Reventa rápida y cesión de preventa en Canadá: cómo tributa

¿Qué es la regla federal de reventa rápida de propiedades residenciales?

La regla federal trata como ingreso de negocio la ganancia de una vivienda en Canadá que califica, o de un derecho a comprarla, cuando usted la vende después de mantenerla menos de 365 días consecutivos. La regla no aplica si la propiedad ya era inventario de un negocio o si un evento de vida de la lista causó la venta; el inventario existente sigue sujeto a las reglas ordinarias de negocio (Income Tax Act, sección 12).

La prueba se refiere al tiempo que la mantuvo y al motivo de la venta, no solo a si renovó la unidad o vivió en ella. Una venta en el día 365 o después queda fuera de esta regla automática, pero su tratamiento fiscal sigue dependiendo de los hechos (CRA: regla de reventa rápida de propiedades residenciales).

¿La prueba de 365 días cubre una casa, un alquiler o un contrato de preventa?

Sí. La prueba federal cubre una vivienda en Canadá, incluido un alquiler, y un derecho a adquirir una vivienda, incluido un derecho de compra de preventa. Cuente los días que fue dueño de la unidad o tuvo el derecho antes de venderlo o cederlo (Income Tax Act, sección 12; CRA: residencia principal y propiedades revendidas rápidamente).

La CRA indica que el período se reinicia cuando el comprador obtiene la propiedad. Conserve los contratos de compra, de cesión y de cierre: la fecha del contrato, la fecha de la cesión y la fecha del cierre de la propiedad responden preguntas distintas.

Cambiar una casa a uso de alquiler, o a la inversa, puede crear una venta presunta y afectar la venta posterior. Cuando es elegible, el propietario puede firmar una carta para hacer la elección del subsection 45(2) en el cambio de casa a alquiler y presentarla con la declaración del año del cambio. En el cambio de alquiler a casa, la elección firmada del subsection 45(3) vence en lo que ocurra primero: 90 días después de un requerimiento de la CRA o la fecha límite de presentación de la declaración del año de la venta. Consulte Convertir su casa en un alquiler para conocer las condiciones (CRA: cambios de uso).

¿Qué eventos de vida pueden dejar una venta rápida fuera de la regla?

Un evento que califica elimina el tratamiento automático de reventa rápida solo cuando se puede considerar razonablemente que la venta ocurre a causa de ese evento o en previsión de él. Una venta rápida no queda exenta solo porque un evento haya ocurrido cerca en el tiempo (Income Tax Act, sección 12).

El período de separación y las condiciones del traslado elegible forman parte de la lista legal. Una excepción solo termina la regla automática; la ganancia aún puede ser ingreso de negocio según la prueba ordinaria de los hechos.

¿Cómo se grava la ganancia o la pérdida de una propiedad revendida rápidamente?

Una ganancia alcanzada por la regla es ingreso de negocio, sin exención de residencia principal ni tratamiento de ganancia de capital. Una pérdida de negocio por una propiedad revendida rápidamente se considera nula, así que no puede compensar otros ingresos (Income Tax Act, sección 12; CRA: regla de reventa rápida de propiedades residenciales).

Calcule la ganancia de la operación a partir del producto de la venta, el costo de compra y los costos respaldados relacionados con la venta. Conserve los estados de cierre, los comprobantes del depósito, las facturas de renovación y los recibos de los costos de venta. La regla que niega la pérdida aplica a una propiedad que cumple la definición legal de propiedad revendida rápidamente; una propiedad que ya se mantenía como inventario requiere en cambio el análisis ordinario de pérdidas de negocio. Para saber cómo llegan a su declaración y al CPP los ingresos de un trabajador independiente, consulte Cómo tributan los ingresos de un trabajador independiente.

Si la mantuve al menos 365 días, ¿la ganancia es de capital?

Pasar el día 365 no da una respuesta automática. La CRA considera por qué adquirió la propiedad, si ese propósito cambió, cómo la financió y la usó, las obras que le hizo, su historial de ventas similares y por qué la vendió (CRA: efectos fiscales de comprar bienes raíces para venderlos con ganancia).

El boletín archivado IT-218R de la CRA los enumera como factores, no como una fórmula; ningún factor por sí solo decide el resultado. Comprar para renovar y revender puede producir ingreso de negocio incluso después de un período más largo. Un alquiler a largo plazo genuino o una casa propia pueden tener otro resultado. Para esos casos, consulte Vender una propiedad en alquiler o la exención de residencia principal.

¿Cómo se grava la ganancia de una cesión de preventa?

Ceder un contrato de preventa significa transferir sus derechos y obligaciones del contrato de compra antes de ser dueño de la unidad terminada. Si compró el contrato para cederlo con ganancia, declare la ganancia como ingreso de negocio en el año en que lo cede, incluso después de 365 días. La ganancia de un derecho de compra de vivienda en Canadá mantenido menos de 365 días también se considera ingreso de negocio, salvo que aplique un evento de vida de la lista. Si originalmente planeaba recibir el título y usar la casa, la clasificación después de 365 días depende de los hechos (Income Tax Act, sección 12; CRA: efectos fiscales de comprar bienes raíces para venderlos con ganancia).

Declare la ganancia de la cesión en el año en que cede los derechos, no en el año en que se termina el edificio. Concilie el pago del cesionario con cualquier devolución de su depósito para no contar dos veces el reembolso del depósito como ganancia. El GST/HST sobre la cesión o la reventa de una vivienda nueva es una cuestión aparte.

¿Cómo declaro la venta en mi declaración?

Para una propiedad revendida rápidamente que no era ya inventario, complete la Part 1 del Schedule 3 y declare la ganancia de negocio en el Form T2125. Si una excepción elimina la regla de reventa rápida, use el Form T2125 para el ingreso de negocio o el Schedule 3 para una ganancia de capital, según los hechos (CRA: cómo completar el Schedule 3).

Para una pérdida por una propiedad revendida rápidamente, incluya los datos de la operación en el T2125, pero no declare la pérdida en su declaración (CRA: Form T2125, página 3).

Conserve ambas versiones de cualquier contrato modificado, los estados de depósito y de cierre, los documentos de venta o de cesión, los recibos de costos y la prueba de cualquier evento de vida que reclame. Si la CRA ya le preguntó por una venta, consulte Revisiones, auditorías y divulgación voluntaria. Si omitió una venta en una declaración ya presentada, consulte Ingresos no declarados y divulgación voluntaria.

¿BC también cobra un impuesto sobre la reventa rápida de viviendas?

Sí, puede. BC tiene un impuesto aparte sobre la ganancia de una propiedad residencial o de un contrato de preventa vendido después de un período de tenencia menor de 730 días, incluso cuando la regla federal del impuesto sobre la renta ya dejó de aplicar. BC cobra 20% sobre el ingreso neto gravable durante los primeros 365 días y luego reduce la tasa hasta el día 729; pueden aplicar exenciones (BC: impuesto sobre la reventa rápida de viviendas; BC: contratos de preventa).

Si fue dueño de la propiedad en BC al menos 365 días consecutivos pero menos de 730, y vivió en ella como residencia principal mientras fue dueño, puede calificar para una deducción de hasta $20,000 del ingreso gravable de BC. No aplica a una cesión de preventa (BC: impuesto sobre la reventa rápida de viviendas).

En un contrato de preventa comprado directamente a un desarrollador, BC generalmente empieza a contar el período de tenencia cuando usted paga el depósito del contrato. Si luego adquiere la unidad terminada, BC generalmente traslada esa fecha de adquisición a su período de propiedad, a diferencia del reinicio federal. Revise los dos relojes por separado (BC: días de propiedad; CRA: regla de reventa rápida de propiedades residenciales).

La declaración de BC es aparte de su declaración del impuesto sobre la renta. Si vende una propiedad gravable de BC después de mantenerla menos de 730 días, presente la declaración dentro de 90 días aunque su ingreso neto gravable sea nulo, salvo que una exención elimine el requisito de presentar (BC: cómo presentar la declaración; BC: exenciones). Las exenciones por eventos de vida de BC exigen presentar y tienen sus propias condiciones; una excepción federal no resuelve automáticamente el resultado en BC.

Una cesión de preventa puede calificar para una exención de BC si el desarrollador da por escrito las fechas de terminación original y revisada con más de 365 días de diferencia; aun así debe presentar para reclamarla (BC: exenciones por circunstancias de vida).

Ejemplo

Montos ilustrativos en dólares canadienses. Usted firma un contrato de preventa de un condominio en BC, paga un depósito de C$40,000 y cede el contrato 200 días después. El cesionario le paga C$70,000 en total, incluido el reembolso del depósito. Antes de otros costos elegibles, su ganancia es de C$30,000: C$70,000 recibidos menos los C$40,000 que usted pagó.

La regla federal de tenencia corta trata los C$30,000 de ganancia como ingreso de negocio si ningún evento de vida de la lista causó la cesión. Suponiendo que esos mismos C$30,000 sean ingreso neto gravable de BC y que no aplique ninguna exención de BC, la tasa del primer año de BC hace que el impuesto provincial aparte sea de C$6,000. El resultado del GST/HST de la cesión requiere su propia revisión.

¿Su caso es distinto?

• Vivió en la casa y puede calificar para la exención de residencia principal: consulte la guía de residencia principal después de descartar que sea una reventa rápida.
• Mantuvo una propiedad en alquiler durante años: consulte Vender una propiedad en alquiler.
• Cedió un contrato de obra nueva o revendió una vivienda nueva: revise GST/HST sobre propiedades residenciales.
• Es no residente y vende o cede una propiedad canadiense: consulte No residentes que venden propiedades canadienses para conocer las reglas aparte de retención y presentación.
• Tiene varias operaciones, un evento de vida en disputa, un cambio de uso o una fecha límite en BC: lleve los contratos, las fechas de los depósitos, los registros de costos y las pruebas del motivo de la venta a preparación de impuestos para una revisión operación por operación.