Tiền giữ lại khi bán tài sản ở Canada: lấy lại theo Section 116

Vì sao tiền giữ lại của người không cư trú là một phần của toàn bộ giá bán?

Tiền giữ lại là rủi ro thuế của chính bên mua, không phải ước tính thuế của bạn. Nếu không có giấy chứng nhận, bên mua nhận tài sản chịu thuế tại Canada từ người không cư trú phải chịu trách nhiệm với 25% của giá mua, trừ đi mức giới hạn trong giấy chứng nhận (nếu có), và được phép khấu trừ số tiền đó từ giá bán. Với tài sản khấu hao như tòa nhà cho thuê, tỷ lệ là 50%, và với bất động sản không phải tài sản vốn, tỷ lệ là 50%, tính trên số tiền đã trả (Income Tax Act, section 116(5) và (5.3)).

Thuế thực tế của bạn chỉ tính trên khoản lãi, nên số tiền giữ lại thường lớn hơn số thuế bạn phải nộp. Phần dư đó là phần bạn có thể lấy lại. Cách lấy lại tùy vào việc tiền hiện đang ở đâu:

Trường hợp không đơn giản là khi tài sản đã cho thuê hoặc có nhiều chủ sở hữu, thông báo gửi CRA bị trễ hoặc bỏ sót, căn nhà là nhà ở chính của bạn trong một số năm, bạn chưa nộp tờ khai Canada nào kể từ khi rời đi, luật sư không chịu giải phóng tiền, hoặc một quốc gia khác cũng đánh thuế giao dịch bán. Mỗi yếu tố này làm thay đổi giấy chứng nhận hoặc tờ khai.

Bao lâu thì tôi nhận lại được tiền giữ lại?

Còn tùy tiền đang ở đâu. Nếu tiền còn trong tài khoản ký quỹ, tiền có thể được giải phóng sau khi CRA cấp giấy chứng nhận; CRA cho biết họ cấp vào sớm nhất có thể sau khi nhận đủ hồ sơ và khoản thanh toán, không có thời hạn cố định (IC72-17R6, para 45). Nếu không có giấy chứng nhận nào cho giao dịch bán, bên mua phải nộp tiền trong vòng 30 ngày sau cuối tháng chốt giao dịch. Sau đó, tiền chỉ được hoàn lại khi tờ khai của năm bán được ấn định thuế, và việc này không thể xảy ra trước khi năm đó kết thúc (IC72-17R6, para 60). Nếu giao dịch vừa chốt, gửi nhanh thông báo hoàn tất giao dịch cùng khoản thanh toán là cách có thể giữ tiền lại trong tài khoản ký quỹ.

Tiền giữ lại của tôi còn ở luật sư hay đã nộp cho CRA?

Hãy hỏi luật sư của bên mua bằng văn bản. Nếu không có giấy chứng nhận nào cho giao dịch bán, bên mua phải nộp thuế trong vòng 30 ngày sau cuối tháng nhận tài sản (section 116; IC72-17R6, para 55). Bên mua nộp trễ có thể bị tính tiền phạt và tiền lãi (IC72-17R6, para 56).

Nếu luật sư đã nộp, hãy hỏi số tiền, ngày nộp và thông tin kèm theo khoản nộp. Nếu luật sư vẫn đang giữ, hãy hỏi điều khoản chốt giao dịch yêu cầu gì trước khi giải phóng. Câu trả lời cho bạn biết nên đi theo hướng nào bên dưới.

Giấy chứng nhận cấp sau khi chốt giao dịch có giải phóng được tiền đang giữ trong tài khoản ký quỹ không?

Có thể, nếu bên mua chưa nộp số tiền giữ lại và điều khoản chốt giao dịch cho phép giải phóng khi có giấy chứng nhận. Sau khi bạn thông báo cho CRA về giao dịch bán đã hoàn tất và nộp 25% của khoản lãi hoặc đưa ra khoản bảo đảm được chấp nhận, CRA cấp Form T2068 cho bạn và bên mua (section 116(4); T4058). Khoản thanh toán có thể lấy từ số tiền luật sư đang giữ: CRA chấp nhận séc rút từ tài khoản ký quỹ của luật sư (IC72-17R6, para 44). CRA chỉ cấp giấy chứng nhận nếu bạn có mã số định danh, nên người bán không có SIN phải xin mã số thuế cá nhân trước (IC72-17R6, para 9; nộp tờ khai khi không có SIN hợp lệ). Với một căn nhà, CRA cũng có thể từ chối cấp giấy chứng nhận khi các tờ khai Underused Housing Tax hoặc thuế của tài sản đó còn chưa được giải quyết (section 116(8)).

Khi Form T2068 đã được cấp, bên mua không còn chịu trách nhiệm theo section 116(5) đối với tài sản đó. Giấy chứng nhận cho giao dịch dự kiến (T2064) chỉ bảo vệ bên mua đến mức giới hạn trong giấy chứng nhận; phần vượt quá mức đó, bên mua vẫn chịu trách nhiệm với 25% của phần chênh lệch (section 116(5)). Giấy chứng nhận không phải là thuế cuối cùng của bạn: CRA cho biết nó bảo vệ bên mua đối với thông báo đó, còn thuế của chính bạn được quyết toán khi tờ khai của năm bán được ấn định thuế (IC72-17R6, para 46–47).

Luật và thông tư của CRA đều không nói khi nào luật sư phải chuyển tiền ký quỹ. Việc đó do điều khoản chốt giao dịch quy định. Giấy chứng nhận đến sau khi bên mua đã nộp cho CRA sẽ không kéo tiền về từ CRA; tờ khai mới làm được việc đó.

Thông báo cho giao dịch bán tài sản vốn đã hoàn tất phải nộp trong vòng 10 ngày kể từ ngày bán. Nếu thông báo bị trễ hoặc chưa gửi, hãy bắt đầu với bán tài sản ở Canada khi là người không cư trú, hướng dẫn này nói về các biểu mẫu và tiền phạt khi thông báo trễ.

Vì sao khoản thanh toán để xin giấy chứng nhận nhỏ hơn số tiền giữ lại?

Khoản thanh toán để xin giấy chứng nhận đối với tài sản vốn là 25% của phần giá bán vượt quá giá gốc điều chỉnh (ACB, tức chi phí gốc để tính thuế của bạn). Còn tiền giữ lại là một tỷ lệ phần trăm của toàn bộ giá bán (section 116(4)).

Chi phí bán như hoa hồng và phí luật sư không làm giảm khoản thanh toán xin giấy chứng nhận. Sau này chúng có thể làm giảm khoản lãi trên tờ khai (IC72-17R6, para 41). CRA có thể giảm khoản thanh toán khi miễn thuế nhà ở chính làm giảm khoản lãi, nếu Form T2091(IND) hoặc một thư có bảng tính được gửi kèm thông báo (IC72-17R6, para 73); mức miễn thuế bao phủ bao nhiêu sau khi bạn rời đi được giải thích trong bán nhà sau khi rời Canada.

Tờ khai nào giúp lấy lại phần dư, và khi nào tôi nộp được?

Đó là tờ khai Canada của năm bán, dù tiền đến CRA từ bên mua hay từ khoản thanh toán xin giấy chứng nhận của bạn. CRA coi tờ khai đó là sự quyết toán cuối cùng thuế của giao dịch bán và hoàn lại khoản nộp thừa cùng với thông báo ấn định thuế (T4058; IC72-17R6, para 60). Tờ khai bao gồm cả năm dương lịch của giao dịch bán, và CRA chỉ xử lý sau khi năm đó kết thúc, kể cả khi nộp sớm hơn (para 60). Bất động sản cho thuê đã bán có thể cần thêm một tờ khai thứ hai: xem phần về bất động sản cho thuê bên dưới.

Trên tờ khai của người không cư trú, hãy khai khoản lãi tại line 12700 cùng Schedule 3, và đính kèm bản sao số 2 của giấy chứng nhận nếu đã được cấp (Hướng dẫn 5013-G). Chỉ 50% của lãi vốn bị tính thuế. Căn nhà cũ còn cần Form T2091(IND) để xin miễn thuế (CRA: nhà ở chính).

CRA công bố thời gian xử lý tờ khai của người không cư trú nộp đúng hạn, và lâu hơn nếu tờ khai bị rà soát; kết quả ấn định thuế cũng có thể cho thấy số thuế còn nợ. Về thời gian, cách thanh toán và các trường hợp bị giữ, xem hoàn thuế cho người không cư trú.

Làm sao để chắc chắn khoản bên mua nộp được ghi có cho tôi?

CRA ghi có các khoản thanh toán theo section 116 do bạn hoặc bên mua nộp vào tài khoản của bạn (IC72-17R6, para 1). Bên mua nên gửi thông tin giao dịch, nêu rõ khoản nộp thuộc section 116(5) hay 116(5.3), và ghi đầy đủ họ tên và địa chỉ của cả hai bên (para 55).

CRA khớp các khoản thanh toán theo section 116 với bạn qua SIN hoặc mã số thuế cá nhân của bạn và với tờ khai của năm đó (IC72-17R6, para 9). Hãy nhờ luật sư xác nhận mã số đã dùng trong khoản nộp và giữ lại thư nộp tiền. Trên tờ khai của người không cư trú, hãy điền số thuế ghi trên giấy chứng nhận vào line 47600 và đính kèm bản sao số 2 của giấy chứng nhận (Hướng dẫn 5013-G, line 47600).

Tiền giữ lại có được trả lãi trong thời gian bị giữ không?

CRA không trả lãi cho những tháng trước hạn nộp tờ khai của bạn. Sau khi tờ khai của năm bán được ấn định thuế và phần dư được hoàn lại, CRA trả lãi theo mức lãi suất quy định, tính từ ngày muộn nhất trong ba mốc: 30 ngày sau ngày đến hạn thanh toán của bạn cho năm đó, 30 ngày sau ngày bạn nộp tờ khai, hoặc ngày phát sinh khoản nộp thừa (Income Tax Act, section 164(3)). Thông tư về section 116 chỉ nhắc đến tiền lãi như một khoản tính thêm cho thông báo trễ và khoản nộp trễ (IC72-17R6, para 12 và 56). Tiền lãi phát sinh trong tài khoản ký quỹ của luật sư có thuộc về bạn hay không do điều khoản chốt giao dịch quy định; hãy hỏi luật sư.

Bất động sản cho thuê: vì sao tòa nhà bị giữ lại với tỷ lệ cao hơn?

Tòa nhà cho thuê là tài sản khấu hao, nên rủi ro của bên mua trên giá tòa nhà là 50%, còn phần đất vẫn là 25% (section 116(5.3)). Cách chia giá giữa đất và tòa nhà quyết định số tiền giữ lại. Một giấy chứng nhận riêng của CRA cho tòa nhà làm giảm rủi ro đó; giấy chứng nhận cho phần đất không bao phủ tòa nhà (section 116(5.2) và (5.3); IC72-17R6, para 48 và 51).

Khoản thu hồi khấu hao (recapture) làm thay đổi số tiền được hoàn. Khoản khấu hao theo quy định của CRA (capital cost allowance, CCA, tức khấu hao tính thuế) bạn đã khấu trừ trong các năm trước sẽ trở lại thành thu nhập khi tòa nhà được bán với giá cao hơn chi phí còn lại để tính thuế, và khoản thu hồi này chịu thuế toàn bộ, không phải một nửa. Để xin giấy chứng nhận, CRA tính 25% của khoản lãi trên đất và tòa nhà, cộng với thuế suất liên bang dành cho cá nhân trên khoản thu hồi (IC72-17R6, para 43). Nếu bạn đã khấu trừ khoản khấu hao đó trên các tờ khai theo section 216, khoản thu hồi được khai trên một tờ khai theo section 216 cho năm bán, đến hạn vào hạn nộp tờ khai của bạn cho năm đó (ngày 30 tháng 4 của năm sau năm bán đối với hầu hết cá nhân), không phải khung hai năm của tờ khai section 216 thông thường, và tách khỏi tờ khai khai khoản lãi vốn (Income Tax Act, section 216(5); T4144; chủ nhà không cư trú). Tiền thuê chưa từng được khai trước khi bán là một vấn đề riêng: xem chủ nhà không cư trú chưa từng khấu trừ thuế.

Bán cùng vợ/chồng: một khoản giữ lại hay hai?

Mỗi chủ sở hữu không cư trú là một người bán riêng và phải nộp một thông báo riêng nêu phần sở hữu của mình trong tài sản (IC72-17R6, para 10). Sau đó mỗi người khai phần lãi của mình, và xin tính thuế đã nộp cho phần của mình, trên tờ khai riêng. Trách nhiệm của bên mua áp dụng với phần mua từ người không cư trú (section 116(5)), nên khi một đồng sở hữu vẫn là người cư trú Canada, trách nhiệm đó có thể chỉ giới hạn ở phần của chủ sở hữu còn lại. Hãy nhờ luật sư cho xem cách chia tiền giữ lại và tên của ai trên mỗi khoản nộp.

Ví dụ

Số liệu minh họa bằng đô la Canada.

Giấy chứng nhận đến khi tiền còn nằm trong tài khoản ký quỹ

Một người không cư trú bán căn hộ với giá C$600.000. Giá gốc là C$450.000. Không có giấy chứng nhận tại thời điểm chốt, luật sư của bên mua giữ lại C$150.000 (25% giá bán). Người bán nộp thông báo hoàn tất giao dịch, và luật sư trả C$37.500 từ tài khoản ký quỹ, bằng 25% của khoản lãi C$150.000. Sau khi Form T2068 được cấp, luật sư có thể giải phóng C$112.500 còn lại theo điều khoản chốt giao dịch. Khoản C$37.500 được ghi có trên tờ khai của năm bán.

Bên mua đã nộp cho CRA

Cùng giao dịch bán, nhưng luật sư đã nộp C$150.000 cho CRA trước khi có giấy chứng nhận. Người bán nộp tờ khai của người không cư trú cho năm bán sau khi năm đó kết thúc. Một nửa khoản lãi C$150.000, tức C$75.000, chịu thuế, và thuế trên khoản đó thấp hơn nhiều so với C$150.000. Khi không có hoạt động kinh doanh tại Canada, người không cư trú trả thuế liên bang cộng thêm một khoản phụ thu 48% thay cho thuế cấp tỉnh bang. CRA hoàn lại phần dư khi ấn định thuế cho tờ khai.

Căn nhà cũ từng cho thuê

Một căn nhà cũ được bán với giá C$800.000: C$300.000 cho đất và C$500.000 cho tòa nhà. Tiền giữ lại là C$75.000 trên đất (25%) cộng C$250.000 trên tòa nhà (50%), tổng cộng C$325.000. Chi phí gốc tính thuế khi nhà chuyển sang cho thuê (giá trị vào ngày đó, trừ khi chủ sở hữu chọn coi như căn nhà không thay đổi) là C$200.000 cho đất và C$350.000 cho tòa nhà, và chủ sở hữu đã khấu trừ C$60.000 CCA kể từ đó. Khoản C$60.000 đó bị thu hồi và chịu thuế toàn bộ, trong khi chỉ một nửa khoản lãi C$100.000 trên đất và khoản lãi C$150.000 trên tòa nhà chịu thuế. Chính tờ khai, không phải tiền giữ lại, quyết định số tiền được hoàn.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Thông báo bị trễ, chưa gửi, hoặc tài sản ở Quebec: xem bán tài sản ở Canada khi là người không cư trú.
• Căn nhà từng là nhà ở chính của bạn trong một số năm: cách tính miễn thuế, kể cả khoản coi như đã bán khi căn nhà chuyển sang cho thuê, nằm trong bán nhà sau khi rời Canada.
• Tài sản đã cho thuê, có nhiều chủ sở hữu, hoặc luật sư không chịu giải phóng tiền: giấy chứng nhận, cách chia đất và tòa nhà, và tờ khai phải khớp nhau. Hãy nhờ hỗ trợ thuế cá nhân.
• Bạn chưa nộp tờ khai Canada nào kể từ khi rời đi: xem tờ khai của người không cư trú và nộp bù các năm bỏ sót và hỗ trợ thuế cá nhân.
• Tiền thuê đã bị khấu trừ hoặc chưa từng bị khấu trừ trước khi bán: xem chủ nhà không cư trú.
• Các khoản thuế khấu trừ khác cần lấy lại: xem hoàn thuế cho người không cư trú.
• Bạn hiện sống tại Hoa Kỳ: Hoa Kỳ cũng đánh thuế giao dịch bán này. Xem bán nhà ở Canada sau khi chuyển đến Hoa Kỳ.