المبلغ المحتجز عند بيع عقار كندي: استرداد مبلغ المادة 116

لماذا كان المبلغ المحتجز نسبة من ثمن البيع كله؟

المبلغ المحتجز يمثل تعرّض المشتري نفسه للضريبة، وليس تقديرًا لضريبتك. فإذا اشترى شخص ممتلكات كندية خاضعة للضريبة من غير مقيم دون شهادة، فهو مسؤول عن ⁦25%⁩ من تكلفة الشراء، بعد خصم أي حد وارد في الشهادة، ويجوز له أن يحتجز هذا المبلغ من الثمن. وفي الممتلكات القابلة للإهلاك، مثل مبنى مؤجَّر، تكون النسبة ⁦50%⁩، وفي العقار الذي ليس ممتلكات رأسمالية تكون ⁦50%⁩، من المبلغ المدفوع (قانون ضريبة الدخل، المادة ⁦116(5)⁩ و⁦(5.3)⁩).

ضريبتك الفعلية تُحسب على الربح، فيكون المبلغ المحتجز في الغالب أكبر من الضريبة المستحقة. والزيادة هي ما يمكنك استرداده. وطريقة الاسترداد تتوقف على مكان المال الآن:

تكون الحالة غير بسيطة إذا كان العقار مؤجَّرًا أو مملوكًا بالشراكة، أو تأخر إشعار CRA أو لم يُرسل، أو كان المنزل سكنك الرئيسي لبعض السنوات، أو لم تقدّم إقرارات كندية منذ مغادرتك، أو رفض المحامي الإفراج عن المال، أو تفرض دولة أخرى ضريبة على البيع أيضًا. وكل حالة منها تغيّر الشهادة أو الإقرار.

كم يستغرق استرداد المبلغ المحتجز؟

يتوقف ذلك على مكان المال. فإذا كان في حساب الأمانات، يمكن الإفراج عنه بعد أن تصدر CRA الشهادة، وتقول CRA إنها تصدرها في أقرب موعد ممكن بعد استلام المستندات والدفعة، دون مدة محددة (⁦IC72-17R6⁩، الفقرة 45)، وإذا لم تغطِّ أي شهادة البيع، فعلى المشتري أن يسدد خلال 30 يومًا بعد نهاية شهر الإغلاق. وبعد ذلك لا يعود المال إلا عند تقدير إقرار سنة البيع، ولا يمكن ذلك قبل انتهاء تلك السنة (⁦IC72-17R6⁩، الفقرة 60)، وإذا كان البيع قد أُغلق للتو، فإرسال إشعار البيع المكتمل والدفعة بسرعة هو ما قد يُبقي المال في حساب الأمانات.

هل المبلغ المحتجز ما زال عند المحامي أم صار لدى CRA؟

اسأل محامي المشتري كتابةً. فإذا لم تغطِّ أي شهادة البيع، فعلى المشتري أن يسدد الضريبة خلال 30 يومًا بعد نهاية الشهر الذي اكتُسب فيه العقار (المادة 116؛ ⁦IC72-17R6⁩، الفقرة 55)، ويجوز أن تُفرض على المشتري الذي يسدد متأخرًا غرامة وفوائد (⁦IC72-17R6⁩، الفقرة 56).

إذا كان المحامي قد سدد المبلغ، فاطلب المبلغ والتاريخ والبيانات التي أُرسلت معه. وإذا كان ما زال يحتجزه، فاسأله ماذا تشترط شروط الإغلاق قبل الإفراج. وجوابه يحدد لك المسار المناسب من المسارات أدناه.

هل تُفرج شهادة صدرت بعد الإغلاق عن المال المحتجز في حساب الأمانات؟

نعم، إذا لم يكن المشتري قد سدد المبلغ بعد، وكانت شروط الإغلاق تسمح بالإفراج عند صدور الشهادة. فبعد أن تُبلغ CRA بالبيع المكتمل وتدفع ⁦25%⁩ من الربح أو تقدّم ضمانًا مقبولًا، تصدر CRA النموذج ⁦T2068⁩ لك وللمشتري (المادة ⁦116(4)⁩؛ ⁦T4058⁩). ويمكن أن تأتي الدفعة من المال الذي يحتجزه المحامي، فـ CRA تقبل شيكًا مسحوبًا على حساب أمانات المحامي (⁦IC72-17R6⁩، الفقرة 44)، ولا تصدر CRA الشهادة إلا إذا كان لديك رقم تعريف، فمن ليس لديه رقم التأمين الاجتماعي (SIN) يتقدم أولًا بطلب رقم ضريبي فردي (⁦IC72-17R6⁩، الفقرة 9; تقديم الإقرار دون SIN صالح). وفي حالة المنزل، قد ترفض CRA إصدار الشهادة ما دامت إقرارات ضريبة الإسكان غير المستخدم (Underused Housing Tax) أو الضريبة المستحقة على العقار غير مسددة (المادة ⁦116(8)⁩).

بعد صدور النموذج ⁦T2068⁩، لا يبقى المشتري مسؤولًا بموجب المادة ⁦116(5)⁩ عن ذلك العقار. أما الشهادة الخاصة ببيع مقترح (⁦T2064⁩) فتحمي المشتري حتى حدها فقط؛ وفيما يزيد عليه يبقى المشتري مسؤولًا عن ⁦25%⁩ من الفرق (المادة ⁦116(5)⁩)، والشهادة ليست ضريبتك النهائية: تقول CRA إنها تحمي المشتري عن ذلك الإشعار، وتُسوّى ضريبتك عند تقدير إقرار سنة البيع (⁦IC72-17R6⁩، الفقرتان ⁦46–47⁩).

لا ينص القانون ولا النشرة على موعد تسليم المحامي للمال المحتجز في حساب الأمانات، فذلك تحدده شروط الإغلاق. والشهادة التي تصل بعد أن يكون المشتري قد سدد لا تسترد المال من CRA؛ فالاسترداد يتم عبر الإقرار.

يجب تقديم إشعار البيع المكتمل للممتلكات الرأسمالية خلال 10 أيام من البيع. وإذا تأخر الإشعار أو لم يُرسل، فابدأ بدليل بيع عقار كندي بصفتك غير مقيم الذي يشرح النماذج وغرامة التأخر في الإشعار.

لماذا تقل دفعة الشهادة عن المبلغ المحتجز؟

دفعة الشهادة للممتلكات الرأسمالية هي ⁦25%⁩ من الفرق بين ثمن البيع والتكلفة الأساسية المعدّلة (ACB)، أي تكلفتك الضريبية. أما المبلغ المحتجز فهو نسبة من الثمن كله (المادة ⁦116(4)⁩).

مصاريف البيع، مثل العمولة والأتعاب القانونية، لا تخفض دفعة الشهادة، لكنها قد تخفض الربح لاحقًا في إقرارك (⁦IC72-17R6⁩، الفقرة 41)، ويمكن لـ CRA تخفيض الدفعة عندما يقلل إعفاء السكن الرئيسي الربح، إذا أُرفق بالإشعار النموذج ⁦T2091(IND)⁩ أو خطاب فيه الحساب (⁦IC72-17R6⁩، الفقرة 73)؛ ومقدار ما يغطيه الإعفاء بعد مغادرتك مشروح في دليل بيع منزلك بعد مغادرة كندا.

أي إقرار يعيد الزيادة، ومتى أستطيع تقديمه؟

إقرار سنة البيع الكندي هو الذي يعيدها، سواء وصل المال إلى CRA من المشتري أو كدفعة شهادة منك. فـ CRA تعدّ هذا الإقرار التسوية النهائية لضريبة البيع، وتردّ أي زيادة مع إشعار التقدير (⁦T4058⁩؛ ⁦IC72-17R6⁩، الفقرة 60)، ويشمل الإقرار السنة التقويمية كلها التي جرى فيها البيع، ولا تعالجه CRA إلا بعد انتهاء تلك السنة، حتى لو قُدّم أبكر (الفقرة 60). وقد يحتاج العقار المؤجَّر المباع إلى إقرار ثانٍ، راجع قسم العقار المؤجَّر أدناه.

في إقرار غير المقيم، سجّل الربح في السطر 12700 مع Schedule 3، وأرفق النسخة 2 من الشهادة إن صدرت (الدليل ⁦5013-G⁩). ولا يخضع للضريبة إلا ⁦50%⁩ من الربح الرأسمالي. ويحتاج المنزل السابق أيضًا إلى النموذج ⁦T2091(IND)⁩ لمطالبة الإعفاء (CRA: السكن الرئيسي).

تنشر CRA مدة معالجة لإقرارات غير المقيمين المقدّمة في الموعد، وتطول المدة إذا خضع الإقرار للمراجعة؛ وقد يظهر التقدير أيضًا رصيدًا مستحقًا عليك. وللاطلاع على المواعيد وطرق الدفع وحالات الإيقاف، راجع استرداد الضريبة بصفتك غير مقيم.

كيف أتأكد من احتساب تسديد المشتري لحسابي؟

تحتسب CRA مدفوعات المادة 116 التي تسددها أنت أو المشتري في حسابك (⁦IC72-17R6⁩، الفقرة 1)، وعلى المشتري أن يرسل بيانات الصفقة، وأن يذكر أن الدفعة بموجب المادة ⁦116(5)⁩ أو ⁦116(5.3)⁩، وأن يكتب الاسم الكامل والعنوان للطرفين (الفقرة 55).

تربط CRA مدفوعات المادة 116 بك عبر رقم SIN أو الرقم الضريبي الفردي، وبإقرارك عن السنة (⁦IC72-17R6⁩، الفقرة 9)، فاطلب من المحامي تأكيد الرقم المستخدم في التسديد، واحتفظ بخطاب التسديد. وفي إقرار غير المقيم، أدخل الضريبة الظاهرة في شهادتك في السطر 47600 وأرفق النسخة 2 من الشهادة (الدليل ⁦5013-G⁩، السطر 47600).

هل تُدفع فوائد على المبلغ المحتجز أثناء احتجازه؟

لا تدفع CRA فوائد عن الأشهر السابقة لموعد استحقاق إقرارك. وبعد تقدير إقرار سنة البيع ورد الزيادة، تدفع CRA فوائد بسعرها المحدد من أحدث تاريخ من هذه: 30 يومًا بعد موعد استحقاق رصيدك لتلك السنة، أو 30 يومًا بعد تقديم الإقرار، أو يوم نشوء الدفع الزائد (قانون ضريبة الدخل، المادة ⁦164(3)⁩)، ولا تذكر نشرة المادة 116 الفوائد إلا كرسوم على الإشعارات والمدفوعات المتأخرة (⁦IC72-17R6⁩، الفقرتان 12 و56)، وتحدد شروط الإغلاق ما إذا كانت الفوائد المكتسبة في حساب أمانات المحامي تعود إليك، فاسأل المحامي.

العقار المؤجَّر: لماذا احتُجز ثمن المبنى بنسبة أعلى؟

المبنى المؤجَّر ممتلكات قابلة للإهلاك، فيكون تعرّض المشتري للضريبة على ثمن المبنى ⁦50%⁩، بينما تبقى الأرض عند ⁦25%⁩ (المادة ⁦116(5.3)⁩)، ويحدد توزيع الثمن بين الأرض والمبنى المبلغ المحتجز. وشهادة منفصلة من CRA للمبنى تخفض هذا التعرّض، أما شهادة الأرض فلا تغطيه (المادة ⁦116(5.2)⁩ و⁦(5.3)⁩؛ ⁦IC72-17R6⁩، الفقرتان 48 و51).

استرداد الإهلاك يغيّر مبلغ الاسترداد. فخصم تكلفة الأصول الرأسمالية (CCA)، أي الإهلاك الضريبي، الذي طالبت به في سنوات سابقة يعود إلى الدخل عندما يُباع المبنى بأكثر من تكلفته الضريبية المتبقية، ويخضع استرداد الإهلاك للضريبة كاملًا، لا نصفه. وبالنسبة للشهادة، تحتسب CRA 25% من الربح على الأرض والمبنى، إضافة إلى المعدل الفيدرالي للأفراد على استرداد الإهلاك (⁦IC72-17R6⁩، الفقرة 43)، وإذا كنت قد طالبت بهذا الخصم في إقرارات المادة 216، فيُدرج استرداد الإهلاك في إقرار المادة 216 لسنة البيع، ويُقدَّم بحلول موعد تقديمك لتلك السنة (30 أبريل من السنة التالية للبيع لمعظم الأفراد)، وليس ضمن مهلة السنتين المعتادة لإقرار المادة 216، ويكون منفصلًا عن الإقرار الذي يُبلَّغ فيه الربح الرأسمالي (قانون ضريبة الدخل، المادة ⁦216(5)⁩؛ ⁦T4144⁩؛ المؤجرون غير المقيمين). أما الإيجار الذي لم يُبلَّغ عنه قبل البيع فمشكلة منفصلة، راجع مؤجر غير مقيم لم يستقطع الضريبة.

بيع مع الزوج أو الزوجة: احتجاز واحد أم اثنان؟

كل مالك غير مقيم يُعد بائعًا مستقلًا، وعليه أن يقدّم إشعارًا منفصلًا يبيّن حصته في العقار (⁦IC72-17R6⁩، الفقرة 10)، ثم يبلّغ كل منهم عن حصته من الربح ويطالب بالضريبة المدفوعة عن حصته في إقراره هو. وتسري مسؤولية المشتري على ما يشتريه من غير مقيم (المادة ⁦116(5)⁩)، فإذا كان أحد الملّاك المشتركين ما زال مقيمًا في كندا، فقد تقتصر المسؤولية على حصة المالك الآخر. اطلب من المحامي أن يوضح كيف قُسّم المبلغ المحتجز وباسم من كل تسديد.

مثال

أرقام توضيحية بالدولار الكندي.

وصول الشهادة والمال في حساب الأمانات

يبيع غير مقيم شقة بمبلغ 600,000 دولار كندي، وتكلفتها 450,000 دولار كندي. دون شهادة عند الإغلاق، يحتجز محامي المشتري 150,000 دولار كندي (⁦25%⁩ من الثمن). يقدّم البائع إشعار البيع المكتمل، فيدفع المحامي 37,500 دولار كندي من حساب الأمانات، أي ⁦25%⁩ من الربح البالغ 150,000 دولار كندي. وبعد صدور النموذج ⁦T2068⁩، يستطيع المحامي الإفراج عن الباقي، وهو 112,500 دولار كندي، حسب شروط الإغلاق. ويُحتسب مبلغ 37,500 دولار كندي في إقرار سنة البيع.

المشتري سدد المبلغ إلى CRA بالفعل

البيع نفسه، لكن المحامي سدد 150,000 دولار كندي قبل أي شهادة. يقدّم البائع إقرار غير المقيم لسنة البيع بعد انتهاء السنة. نصف الربح البالغ 150,000 دولار كندي، أي 75,000 دولار كندي، يخضع للضريبة، والضريبة عليه أقل بكثير من 150,000 دولار كندي. وبما أنه لا يمارس نشاطًا تجاريًا في كندا، يدفع غير المقيم الضريبة الفيدرالية إضافة إلى ضريبة إضافية (surtax) بنسبة ⁦48%⁩ بدلًا من الضريبة الإقليمية. وتردّ CRA الزيادة عندما تقدّر الإقرار.

منزل سابق صار مؤجَّرًا

يُباع منزل سابق بمبلغ 800,000 دولار كندي: 300,000 دولار كندي للأرض و500,000 دولار كندي للمبنى. المبلغ المحتجز 75,000 دولار كندي على الأرض (⁦25%⁩) إضافة إلى 250,000 دولار كندي على المبنى (⁦50%⁩)، أي 325,000 دولار كندي في المجموع. وكانت تكلفته الضريبية عندما صار مؤجَّرًا (قيمته في ذلك اليوم، ما لم يختر المالك معاملة المنزل كأنه لم يتغير) 200,000 دولار كندي للأرض و350,000 دولار كندي للمبنى، وكان المالك قد طالب بخصم تكلفة الأصول الرأسمالية بمبلغ 60,000 دولار كندي منذ ذلك الحين. يُسترد هذا المبلغ البالغ 60,000 دولار كندي ويخضع للضريبة كاملًا، بينما يخضع للضريبة نصف ربح الأرض البالغ 100,000 دولار كندي ونصف ربح المبنى البالغ 150,000 دولار كندي فقط. والإقرار، لا المبلغ المحتجز، هو الذي يحدد مبلغ الاسترداد.

هل وضعك مختلف؟

• تأخر الإشعار أو لم يُرسل، أو العقار في كيبك: راجع بيع عقار كندي بصفتك غير مقيم.
• كان المنزل سكنك الرئيسي لبعض السنوات: حساب الإعفاء، ومنه البيع الافتراضي عند تحوّل المنزل إلى عقار مؤجَّر، في دليل بيع منزلك بعد مغادرة كندا.
• العقار مؤجَّر أو مملوك بالشراكة، أو يرفض المحامي الإفراج عن المال: يجب أن تتطابق الشهادة وتقسيم الأرض والمبنى والإقرار. احصل على مساعدة ضريبية للأفراد.
• لم تقدّم إقرارات كندية منذ مغادرتك: راجع إقرار غير المقيم واستكمال الإقرارات المتأخرة ومساعدة ضريبية للأفراد.
• استُقطعت ضريبة الإيجار أو لم تُستقطع قبل البيع: راجع المؤجرون غير المقيمين.
• ضرائب أخرى مستقطعة تريد استردادها: راجع استرداد الضريبة بصفتك غير مقيم.
• تقيم الآن في الولايات المتحدة: تفرض الولايات المتحدة ضريبة على البيع أيضًا. راجع بيع منزلك الكندي بعد الانتقال إلى الولايات المتحدة.