Revente rapide et cession de prévente : imposition du profit

Qu'est-ce que la règle fédérale sur la revente rapide d'immeubles résidentiels?

La règle fédérale traite comme un revenu d'entreprise le gain sur un logement canadien admissible, ou sur un droit d'en acheter un, lorsque vous en disposez après l'avoir détenu moins de 365 jours consécutifs. La règle ne s'applique pas si le bien était déjà un stock d'entreprise ou si un événement de vie prévu par la loi a causé la disposition; les stocks existants demeurent assujettis aux règles ordinaires sur les entreprises (Loi de l'impôt sur le revenu, article 12).

Le critère porte sur votre durée de détention et sur la raison de la disposition, et pas seulement sur le fait que vous ayez rénové le logement ou y ayez habité. Une vente effectuée le 365e jour ou après est hors de cette règle automatique, mais son traitement fiscal dépend tout de même des faits (ARC : règle sur la revente rapide d'immeubles résidentiels).

Le critère de 365 jours vise-t-il une maison, un logement locatif ou un contrat de prévente?

Oui. Le critère fédéral vise un logement situé au Canada, y compris un logement locatif, et un droit d'acquérir un logement, y compris un droit d'achat en prévente. Comptez les jours pendant lesquels vous avez possédé le logement ou détenu le droit avant d'en disposer (Loi de l'impôt sur le revenu, article 12; ARC : résidence principale et bien revendu rapidement).

L'ARC indique que la période repart à zéro lorsque l'acheteur obtient la propriété. Conservez les ententes d'achat, de cession et de clôture : la date du contrat, la date de la cession et la date de clôture de l'immeuble répondent à des questions différentes.

Le changement d'usage d'une maison vers un usage locatif, ou l'inverse, peut créer une disposition réputée et influer sur la vente ultérieure. Lorsque c'est admissible, le propriétaire peut signer une lettre faisant le choix prévu au paragraphe 45(2) pour le passage de l'usage résidentiel à l'usage locatif et la joindre à la déclaration de l'année du changement. Pour le passage de l'usage locatif à l'usage résidentiel, un choix signé prévu au paragraphe 45(3) est dû à la première des deux dates suivantes : 90 jours après une demande de l'ARC ou la date limite de production de la déclaration de l'année de la vente. Consultez Transformer une maison en logement locatif pour les conditions (ARC : changements d'usage).

Quels événements de vie peuvent soustraire une vente rapide à la règle?

Un événement admissible écarte le traitement automatique de revente rapide seulement lorsqu'on peut raisonnablement considérer que la disposition a eu lieu en raison de cet événement ou en prévision de celui-ci. Une vente rapide n'est pas exemptée du seul fait qu'un événement est survenu à une date rapprochée (Loi de l'impôt sur le revenu, article 12).

La période de séparation et les conditions du déménagement admissible font partie de la liste prévue par la loi. Une exception ne met fin qu'à la règle automatique; le gain peut tout de même être un revenu d'entreprise selon le critère ordinaire des faits.

Comment le gain ou la perte sur un bien revendu rapidement est-il imposé?

Un gain visé par la règle est un revenu d'entreprise, sans exemption pour résidence principale ni traitement en gain en capital. Une perte d'entreprise sur un bien revendu rapidement est réputée nulle; elle ne peut donc pas compenser d'autres revenus (Loi de l'impôt sur le revenu, article 12; ARC : règle sur la revente rapide d'immeubles résidentiels).

Calculez le profit de l'opération à partir du produit de la vente, du coût d'achat et des frais justifiés liés à la vente. Conservez les états de clôture, les relevés de dépôt, les factures de rénovation et les reçus des frais de vente. Le refus de déduire la perte s'applique au bien qui répond à la définition légale de bien revendu rapidement; un bien déjà détenu comme stock exige plutôt l'analyse ordinaire des pertes d'entreprise. Pour savoir comment un revenu de travail autonome est intégré à votre déclaration et à vos cotisations au RPC, consultez Comment le revenu de travail autonome est imposé.

Si je l'ai détenu au moins 365 jours, le gain est-il un gain en capital?

Le simple fait de dépasser le 365e jour ne donne aucune réponse automatique. L'ARC examine pourquoi vous avez acquis le bien, si cette intention a changé, comment vous l'avez financé et utilisé, les travaux réalisés, vos antécédents de ventes semblables et la raison de la vente (ARC : conséquences fiscales de l'achat d'un bien immobilier pour le revendre à profit).

Le bulletin archivé IT-218R de l'ARC présente ces éléments comme des facteurs, et non comme une formule; aucun facteur ne décide seul du résultat. Acheter pour rénover et revendre peut produire un revenu d'entreprise même après une détention plus longue. Un véritable bien locatif détenu à long terme ou une maison habitée peut donner un résultat différent. Consultez Vendre un bien locatif ou l'exemption pour résidence principale pour ces cas.

Comment le profit d'une cession de contrat de prévente est-il imposé?

Céder un contrat de prévente, c'est transférer vos droits et obligations prévus au contrat d'achat avant d'être propriétaire du logement terminé. Si vous avez acheté le contrat pour le céder à profit, déclarez le profit comme revenu d'entreprise pour l'année de la cession, même après 365 jours. Un gain sur un droit d'achat d'un logement canadien détenu moins de 365 jours est aussi réputé être un revenu d'entreprise, sauf si un événement de vie prévu par la loi s'applique. Si vous aviez d'abord prévu prendre possession du titre et habiter la maison, le classement après 365 jours dépend des faits (Loi de l'impôt sur le revenu, article 12; ARC : conséquences fiscales de l'achat d'un bien immobilier pour le revendre à profit).

Déclarez le profit de la cession pour l'année où vous cédez les droits, et non pour l'année où l'immeuble est terminé. Rapprochez le paiement du cessionnaire du remboursement éventuel de votre dépôt, afin de ne pas compter deux fois le remboursement du dépôt comme profit. La TPS/TVH sur la cession ou la revente d'une habitation neuve est une question distincte.

Comment déclarer la vente dans ma déclaration de revenus?

Pour un bien revendu rapidement qui n'était pas déjà un stock, remplissez la partie 1 de l'annexe 3 et déclarez le profit d'entreprise sur le formulaire T2125. Si une exception écarte la règle sur la revente rapide, utilisez le formulaire T2125 pour un revenu d'entreprise ou l'annexe 3 pour un gain en capital, selon les faits (ARC : remplir l'annexe 3).

Pour une perte sur un bien revendu rapidement, inscrivez les détails de l'opération sur le formulaire T2125, mais ne déclarez pas la perte dans votre déclaration (ARC : formulaire T2125, page 3).

Conservez les deux versions de toute entente modifiée, les états de dépôt et de clôture, les documents de vente ou de cession, les reçus des coûts et la preuve de l'événement de vie invoqué. Si l'ARC a déjà posé des questions sur une vente, consultez Examens, vérifications et divulgation volontaire. Pour une vente omise dans une déclaration déjà produite, consultez Revenus non déclarés et divulgation volontaire.

La Colombie-Britannique impose-t-elle aussi une taxe sur la revente rapide?

Oui, c'est possible. La Colombie-Britannique a une taxe distincte sur le profit tiré d'un immeuble résidentiel ou d'un contrat de prévente dont on dispose après une période de détention de moins de 730 jours, même lorsque la règle fédérale de l'impôt sur le revenu a cessé de s'appliquer. La Colombie-Britannique impose 20 % du revenu net imposable pour les 365 premiers jours, puis réduit le taux jusqu'au 729e jour; des exemptions peuvent s'appliquer (Colombie-Britannique : taxe sur la revente rapide de logements; Colombie-Britannique : contrats de prévente).

Si vous avez possédé l'immeuble de la Colombie-Britannique pendant au moins 365 jours consécutifs, mais moins de 730 jours, et que vous y avez habité comme résidence principale pendant que vous en étiez propriétaire, vous pouvez avoir droit à une déduction pouvant atteindre 20 000 $ du revenu imposable de la Colombie-Britannique. Elle ne s'applique pas à une cession de prévente (Colombie-Britannique : taxe sur la revente rapide de logements).

Pour un contrat de prévente acheté directement d'un promoteur, la Colombie-Britannique fait généralement partir la période de détention du moment où vous payez le dépôt du contrat. Si vous acquérez ensuite le logement terminé, la Colombie-Britannique reporte généralement cette date d'acquisition dans votre période de propriété, contrairement à la remise à zéro fédérale. Vérifiez séparément les deux calculs de durée (Colombie-Britannique : jours de propriété; ARC : règle sur la revente rapide d'immeubles résidentiels).

La déclaration de la Colombie-Britannique est distincte de votre déclaration de revenus. Si vous disposez d'un immeuble imposable de la Colombie-Britannique après l'avoir détenu moins de 730 jours, produisez la déclaration dans les 90 jours, même si votre revenu net imposable est nul, sauf si une exemption supprime l'obligation de produire (Colombie-Britannique : produire une déclaration; Colombie-Britannique : exemptions). Les exemptions liées aux événements de vie de la Colombie-Britannique exigent une déclaration et ont leurs propres conditions; une exception fédérale ne règle pas automatiquement le résultat en Colombie-Britannique.

Une cession de prévente peut donner droit à une exemption de la Colombie-Britannique si le promoteur fournit par écrit une date d'achèvement initiale et une date révisée distantes de plus de 365 jours; vous devez tout de même produire une déclaration pour la demander (Colombie-Britannique : exemptions liées à la situation personnelle).

Exemple

Montants fictifs en dollars canadiens. Vous signez un contrat de prévente de condo en Colombie-Britannique, versez un dépôt de 40 000 $ CA et cédez le contrat 200 jours plus tard. Le cessionnaire vous verse 70 000 $ CA au total, y compris le remboursement du dépôt. Avant tout autre coût admissible, votre profit est de 30 000 $ CA : 70 000 $ CA reçus moins les 40 000 $ CA que vous avez payés.

La règle fédérale sur la courte durée de détention traite le gain de 30 000 $ CA comme un revenu d'entreprise si aucun événement de vie prévu par la loi n'a causé la cession. En supposant que ces mêmes 30 000 $ CA constituent le revenu net imposable de la Colombie-Britannique et qu'aucune exemption de la Colombie-Britannique ne s'applique, le taux de la première année de la Colombie-Britannique donne une taxe provinciale distincte de 6 000 $ CA. Le résultat de la cession en matière de TPS/TVH exige son propre examen.

Votre situation est différente?

• Vous avez habité la maison et avez peut-être droit à l'exemption pour résidence principale : consultez le guide sur la résidence principale après avoir écarté la revente rapide.
• Vous avez détenu un bien locatif pendant des années : consultez Vendre un bien locatif.
• Vous avez cédé un contrat d'habitation neuve ou revendu une habitation neuve : consultez TPS/TVH sur les immeubles résidentiels.
• Vous êtes non-résident et vendez ou cédez un bien canadien : consultez Non-résidents qui vendent un bien canadien pour les règles distinctes de retenue et de production.
• Vous avez plusieurs transactions, une demande contestée fondée sur un événement de vie, un changement d'usage ou une date limite de production en Colombie-Britannique : apportez les contrats, les dates de dépôt, les registres de coûts et les preuves du motif de la vente à la préparation de votre déclaration pour un examen transaction par transaction.