قلب العقارات والتنازل عن عقود الشراء على الخارطة: ضريبة الربح

ما قاعدة قلب العقارات السكنية الفيدرالية؟

تعامل القاعدة الفيدرالية المكسب من وحدة سكنية مؤهلة في كندا أو من حق شرائها كدخل أعمال عندما تتصرف فيها بعد الاحتفاظ بها أقل من 365 يومًا متتاليًا. ولا تنطبق القاعدة إذا كان العقار مخزونًا تجاريًا أصلًا، أو إذا كان التصرف بسبب حدث حياتي مدرج في القائمة؛ ويبقى المخزون القائم خاضعًا لقواعد الأعمال العادية (قانون ضريبة الدخل، المادة 12).

يتعلق الاختبار بمدة احتفاظك بالعقار وسبب التصرف فيه، لا بمجرد تجديد الوحدة أو سكنك فيها. والبيع في اليوم 365 أو بعده يقع خارج هذه القاعدة التلقائية، لكن معاملته الضريبية تبقى مرهونة بالوقائع (وكالة الإيرادات الكندية: قاعدة قلب العقارات السكنية).

هل يشمل اختبار 365 يومًا المنزل أو العقار المؤجر أو عقد البيع على الخارطة؟

نعم. يشمل الاختبار الفيدرالي وحدة سكنية في كندا، بما فيها العقار المؤجر، وحق اقتناء وحدة سكنية، بما فيه حق الشراء على الخارطة. احسب الأيام التي امتلكت فيها الوحدة أو احتفظت فيها بالحق قبل التصرف فيه (قانون ضريبة الدخل، المادة 12؛ وكالة الإيرادات الكندية: السكن الرئيسي والعقار المقلوب).

تقول CRA إن المدة تبدأ من جديد عندما يحصل المشتري على الملكية. احتفظ باتفاقيات الشراء والتنازل والإقفال: فتاريخ العقد وتاريخ التنازل وتاريخ إقفال العقار تجيب عن أسئلة مختلفة.

قد يؤدي تحويل منزل إلى استخدام للإيجار أو العكس إلى بيع افتراضي ويؤثر في البيع اللاحق. وحيثما كان المالك مؤهلًا، يمكنه توقيع رسالة اختيار بموجب المادة الفرعية 45(2) عند التحويل من سكن إلى إيجار وتقديمها مع إقرار سنة التغيير. أما عند التحويل من إيجار إلى سكن، فيجب تقديم اختيار موقّع بموجب المادة الفرعية 45(3) في موعد أقصاه الأبكر بين 90 يومًا بعد مطالبة من CRA وموعد تقديم إقرار سنة البيع. راجع تحويل المنزل إلى عقار للإيجار لمعرفة الشروط (وكالة الإيرادات الكندية: تغييرات الاستخدام).

ما الأحداث الحياتية التي تُخرج البيع السريع من القاعدة؟

لا يُسقط الحدث المؤهل المعاملة التلقائية للقلب إلا إذا أمكن اعتبار التصرف واقعًا بسبب ذلك الحدث أو تحسبًا له بشكل معقول. والبيع السريع لا يُعفى لمجرد وقوع حدث قريب منه زمنيًا (قانون ضريبة الدخل، المادة 12).

فترة الانفصال وشروط الانتقال المؤهل جزء من القائمة القانونية. والاستثناء ينهي القاعدة التلقائية فقط؛ وقد يبقى المكسب دخل أعمال وفق اختبار الوقائع العادي.

كيف تُعامل ضريبيًا أرباح العقار المقلوب وخسائره؟

المكسب الذي تشمله القاعدة دخل أعمال، دون إعفاء السكن الرئيسي ودون معاملة المكسب الرأسمالي. وخسارة الأعمال على عقار مقلوب تُعدّ صفرًا، فلا يمكنها مقاصة دخل آخر (قانون ضريبة الدخل، المادة 12؛ وكالة الإيرادات الكندية: قاعدة قلب العقارات السكنية).

احسب ربح الصفقة من الحصيلة وتكلفة الشراء والتكاليف الموثقة المتعلقة بالبيع. احتفظ بكشوف الإقفال وسجلات العربون وفواتير التجديد وإيصالات تكاليف البيع. ويسري منع الخسارة على العقار الذي يستوفي تعريف العقار المقلوب في القانون؛ أما العقار المحتفظ به أصلًا كمخزون فيحتاج إلى تحليل خسارة الأعمال العادي. ولمعرفة كيف يصل دخل العمل الحر إلى إقرارك وإلى CPP، راجع كيف تُفرض الضريبة على دخل العمل الحر.

إذا احتفظت به 365 يومًا على الأقل، فهل المكسب رأسمالي؟

لا ينتج جواب تلقائي عن تجاوز اليوم 365. فـ CRA تنظر في سبب اقتنائك للعقار، وهل تغيّر هذا الغرض، وكيف موّلته واستخدمته، والأعمال التي أُجريت عليه، وسجلك في عمليات بيع مشابهة، وسبب البيع (وكالة الإيرادات الكندية: الآثار الضريبية لشراء عقار بقصد بيعه بربح).

تسرد النشرة المؤرشفة IT-218R لدى CRA هذه العوامل على أنها عوامل لا معادلة؛ ولا يحسم عامل واحد النتيجة. والشراء بقصد التجديد وإعادة البيع قد ينتج دخل أعمال حتى بعد احتفاظ أطول. وقد تختلف النتيجة لعقار مؤجَّر أو منزل محتفَظ به فعلًا لمدة طويلة. راجع بيع عقار مؤجَّر أو إعفاء السكن الرئيسي لتلك الحالات.

كيف تُفرض الضريبة على ربح التنازل عن عقد بيع على الخارطة؟

التنازل عن عقد بيع على الخارطة يعني نقل حقوقك والتزاماتك بموجب اتفاقية الشراء قبل أن تملك الوحدة المكتملة. وإذا اشتريت العقد بقصد التنازل عنه لتحقيق ربح، فأبلغ عن الربح كدخل أعمال في سنة التنازل، حتى بعد 365 يومًا. والمكسب من حق شراء وحدة سكنية في كندا احتُفظ به أقل من 365 يومًا يُعدّ أيضًا دخل أعمال، ما لم ينطبق حدث حياتي مدرج. وإذا كنت قد خططت أصلًا لتملّك المنزل واستخدامه، فيتوقف التصنيف بعد 365 يومًا على الوقائع (قانون ضريبة الدخل، المادة 12؛ وكالة الإيرادات الكندية: الآثار الضريبية لشراء عقار بقصد بيعه بربح).

أبلغ عن ربح التنازل في السنة التي تتنازل فيها عن الحقوق، لا في سنة اكتمال المبنى. وسوِّ دفعة المتنازَل إليه مع أي ردّ للعربون الذي دفعته حتى لا تحتسب ردّ العربون ربحًا مرتين. أما ضريبة GST/HST على التنازل أو إعادة بيع منزل جديد فهي مسألة منفصلة.

كيف أُبلغ عن البيع في إقراري؟

بالنسبة لعقار مقلوب لم يكن مخزونًا أصلًا، أكمل الجزء 1 من الجدول 3 وأبلغ عن ربح الأعمال في النموذج T2125. وإذا أزال استثناء قاعدة القلب، فاستخدم النموذج T2125 لدخل الأعمال أو الجدول 3 للمكسب الرأسمالي، بحسب الوقائع (وكالة الإيرادات الكندية: تعبئة الجدول 3).

وبالنسبة لخسارة عقار مقلوب، أدرج تفاصيل الصفقة في T2125 لكن لا تُبلغ عن الخسارة في إقرارك (وكالة الإيرادات الكندية: النموذج T2125، الصفحة 3).

احتفظ بنسختي أي اتفاقية معدّلة، وبكشوف العربون والإقفال، ومستندات البيع أو التنازل، وإيصالات التكاليف، وإثبات أي حدث حياتي تطالب به. وإذا سألتك CRA بالفعل عن بيع، فراجع المراجعات والتدقيق والإفصاح الطوعي. وللبيع المُغفل من إقرار مقدَّم، راجع الدخل غير المُبلَّغ عنه والإفصاح الطوعي.

هل تفرض كولومبيا البريطانية ضريبة قلب المنازل أيضًا؟

نعم، قد يحدث ذلك. فلدى كولومبيا البريطانية ضريبة منفصلة على ربح عقار سكني أو عقد بيع على الخارطة جرى التصرف فيه بعد مدة احتفاظ أقل من 730 يومًا، حتى بعد أن تتوقف قاعدة ضريبة الدخل الفيدرالية عن الانطباق. وتفرض كولومبيا البريطانية 20% على صافي الدخل الخاضع للضريبة عن أول 365 يومًا، ثم تخفّض المعدل حتى اليوم 729؛ وقد تنطبق إعفاءات (كولومبيا البريطانية: ضريبة قلب المنازل؛ كولومبيا البريطانية: عقود البيع على الخارطة).

إذا امتلكت العقار في كولومبيا البريطانية 365 يومًا متتاليًا على الأقل لكن أقل من 730، وسكنته كمسكنك الرئيسي طوال مدة ملكيتك، فقد تستحق خصمًا يصل إلى 20,000 دولار من الدخل الخاضع للضريبة في كولومبيا البريطانية. ولا ينطبق ذلك على التنازل عن عقد بيع على الخارطة (كولومبيا البريطانية: ضريبة قلب المنازل).

وبالنسبة لعقد بيع على الخارطة اشتُري مباشرة من مطوّر عقاري، تبدأ كولومبيا البريطانية عادةً مدة الاحتفاظ من وقت دفع عربون العقد. وإذا اقتنيت الوحدة المكتملة لاحقًا، فإن كولومبيا البريطانية تنقل عادةً تاريخ الاقتناء هذا إلى مدة ملكيتك، بخلاف إعادة البدء في القاعدة الفيدرالية. تحقق من المدتين كلٌّ على حدة (كولومبيا البريطانية: أيام الملكية؛ وكالة الإيرادات الكندية: قاعدة قلب العقارات السكنية).

إقرار كولومبيا البريطانية منفصل عن إقرار ضريبة الدخل. وإذا تصرفت في عقار خاضع للضريبة في كولومبيا البريطانية بعد الاحتفاظ به أقل من 730 يومًا، فقدّم الإقرار خلال 90 يومًا حتى لو كان صافي دخلك الخاضع للضريبة صفرًا، ما لم يُزل إعفاء شرط التقديم (كولومبيا البريطانية: تقديم إقرار؛ كولومبيا البريطانية: الإعفاءات). وإعفاءات الأحداث الحياتية في كولومبيا البريطانية تتطلب التقديم ولها شروطها الخاصة؛ والاستثناء الفيدرالي لا يحسم نتيجة كولومبيا البريطانية تلقائيًا.

قد يستحق التنازل عن عقد بيع على الخارطة إعفاءً في كولومبيا البريطانية إذا قدّم المطوّر تاريخي إتمام أصلي ومعدّل مكتوبين بينهما أكثر من 365 يومًا؛ وعليك مع ذلك التقديم للمطالبة به (كولومبيا البريطانية: إعفاءات الظروف الحياتية).

مثال

مبالغ توضيحية بالدولار الكندي. توقّع عقد شقة على الخارطة في كولومبيا البريطانية، وتدفع عربونًا قدره 40,000 دولار كندي، وتتنازل عن العقد بعد 200 يوم. ويدفع لك المتنازَل إليه 70,000 دولار كندي إجمالًا، بما فيها ردّ العربون. وقبل أي تكاليف مؤهلة أخرى، يكون ربحك 30,000 دولار كندي: أي 70,000 دولار كندي مستلمة ناقصًا 40,000 دولار كندي دفعتها.

تعامل قاعدة الاحتفاظ القصير الفيدرالية المكسب البالغ 30,000 دولار كندي كدخل أعمال إذا لم يكن سبب التنازل حدثًا حياتيًا مدرجًا. وبافتراض أن المبلغ نفسه، 30,000 دولار كندي، هو صافي الدخل الخاضع للضريبة في كولومبيا البريطانية ولا ينطبق أي إعفاء فيها، فإن معدل السنة الأولى في كولومبيا البريطانية يجعل ضريبة المقاطعة المنفصلة 6,000 دولار كندي. وتحتاج نتيجة GST/HST على التنازل إلى مراجعة مستقلة.

هل وضعك مختلف؟

• سكنتَ في المنزل وقد تستحق إعفاء السكن الرئيسي: راجع دليل السكن الرئيسي بعد استبعاد القلب.
• احتفظتَ بعقار مؤجَّر لسنوات: راجع بيع عقار مؤجَّر.
• تنازلتَ عن عقد عقار جديد البناء أو أعدتَ بيع منزل جديد: راجع ضريبة GST/HST على العقار السكني.
• أنت غير مقيم تبيع عقارًا كنديًا أو تتنازل عنه: راجع غير المقيمين الذين يبيعون عقارًا كنديًا لقواعد الاستقطاع والتقديم المنفصلة.
• لديك عدة صفقات، أو مطالبة متنازع عليها بحدث حياتي، أو تغيير في الاستخدام، أو موعد تقديم في كولومبيا البريطانية: أحضر العقود وتواريخ العربون وسجلات التكاليف وأدلة سبب البيع إلى إعداد الإقرارات الضريبية لمراجعة كل صفقة على حدة.