס קנדי חייב במס שחל עליו סעיף 116(3), אלא אם ניתנה הודעה מראש תקפה | 10 ימים | Income Tax Act: סעיף משנה 116(3) סומן |
| שיעור כללי של הכללת רווח הון חייב במס הכלל הרגיל לפי סעיף 38(a) של Income Tax Act; חלים חריגים | 50% | Justice Laws: Income Tax Act, סעיף 38 סומן |
| מס יתר פדרלי על הכנסת יחיד שלא הופקה בפרובינציה, כשיעור מהמס הפדרלי 48% מהמס הפדרלי, כפול החלק מהכנסת היחיד שלא הופק בפרובינציה (למשל תושב לכאורה שחי בחו״ל); חוק מס הכנסה (Income Tax Act), סעיף 120(1) | 48% | חוק מס הכנסה (Income Tax Act), סעיף 120 סומן |
מקורות ראשוניים
על המדריך
תורגם מהמדריך באנגלית · קראו את המקור באנגלית
הדף מסביר כללים כלליים לשנת המס המוצגת. הוא אינו ייעוץ למצבכם.
שינויים במקור האנגלי
- : פורסם לראשונה.