flipping של נכסים והעברת זכויות ברכישה מראש: איך מסים את הרווח

מהו כלל ה-flipping הפדרלי של נכסי מגורים?

הכלל הפדרלי מסווג רווח על יחידת דיור מזכה בקנדה, או על זכות לרכוש אחת, כהכנסה מעסק כשמוכרים אותה אחרי החזקה של פחות מ-365 ימים רצופים. הכלל לא חל אם הנכס כבר היה מלאי עסקי או אם אירוע חיים מהרשימה גרם למכירה. מלאי קיים נשאר כפוף לכללי העסק הרגילים (Income Tax Act, סעיף 12).

המבחן נוגע לתקופת ההחזקה ולסיבת המכירה, ולא רק לשאלה אם שיפצתם את היחידה או גרתם בה. מכירה ביום 365 או אחריו היא מחוץ לכלל האוטומטי הזה, אבל הטיפול במס עדיין תלוי בעובדות (CRA: כלל ה-flipping של נכסי מגורים).

האם מבחן 365 הימים חל על בית, על יחידה מושכרת ועל חוזה רכישה מראש?

כן. המבחן הפדרלי חל על יחידת דיור בקנדה, כולל יחידה מושכרת, ועל זכות לרכוש יחידת דיור, כולל זכות לרכישה מראש. סופרים את הימים שבהם הייתם הבעלים של היחידה או החזקתם את הזכות לפני המכירה או ההעברה (Income Tax Act, סעיף 12; CRA: דירת מגורים עיקרית ונכס שעבר flipping).

CRA אומרת שהתקופה מתאפסת כשהקונה מקבל בעלות. יש לשמור את הסכמי הרכישה, ההעברה והסגירה. תאריך החוזה, תאריך ההעברה ותאריך סגירת הנכס עונים על שאלות שונות.

מעבר של בית לשימוש להשכרה או חזרה לשימוש למגורים יכול ליצור מכירה לכאורה ולהשפיע על המכירה המאוחרת. כשמתקיימים התנאים, הבעלים יכול לחתום על מכתב בחירה לפי סעיף 45(2) למעבר מבית להשכרה ולהגיש אותו עם הדוח של שנת השינוי. במעבר מהשכרה חזרה לבית, בחירה חתומה לפי סעיף 45(3) מוגשת עד המוקדם מבין 90 ימים אחרי דרישה של CRA ומועד ההגשה של דוח שנת המכירה. את התנאים ראו בהפיכת בית להשכרה (CRA: שינויי שימוש).

אילו אירועי חיים מוציאים מכירה מהירה מהכלל?

אירוע מזכה מבטל את הטיפול האוטומטי של flipping רק כשאפשר להניח באופן סביר שהמכירה נעשתה בגלל האירוע או לקראתו. מכירה מהירה לא פטורה רק משום שאירוע התרחש קרוב אליה בזמן (Income Tax Act, סעיף 12).

תקופת הפרידה ותנאי המעבר המזכה הם חלק מהרשימה בחוק. חריג מסיים רק את הכלל האוטומטי. הרווח עדיין יכול להיות הכנסה מעסק לפי מבחן העובדות הרגיל.

איך מסים רווח או הפסד בנכס שעבר flipping?

רווח שהכלל חל עליו הוא הכנסה מעסק, בלי פטור על דירת מגורים עיקרית ובלי טיפול של רווח הון. הפסד עסקי על נכס שעבר flipping נחשב לאפס, ולכן אי אפשר לקזז אותו מהכנסה אחרת (Income Tax Act, סעיף 12; CRA: כלל ה-flipping של נכסי מגורים).

מחשבים את הרווח בעסקה מהתמורה, מעלות הרכישה ומהעלויות המגובות במסמכים שקשורות למכירה. שומרים מסמכי סגירה, רישומי מקדמה, חשבוניות שיפוץ וקבלות על עלויות מכירה. שלילת ההפסד חלה על נכס שעומד בהגדרה שבחוק של נכס שעבר flipping. נכס שכבר הוחזק כמלאי דורש במקום זאת ניתוח רגיל של הפסד עסקי. על האופן שבו הכנסה של עצמאי מגיעה לדוח ול-CPP, ראו איך מסים הכנסה של עצמאי.

אם החזקתי לפחות 365 ימים, האם הרווח הוא רווח הון?

מעבר ליום 365 לא יוצר תשובה אוטומטית. CRA בוחנת למה רכשתם את הנכס, אם המטרה השתנתה, איך מימנתם אותו והשתמשתם בו, איזו עבודה נעשתה בו, ההיסטוריה שלכם של מכירות דומות ולמה מכרתם (CRA: ההשלכות במס של קניית נדל״ן כדי למכור ברווח).

עלון הארכיון IT-218R של CRA מונה אותם כגורמים ולא כנוסחה. אף גורם יחיד לא קובע את התוצאה. קנייה לשם שיפוץ ומכירה חוזרת יכולה להניב הכנסה מעסק גם אחרי החזקה ארוכה יותר. להשכרה אמיתית לטווח ארוך או לבית מגורים יכולה להיות תוצאה אחרת. למקרים האלה ראו מכירת נכס להשכרה או את הפטור על דירת מגורים עיקרית.

איך מסים רווח מהעברת זכויות ברכישה מראש?

העברת חוזה רכישה מראש (assignment) היא העברת הזכויות והחובות שלכם לפי הסכם הרכישה לפני שאתם הבעלים של היחידה שהושלמה. אם קניתם את החוזה כדי להעביר אותו ברווח, מדווחים על הרווח כהכנסה מעסק בשנה שבה העברתם, גם אחרי 365 ימים. רווח על זכות לרכישת יחידת דיור בקנדה שהוחזקה פחות מ-365 ימים נחשב גם הוא הכנסה מעסק, אלא אם חל אירוע חיים מהרשימה. אם במקור תכננתם לקבל את הבעלות ולהשתמש בבית, הסיווג אחרי 365 ימים תלוי בעובדות (Income Tax Act, סעיף 12; CRA: ההשלכות במס של קניית נדל״ן כדי למכור ברווח).

מדווחים על רווח ההעברה בשנה שבה העברתם את הזכויות, ולא בשנה שבה הבניין הושלם. מתאמים בין התשלום של מקבל ההעברה לבין החזר המקדמה שלכם, כדי לא לספור את החזר המקדמה כרווח פעמיים. GST/HST על העברה או על מכירה חוזרת של בית חדש הוא עניין נפרד.

איך מדווחים על המכירה בדוח?

בנכס שעבר flipping ושלא היה מלאי, ממלאים את חלק 1 של Schedule 3 ומדווחים על הרווח העסקי בטופס T2125. אם חריג מבטל את כלל ה-flipping, משתמשים בטופס T2125 להכנסה מעסק או ב-Schedule 3 לרווח הון, לפי העובדות (CRA: מילוי Schedule 3).

בהפסד על נכס שעבר flipping, כוללים את פרטי העסקה ב-T2125 אבל לא מדווחים על ההפסד בדוח (CRA: טופס T2125, עמוד 3).

שומרים את שתי הגרסאות של כל הסכם שתוקן, את מסמכי המקדמה והסגירה, את מסמכי המכירה או ההעברה, את קבלות העלויות ואת ההוכחה לאירוע חיים שנתבע. אם CRA כבר פנתה אליכם בנוגע למכירה, ראו בדיקות, ביקורות וגילוי מרצון. לגבי מכירה שהושמטה מדוח שהוגש, ראו הכנסה שלא דווחה וגילוי מרצון.

האם קולומביה הבריטית גובה גם מס flipping על בתים?

יכולה. בקולומביה הבריטית יש מס נפרד על רווח מנכס מגורים או מחוזה רכישה מראש שנמכרו אחרי תקופת החזקה קצרה מ-730 ימים, גם כשכלל מס ההכנסה הפדרלי כבר לא חל. קולומביה הבריטית גובה 20% מההכנסה החייבת נטו ב-365 הימים הראשונים, ואז מורידה את השיעור עד יום 729. ייתכנו פטורים (קולומביה הבריטית: מס על flipping של בתים; קולומביה הבריטית: חוזי רכישה מראש).

אם הייתם הבעלים של הנכס בקולומביה הבריטית לפחות 365 ימים רצופים אבל פחות מ-730, וגרתם בו כדירת המגורים העיקרית שלכם כל עוד הייתם הבעלים, ייתכן שתהיו זכאים לניכוי של עד $20,000 מההכנסה החייבת בקולומביה הבריטית. הוא לא חל על העברת זכויות ברכישה מראש (קולומביה הבריטית: מס על flipping של בתים).

בחוזה רכישה מראש שנקנה ישירות מיזם, קולומביה הבריטית מתחילה בדרך כלל את תקופת ההחזקה כששילמתם את מקדמת החוזה. אם אחר כך אתם מקבלים את היחידה שהושלמה, קולומביה הבריטית מעבירה בדרך כלל את תאריך הרכישה הזה לתקופת הבעלות שלכם, בניגוד לאיפוס הפדרלי. יש לבדוק את שני השעונים בנפרד (קולומביה הבריטית: ימי בעלות; CRA: כלל ה-flipping של נכסי מגורים).

הדוח של קולומביה הבריטית נפרד מדוח מס ההכנסה שלכם. אם מכרתם נכס חייב בקולומביה הבריטית אחרי החזקה של פחות מ-730 ימים, מגישים תוך 90 ימים גם אם ההכנסה החייבת נטו שלכם היא אפס, אלא אם פטור מבטל את חובת ההגשה (קולומביה הבריטית: הגשת דוח; קולומביה הבריטית: פטורים). הפטורים בגין אירועי חיים בקולומביה הבריטית דורשים הגשה ויש להם תנאים משלהם. חריג פדרלי לא קובע אוטומטית את התוצאה בקולומביה הבריטית.

העברת זכויות ברכישה מראש עשויה לזכות בפטור בקולומביה הבריטית אם היזם נותן בכתב תאריך השלמה מקורי ותאריך השלמה מתוקן שההפרש ביניהם גדול מ-365 ימים. עדיין חייבים להגיש כדי לתבוע אותו (קולומביה הבריטית: פטורים בגין נסיבות חיים).

דוגמה

הסכומים להמחשה בלבד, בדולרים קנדיים. אתם חותמים על חוזה לרכישת דירה מראש בקולומביה הבריטית, משלמים מקדמה של C$40,000 ומעבירים את החוזה 200 ימים אחר כך. מקבל ההעברה משלם לכם בסך הכול C$70,000, כולל החזר המקדמה. לפני עלויות זכאיות אחרות, הרווח שלכם הוא C$30,000: C$70,000 שהתקבלו פחות C$40,000 ששילמתם.

כלל ההחזקה הקצרה הפדרלי מסווג את הרווח של C$30,000 כהכנסה מעסק אם אירוע חיים מהרשימה לא גרם להעברה. בהנחה שאותם C$30,000 הם הכנסה חייבת נטו בקולומביה הבריטית ואין פטור שם, שיעור השנה הראשונה בקולומביה הבריטית הופך את המס הפרובינציאלי הנפרד ל-C$6,000. את התוצאה ב-GST/HST של ההעברה יש לבחון בנפרד.

המצב שלכם שונה?

• גרתם בבית וייתכן שאתם זכאים לפטור על דירת מגורים עיקרית: עיינו במדריך על דירת מגורים עיקרית אחרי שפסלתם flipping.
• החזקתם נכס להשכרה שנים: ראו מכירת נכס להשכרה.
• העברתם חוזה על בניין חדש או מכרתם מחדש בית חדש: עיינו בGST/HST על נכסי מגורים.
• אתם תושבי חוץ שמוכרים או מעבירים נכס בקנדה: ראו תושבי חוץ שמוכרים נכס בקנדה לכללי הניכוי במקור וההגשה הנפרדים.
• יש לכם כמה עסקאות, תביעה שנויה במחלוקת בגין אירוע חיים, שינוי שימוש או מועד הגשה בקולומביה הבריטית: הביאו את החוזים, תאריכי המקדמות, רישומי העלויות והראיות לסיבת המכירה אל הכנת דוחות מס לבדיקה של כל עסקה בנפרד.