Kanada'dan Ayrıldıktan Sonra Ev Satarken Ana Konut İstisnası

Kanada'dan taşındıktan sonra evimin kazancı vergisiz mi?

Yalnızca Kanada'da mukim olduğunuz yıllar için. Kazancın istisna kapsamındaki kısmı bir orandır: pay, 1 (yalnızca evi aldığınız yılda Kanada'da mukim idiyseniz) + Kanada'da mukimken evin ana konut olarak belirlendiği yıllar; payda ise evin sizde olduğu tüm yıllardır (Income Tax Act 40(2)(b)). Kalanı sermaye kazancıdır ve bunun %50 oranı vergilendirilir. Bu vergilendirilen kısmı, satış yılı için verilen mukim olmayan beyannamesinin 12700 satırında bildirirsiniz; çoğu kişi için son tarih, izleyen yılın 30 Nisan tarihidir (Income Tax Act 150(1)(d)). Bunun üzerinden federal vergiyi ve mukim olmayanlara uygulanan ek vergiyi ödersiniz (T4058).

Ölçüt mukimliktir, vatandaşlık değil. Yurt dışında yaşayan bir Kanada vatandaşı, Kanada'da farazi mukim sayılmıyorsa, yurt dışında geçen süre için istisna yılı kazanmaz (Folio ¶2.50).

Durumunuz şu hallerde basit değildir:

• Ayrıldıktan sonra evi kiraya verdiyseniz (kiralamanın başladığı gün farazi bir satış gerçekleşmiş olabilir).
• Evin ortak sahibisiniz ve eşinizle farklı tarihlerde ayrıldınız.
• Şimdi satışı ayrıca vergilendiren bir ülkede, örneğin ABD'de yaşıyorsunuz.
• Kira kazanıldı ve hiç bildirilmedi ya da kiralama başladığında evin değerini kimse belirlemedi.

Hazırlayın: maliyetiniz ve iyileştirme makbuzlarınız, ayrılış tarihinizin kanıtı, kiralamanın başladığı tarih ve evin o günkü değeri ile daha önce verilmiş bir belirleme (ayrıntılar aşağıdaki kayıt listesinde).

Bazı yıllar yurt dışında geçtiyse “bir artı” formülü nasıl işler?

Takvim yıllarını sayın. Oranın payı, evin ana konutunuz olduğu ve yılın herhangi bir anında Kanada'da mukim olduğunuz yılların sayısı artı bir bonus yıldır. Payda, yurt dışında geçen yıllar ve satış yılı dahil evin sizde olduğu tüm yıllardır (section 40).

• Yıl “boyunca” demek, yılın herhangi bir anında demektir. O yıl evde oturduğunuz sürece ayrıldığınız yıl, mukim yıl sayılır (Folio S1-F3-C2, ¶2.21).
• Bonus yıl için, evi aldığınız yılda mukim olmanız gerekir. Evi edindiğiniz yılda Kanada'da mukim değildiyseniz “artı bir” yoktur (Folio ¶2.20).
• Bir yıl için ayrıca belirleme gerekir. Ev o yıl sizin, eşinizin veya birlikte yaşadığınız partnerinizin ya da çocuğunuzun normal olarak oturduğu bir ev olmalıdır; aile birimi başına yılda yalnızca bir ev belirleyebilirsiniz (madde 54).

Evi boş bıraksam da kiraya versem de fark eder mi?

Evet. Boş bir evde kullanım değişikliği yoktur; bu yüzden formül satın almadan satışa kadar işler. Kanada'dan ayrılmak evin kendisinin satışı değildir: Kanada'daki gayrimenkul ayrılıştaki farazi satışın dışında tutulur, bu yüzden maliyetiniz ödediğiniz bedel olarak kalır (Income Tax Act 128.1(4)(b)). Kiralamaya başladığınız ev, kiralamanın başladığı gün gerçeğe uygun piyasa değerinden satılmış ve o değerden geri alınmış sayılır (Income Tax Act 45(1)). CRA, ortaya çıkan kazancın ve onu koruyan belirlemenin kullanımın değiştiği yıl için bildirilmesini bekler (CRA).

Kiralama ayrıldığınız yıl başladıysa, o ana kadarki her sahiplik yılı mukim yıl olabilir; bu durumda istisna o tarihe kadarki kazancın tamamını kapsayabilir. Kiralama başladıktan sonraki değer artışı genellikle kapsanmaz, çünkü yurt dışında geçen yıllar belirlenemez. Kiralamanın başladığı yılın bunun bir kısmını da koruyup koruyamayacağı CRA'nın rehberinde belirli değildir; bu yüzden belirlemeyi kontrol ettirin. Bunun sizin için işleyip işlemediği tam tarihlerinize bağlıdır; bu yüzden mukim olmaktan ne zaman çıktığınızı doğrulayın; bkz. mukim olmayan biri olduğunuz tarih.

Yurt dışındayken elde edilen kiranın kendi stopaj ve beyan kuralları vardır: bkz. mukim olmayan kiralık mülk sahipleri.

45(2) seçimi, yurt dışında yaşarken istisna yılı ekler mi?

Hayır. 45(2) seçimi, kiralama başladığında oluşan farazi satışı iptal eder. Seçimi, kiralamanın başladığı yıl için verilen beyannameye eklenen imzalı bir yazıyla yaparsınız; bu yüzden o yıl için, zaten ayrılmış olsanız bile, bir Kanada beyannamesi gerekir (Income Tax Act 45(2); Folio ¶2.48). Ayrıca evi içinde yaşamadan dört yıla kadar belirlemenize izin verir. Bu yıllar yalnızca o sırada Kanada'da mukim veya farazi mukim olduysanız sayılır (Folio ¶2.50; madde 54).

Dolayısıyla ayrılmış biri için seçim esas olarak hesaplamanın biçimini değiştirir:

Hangi yolun daha az kazancı vergiye tabi bıraktığı, değerin ayrılıştan önce ve sonra nasıl değiştiğine bağlıdır. Seçime güvenirken amortisman indirimi (CCA) talep etmek yaygın bir tuzaktır: CRA, seçimi indirimin talep edildiği yılın ilk gününden itibaren iptal edilmiş sayar (Folio ¶2.48 ve ¶2.51). Kaçırılan veya geç yapılan seçim için bkz. kiralığa dönen ev: seçim ve sonraki satış.

Seçimi hiç yapmadım: maliyetim şimdi nedir?

Maliyetiniz, kiralamanın başladığı günkü gerçeğe uygun piyasa değeridir, çünkü farazi satış bunu sıfırlamıştır (section 45). Gerçek satıştan doğan sermaye kazancınız genellikle satış fiyatından bu değerin, satış masraflarının ve sonraki iyileştirmelerin çıkarılmasıyla bulunur; bunun %50 oranı vergilendirilir.

O tarih için savunulabilir bir değere ihtiyacınız var. O döneme yakın bir ekspertiz veya emsal satış raporu yardımcı olur; şimdi geriye dönük hazırlanan bir rapor daha zayıftır ama hiç olmamasından iyidir. Farazi satış hiç bildirilmediyse, onun belirlemesi gecikmiştir ve geç belirleme, her tam ay için $100, en fazla $8.000 ceza getirebilir; bkz. ana konut istisnası.

Mukim olmayan birinin satışında istisnayı hangi formlar gösterir?

Bu sırayla üç başvuru (T4058; IC72-17R6):

T2091(IND) üzerinde CRA, Kanada'da mukim olmadığınız her yılı dışarıda bırakmanızı söyler (IC72-17R6, ¶73). Evin sizde olduğu sürenin tamamında Kanada'da mukim değildiyseniz, CRA belirleme konusunda 1-800-959-8281 numarasından kendisini aramanızı ister (CRA). Bildirim, tutma kesintisi ve sertifika adımları mukim olmayanların Kanada'daki mal varlığını satması rehberinde anlatılır.

İstisna sertifika ödemesini düşürebilir mi?

Düşürebilir. Sertifika ödemesi, satış masrafları dikkate alınmadan satış fiyatının maliyetinizi aşan kısmının %25 oranıdır; ancak CRA, ana konut istisnası kazancı azalttığında verginin veya teminatın düşürülebileceğini söyler. Bunu talep etmek için Form T2091(IND)'yi T2062 ile birlikte gönderin (IC72-17R6, ¶41 ve ¶73). Nihai vergiyi satış yılı beyannamesi kesinleştirir ve fazla ödenen tutar tarhiyattan sonra iade edilir. Alıcının avukatının elinde tuttuğu para için bkz. alıcı satış gelirinizin bir kısmını tuttu.

Evin ortak sahibiyiz ve farklı tarihlerde ayrıldık: yıllarımız nasıl sayılır?

Her sahip, kendi payı üzerinden ayrı bir kazanç hesaplar (Folio ¶2.27) ve her biri yalnızca Kanada'da mukim olduğu yılları sayar (section 40). Daha uzun süre kalan eş bir veya daha fazla ek istisna yılı kazanabilir.

Aile birimi yine de yılda yalnızca bir ev belirleyebilir (Folio ¶2.13). Aile ayrıca bir yazlığa sahipse, aynı yıl için iki ev de belirlenemez; bkz. Kanada'dan ayrılırken yazlık veya ikinci ev.

Orada ne zaman yaşadığımı ve ne zaman ayrıldığımı hangi kayıtlar kanıtlar?

Tarihleri eve ve Kanada'ya bağlayan kayıtları saklayın:

• Satın alma belgeleri, kapanış tablosu ve iyileştirme makbuzları (maliyetiniz).
• Adresteki fatura, sürücü belgesi ve posta (orada yaşadığınız yıllar).
• Ayrılış beyannameniz, seyahat kayıtlarınız ve yurt dışındaki kira sözleşmeniz veya iş sözleşmeniz (ayrılış tarihiniz).
• İlk kira sözleşmesi ve kiralamanın başladığı güne yakın bir değerleme.
• Daha önce verdiğiniz T2091(IND) veya 45(2) seçim yazısı.

Örnek

Bu örnekler açıklayıcıdır, Kanada doları kullanır ve satış masraflarını dikkate almaz.

Boş bırakıldı, dört yıl sonra satıldı

• 1. yıl: C$500.000'a satın alındı.
• 1–8. yıllar: orada yaşandı; Kanada'dan 8. yılda ayrıldı. Ev boş kalıyor.
• 12. yıl: yurt dışında yaşarken C$900.000'a satıldı. Kazanç C$400.000.
• İstisna payı: C$400.000'in (1 + 8) / 12'si = C$300.000.
• Kapsanmayan kazanç: C$100.000; bunun yarısı, C$50.000, gelire eklenir (vergilendirilebilir sermaye kazancı).
• İstisna olmadan sertifika ödemesi: C$400.000'in %25'i = C$100.000. T2091(IND) T2062 ile gönderilirse CRA, bunu kapsanmayan C$100.000 üzerinden hesaplayabilir: yaklaşık C$25.000.

Ayrıldıktan hemen sonra kiralandı, seçim yok

• 1. yıl: C$500.000'a satın alındı; 8. yıla kadar orada yaşandı ve o yıl ayrıldı.
• 8. yıl: kiralama başladı; C$800.000 bedelle farazi satış. Her sahiplik yılı mukim yıldı, bu yüzden C$300.000 kazanç, o yıl belirlenip bildirilirse tamamen istisna olabilir.
• 12. yıl: C$900.000'a satıldı. Yeni maliyet C$800.000, yani C$100.000 kazanç; 9–12. yıllar yurt dışında geçtiği için büyük olasılıkla istisna değil; hiçbiri istisna değilse C$50.000 gelire eklenir.

Bir yıl arayla ayrılan çift

• 1. yıl: eşler evi birlikte, yarı yarıya, C$600.000'a satın aldı.
• 6. yıl: eşlerden biri yurt dışına taşındı. 7. yıl: diğeri takip etti. Ev boş bırakıldı.
• 10. yıl: C$1.000.000'a satıldı. Her eşin kazancı C$200.000.
• Birinci eş: (1 + 6) / 10 istisna = C$140.000; C$60.000 kapsanmıyor, bunun C$30.000'i gelire eklenir.
• İkinci eş: (1 + 7) / 10 istisna = C$160.000; C$40.000 kapsanmıyor, bunun C$20.000'i gelire eklenir.
• İkisi de 1–7. yıllar için başka bir ev belirleyemez.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Evi kiraya verdiniz ve farazi satışı, kirayı veya ikisini hiç bildirmediniz: bildirilmeyen yıllar satışı etkileyebilir ve geç belirlemeye yol açabilir; bireysel vergi desteği alın.
• Zaten sattınız ve CRA'ya bildirim, belirleme veya beyanname göndermediniz: geç başvurular ceza getirebilir ve istisna yıllarına mal olabilir; bireysel vergi desteği alın ve bkz. mukim olmayanların Kanada'daki mal varlığını satması.
• Siz ve eşiniz farklı tarihlerde ayrıldınız ya da kiralama başlarken evin değerini kimse belirlemedi: T2062 verilmeden önce her sahibin sayımı ve değişiklik tarihindeki değer hesaplanmalıdır; bireysel vergi desteği alın.
• 45(2) seçimini kaçırdınız veya geç yaptınız ya da amortisman indirimi (CCA) talep ettiniz: bkz. kiralığa dönen ev: seçim ve sonraki satış.
• Şimdi ABD'de yaşıyorsunuz: ABD aynı kazancı vergilendirebilir; bkz. ABD'ye taşındıktan sonra Kanada'daki evinizi satmak ve sınır ötesi vergi desteği.
• Henüz ayrılmadınız ve satıp satmamaya karar veriyorsunuz: bkz. Kanada'dan ayrılırken evinizi tutmak veya satmak.
• Ev Québec'te: Québec'in mukim olmayan satıcılar için kendi belirleme formu ve kuralları vardır; bkz. mukim olmayanların Kanada'daki mal varlığını satması ve ana konut istisnası.
• Ayrılış tarihiniz belirsiz veya tartışmalı: bkz. mukim olmayan biri olduğunuz tarih ve bireysel vergi desteği alın.
• Alıcı paranın bir kısmını tutuyor: bkz. mukim olmayanların Kanada'daki mal varlığını satması.