Immobilien-Flipping und Abtretung: So wird der Gewinn besteuert

Was ist die Flipping-Regel des Bundes für Wohnimmobilien?

Die Regel des Bundes behandelt einen Gewinn aus einer qualifizierenden Wohneinheit in Kanada oder einem Recht auf deren Kauf als betriebliche Einkünfte, wenn Sie sie nach einer Haltedauer von weniger als 365 aufeinanderfolgenden Tagen veräußern. Die Regel gilt nicht, wenn die Immobilie bereits zum Vorratsbestand eines Betriebs gehörte oder ein aufgeführtes Lebensereignis die Veräußerung verursacht hat. Vorhandener Vorratsbestand unterliegt weiterhin den üblichen Regeln für Gewerbebetriebe (Income Tax Act, Abschnitt 12).

Der Test betrifft Ihre Haltedauer und den Grund der Veräußerung, nicht nur die Frage, ob Sie die Wohneinheit renoviert oder bewohnt haben. Ein Verkauf am oder nach Tag 365 fällt nicht unter diese automatische Regel, aber seine steuerliche Behandlung hängt weiterhin von den Umständen ab (CRA: Flipping-Regel für Wohnimmobilien).

Gilt der 365-Tage-Test für ein Haus, eine Mietwohnung oder einen Vorverkaufsvertrag?

Ja. Der Test des Bundes gilt für eine Wohneinheit in Kanada, einschließlich einer Mietwohnung, und für ein Recht zum Erwerb einer Wohneinheit, einschließlich eines Kaufrechts aus einem Vorverkauf. Zählen Sie die Tage, an denen Sie die Wohneinheit besaßen oder das Recht hielten, bevor Sie sie veräußerten (Income Tax Act, Abschnitt 12; CRA: Hauptwohnsitz und geflippte Immobilien).

Die CRA gibt an, dass der Zeitraum neu beginnt, wenn der Käufer das Eigentum erwirbt. Bewahren Sie Kaufvertrag, Abtretungsvereinbarung und Abschlussunterlagen auf: Vertragsdatum, Abtretungsdatum und Datum des Eigentumsübergangs beantworten unterschiedliche Fragen.

Wenn Sie ein Haus in eine Mietimmobilie oder eine Mietimmobilie in ein Wohnhaus umwandeln, kann eine fiktive Veräußerung entstehen, die sich auf den späteren Verkauf auswirkt. Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Eigentümer für die Umwandlung vom Wohnhaus zur Vermietung ein Schreiben mit der Wahl nach Absatz 45(2) unterschreiben und mit der Erklärung für das Jahr der Änderung einreichen. Für die Umwandlung von der Vermietung zum Wohnhaus ist eine unterschriebene Wahl nach Absatz 45(3) bis zum früheren der beiden Zeitpunkte fällig: 90 Tage nach einer Aufforderung der CRA oder der Abgabetermin der Erklärung für das Verkaufsjahr. Die Voraussetzungen finden Sie unter Haus in eine Mietimmobilie umwandeln (CRA: Nutzungsänderungen).

Welche Lebensereignisse nehmen einen schnellen Verkauf aus der Regel heraus?

Ein qualifizierendes Ereignis nimmt die automatische Flipping-Behandlung nur heraus, wenn vernünftigerweise anzunehmen ist, dass die Veräußerung wegen dieses Ereignisses oder in Erwartung dieses Ereignisses erfolgt. Ein schneller Verkauf ist nicht allein deshalb ausgenommen, weil zeitlich nah ein Ereignis eingetreten ist (Income Tax Act, Abschnitt 12).

Der Trennungszeitraum und die Voraussetzungen eines berechtigten Umzugs gehören zur gesetzlichen Liste. Eine Ausnahme beendet nur die automatische Regel. Der Gewinn kann nach dem üblichen Test der Umstände dennoch betriebliche Einkünfte sein.

Wie werden Gewinn oder Verlust einer geflippten Immobilie besteuert?

Ein von der Regel erfasster Gewinn gilt als betriebliche Einkünfte, ohne Principal Residence Exemption (Befreiung für den Hauptwohnsitz) und ohne Behandlung als Kapitalgewinn. Ein betrieblicher Verlust aus einer geflippten Immobilie wird als null angesetzt und kann daher keine anderen Einkünfte mindern (Income Tax Act, Abschnitt 12; CRA: Flipping-Regel für Wohnimmobilien).

Berechnen Sie den Gewinn des Geschäfts aus dem Erlös, den Anschaffungskosten und den belegten Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf. Bewahren Sie Abschlussabrechnungen, Anzahlungsbelege, Renovierungsrechnungen und Belege über Verkaufskosten auf. Das Verbot des Verlustabzugs gilt für Immobilien, die der gesetzlichen Definition einer geflippten Immobilie entsprechen. Bei einer Immobilie, die bereits als Vorratsbestand gehalten wird, gilt stattdessen die übliche Analyse betrieblicher Verluste. Wie Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit in Ihre Erklärung und in den CPP einfließen, steht unter Besteuerung von Einkünften aus selbstständiger Tätigkeit.

Ist der Gewinn ein Kapitalgewinn, wenn ich die Immobilie mindestens 365 Tage gehalten habe?

Aus dem Überschreiten von Tag 365 ergibt sich keine automatische Antwort. Die CRA prüft, warum Sie die Immobilie erworben haben, ob sich dieser Zweck geändert hat, wie Sie sie finanziert und genutzt haben, welche Arbeiten daran erfolgten, wie Ihre Vorgeschichte ähnlicher Verkäufe aussieht und warum Sie verkauft haben (CRA: Steuerliche Folgen beim Kauf von Immobilien zum Weiterverkauf mit Gewinn).

Das archivierte Bulletin IT-218R der CRA nennt diese Punkte als Faktoren, nicht als Formel. Kein einzelner Faktor entscheidet das Ergebnis. Ein Kauf zum Renovieren und Weiterverkaufen kann auch nach längerer Haltedauer betriebliche Einkünfte ergeben. Eine echte langfristige Vermietung oder ein selbst genutztes Haus kann zu einem anderen Ergebnis führen. Für diese Fälle siehe Verkauf einer Mietimmobilie oder die Principal Residence Exemption.

Wie wird der Gewinn aus einer Abtretung eines Vorverkaufsvertrags besteuert?

Eine Abtretung eines Vorverkaufsvertrags bedeutet, Ihre Rechte und Pflichten aus dem Kaufvertrag zu übertragen, bevor Ihnen die fertige Wohneinheit gehört. Wenn Sie den Vertrag gekauft haben, um ihn mit Gewinn abzutreten, geben Sie den Gewinn als betriebliche Einkünfte in dem Jahr an, in dem Sie ihn abtreten, auch nach 365 Tagen. Ein Gewinn aus einem Recht auf den Kauf einer Wohneinheit in Kanada, das weniger als 365 Tage gehalten wurde, gilt ebenfalls als betriebliche Einkünfte, es sei denn, ein aufgeführtes Lebensereignis greift. Wenn Sie ursprünglich vorhatten, das Eigentum zu übernehmen und das Haus zu nutzen, hängt die Einordnung nach 365 Tagen von den Umständen ab (Income Tax Act, Abschnitt 12; CRA: Steuerliche Folgen beim Kauf von Immobilien zum Weiterverkauf mit Gewinn).

Geben Sie den Gewinn aus der Abtretung in dem Jahr an, in dem Sie die Rechte abtreten, nicht in dem Jahr, in dem das Gebäude fertiggestellt wird. Gleichen Sie die Zahlung des Erwerbers mit einer Rückzahlung Ihrer Anzahlung ab, damit Sie die Erstattung der Anzahlung nicht doppelt als Gewinn zählen. Die GST/HST bei einer Abtretung oder dem Weiterverkauf eines Neubaus ist eine eigene Frage.

Wie melde ich den Verkauf in meiner Erklärung?

Füllen Sie bei einer geflippten Immobilie, die nicht bereits Vorratsbestand war, Part 1 von Schedule 3 aus und geben Sie den betrieblichen Gewinn auf Form T2125 an. Beseitigt eine Ausnahme die Flipping-Regel, verwenden Sie je nach Sachlage Form T2125 für betriebliche Einkünfte oder Schedule 3 für einen Kapitalgewinn (CRA: Schedule 3 ausfüllen).

Bei einem Verlust aus einer geflippten Immobilie nehmen Sie die Angaben zum Geschäft in T2125 auf, geben den Verlust in Ihrer Erklärung aber nicht an (CRA: Form T2125, Seite 3).

Bewahren Sie beide Fassungen jeder geänderten Vereinbarung, Anzahlungs- und Abschlussabrechnungen, Verkaufs- oder Abtretungsunterlagen, Kostenbelege und den Nachweis eines geltend gemachten Lebensereignisses auf. Hat die CRA bereits nach einem Verkauf gefragt, siehe Überprüfungen, Prüfungen und freiwillige Offenlegung. Zu einem Verkauf, der in einer eingereichten Erklärung fehlt, siehe Nicht angegebene Einkünfte und freiwillige Offenlegung.

Erhebt BC zusätzlich eine Steuer auf Home Flipping?

Das kann sein. BC erhebt eine eigene Steuer auf den Gewinn aus der Veräußerung einer Wohnimmobilie oder eines Vorverkaufsvertrags nach einer Haltedauer von weniger als 730 Tagen, auch wenn die Einkommensteuerregel des Bundes nicht mehr gilt. BC erhebt 20 % auf das steuerpflichtige Nettoeinkommen für die ersten 365 Tage und senkt den Satz dann bis Tag 729. Ausnahmen können gelten (BC: Steuer auf Home Flipping; BC: Vorverkaufsverträge).

Wenn Sie die Immobilie in BC mindestens 365 aufeinanderfolgende Tage, aber weniger als 730 Tage besaßen und in dieser Zeit als Hauptwohnsitz bewohnten, können Sie einen Abzug von bis zu $20.000 vom steuerpflichtigen Einkommen in BC beanspruchen. Er gilt nicht für die Abtretung eines Vorverkaufsvertrags (BC: Steuer auf Home Flipping).

Bei einem Vorverkaufsvertrag, den Sie direkt von einem Bauträger gekauft haben, beginnt BC die Haltedauer in der Regel, wenn Sie die Anzahlung leisten. Wenn Sie später die fertige Wohneinheit erwerben, rechnet BC das Erwerbsdatum in der Regel in Ihren Eigentumszeitraum ein, anders als beim Neubeginn auf Bundesebene. Prüfen Sie beide Fristen getrennt (BC: Tage im Eigentum; CRA: Flipping-Regel für Wohnimmobilien).

Die Erklärung für BC ist von Ihrer Einkommensteuererklärung getrennt. Wenn Sie steuerpflichtiges Eigentum in BC nach einer Haltedauer von weniger als 730 Tagen veräußern, reichen Sie sie innerhalb von 90 Tagen ein, auch wenn Ihr steuerpflichtiges Nettoeinkommen null ist, es sei denn, eine Ausnahme hebt die Pflicht zur Abgabe auf (BC: Erklärung einreichen; BC: Ausnahmen). Die Ausnahmen bei Lebensereignissen in BC verlangen die Abgabe der Erklärung und haben eigene Voraussetzungen. Eine Ausnahme des Bundes entscheidet das Ergebnis in BC nicht automatisch.

Die Abtretung eines Vorverkaufsvertrags kann für eine Ausnahme in BC infrage kommen, wenn der Bauträger ein ursprüngliches und ein geändertes Fertigstellungsdatum schriftlich mitteilt, die mehr als 365 Tage auseinanderliegen. Zur Geltendmachung müssen Sie dennoch eine Erklärung einreichen (BC: Ausnahmen bei Lebensumständen).

Beispiel

Beispielbeträge in kanadischen Dollar. Sie unterschreiben einen Vorverkaufsvertrag für eine Eigentumswohnung in BC, zahlen C$40.000 an, und treten den Vertrag 200 Tage später ab. Der Erwerber zahlt Ihnen insgesamt C$70.000, einschließlich der Erstattung der Anzahlung. Vor weiteren berücksichtigungsfähigen Kosten beträgt Ihr Gewinn C$30.000: C$70.000 Erlös abzüglich der C$40.000, die Sie gezahlt haben.

Die Regel des Bundes zur kurzen Haltedauer behandelt den Gewinn von C$30.000 als betriebliche Einkünfte, wenn kein aufgeführtes Lebensereignis die Abtretung verursacht hat. Angenommen, dieselben C$30.000 sind das steuerpflichtige Nettoeinkommen in BC und keine Ausnahme in BC greift, ergibt der Satz für das erste Jahr in BC eine gesonderte Provinzsteuer von C$6.000. Das GST/HST-Ergebnis der Abtretung muss gesondert geprüft werden.

Bei Ihnen anders?

• Sie haben im Haus gewohnt und kommen möglicherweise für die Principal Residence Exemption infrage: Prüfen Sie den Ratgeber zum Hauptwohnsitz, nachdem Sie ein Flipping ausgeschlossen haben.
• Sie haben eine Mietimmobilie jahrelang gehalten: Siehe Verkauf einer Mietimmobilie.
• Sie haben einen Neubauvertrag abgetreten oder ein neues Haus weiterverkauft: Prüfen Sie GST/HST auf Wohnimmobilien.
• Sie sind nicht ansässig und verkaufen oder treten kanadische Immobilien ab: Für die gesonderten Regeln zu Quellensteuer und Abgabe siehe Verkauf kanadischer Immobilien durch Nichtansässige.
• Sie haben mehrere Geschäfte, einen strittigen Anspruch auf ein Lebensereignis, eine Nutzungsänderung oder eine Abgabefrist in BC: Bringen Sie die Verträge, Anzahlungsdaten, Kostenbelege und Nachweise zum Verkaufsgrund zur Erstellung von Steuererklärungen mit, damit jedes Geschäft einzeln geprüft wird.