非居民賣加拿大房產被扣留售價：第 116 條款項取回方法

為什麼非居民的保留款是整筆售價的一定比例？

保留款是買方自己要承擔的稅務風險，不是對您應繳稅款的估算。沒有證明時，買方向非居民購入須課稅的加拿大財產，須對買方成本的 25%（扣除證明所列的限額）負責，並可從售價中預扣這筆款項。出租樓宇等可折舊財產的比例是 50%；非資本財產的不動產則為所付金額的 50%（《所得稅法》第 116(5) 和 (5.3) 條）。

您實際的稅款是按收益計算，所以保留款往往比應繳稅款多。多出的部分就是您可以取回的金額。取回的方法取決於錢現在在哪裡：

遇到下列情況，處理就不簡單：物業曾出租或有共有人、通知 CRA 逾期或沒有通知、房子有幾年是主要居所、離開後沒有提交加拿大稅表、律師不肯放款，或另一個國家也對這筆出售課稅。每一項都會影響證明或稅表的處理。

保留款多久能退回？

要看錢在哪裡。錢還在信託帳戶時，CRA 發出證明後即可放款；CRA 表示在收到文件和款項後會盡早發出，沒有固定時限（IC72-17R6，第 45 段）。如果沒有任何證明涵蓋這次出售，買方須在成交當月月底後 30 天內匯給 CRA。匯出後，要等您的出售年度稅表完成評稅才會退回，而評稅最早也要等該年度結束後（IC72-17R6，第 60 段）。剛成交的話，盡快送出出售完成通知並付款，才可能讓錢留在信託帳戶。

我的保留款還在律師那裡，還是已經到了 CRA？

請以書面詢問買方的律師。沒有證明涵蓋這次出售時，買方須在取得財產當月月底後 30 天內匯出稅款（第 116 條；IC72-17R6，第 55 段）。買方逾期匯款，可能被收取罰款和利息（IC72-17R6，第 56 段）。

如果律師已經匯出，請問清楚金額、日期和隨款附上的資料。如果律師還持有這筆錢，請問成交條款要求什麼條件才能放款。答案會告訴您下面哪一條路適用。

成交後才發出的證明，能讓信託帳戶裡的錢放款嗎？

可以，前提是買方還沒有匯出保留款，而且成交條款允許憑證明放款。您向 CRA 通知出售完成，並繳付收益的 25% 或提供可接受的擔保後，CRA 會向您和買方發出 T2068 表（第 116(4) 條；T4058）。這筆款項可以從律師持有的錢中支付：CRA 接受以律師信託帳戶開出的支票（IC72-17R6，第 44 段）。CRA 只會向有識別號碼的人發出證明，所以沒有 SIN 的賣方要先申請個人稅務號碼（IC72-17R6，第 9 段；沒有有效 SIN 時如何報稅）。如果出售的是住宅，在住宅閒置稅（Underused Housing Tax）申報表尚未提交，或該物業的稅款尚未繳清時，CRA 也可能拒絕發出證明（第 116(8) 條）。

T2068 表一經發出，買方就不再因該物業而依第 116(5) 條負責。針對擬議出售發出的證明（T2064 表）只在證明限額內保護買方；超出限額的部分，買方仍須對差額的 25% 負責（第 116(5) 條）。證明並不是您的最終稅款：CRA 表示，證明只保護買方就該次通知所負的責任，您自己的稅款要等出售年度稅表評稅時才結清（IC72-17R6，第 46–47 段）。

《所得稅法》和 CRA 的通告都沒有規定律師須在何時交出信託款項，這由成交條款決定。買方已經匯給 CRA 之後才發出的證明，不能把錢從 CRA 拉回來；要靠稅表才能取回。

出售資本財產完成後的通知，須在出售後 10 天 內提交。如果通知逾期或從未寄出，請先看非居民出售加拿大物業，其中說明相關表格和逾期通知罰款。

為什麼證明所需繳的款項比保留款少？

資本財產的證明款項，是售價超出調整後成本基礎（ACB，即您的稅務成本）部分的 25%。而保留款是整筆售價的一定比例（第 116(4) 條）。

佣金和律師費等出售費用，不會減少證明所需繳的款項，但之後可以在稅表上減少收益（IC72-17R6，第 41 段）。主要居所免稅減少了收益時，如果隨通知附上 T2091(IND) 表或附有計算的信函，CRA 可以調低應繳款項（IC72-17R6，第 73 段）。離開加拿大後，免稅能涵蓋多少，請看離開加拿大後出售自住房。

哪一份稅表可以取回多扣的款項？什麼時候可以提交？

出售年度的加拿大稅表可以取回，不論款項是買方匯給 CRA 的，還是您自己繳的證明款項。CRA 把這份稅表視為這筆出售稅款的最終結算，多繳的部分會隨評稅通知書退還（T4058；IC72-17R6，第 60 段）。這份稅表涵蓋出售當年的整個曆年，即使提早提交，CRA 也要等該年度結束後才處理（同第 60 段）。出售出租物業可能還要另提交一份稅表，見下面的出租物業部分。

在非居民稅表上，請把收益連同 Schedule 3 填在第 12700 行；如果已發出證明，要附上證明的第 2 份副本（5013-G 指南）。資本利得只有 50% 須課稅。以前的自住房還須提交 T2091(IND) 表才能申請免稅（CRA：主要居所）。

CRA 公布了在到期日前提交的非居民稅表的處理時間；如果稅表被審查，時間會更長。評稅結果也可能顯示您還有欠款。處理時間、付款方式和暫緩處理的情況，請看非居民退稅。

怎樣確保買方匯出的款項記入我的帳戶？

CRA 會把您或買方繳付的第 116 條款項記入您的帳戶（IC72-17R6，第 1 段）。買方應附上交易資料，註明款項是依第 116(5) 條或第 116(5.3) 條繳付，並寫明雙方的全名和地址（第 55 段）。

CRA 憑您的 SIN 或個人稅務號碼，以及您當年的稅表，來對應第 116 條款項（IC72-17R6，第 9 段）。請律師確認匯款所用的號碼，並保留匯款函。在非居民稅表上，把證明上所列的稅款填在第 47600 行，並附上證明的第 2 份副本（5013-G 指南，第 47600 行）。

保留款在被扣留期間有利息嗎？

在稅表到期日之前的那幾個月，CRA 不付利息。出售年度稅表完成評稅並退還多繳款項後，CRA 按規定利率計息，起算日取以下三者中最晚的一天：該年度欠款到期日後 30 天、您提交稅表後 30 天，或多繳款項產生的當天（《所得稅法》第 164(3) 條）。第 116 條的通告只提到，逾期通知和逾期匯款會被收取利息（IC72-17R6，第 12 和 56 段）。律師信託帳戶賺到的利息是否歸您，由成交條款決定，請問律師。

出租物業：為什麼樓宇部分的保留比例比較高？

出租樓宇是可折舊財產，所以買方就樓宇價款承擔的風險比例是 50%，而土地仍是 25%（第 116(5.3) 條）。土地和樓宇的價格劃分，決定了保留款的金額。針對樓宇另行取得 CRA 證明，可以降低這部分風險；土地的證明並不涵蓋樓宇（第 116(5.2) 和 (5.3) 條；IC72-17R6，第 48 和 51 段）。

折舊追回會改變退稅金額。您過去申請的資本成本免稅額（CCA，即稅務折舊），在樓宇賣價高於剩餘稅務成本時要計回收入，而且追回的部分須全額課稅，不是只計一半。申請證明時，CRA 對土地和樓宇的收益收取 25%，對折舊追回則按聯邦個人稅率收取（IC72-17R6，第 43 段）。如果您是在第 216 條稅表上申請這項免稅額，折舊追回須填在出售年度的第 216 條稅表上，到期日是您該年度的提交期限（大多數個人是出售次年的 4 月 30 日），不適用一般第 216 條稅表的兩年期限，而且與申報資本利得的稅表分開提交（《所得稅法》第 216(5) 條；T4144；非居民房東）。出售前一直沒有申報的租金是另一個問題，請看從未預扣稅的非居民房東。

與配偶一起出售：是一份保留款還是兩份？

每位非居民擁有人都是獨立的賣方，必須分別提交通知，列明各自在物業中的權益（IC72-17R6，第 10 段）。之後各人在自己的稅表上申報自己應得的那份收益，並申請自己那份已繳的稅款。買方的責任針對的是向非居民購入的部分（第 116(5) 條），所以如果其中一位共有人仍是加拿大居民，責任可能只限於另一位的份額。請律師說明保留款如何分配，以及每筆匯款用的是誰的名字。

舉例

所示金額以加元計，僅作說明。

證明在款項仍在信託帳戶時發出

一位非居民以 C$600,000 出售一間公寓，成本為 C$450,000。成交時沒有證明，買方律師扣留 C$150,000（售價的 25%）。賣方提交出售完成通知，律師從信託帳戶支付 C$37,500，即 C$150,000 收益的 25%。T2068 表發出後，律師可依成交條款放出其餘的 C$112,500。這筆 C$37,500 會記入出售年度的稅表。

買方已把款項匯給 CRA

出售情況相同，但律師在任何證明發出之前，就已把 C$150,000 匯給 CRA。賣方在該年度結束後提交出售年度的非居民稅表。C$150,000 收益的一半，即 C$75,000 須課稅，這部分的稅款遠低於 C$150,000。沒有加拿大業務的非居民，繳的是聯邦稅加 48% 的附加稅，而不是省稅。CRA 評稅時會退還多繳的部分。

曾出租的以前自住房

一處以前的自住房以 C$800,000 出售：土地 C$300,000，樓宇 C$500,000。保留款是土地的 C$75,000（25%）加樓宇的 C$250,000（50%），合共 C$325,000。這處房產轉為出租時的稅務成本（當天的市值，除非擁有人選擇視為沒有變動），土地是 C$200,000，樓宇是 C$350,000，此後擁有人已申請 C$60,000 的資本成本免稅額。這 C$60,000 會被追回並全額課稅，而土地 C$100,000 和樓宇 C$150,000 的收益只有一半須課稅。退稅金額由稅表決定，而不是由保留款決定。

您的情況不同嗎？

• 通知逾期、從未寄出，或物業在魁北克省：請看非居民出售加拿大物業。
• 房子有幾年是您的主要居所：免稅的計算，包括房子轉為出租時的視同出售，請看離開加拿大後出售自住房。
• 物業曾出租、有共有人，或律師不肯放款：證明、土地與樓宇的劃分和稅表必須互相一致。請尋求個人稅務協助。
• 離開後一直沒有提交加拿大稅表：請看非居民加拿大稅表和補報和個人稅務協助。
• 出售前的租金已被預扣稅，或從未預扣稅：請看非居民房東。
• 還有其他被預扣的稅款要取回：請看非居民退稅。
• 您現在住在美國：美國也會對這筆出售課稅。請看搬到美國後出售加拿大房產。