Mua đi bán lại nhà và nhượng hợp đồng: thuế trên lợi nhuận

Quy tắc liên bang về mua đi bán lại bất động sản nhà ở là gì?

Quy tắc liên bang coi khoản lãi từ một căn nhà ở đủ điều kiện tại Canada, hoặc quyền mua căn nhà đó, là thu nhập kinh doanh khi bạn chuyển nhượng sau khi nắm giữ chưa đến 365 ngày liên tục. Quy tắc này không áp dụng nếu bất động sản đã là hàng tồn kho kinh doanh hoặc một sự kiện cuộc sống trong danh sách là nguyên nhân của việc chuyển nhượng; hàng tồn kho hiện có vẫn chịu các quy tắc kinh doanh thông thường (Income Tax Act, section 12).

Phép thử xét thời gian nắm giữ và lý do chuyển nhượng, chứ không chỉ xét việc bạn có cải tạo hay ở trong căn nhà đó hay không. Việc bán vào hoặc sau ngày thứ 365 nằm ngoài quy tắc tự động này, nhưng cách đánh thuế vẫn phụ thuộc vào các tình tiết thực tế (CRA: Quy tắc về mua đi bán lại bất động sản nhà ở).

Phép thử 365 ngày có áp dụng cho nhà ở, nhà cho thuê hoặc hợp đồng mua trước khi xây xong không?

Có. Phép thử liên bang bao gồm căn nhà ở tại Canada, kể cả nhà cho thuê, và quyền mua một căn nhà ở, kể cả quyền mua theo hợp đồng mua trước khi xây xong. Hãy đếm số ngày bạn sở hữu căn nhà hoặc nắm giữ quyền đó trước khi chuyển nhượng (Income Tax Act, section 12; CRA: nhà ở chính và bất động sản bị bán nhanh).

CRA cho biết thời gian được tính lại khi người mua có quyền sở hữu. Hãy giữ hợp đồng mua, hợp đồng nhượng lại và hợp đồng hoàn tất giao dịch: ngày ký hợp đồng, ngày nhượng lại và ngày hoàn tất giao dịch (closing) bất động sản trả lời những câu hỏi khác nhau.

Chuyển nhà từ ở sang cho thuê hoặc ngược lại có thể tạo ra việc coi như bán và ảnh hưởng đến lần bán sau. Khi đủ điều kiện, chủ sở hữu có thể ký thư lựa chọn theo subsection 45(2) cho việc chuyển từ ở sang cho thuê và nộp cùng tờ khai của năm thay đổi. Với việc chuyển từ cho thuê sang ở, lựa chọn theo subsection 45(3) có chữ ký đến hạn vào ngày sớm hơn giữa 90 ngày sau yêu cầu của CRA và hạn nộp tờ khai của năm bán. Xem Biến nhà ở thành nhà cho thuê về các điều kiện (CRA: thay đổi mục đích sử dụng).

Những sự kiện cuộc sống nào có thể đưa việc bán nhanh ra khỏi quy tắc này?

Một sự kiện đủ điều kiện chỉ loại bỏ cách xử lý flipping tự động khi có cơ sở hợp lý để cho rằng việc chuyển nhượng xảy ra vì sự kiện đó hoặc để chuẩn bị cho sự kiện đó. Việc bán nhanh không được miễn chỉ vì sự kiện xảy ra gần thời điểm đó (Income Tax Act, section 12).

Thời gian ly thân và các điều kiện về chuyển chỗ ở đủ điều kiện là một phần của danh sách theo luật. Một ngoại lệ chỉ chấm dứt quy tắc tự động; khoản lãi vẫn có thể là thu nhập kinh doanh theo phép thử tình tiết thông thường.

Lãi hoặc lỗ của bất động sản bị bán nhanh bị đánh thuế như thế nào?

Khoản lãi thuộc quy tắc này là thu nhập kinh doanh, không được miễn thuế nhà ở chính và không được xử lý như lãi vốn. Khoản lỗ kinh doanh trên bất động sản bị bán nhanh được coi là bằng không, nên không thể bù trừ với thu nhập khác (Income Tax Act, section 12; CRA: Quy tắc về mua đi bán lại bất động sản nhà ở).

Hãy tính lợi nhuận của giao dịch từ tiền thu được, giá mua và các chi phí có chứng từ liên quan đến việc bán. Hãy giữ bản kê hoàn tất giao dịch, hồ sơ đặt cọc, hóa đơn cải tạo và biên lai chi phí bán. Việc không cho khấu trừ lỗ áp dụng cho bất động sản đáp ứng định nghĩa bất động sản bị bán nhanh theo luật; bất động sản đã được giữ làm hàng tồn kho thì cần phân tích khoản lỗ kinh doanh theo cách thông thường. Về cách thu nhập tự kinh doanh được đưa vào tờ khai và CPP của bạn, xem Thu nhập tự kinh doanh bị đánh thuế như thế nào.

Nếu tôi giữ ít nhất 365 ngày, khoản lãi có phải lãi vốn không?

Qua ngày thứ 365 không tự động cho ra câu trả lời. CRA xem xét lý do bạn có được bất động sản, mục đích đó có thay đổi không, cách bạn tài trợ và sử dụng nó, công việc đã làm trên đó, lịch sử các lần bán tương tự của bạn và lý do bạn bán (CRA: hệ quả thuế khi mua bất động sản để bán kiếm lời).

Bản tin đã lưu trữ IT-218R của CRA liệt kê những điều này như các yếu tố, không phải công thức; không có yếu tố đơn lẻ nào quyết định kết quả. Mua để cải tạo rồi bán lại có thể tạo ra thu nhập kinh doanh ngay cả sau thời gian nắm giữ dài hơn. Một căn nhà thực sự cho thuê dài hạn hoặc để ở có thể cho kết quả khác. Xem Bán bất động sản cho thuê hoặc miễn thuế nhà ở chính cho các trường hợp đó.

Lợi nhuận từ việc nhượng lại hợp đồng mua trước khi xây xong bị đánh thuế như thế nào?

Nhượng lại hợp đồng mua trước khi xây xong nghĩa là chuyển quyền và nghĩa vụ của bạn theo hợp đồng mua cho người khác trước khi bạn sở hữu căn nhà hoàn thiện. Nếu bạn mua hợp đồng để nhượng lại kiếm lời, hãy khai lợi nhuận là thu nhập kinh doanh trong năm bạn nhượng lại, kể cả sau 365 ngày. Khoản lãi từ quyền mua nhà ở tại Canada nắm giữ dưới 365 ngày cũng được coi là thu nhập kinh doanh, trừ khi áp dụng một sự kiện cuộc sống trong danh sách. Nếu ban đầu bạn định nhận quyền sở hữu và dùng căn nhà, việc phân loại sau 365 ngày phụ thuộc vào các tình tiết thực tế (Income Tax Act, section 12; CRA: hệ quả thuế khi mua bất động sản để bán kiếm lời).

Hãy khai lợi nhuận nhượng lại trong năm bạn nhượng quyền, không phải năm tòa nhà hoàn thành. Hãy đối chiếu khoản người nhận nhượng lại trả với khoản tiền đặt cọc được hoàn lại cho bạn, để không tính khoản hoàn cọc là lợi nhuận hai lần. GST/HST đối với việc nhượng lại hoặc bán lại nhà mới là một câu hỏi riêng.

Tôi khai báo việc bán trên tờ khai như thế nào?

Với bất động sản bị bán nhanh mà trước đó chưa phải hàng tồn kho, hãy hoàn tất Part 1 của Schedule 3 và khai lợi nhuận kinh doanh trên Form T2125. Nếu một ngoại lệ loại bỏ quy tắc flipping, hãy dùng Form T2125 cho thu nhập kinh doanh hoặc Schedule 3 cho lãi vốn, tùy theo tình tiết thực tế (CRA: cách điền Schedule 3).

Với khoản lỗ trên bất động sản bị bán nhanh, hãy ghi chi tiết giao dịch trên T2125 nhưng không khai khoản lỗ trên tờ khai của bạn (CRA: Form T2125, trang 3).

Hãy giữ cả hai phiên bản của mọi hợp đồng đã sửa đổi, bản kê đặt cọc và hoàn tất giao dịch, hồ sơ bán hoặc nhượng lại, biên lai chi phí và bằng chứng về sự kiện cuộc sống bạn yêu cầu. Nếu CRA đã hỏi về một lần bán, xem Rà soát, kiểm tra thuế và tự nguyện khai báo. Với lần bán bị bỏ sót khỏi tờ khai đã nộp, xem Thu nhập chưa khai và tự nguyện khai báo.

BC có thu thuế mua đi bán lại nhà nữa không?

Có thể. BC có một loại thuế riêng đánh trên lợi nhuận từ bất động sản nhà ở hoặc hợp đồng mua trước khi xây xong được chuyển nhượng sau thời gian nắm giữ ngắn hơn 730 ngày, ngay cả khi quy tắc thuế thu nhập liên bang đã không còn áp dụng. BC tính 20% trên thu nhập chịu thuế ròng trong 365 ngày đầu, rồi giảm dần thuế suất đến ngày thứ 729; có thể áp dụng các trường hợp miễn (BC: thuế mua đi bán lại nhà; BC: hợp đồng mua trước khi xây xong).

Nếu bạn sở hữu bất động sản ở BC ít nhất 365 ngày liên tục nhưng dưới 730 ngày, và ở trong đó như nơi cư trú chính trong thời gian sở hữu, bạn có thể đủ điều kiện được khấu trừ tối đa $20.000 khỏi thu nhập chịu thuế BC. Khoản này không áp dụng cho việc nhượng lại hợp đồng mua trước khi xây xong (BC: thuế mua đi bán lại nhà).

Với hợp đồng mua trước khi xây xong mua trực tiếp từ chủ đầu tư, BC thường bắt đầu tính thời gian nắm giữ từ khi bạn trả tiền đặt cọc hợp đồng. Nếu sau đó bạn nhận căn nhà hoàn thiện, BC thường cộng ngày có được đó vào thời gian sở hữu của bạn, khác với việc tính lại ở cấp liên bang. Hãy kiểm tra hai mốc thời gian riêng biệt (BC: số ngày sở hữu; CRA: Quy tắc về mua đi bán lại bất động sản nhà ở).

Tờ khai BC tách biệt với tờ khai thuế thu nhập của bạn. Nếu bạn chuyển nhượng bất động sản BC chịu thuế sau khi nắm giữ dưới 730 ngày, hãy nộp trong vòng 90 ngày ngay cả khi thu nhập chịu thuế ròng của bạn bằng không, trừ khi một trường hợp miễn loại bỏ yêu cầu nộp (BC: nộp tờ khai; BC: các trường hợp miễn). Các trường hợp miễn theo sự kiện cuộc sống của BC yêu cầu phải nộp tờ khai và có điều kiện riêng; một ngoại lệ liên bang không tự động quyết định kết quả ở BC.

Việc nhượng lại hợp đồng mua trước khi xây xong có thể đủ điều kiện miễn thuế BC nếu chủ đầu tư đưa ra bằng văn bản ngày hoàn thành ban đầu và ngày hoàn thành điều chỉnh cách nhau hơn 365 ngày; bạn vẫn phải nộp tờ khai để được miễn (BC: miễn thuế theo hoàn cảnh cuộc sống).

Ví dụ

Số tiền minh họa, tính bằng đô la Canada. Bạn ký hợp đồng mua căn hộ trước khi xây xong ở BC, đặt cọc C$40.000 và nhượng lại hợp đồng 200 ngày sau. Người nhận nhượng lại trả cho bạn tổng cộng C$70.000, gồm cả khoản hoàn lại tiền đặt cọc. Trước các chi phí đủ điều kiện khác, lợi nhuận của bạn là C$30.000: C$70.000 nhận được trừ C$40.000 bạn đã trả.

Quy tắc liên bang về nắm giữ ngắn hạn coi khoản lãi C$30.000 là thu nhập kinh doanh nếu không có sự kiện cuộc sống nào trong danh sách là nguyên nhân của việc nhượng lại. Giả sử chính C$30.000 đó là thu nhập chịu thuế ròng ở BC và không có trường hợp miễn nào của BC áp dụng, thuế suất năm đầu của BC cho ra thuế tỉnh bang riêng là C$6.000. Kết quả GST/HST của việc nhượng lại cần được xem xét riêng.

Trường hợp của bạn khác?

• Bạn đã ở trong căn nhà và có thể đủ điều kiện miễn thuế nhà ở chính: hãy xem hướng dẫn nhà ở chính sau khi loại trừ trường hợp mua đi bán lại.
• Bạn giữ bất động sản cho thuê nhiều năm: xem Bán bất động sản cho thuê.
• Bạn nhượng lại hợp đồng nhà xây mới hoặc bán lại nhà mới: hãy xem GST/HST trên bất động sản nhà ở.
• Bạn là người không cư trú bán hoặc nhượng lại bất động sản tại Canada: xem Người không cư trú bán bất động sản tại Canada về các quy tắc khấu trừ và khai báo riêng.
• Bạn có nhiều giao dịch, một yêu cầu về sự kiện cuộc sống đang bị tranh chấp, thay đổi mục đích sử dụng hoặc hạn nộp tờ khai BC: hãy mang hợp đồng, ngày đặt cọc, hồ sơ chi phí và bằng chứng lý do bán đến chuẩn bị thuế để được xem xét từng giao dịch.