캐나다 주택 단기 매매와 분양권 전매 세금

연방 주거용 부동산 단기 매매 규정이란 무엇인가요?

연방 규정은 요건을 갖춘 캐나다 주택 또는 주택 매수권을 365일 연속으로 채우지 못하고 처분하면, 그 이익을 사업 소득으로 봅니다. 그 부동산이 이미 사업용 재고였거나 열거된 생활상의 사건 때문에 처분했다면 이 규정은 적용되지 않으며, 기존 재고는 일반 사업 규정을 따릅니다(Income Tax Act 제12조).

판단 기준은 보유 기간과 처분 이유이며, 집을 수리했는지나 직접 살았는지만 보는 것이 아닙니다. 365일째 이후에 판 경우는 이 자동 규정 밖이지만, 세금 처리는 여전히 사실관계에 따라 달라집니다(CRA: 주거용 부동산 단기 매매 규정).

365일 기준은 주택, 임대용 주택, 분양 계약에도 적용되나요?

네. 연방 기준은 임대용을 포함한 캐나다 주택과, 분양 매수권을 포함한 주택 취득 권리에 적용됩니다. 그 주택을 소유했거나 권리를 보유한 날을 처분 전까지 셉니다(Income Tax Act 제12조; CRA: 주 거주용 주택과 단기 매매 부동산).

CRA는 매수인이 소유권을 확보하면 기간이 새로 시작된다고 설명합니다. 매매 계약서, 전매 계약서, 잔금 서류를 모두 보관하세요. 계약일, 전매일, 부동산 잔금일은 각각 다른 쟁점과 관련됩니다.

주택을 임대용으로 바꾸거나 임대용을 주택으로 바꾸면 간주 매도가 생길 수 있고, 나중에 팔 때에도 영향을 줍니다. 해당하는 경우 소유자는 주택에서 임대용으로 바꿀 때 제45조 (2)항에 따른 선택 서한에 서명해 용도가 바뀐 해의 신고서와 함께 제출할 수 있습니다. 임대용에서 주택으로 바꾸는 경우, 서명한 제45조 (3)항 선택은 CRA 요구 후 90일과 매도한 해의 신고 기한 중 빠른 날까지 제출해야 합니다. 조건은 주택을 임대로 전환할 때를 참고하세요(CRA: 용도 변경).

어떤 생활상의 사건이 있으면 단기 매매가 규정에서 제외되나요?

요건을 갖춘 사건이 있어도, 그 사건 때문에 또는 그 사건을 예상해서 처분했다고 합리적으로 볼 수 있을 때만 자동 단기 매매 처리가 배제됩니다. 시기상 가까운 때에 사건이 있었다는 이유만으로 단기 매매 규정이 배제되지는 않습니다(Income Tax Act 제12조).

별거 기간과 요건을 갖춘 이주 조건은 법에 열거된 목록의 일부입니다. 예외는 자동 규정만 끝낼 뿐이며, 그 이익이 일반적인 사실관계 판단에 따라 여전히 사업 소득이 될 수 있습니다.

단기 매매한 부동산의 이익과 손실은 어떻게 과세되나요?

이 규정이 적용되는 이익은 사업 소득이며, 주 거주용 주택 비과세나 양도소득 처리를 받을 수 없습니다. 단기 매매한 부동산의 사업 손실은 없는 것으로 간주되므로 다른 소득과 상계할 수 없습니다(Income Tax Act 제12조; CRA: 주거용 부동산 단기 매매 규정).

거래의 이익은 매도 대금에서 매입 비용과, 매도와 관련해 입증되는 비용을 빼서 계산합니다. 잔금 서류, 계약금 기록, 리모델링 청구서, 매도 비용 영수증을 보관하세요. 손실 불인정은 법에서 정한 단기 매매 부동산 정의에 맞는 부동산에 적용됩니다. 이미 재고로 보유한 부동산은 일반 사업 손실 분석이 필요합니다. 자영업 소득이 신고서와 CPP에 반영되는 방식은 자영업 소득에 대한 세금을 참고하세요.

365일 이상 보유했다면 이익은 양도소득인가요?

365일째를 넘겼다고 해서 자동으로 결론이 나지는 않습니다. CRA는 부동산을 산 이유, 그 목적이 바뀌었는지, 자금 조달과 사용 방식, 부동산에 한 작업, 비슷한 매도를 한 이력, 판 이유를 살핍니다(CRA: 되팔아 이익을 낼 목적으로 부동산을 살 때의 세금 영향).

CRA의 보관된 공보 IT-218R은 이를 계산식이 아닌 고려 요소로 나열하며, 어느 한 요소가 결과를 결정하지는 않습니다. 리모델링해서 되팔려고 산 경우에는 더 오래 보유해도 사업 소득이 될 수 있습니다. 실제로 장기 임대용이거나 거주용이었다면 결과가 다를 수 있습니다. 그런 경우는 임대 부동산 매도나 주 거주용 주택 비과세를 참고하세요.

분양권 전매 수익은 어떻게 과세되나요?

분양 계약을 전매한다는 것은 완공된 주택을 소유하기 전에 매매 계약에 따른 권리와 의무를 다른 사람에게 넘기는 것입니다. 전매해서 이익을 내려고 계약을 샀다면 365일이 지났더라도 전매한 해의 사업 소득으로 신고합니다. 365일 미만 보유한 캐나다 주택 매수권의 이익도, 열거된 생활상의 사건이 없다면 사업 소득으로 간주됩니다. 처음부터 소유권을 받아 직접 살 계획이었다면 365일 이후의 분류는 사실관계에 따라 달라집니다(Income Tax Act 제12조; CRA: 되팔아 이익을 낼 목적으로 부동산을 살 때의 세금 영향).

전매 이익은 건물이 완공되는 해가 아니라 권리를 넘긴 해에 신고합니다. 양수인이 낸 금액과 본인의 계약금 반환액을 대조해, 계약금 환급액을 이익으로 두 번 세지 않도록 하세요. 신축 주택의 전매나 재판매에 대한 GST/HST는 별도의 문제입니다.

신고서에는 매도를 어떻게 신고하나요?

이미 재고로 보유한 것이 아닌 단기 매매 부동산은 Schedule 3의 Part 1을 작성하고 사업 이익은 Form T2125에 신고합니다. 예외로 단기 매매 규정이 적용되지 않으면, 사실관계에 따라 사업 소득은 Form T2125에, 양도소득은 Schedule 3에 신고합니다(CRA: Schedule 3 작성 방법).

단기 매매 부동산에서 손실이 났다면 거래 내용은 T2125에 적되, 그 손실은 신고서에 신고하지 않습니다(CRA: Form T2125, 3쪽).

수정한 계약서가 있다면 수정 전후 두 버전, 계약금과 잔금 서류, 매도 또는 전매 서류, 비용 영수증, 생활상의 사건을 주장하는 증빙을 모두 보관하세요. CRA가 이미 그 매도에 대해 문의했다면 검토, 세무조사, 자발적 신고를 참고하세요. 이미 제출한 신고서에서 매도를 빠뜨렸다면 미신고 소득과 자발적 신고를 참고하세요.

BC 주에서도 주택 단기 매매세를 내나요?

부과될 수 있습니다. BC 주는 보유 기간이 730일보다 짧은 주거용 부동산이나 분양 계약을 처분해서 생긴 이익에 별도의 세금을 부과하며, 연방 소득세 규정이 적용되지 않는 경우에도 부과됩니다. BC 주는 처음 365일 동안의 순 과세소득에 20%를 부과하고, 729일째까지는 세율을 낮추어 갑니다. 면제가 적용될 수도 있습니다(BC: 주택 단기 매매세; BC: 분양 계약).

BC 주의 부동산을 365일 이상 연속으로 소유했고 730일 미만이며, 소유하는 동안 그곳에서 주 거주지로 살았다면 BC 과세소득에서 최대 $20,000를 공제받을 수 있습니다. 이 공제는 분양권 전매에는 적용되지 않습니다(BC: 주택 단기 매매세).

개발업체에서 직접 산 분양 계약은 BC 주가 일반적으로 계약금을 낸 때부터 보유 기간을 셉니다. 나중에 완공된 주택을 취득하면 BC 주는 일반적으로 그 취득일을 소유 기간에 이어서 계산하며, 연방 규정에서 기간이 새로 시작되는 것과 다릅니다. 두 기준을 따로 확인하세요(BC: 소유 일수; CRA: 주거용 부동산 단기 매매 규정).

BC 신고서는 소득세 신고서와 별개입니다. 730일 미만 보유한 BC 과세 대상 부동산을 처분했다면 순 과세소득이 없어도 90일 이내에 신고해야 합니다. 면제로 신고 의무가 없어지는 경우는 예외입니다(BC: 신고서 제출; BC: 면제). BC 주의 생활 사정에 따른 면제는 신고서를 내야 적용되며 자체 조건이 있습니다. 연방 예외에 해당한다고 해서 BC 주의 결과가 자동으로 정해지지는 않습니다.

개발업체가 서면으로 알려 준 최초 완공 예정일과 변경된 완공 예정일이 365일을 넘게 차이 나면 분양권 전매가 BC 주의 면제를 받을 수 있습니다. 면제를 받으려면 그래도 신고서를 제출해야 합니다(BC: 생활 사정에 따른 면제).

예시

금액은 설명용이며 캐나다 달러입니다. BC 주의 분양 콘도 계약을 체결하고 계약금 C$40,000을 낸 뒤, 200일 후에 계약을 전매합니다. 양수인은 계약금 반환액을 포함해 총 C$70,000을 지급합니다. 다른 인정 비용을 반영하기 전 이익은 받은 C$70,000에서 낸 C$40,000을 뺀 C$30,000입니다.

열거된 생활상의 사건이 전매 원인이 아니라면, 연방 단기 보유 규정은 이 C$30,000의 이익을 사업 소득으로 봅니다. 같은 C$30,000이 BC 순 과세소득이고 BC 면제가 없다고 가정하면, BC 주의 첫해 세율로 별도의 주(州) 세금은 C$6,000입니다. 전매에 따른 GST/HST 결과는 따로 검토해야 합니다.

상황이 다른가요?

• 집에 살았고 주 거주용 주택 비과세를 받을 수 있다면: 단기 매매가 아님을 확인한 뒤 주 거주용 주택 가이드를 확인하세요.
• 임대 부동산을 여러 해 보유했다면: 임대 부동산 매도를 참고하세요.
• 신축 분양 계약을 전매했거나 신축 주택을 재판매했다면: 주거용 부동산의 GST/HST를 확인하세요.
• 비거주자가 캐나다 부동산을 팔거나 전매했다면: 별도의 원천징수와 신고 규정은 캐나다 부동산을 파는 비거주자를 참고하세요.
• 거래가 여러 건이거나, 생활상의 사건 주장에 다툼이 있거나, 용도를 바꿨거나, BC 신고 기한이 있다면: 계약서, 계약금 날짜, 비용 기록, 매도 이유 증빙을 가지고 세금 신고 준비 상담을 받아 거래별로 검토하세요.