비거주자 부동산 매각 대금 유보 환급: 제116조

비거주자 대금 유보액이 매매 대금 전체의 일정 비율인 이유는 무엇인가요?

유보액은 본인이 낼 세금을 추정한 금액이 아니라 매수인 자신의 세금 책임입니다. 증명서가 없으면 비거주자에게서 캐나다 과세 대상 부동산을 산 매수인은 증명서 한도를 뺀 매수 원가의 25%에 대해 세금 책임을 지고, 그 금액을 대금에서 떼어 둘 수 있습니다. 임대용 건물 같은 감가상각 대상 자산은 50%, 자본 자산이 아닌 부동산은 50%를 지급액에 적용합니다(소득세법(Income Tax Act), 제116조 제5항 및 제5.3항).

실제 세금은 양도차익에 대해 매겨지므로 유보액이 낼 세금보다 많은 경우가 흔합니다. 그 초과분이 돌려받을 수 있는 돈입니다. 돈이 지금 어디에 있느냐에 따라 방법이 달라집니다.

부동산을 임대했거나 공동 소유했을 때, CRA 통지가 늦었거나 빠졌을 때, 주택이 일부 기간만 주된 거주지였을 때, 출국 후 캐나다 신고서를 내지 않았을 때, 변호사가 돈을 풀어 주지 않을 때, 다른 나라도 같은 매각에 과세할 때는 단순하지 않습니다. 각 경우마다 증명서나 신고서 내용이 달라집니다.

유보금을 돌려받기까지 얼마나 걸리나요?

돈이 어디에 있느냐에 따라 다릅니다. 신탁 계좌에 있으면 CRA가 증명서를 발급한 뒤 풀릴 수 있습니다. CRA는 서류와 납부를 받은 뒤 가능한 한 빨리 발급한다고 하며, 정해진 기간은 없습니다(IC72-17R6, 45항). 해당 매각에 증명서가 없으면 매수인은 클로징한 달의 말일부터 30일 안에 납부해야 합니다. 그 뒤에는 매각 연도 신고서가 결정되어야 돈이 돌아오며, 그 해가 끝나기 전에는 결정될 수 없습니다(IC72-17R6, 60항). 매각이 막 끝났다면 매각 완료 통지와 납부를 서두르는 것이 돈을 신탁 계좌에 남겨 두는 방법입니다.

내 유보금이 아직 변호사에게 있나요, 이미 CRA에 넘어갔나요?

매수인 측 변호사에게 서면으로 물어보세요. 해당 매각에 증명서가 없으면 매수인은 부동산을 취득한 달의 말일부터 30일 안에 세금을 납부해야 합니다(제116조; IC72-17R6, 55항). 매수인이 늦게 납부하면 가산세와 이자가 붙을 수 있습니다(IC72-17R6, 56항).

변호사가 이미 납부했다면 납부 금액, 날짜, 함께 보낸 거래 정보를 요청하세요. 아직 보관 중이라면 돈을 풀기 위해 매매 계약 조건이 무엇을 요구하는지 물어보세요. 그 답에 따라 아래 어느 경로가 해당하는지 정해집니다.

클로징 후에 나온 증명서로 신탁 계좌의 돈을 풀 수 있나요?

매수인이 아직 유보금을 납부하지 않았고 매매 계약 조건이 증명서가 나오면 풀도록 허용한다면 가능합니다. 매도인이 CRA에 매각 완료를 통지하고 양도차익의 25%를 납부하거나 인정되는 담보를 제공하면, CRA가 매도인과 매수인에게 Form T2068을 발급합니다(제116조 제4항; T4058). 이 납부금은 변호사가 보관 중인 돈에서 낼 수 있으며, CRA는 변호사 신탁 계좌에서 발행한 수표를 받습니다(IC72-17R6, 44항). CRA는 식별번호가 있어야 증명서를 발급하므로, SIN이 없는 매도인은 먼저 개인 납세자 번호를 신청해야 합니다(IC72-17R6, 9항; 유효한 SIN 없이 신고하기). 주택의 경우 해당 부동산의 Underused Housing Tax 신고서나 세금이 미납이면 CRA가 증명서 발급을 거부할 수도 있습니다(제116조 제8항).

T2068이 발급되면 매수인은 해당 부동산에 대해 제116조 제5항에 따른 책임을 더 지지 않습니다. 예정 매각용 증명서(T2064)는 증명서 한도까지만 매수인을 보호하며, 한도를 넘는 차액에 대해서는 매수인이 25%의 책임을 계속 집니다(제116조 제5항). 증명서는 최종 세액이 아닙니다. CRA는 증명서가 해당 통지에 대해 매수인을 보호하는 것일 뿐이라고 하며, 본인의 세금은 매각 연도 신고서가 결정될 때 정산됩니다(IC72-17R6, 46–47항).

변호사가 신탁 계좌의 돈을 언제 넘겨야 하는지는 법에도 CRA 회보에도 나와 있지 않습니다. 매매 계약 조건이 정합니다. 매수인이 이미 납부한 뒤에 증명서가 나오더라도 CRA에 넘어간 돈이 되돌아오지는 않으며, 신고서를 통해 돌려받습니다.

자본 자산 매각 완료 통지는 매각일부터 10일 안에 해야 합니다. 통지가 늦었거나 보내지 않았다면 비거주자의 캐나다 부동산 매각부터 보세요. 양식과 통지 지연 가산세를 다룹니다.

증명서 납부금이 유보액보다 적은 이유는 무엇인가요?

자본 자산의 증명서 납부금은 매매 대금에서 조정 취득가액(ACB, 세법상 취득 원가)을 뺀 금액의 25%입니다. 유보액은 매매 대금 전체에 대한 비율입니다(제116조 제4항).

중개 수수료와 법률 비용 같은 매각 비용은 증명서 납부금을 줄이지 못합니다. 나중에 신고서에서 양도차익을 줄일 수는 있습니다(IC72-17R6, 41항). 주택 양도 면제로 양도차익이 줄어드는 경우, 통지에 Form T2091(IND)이나 계산을 적은 서신을 함께 보내면 CRA가 납부금을 낮출 수 있습니다(IC72-17R6, 73항). 출국 후에 면제가 얼마나 적용되는지는 캐나다 출국 후 주택 매각에서 설명합니다.

초과분은 어느 신고서로 돌려받고, 언제 제출할 수 있나요?

매각 연도의 캐나다 신고서로 돌려받습니다. 돈이 매수인을 통해 CRA에 들어왔든 본인의 증명서 납부금이든 마찬가지입니다. CRA는 이 신고서를 매각 세금의 최종 정산으로 보고, 초과 납부액을 세액 결정 통지서(notice of assessment)와 함께 환급합니다(T4058; IC72-17R6, 60항). 이 신고서는 매각한 해 전체를 다루며, CRA는 더 일찍 제출해도 그 해가 끝난 뒤에야 처리합니다(60항). 매각한 임대 부동산은 신고서가 하나 더 필요할 수 있습니다. 아래 임대 부동산 항목을 보세요.

비거주자 신고서에서는 양도차익을 Schedule 3과 함께 12700번 줄에 신고하고, 증명서가 발급되었다면 증명서 사본 2를 첨부합니다(Guide 5013-G). 자본 이득 중 50%만 과세됩니다. 예전에 살던 집은 면제를 받으려면 Form T2091(IND)도 필요합니다(CRA: 주택 양도).

CRA는 기한 안에 제출한 비거주자 신고서의 처리 기간을 공개하며, 신고서를 검토하면 더 오래 걸립니다. 결정 결과 납부할 세금이 남을 수도 있습니다. 시기, 납부 방법, 보류 사유는 비거주자의 세금 환급을 보세요.

매수인이 납부한 돈이 내 계정에 반영되게 하려면 어떻게 하나요?

CRA는 본인이나 매수인이 낸 제116조 납부금을 본인 계정에 반영합니다(IC72-17R6, 1항). 매수인은 거래 정보를 보내고, 납부가 제116조 제5항 또는 제116조 제5.3항에 따른 것임을 밝히고, 양쪽 당사자의 전체 이름과 주소를 적어야 합니다(55항).

CRA는 제116조 납부금을 본인의 SIN이나 개인 납세자 번호와 그해 신고서로 본인에게 연결합니다(IC72-17R6, 9항). 변호사에게 납부 서류에 쓴 번호를 확인해 달라고 요청하고, 납부 서신은 보관하세요. 비거주자 신고서에서는 증명서에 적힌 세액을 47600번 줄에 적고 증명서 사본 2를 첨부합니다(Guide 5013-G, 47600번 줄).

유보되어 있는 동안 이자가 붙나요?

신고서 기한 전까지의 기간에 대해서는 CRA가 이자를 주지 않습니다. 매각 연도 신고서가 결정되어 초과분이 환급되면, CRA는 그해 납부 기한 후 30일, 신고서 제출 후 30일, 초과 납부가 생긴 날 중 가장 늦은 날부터 규정 이자율로 이자를 지급합니다(소득세법(Income Tax Act), 제164조 제3항). 제116조 회보는 이자를 늦은 통지와 늦은 납부에 대한 부과로만 언급합니다(IC72-17R6, 12항 및 56항). 변호사 신탁 계좌에서 생긴 이자를 본인이 받는지는 매매 계약 조건에 따르므로 변호사에게 물어보세요.

임대 부동산: 건물은 왜 더 높은 비율로 유보되었나요?

임대용 건물은 감가상각 대상 자산이므로 건물 가격에 대한 매수인의 책임은 50%이고, 토지는 25%입니다(제116조 제5.3항). 토지와 건물의 가격 배분이 유보액을 좌우합니다. 건물에 대한 CRA 증명서를 따로 받으면 그 책임이 줄어듭니다. 토지 증명서는 건물을 덮지 않습니다(제116조 제5.2항 및 제5.3항; IC72-17R6, 48항 및 51항).

CCA 환입은 환급액을 바꿉니다. 과거에 공제받은 자본비용 공제(CCA, 세법상 감가상각)는 건물을 남은 세법상 원가보다 비싸게 팔면 소득으로 되돌아오며, 환입은 절반이 아니라 전액 과세됩니다. 증명서 납부금으로 CRA는 토지와 건물 양도차익의 25%에 환입분에 대한 연방 개인 세율을 더해 부과합니다(IC72-17R6, 43항). 제216조 신고서로 이 공제를 받았다면 환입분은 매각 연도의 제216조 신고서에 넣어야 합니다. 기한은 그해 신고 기한(대부분의 개인은 매각 다음 해 4월 30일)이며, 일반 제216조 신고서의 2년 기간이 아니고 양도차익을 신고하는 신고서와도 별개입니다(소득세법(Income Tax Act), 제216조 제5항; T4144; 비거주 임대인). 매각 전에 신고하지 않은 임대료는 별도의 문제입니다. 원천징수를 하지 않은 비거주 임대인을 보세요.

배우자와 함께 팔았다면 유보는 한 번인가요, 두 번인가요?

비거주자 공동 소유자는 각자 별도의 매도인이며, 각자 자기 지분을 밝힌 통지를 따로 제출해야 합니다(IC72-17R6, 10항). 그런 다음 각자 자기 지분의 양도차익을 자기 신고서에 신고하고, 자기 지분에 대해 낸 세금을 공제받습니다. 매수인의 책임은 비거주자에게서 산 부분에 적용되므로(제116조 제5항), 공동 소유자 한 명이 아직 캐나다 거주자라면 다른 소유자의 지분으로 한정될 수 있습니다. 변호사에게 유보액을 어떻게 나눴는지, 납부마다 누구의 이름이 적혔는지 확인해 달라고 요청하세요.

예시

캐나다 달러 기준의 예시 금액입니다.

돈이 신탁 계좌에 있는 동안 증명서가 나온 경우

비거주자가 콘도를 C$600,000에 팔았습니다. 취득 원가는 C$450,000입니다. 클로징 시점에 증명서가 없어 매수인 측 변호사가 매매 대금의 25%인 C$150,000을 유보했습니다. 매도인이 매각 완료 통지를 제출하고, 변호사가 신탁 계좌에서 양도차익 C$150,000의 25%인 C$37,500을 납부합니다. T2068이 발급되면 변호사는 매매 계약 조건에 따라 나머지 C$112,500을 풀 수 있습니다. C$37,500은 매각 연도 신고서에서 납부액으로 반영됩니다.

매수인이 이미 CRA에 납부한 경우

같은 매각이지만 증명서가 나오기 전에 변호사가 C$150,000을 CRA에 납부했습니다. 매도인은 그해가 끝난 뒤 매각 연도 비거주자 신고서를 제출합니다. 양도차익 C$150,000의 절반인 C$75,000이 과세되고, 이에 대한 세금은 C$150,000보다 훨씬 적습니다. 캐나다 내 사업이 없는 비거주자는 주 세금 대신 연방 세금에 48%의 추가세(surtax)를 냅니다. CRA는 신고서를 결정할 때 초과분을 환급합니다.

임대한 예전 주택

예전 주택을 C$800,000에 팝니다. 토지가 C$300,000, 건물이 C$500,000입니다. 유보액은 토지분 C$75,000(25%)과 건물분 C$250,000(50%)을 합친 C$325,000입니다. 임대로 바뀐 시점의 세법상 원가(그날의 가치. 소유주가 주택을 변경 없는 것으로 보는 선택을 한 경우는 제외)는 토지 C$200,000, 건물 C$350,000이었고, 소유주는 그 뒤로 CCA를 C$60,000 공제받았습니다. 이 C$60,000은 환입되어 전액 과세되며, 토지 양도차익 C$100,000과 건물 양도차익 C$150,000은 절반만 과세됩니다. 환급액은 유보액이 아니라 신고서가 정합니다.

상황이 다르다면?

• 통지가 늦었거나 보내지 않았거나, 부동산이 퀘벡 주에 있는 경우: 비거주자의 캐나다 부동산 매각을 보세요.
• 주택이 일부 기간 주된 거주지였던 경우: 주택이 임대로 바뀔 때의 간주 매각을 포함한 면제 계산은 캐나다 출국 후 주택 매각에 있습니다.
• 부동산을 임대했거나 공동 소유했거나 변호사가 돈을 풀어 주지 않는 경우: 증명서, 토지와 건물의 가격 배분, 신고서가 서로 맞아야 합니다. 개인 세금 상담을 받으세요.
• 출국한 뒤 캐나다 신고서를 제출하지 않은 경우: 비거주자 캐나다 신고서와 밀린 신고와 개인 세금 상담을 보세요.
• 매각 전에 임대료가 원천징수되었거나 한 번도 원천징수되지 않은 경우: 비거주 임대인을 보세요.
• 돌려받을 다른 원천징수 세금이 있는 경우: 비거주자의 세금 환급을 보세요.
• 지금 미국에 살고 있는 경우: 미국도 같은 매각에 과세합니다. 미국으로 이주한 뒤 캐나다 주택 매각을 보세요.