Flipping e cessão de imóvel na planta: como o lucro é tributado

O que é a regra federal de flipping de imóveis residenciais?

A regra federal trata o ganho com um imóvel residencial qualificado no Canadá, ou com o direito de comprá-lo, como renda empresarial quando você o aliena depois de mantê-lo por menos de 365 dias consecutivos. A regra não se aplica se o imóvel já era estoque da atividade empresarial ou se um evento de vida listado causou a alienação; o estoque já existente continua sujeito às regras empresariais comuns (Income Tax Act, seção 12).

O teste considera o seu período de propriedade e o motivo da alienação, e não apenas se você reformou a unidade ou morou nela. Uma venda no dia 365 ou depois fica fora dessa regra automática, mas o tratamento fiscal ainda depende dos fatos (CRA: regra de flipping de imóveis residenciais).

O teste de 365 dias cobre uma casa, um imóvel de aluguel ou um contrato na planta?

Sim. O teste federal cobre uma unidade residencial no Canadá, inclusive de aluguel, e um direito de adquirir uma unidade residencial, inclusive o direito de compra de um imóvel na planta. Conte os dias em que você foi dono da unidade ou teve o direito antes da alienação (Income Tax Act, seção 12; CRA: residência principal e imóvel de flipping).

A CRA diz que o período recomeça quando o comprador obtém a propriedade. Guarde o contrato de compra, a cessão e os documentos de fechamento: a data do contrato, a data da cessão e a data do fechamento do imóvel respondem a perguntas diferentes.

Mudar um imóvel para uso de aluguel, ou de aluguel para uso próprio, pode gerar uma venda presumida e afetar a venda posterior. Quando elegível, o proprietário pode assinar uma carta com a opção da subseção 45(2) para a mudança de moradia para aluguel e entregá-la com a declaração do ano da mudança. Para a mudança de aluguel para moradia, a opção assinada da subseção 45(3) vence no que ocorrer primeiro entre 90 dias depois de uma exigência da CRA e o prazo de entrega da declaração do ano da venda. Veja Como transformar sua casa em imóvel de aluguel para as condições (CRA: mudanças de uso).

Quais eventos de vida podem tirar uma venda rápida da regra?

Um evento qualificado afasta o tratamento automático de flipping somente quando se pode razoavelmente considerar que a alienação ocorre por causa desse evento, ou em antecipação a ele. Uma venda rápida não fica isenta só porque um evento aconteceu em uma data próxima (Income Tax Act, seção 12).

O período de separação e as condições de mudança elegível fazem parte da lista legal. Uma exceção apenas encerra a regra automática; o ganho ainda pode ser renda empresarial pelo teste comum dos fatos.

Como o ganho ou a perda de um imóvel de flipping é tributado?

Um ganho alcançado pela regra é renda empresarial, sem isenção de residência principal nem tratamento de ganho de capital. Um prejuízo empresarial com um imóvel de flipping é considerado igual a zero, então não pode compensar outras rendas (Income Tax Act, seção 12; CRA: regra de flipping de imóveis residenciais).

Calcule o lucro da operação a partir do valor recebido, do custo de compra e dos custos comprovados ligados à venda. Guarde os extratos de fechamento, os comprovantes de sinal, as notas das reformas e os recibos dos custos de venda. A negação do prejuízo se aplica ao imóvel que se enquadra na definição legal de imóvel de flipping; um imóvel já mantido como estoque exige, em vez disso, a análise comum de prejuízo empresarial. Para saber como a renda de autônomo chega à sua declaração e ao CPP, veja Como a renda de autônomo é tributada.

Se eu mantive o imóvel por pelo menos 365 dias, o ganho é de capital?

Passar do dia 365 não gera uma resposta automática. A CRA considera por que você adquiriu o imóvel, se esse propósito mudou, como você o financiou e usou, as obras feitas nele, o seu histórico de vendas semelhantes e por que você vendeu (CRA: efeitos fiscais de comprar imóveis para vender com lucro).

O boletim arquivado IT-218R da CRA lista esses pontos como fatores, não como uma fórmula; nenhum fator isolado decide o resultado. Comprar para reformar e revender pode gerar renda empresarial mesmo depois de um período mais longo. Um imóvel de aluguel de longo prazo genuíno ou uma moradia podem ter um resultado diferente. Veja Venda de imóvel de aluguel ou a isenção da residência principal para esses casos.

Como o lucro da cessão de um contrato na planta é tributado?

Ceder um contrato na planta significa transferir os seus direitos e obrigações do contrato de compra antes de você ser dono da unidade concluída. Se você comprou o contrato para cedê-lo com lucro, declare o lucro como renda empresarial no ano da cessão, mesmo depois de 365 dias. Um ganho com o direito de compra de um imóvel residencial no Canadá mantido por menos de 365 dias também é considerado renda empresarial, a menos que um evento de vida listado se aplique. Se você planejava originalmente receber o título e usar o imóvel como moradia, a classificação depois de 365 dias depende dos fatos (Income Tax Act, seção 12; CRA: efeitos fiscais de comprar imóveis para vender com lucro).

Declare o lucro da cessão no ano em que você cede os direitos, e não no ano em que o prédio é concluído. Concilie o pagamento do cessionário com qualquer devolução do seu sinal, para não contar duas vezes o reembolso do sinal como lucro. O GST/HST sobre a cessão ou a revenda de um imóvel novo é uma questão separada.

Como declaro a venda na minha declaração?

Para um imóvel de flipping que não era estoque, preencha a Parte 1 da Schedule 3 e declare o lucro empresarial no Form T2125. Se uma exceção afasta a regra de flipping, use o Form T2125 para a renda empresarial ou a Schedule 3 para um ganho de capital, conforme os fatos exigirem (CRA: como preencher a Schedule 3).

Para o prejuízo com um imóvel de flipping, inclua os detalhes da operação no T2125, mas não declare o prejuízo na sua declaração (CRA: Form T2125, página 3).

Guarde as duas versões de qualquer contrato retificado, os extratos de sinal e de fechamento, os documentos de venda ou de cessão, os recibos de custos e a prova de qualquer evento de vida alegado. Se a CRA já perguntou sobre uma venda, veja Revisões, auditorias e divulgação voluntária. Para uma venda omitida de uma declaração já entregue, veja Renda não declarada e divulgação voluntária.

B.C. também cobra imposto sobre flipping de imóveis?

Pode cobrar. B.C. tem um imposto separado sobre o lucro de um imóvel residencial ou de um contrato na planta alienado depois de um período de propriedade inferior a 730 dias, mesmo quando a regra federal de imposto de renda deixou de se aplicar. B.C. cobra 20% sobre a renda líquida tributável nos primeiros 365 dias e depois reduz a alíquota até o dia 729; podem se aplicar isenções (B.C.: imposto sobre flipping de imóveis; B.C.: contratos na planta).

Se você foi dono do imóvel em B.C. por pelo menos 365 dias consecutivos, mas por menos de 730, e morou nele como residência principal enquanto foi dono, pode ter direito a uma dedução de até $20.000 da renda tributável de B.C. Ela não se aplica a uma cessão de contrato na planta (B.C.: imposto sobre flipping de imóveis).

Para um contrato na planta comprado diretamente de uma incorporadora, B.C. geralmente começa a contar o período quando você paga o sinal do contrato. Se mais tarde você adquirir a unidade concluída, B.C. geralmente leva a data dessa aquisição para o seu período de propriedade, ao contrário do recomeço federal. Confira os dois prazos separadamente (B.C.: dias de propriedade; CRA: regra de flipping de imóveis residenciais).

A declaração de B.C. é separada da sua declaração de imposto de renda. Se você alienar um imóvel tributável de B.C. depois de mantê-lo por menos de 730 dias, entregue a declaração em até 90 dias, mesmo que a sua renda líquida tributável seja zero, a menos que uma isenção elimine a obrigação de entregar (B.C.: como entregar a declaração; B.C.: isenções). As isenções por eventos de vida de B.C. exigem a entrega da declaração e têm condições próprias; uma exceção federal não resolve automaticamente o resultado em B.C.

Uma cessão de contrato na planta pode se qualificar para uma isenção de B.C. se a incorporadora informar por escrito datas de conclusão original e revisada com mais de 365 dias de diferença; ainda assim, você deve entregar a declaração para pedir a isenção (B.C.: isenções por circunstâncias de vida).

Exemplo

Valores ilustrativos em dólares canadenses. Você assina um contrato de apartamento na planta em B.C., paga um sinal de C$40.000 e cede o contrato 200 dias depois. O cessionário paga a você C$70.000 no total, incluindo o reembolso do sinal. Antes de quaisquer outros custos elegíveis, o seu lucro é de C$30.000: C$70.000 recebidos menos os C$40.000 que você pagou.

A regra federal para imóveis mantidos por pouco tempo trata o ganho de C$30.000 como renda empresarial se nenhum evento de vida listado causou a cessão. Supondo que os mesmos C$30.000 sejam a renda líquida tributável de B.C. e que nenhuma isenção de B.C. se aplique, a alíquota do primeiro ano de B.C. resulta em um imposto provincial separado de C$6.000. O resultado de GST/HST da cessão exige uma análise própria.

É diferente no seu caso?

• Você morou no imóvel e pode ter direito à isenção da residência principal: consulte o guia da residência principal depois de descartar o flipping.
• Você manteve um imóvel de aluguel por anos: veja Venda de imóvel de aluguel.
• Você cedeu um contrato de imóvel novo ou revendeu um imóvel novo: consulte GST/HST sobre imóveis residenciais.
• Você é não residente e vende ou cede um imóvel no Canadá: veja Não residentes que vendem imóveis no Canadá para as regras separadas de retenção e de entrega de declaração.
• Você tem várias operações, um evento de vida contestado, uma mudança de uso ou um prazo de declaração de B.C.: leve os contratos, as datas de sinal, os registros de custos e as provas do motivo da venda para a preparação da declaração fazer uma revisão operação por operação.