ABD'ye Taşındıktan Sonra Kanada'daki Evi Satmak: İki Ülkede Vergi

ABD'ye taşındıktan sonra Kanada'daki evi satmak: önce hangi ülke vergilendirir?

Her iki ülke de satışı vergilendirebilir. Ev Kanada'da olduğu için Kanada önce vergilendirir: anlaşma, taşınmaz malın bulunduğu ülkenin kazancı vergilendirmesine izin verir (Madde XIII(1)). ABD sizi mukim olarak dünya çapındaki kazancınız üzerinden vergilendirir, ardından Madde XXIV(1) uyarınca Kanada gelir vergisi için kredi tanır.

Her ülke kendi kazancını kendi kuralları ve kendi para birimiyle hesaplar. Kanada'nın ana konut muafiyeti ABD beyannamesine taşınmaz, ABD istisnası da Kanada vergisini azaltmaz.

Durum şu hâllerde basit değildir:

• ABD istisna süresini aştınız (evden taşınmanızdan yaklaşık üç yıl sonrası); bu durumda ABD, ABD doları cinsinden kazancın tamamını vergilendirebilir;
• evi section 116 bildirimi olmadan sattınız veya ayrılış beyannamenizi hiç vermediniz;
• ev, siz ayrıldıktan sonra kiraya verildi (bkz. ABD'ye taşındıktan sonra Kanada'daki evi kiraya vermek);
• ayrılışta Form T2061A seçimini yaptınız veya yapmayı düşünüyorsunuz;
• alış ile satış arasında döviz kuru belirgin biçimde değişti.

Alım ve satım sözleşmelerini, iyileştirmelere ait makbuzları ve ödeme tarihlerini, evde yaşadığınız tarihleri, taşınma tarihinizi ve nedenini (örneğin iş teklifi), Kanada ayrılış beyannamenizi, daha sonra da section 116 sertifikasını veya bloke edilen tutar belgesini ve satış yılına ait Kanada tarhiyat bildirimini toplayın.

ABD ev satışı istisnası (section 121) Kanada'daki evi kapsar mı?

Evet, ev ana konutunuzsa. IRS Publication 523 uyarınca, satıştan önceki 5 yılın en az 24 ayında evin sahibi olup orada ana konut olarak yaşadıysanız kazancın US$250.000 tutarına kadarını, ortak beyannamede ise US$500.000 tutarına kadarını istisna edebilirsiniz. Test evin nerede olduğunu sormaz; evde Kanada'da yaşadığınız yıllar da sayılır.

24 ayın tek parça olması gerekmez; toplam 730 gün yeterlidir. Ortak beyannamede mülkiyet testini yalnızca bir eşin karşılaması yeterlidir, ancak yüksek sınır için her eş kullanım testini karşılamalıdır. Bu satıştan önceki 2 yıl içinde başka bir evden elde ettiğiniz kazancı istisna ettiyseniz istisna da kullanılamaz (Publication 523). Bu yüzden Kanada'daki evi önce satıp istisnayı kullanmak, 2 yıl içinde sattığınız bir ABD evi için istisnayı engelleyebilir.

ABD istisnasını kullanmak için taşındıktan ne kadar sonra satabilirsiniz?

Evde en az iki yıl yaşadıysanız, evde yaşamayı bıraktığınız günden yaklaşık üç yıl sonrasına kadar. Taşındıktan sonra 5 yıllık geriye bakış her ay ileri kayar; içine düşen kullanım süreniz 24 aydan aza düştüğünde tam istisna kaybolur (Publication 523). Satış bir iş değişikliği, sağlık veya öngörülemeyen bir olay yüzünden yapılıyorsa kısmi istisna yine de uygulanabilir. İş değişikliği, evin sahibi olup içinde yaşadığınız sırada gerçekleştiyse ve yeni iş yeri en az 50 mil daha uzaktaysa otomatik olarak uygundur (26 CFR 1.121-3(c)(2)). İndirilmiş sınır, 5 yıllık dönemdeki kullanım ayı sayınızın 24'e bölünmesiyle bulunan oranın tam sınırla çarpılmasıdır (Publication 523).

Bu arada evi kiraya vermek, süreyi tek başına bozmaz. Ana konut olarak son kullanımınızdan sonra, satıştan önceki 5 yıl içinde kalan süre “nitelikli olmayan kullanım” sayılmaz. Son kullanımınızdan önceki, 1 Ocak 2009 sonrasına ait konut dışı kullanım ise istisnayı azaltabilir. Kira yıllarında indirilmesine izin verilen amortisman hiçbir zaman istisna edilmez ve satışta vergilendirilir. Kira ayrıntıları ABD'ye taşındıktan sonra Kanada'daki evi kiraya vermek rehberindedir.

Kanada'daki evin ABD maliyet esası nedir?

ABD maliyetiniz, ödediğiniz tutar artı iyileştirmelerdir; ödeme sırasındaki döviz kuruyla ABD dolarına çevrilir. ABD'ye taşınmak bu maliyeti varış anındaki değere sıfırlamaz. IRS, her yabancı para tutarının aldığınız, ödediğiniz veya tahakkuk ettirdiğiniz andaki kurla çevrilmesini şart koşar (IRS yabancı para kuralları). Satış fiyatı, satış tarihindeki kurla çevrilir.

Satın alma belgesini, her iyileştirmenin kanıtını ve ödeme tarihini saklayın. ABD maliyetinin ayrılıştaki değere dönüşmesinin tek yolu, Kanada'da Form T2061A seçimini gerektiren Madde XIII(7) anlaşma seçimidir.

ABD doları cinsinden kazanç, Kanada doları cinsinden kazançtan neden farklı olabilir?

ABD kazancı, satış tarihindeki kurla satış fiyatı eksi alış tarihindeki kurla maliyettir; bu yüzden kur dalgalanmaları sonucu değiştirir. Kanada doları siz alırken güçlü, satarken zayıfsa ABD kazancı küçülür ve hatta zarara dönüşebilir; kişisel evde bu zarar indirilemez (Publication 523), oysa Kanada büyük bir kazanç görür. Tersi, Kanada kazancından büyük bir ABD kazancı doğurabilir.

ABD istisnası ABD doları cinsinden kazanca uygulanır; çünkü ABD beyannamenizdeki kazanç odur. Kanada doları cinsinden bir ipoteği kapatmak ayrıca bir ABD kur kazancı veya zararı doğurabilir; bkz. yurt dışındaki mülk için ABD vergisi.

Ayrılışta evi satılmış saymayı seçmeli misiniz (Form T2061A)?

Belki; ancak geri alması zor bir ödünleşmedir. Kanada'dan ayrılmak, Kanada'daki taşınmaz malı satılmış saymaz (CRA mülk elden çıkarmaları). Yine de Form T2061A ile gerçeğe uygun piyasa değerinden farazi bir satış bildirmeyi seçebilirsiniz (Form T2061A; madde 128.1(4)(d)). Form, Kanada'da mukim olmaktan çıktığınız yıla ait Kanada beyannamenize eklenir; yani seçim ayrılış beyannamesinde yapılır.

Kanada farazi bir satışı vergilendirdiğinde, Madde XIII(7) ABD açısından evi gerçeğe uygun piyasa değerinden satıp geri almış gibi muamele görmeyi seçmenize izin verir. Rev. Proc. 2010-19 uyarınca seçimi, taşınmadan sonra biten ilk vergi yılı için süresinde verilen ABD beyannamenizde, Form 8833 ile birlikte; Kanada'daki değerin ve kazancın Kanada'da bildirildiğinin kanıtıyla yaparsınız. Seçim, Kanada'nın satılmış saydığı her mülkü kapsamalı, bunlar üzerinde Kanada'da net kazanç bulunmasını gerektirir, ayrılışta ABD'de vergiye tabi değilseniz ABD vergisi doğurmaz ve IRS'nin onayı olmadan geri alınamaz. Farazi kazancı muafiyetle tamamen karşılanan bir evin “vergilendirilmiş” sayılıp sayılmayacağı ve farazi geri alımın ABD mülkiyet testini nasıl etkilediği IRS rehberliğinde netleşmemiştir; ikisi için de seçimden önce danışmanlık almak gerekir. ABD maliyetinin sıfırlanması, ABD süresinden sonra satmayı bekliyorsanız veya kazanç istisnayı aşıyorsa en çok önem taşır. Seçimi gitmeden önce tartmak Kanada'dan ayrılırken evi tutmak veya satmak rehberinde anlatılır.

ABD'ye taşındıktan sonra ana konut muafiyeti: Kanada'da neler vergisiz kalır?

Yalnızca Kanada'da mukim olduğunuz yıllara bağlı kazanç payı. Muafiyet oranı, evin siz mukimken ana konutunuz olduğu yılları sayar; ayrıca yalnızca evi aldığınız yıl mukimseniz bir yıl daha ekler (Folio S1-F3-C2, ¶2.20). Geri kalanı sermaye kazancıdır ve bunun %50 oranı vergiye tabidir. Formül Kanada'dan ayrıldıktan sonra evinizi satmak rehberinde adım adım işlenir.

Kanada'daki evin satışı için ABD vergisi öder misiniz ve iki kez ödemeyi nasıl önlersiniz?

ABD vergisini yalnızca istisnanın kapsamadığı, ABD doları cinsinden kazanç için ödersiniz. Satışa ilişkin Kanada vergisi Form 1116 ile yabancı vergi kredisi olarak talep edilebilir; çünkü taşınmaz mal kazancının kaynağı malın bulunduğu yerdir (Publication 514). Kredi, o yabancı kaynaklı gelire isabet eden ABD vergisiyle sınırlıdır; bu yüzden ABD'nin istisna ettiği kazanç üzerindeki Kanada vergisinin bu satışta azaltacağı bir ABD vergisi yoktur. 1 yıl geriye veya 10 yıl ileriye devredilebilir, ancak yalnızca aynı kategoride başka yabancı gelirleriniz varsa işe yarar.

• Kredi kategorisi: kazanç genellikle pasif kategori gelirdir, ancak üzerindeki Kanada vergisi, üzerindeki en yüksek ABD vergisini aşarsa genel kategori sayılır (Publication 514). Sınırlar ve devirler yabancı vergi kredisi sınırları, kategorileri ve devirleri sayfasındadır.
• Yalnızca kesinleşen Kanada vergisi sayılır: alıcının bloke ettiği tutar bir ön ödemedir, verginin kendisi değildir. Kredi, Kanada beyannamenizde tarh edilen vergiyi izler.
• Net yatırım geliri vergisi: section 121 kapsamında istisna edilmeyen kazanç net yatırım gelirine dahildir; bu yüzden düzeltilmiş brüt geliriniz US$200.000 (US$250.000 ortak beyan) tutarını aşarsa %3,8 vergi uygulanabilir (Instructions for Form 8960). Kanada vergisi için kredi bu vergiyi azaltmaz (26 CFR 1.1411-1(e)).
• Eyalet vergisi: eyaletiniz kazancı vergilendirebilir; aralarında California'nın da bulunduğu bazı eyaletler Kanada'ya ödenen vergi için kredi vermez (FTB Schedule S instructions).

Satış yılı için her ülkede ne verilir?

Kanada ve ABD'nin her biri bir beyanname ister ve Kanada'daki evrak, tapu devriyle başlar.

Vergiye tabi Kanada malını elden çıkaran Kanada'da mukim olmayan bir birey, izleyen yılın 30 Nisan'ına kadar beyanname vermelidir (CRA); belirleme bu beyannamede yapılır (Folio S1-F3-C2, ¶2.15). ABD beyannamesi Kanada vergisi kesinleşmeden verilirse kredinin sonradan güncellenmesi gerekebilir. Bildirim, sertifika ve bloke edilen tutar Kanada malı satan mukim olmayanlar rehberinde, bloke edilen tutarın geri alınması ise alıcı satış gelirinizi bloke etti rehberinde anlatılır.

Örnek

Tüm rakamlar örnek amaçlıdır. Döviz kurları varsayımdır; Kanada rakamları Kanada doları (C$), ABD rakamları ABD doları (US$) cinsindendir.

Taşındıktan iki yıl sonra satış

Bekâr bir kişi 2018'de Toronto'da bir daireyi C$400.000'a (US$300.000) alıyor, Haziran 2024'te ABD'ye taşınana kadar orada yaşıyor ve Haziran 2026'da C$700.000'a (US$500.000) satıyor.

• ABD: kazanç US$200.000. Satıştan önceki 60 ayda (Haziran 2021'den itibaren) 36 ay kullanım var; bu yüzden kazancın tamamı tek kişilik istisnanın içinde kalır.
• Kanada: kazanç C$300.000. Muafiyetli pay = (2018–2024 arası 7 mukim yıl artı 1) ÷ sahip olunan 9 yıl (2018–2026) = 8/9, yaklaşık C$267.000. Yaklaşık C$33.000 sermaye kazancıdır, yarısı vergiye tabidir ve section 116 adımlarından sonra bildirilir.
• Çifte vergi: ABD hiçbir şey vergilendirmez; bu yüzden Kanada vergisinin bu satışta mahsup edeceği bir şey yoktur ve çoğunlukla maliyet olarak kalır.

Aynı daire taşındıktan dört yıl sonra satılırsa

Satış, aynı fiyatlarla Haziran 2028'de yapılıyor.

• ABD: satıştan önceki 60 ayda (Haziran 2023'ten itibaren) 12 ay kullanım var; bu 24 ayın altındadır. Kişi, en az 50 mil daha uzakta bir iş için taşındıysa, indirilmiş istisna 12 ÷ 24 × US$250.000 = US$125.000 olur ve US$75.000 vergiye tabi kalır; taşınma iş, sağlık veya öngörülemeyen bir olay nedeniyle değilse US$200.000'ın tamamı vergiye tabidir. Geliri eşiği aşarsa net yatırım geliri vergisi vergiye tabi kısma uygulanır.
• Kanada: Muafiyetli pay = 8 ÷ sahip olunan 11 yıl (2018–2028), yaklaşık C$218.000. Yaklaşık C$82.000 sermaye kazancıdır, yarısı vergiye tabidir.
• Çifte vergi: bu dilime ait Kanada vergisi, yabancı kaynaklı kazanca isabet eden ABD vergisine karşı kredi sınırı dahilinde Form 1116 ile talep edilir; net yatırım geliri vergisini azaltmaz.

Form T2061A'yı tartan çift

Bir çiftin evi, ayrılmadan önce belirgin biçimde değer kazandı. Ayrılışta T2061A ile seçim yapmak Kanada'da farazi bir satış bildirmek demektir: muafiyetin kapsamadığı kısım için şimdi vergi, ayrılış değerine sıfırlanmış bir Kanada maliyeti ve sonraki değer artışının çoğu üzerinden Kanada vergisi. Karşılığında Madde XIII(7), ABD maliyetlerini ayrılış değerine sıfırlayabilir; bu, ABD süresinden sonra satarlarsa işe yarar. Seçim yapmamak, her iki ülkede de eski maliyeti korur ve muafiyet oranının sonraki değer artışının bir kısmını korumasına izin verir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Evi section 116 bildirimi olmadan sattınız, ayrılış beyannamenizi hiç vermediniz veya CRA'dan bir yazı aldınız: her iki ülkenin beyannamesini vermeden önce sınır ötesi vergi desteği alın.
• Üç yıllık süreyi aştınız, ABD kazancı istisnayı aşıyor veya bir iş değişikliğinin kısmi istisna sağlamasını umuyorsunuz: zamanlama ve kredi hesabı için sınır ötesi vergi desteği gerekir.
• T2061A ve anlaşma seçimini tartıyorsunuz: seçim geri alınması zor bir karardır; ayrılış beyannamesini vermeden önce sınır ötesi vergi desteği alın.
• Ev, siz ayrıldıktan sonra kiraya verildi: bkz. ABD'ye taşındıktan sonra Kanada'daki evi kiraya vermek.
• Ev Québec'te: Québec'in mukim olmayanlar için kendi satış bildirimi ve sertifikası vardır; bkz. Kanada malı satan mukim olmayanlar.
• Alıcının avukatı fiyatın bir kısmını bloke etti: bkz. alıcı satış gelirinizi bloke etti.
• Kanada muafiyet oranını hesaplıyorsunuz: bkz. Kanada'dan ayrıldıktan sonra evinizi satmak.
• Kanada doları cinsinden ipoteğiniz var veya yurt dışında başka evlere sahipsiniz: bkz. yurt dışındaki mülk için ABD vergisi.
• Taşınmayı hâlâ planlıyorsunuz: Kanada'dan ABD'ye taşınma rehberiyle başlayın.